1 København, den 26. juni 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Cand.jur. Jan Fog Strandvejen 655 2930 Klampenborg Nævnet har modtaget klagen den 24. august 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et mangelfuldt
2 mæglerarbejde og dermed skal tåle en salærreduktion, samt om indklagede har krav på betaling af vederlag, når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig formidlingsaftale. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har opfyldt bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom og formidlingsbekendtgørelsen vedrørende kravene til bl.a. salgsopdraget og købsaftalen, samt om indklagede har overtrådt deponeringsbekendtgørelsens bestemmelse om, at indklagede maksimalt må have 200.000 kr. deponeret hos sig. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ejede et fritidshus i Italien, som de ønskede at sælge. Mens ejendommen i 2009 stod til salg, blev klagerne kontaktet af et filmselskab, der ønskede, at ejendommen skulle med i et tv-program, hvilket klagerne accepterede. Indklagede deltog i programmet, som handlede om, at indklagede skulle finde en køber til fritidshuset. Efter at tv-programmet havde været vist i tv, fik indklagede ejendommen til salg og annoncerede denne på sin hjemmeside. Der blev ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem klagerne og indklagede. Klagerne har oplyst, at indklagede alene gav et mundtligt overslag over sit vederlag. I 2011 blev indklagede kontaktet af en interesseret køber, og indklagede tog kontakt til klagerne og oplyste herom. Indklagede udarbejdede en købsaftale på 1 side, der den 7. juni 2011 blev underskrevet af køber og klagerne: KØBSAFTALE Vedr. ejendommen: [ ] [ ] Som sælgere: [ ] Som køber: [ ] Undertegnede [ ] & [ ] sælger hermed til medundertegnede [ ] ovennævnte ejendom på følgende vilkår: Købesum: kr. 9.500.000,00 kontant, skriver ni-millioner-fem-hundrede-tusinde 00/100 kroner kontant, hvilken købesum berigtiges iflg. efterfølgende dokument. Overtagelse: 1. november 2011 Inventar medfølger iflg. senere aftale.
3 Omkostninger til berigtigelse af handelen deles lige mellem sælgerne og køber. Nærværende handel er i øvrigt betinget af godkendelse fra såvel sælgernes som købers advokat, idet evt. indsigelse skal foreligge senest den 20. juni 2011. [ ], den 7. juni 2011 Som sælgere: [ ] Som køber: [ ] Køber deponerede herefter 250.000 kr. hos indklagede. Det fremgår af sagen, at det var en dansk advokat, der skulle stå for berigtigelsen af handlen i Italien. Det fremgår videre, at der opstod problemer med at få den renovering og ombygning af ejendommen, som klagerne havde foretaget i deres ejertid, godkendt af de italienske myndigheder. Forhandlingerne mellem køber og klagerne vedrørende løsning af de problemer, der opstod i forbindelse med handlens gennemførelse i den forbindelse, stod klagernes advokat, og ikke indklagede, for. Den 1. februar 2012 skrev klagerne til indklagede og til advokaten bl.a.: Som sagt, er der store problemer med at få godkendelser af ejendommen i Italien. I 4 uger har melding været, at alle papirer var godkendt, der resterede kun en beregning på bøden. På et møde i går mellem komunen, vores caretakers og [to landmålere], oplyste kommunen de alligevel ikke kunne godkende ombygningen. Hvilke konsekvenser det får, ved jeg ikke fuldt endnu. Men [landmåleren], vil kontakte den mand som vi i sin tid købte huset af. Hvis han kan få ham til at skrive under på, at huset altid har set ud som nu, skulle problemet være løst. Dog skal poolen stadig have en særgodkendelse. [ ] Jeg synes ikke vi skal oplyse den fulde slagspris for så vidt jeg kan forstå er det kun notaren der kender til slagsprisen på 250.000 Euro og lad os holde os til det indtil videre. Men jeg kan forudse et problem Hvis den fulde pris bliver offentlig i komunen [ ] betyder det jo at [køber] bliver beskattet højere. Det får ingen konsekvens for os, idet vi har haft huset i mere end 5 år. For [køber] derimod kan det vel i værste fald betyde at hopper fra, hvis han skal betale skat af den fulde pris??? Den 14. juni 2012 skrev klagerne til indklagede med oplysning om, at der var blevet underskrevet skøde hos notaren i Italien. Klagerne anførte videre bl.a.:
4 Så vi skal ha afsluttet handlen helt. Hvad er din rolle i det? Som du ved, mener vi at du har været meget usynlig i processen, så jeg er i tvivl om hvad du tager dig af og hvad du ikke tager dig af? Vi forstår heller ikke, hvorfor du ikke orienteret os om at en italiensk advokat var nødvendig, da du ikke kunne tilbyde nogen rådgivning eller styring af processen. Det har påført os i alt kr 170000 til [advokat]. Men måske forklare det det faktum at hverken køber eller sælger føler at du har villet svare på vores mails, når vi havde brug for din støtte. Vi har også flere gange bedt om udspicificering af den dansk købekontrakt, så køber og sælger viste præcis hvordan vi delte handels omkostningerne. Altså deles ligeligt i mellem køber og sælger..dette var et strids spørgsmål lige til det sidste. Du har kr. 250.000,- stående på din klient konto, som vel skal overføres til vores deponerings konto i Nykredit, minus dit honorar. [Klagerne] er stadig af den opfattelse at, Kr 100.000,- er et fint honorar, set i lyset af dit arrangement i at få handlen til at glide. Vi har jo ikke nogen skriftlig salgs aftale, hverken dansk eller italiensk, så vi regner med at du har forståelse for vores tilbud. Den 19. september 2012 skrev indklagede til klagernes advokat bl.a.: Jeg har via en af mine venner modtaget vedhæftede notat, som fortæller, at både køber og sælger hæfter for den sparede omkostning ved en lavere købesum på skødet, ligesom både køber og sælger herefter kan blive idømt en bøde på 200-400% af det manglende beløb! Den 28. juni 2012 sendte indklagede sin faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: Salær 200.000,00 Moms af salær 50.000,00 Transportafgift til Internet 625,00 Moms transportafgift Internet 156,00 I alt kr. 250.781,00 Udbetaling kr. 250.000,00 I alt i vores favør kr. 781,00 Efter det oplyste har klagerne ikke betalt de krævede 781 kr. til indklagede.
5 Den 3. juli 2012 skrev klagerne på ny til indklagede. Klagerne klagede over indklagedes indsats i forbindelse med at få handlen gennemført. Klagerne tilbød igen et vederlag på 100.000 kr. med tillæg af moms, og anmodede indklagede om at afregne deponeringen på 250.000 kr. over for klagerne. Indklagede afregnede imidlertid ikke det ønskede beløb over for klagerne. Den 24. august 2012 indgav klagerne klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. I den forbindelse oplyste klagerne til nævnet, at indklagede hverken havde udarbejdet salgsopstilling eller salgsbudget/salgsprovenuberegning til klagerne. Nævnet har anmodet indklagede om at fremsende kopi af salgsopstilling og salgsprovenu, såfremt indklagede havde udarbejdet disse dokumenter i forbindelse med salget. Indklagede har alene dokumenteret at have udarbejdet et salgsprospekt. Den 23. januar 2013 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Jeg fremsatte egentlig mod min vilje et forslag på at nedskrive mit honorar med 50.000 inkl. moms for at få en afgørelse i sagen. Men da i åbenbart ikke kan acceptere dette, bliver vi så nød til at lade sagen køre sin gang i klagenævnet, ligesom jeg vil bede min advokat i [Rom] om at gå videre med sagen, i det omfang han føler. Kedeligt at et så godt resultat, som jeg har skaffet jer, skal ende således. Den 24. januar 2013 skrev SKAT til klagerne, idet SKAT ønskede oplysninger om klagernes køb og salg af ejendommen i Italien. Den 30. januar 2013 skrev klagernes advokat til klagerne bl.a.: Jan Fog har henvendt sig til mig med henblik på, at jeg kontaktede [den ene klager] og talte med [hende] om et muligt forlig i sagen. Jeg skulle overbevise [den ene klager] om, at det var en god ide at forlige sagen, idet han i modsatfald ville anlægge sagen. Jeg meddelte, at jeg ikke var part i sagen og at jeg i øvrigt ikke kunne overbevise [den ene klager] om at indgå et forlig. Han oplyste mig derefter, at retssagen ville gå i gang. Klagernes advokat har bekræftet over for klagerne, at klagerne har betalt 145.000 kr. til advokaten for arbejdet i forbindelse med handlens gennemførelse. Klagerne har bl.a. anført: Klagerne har foreslået sagen forligt med klagernes betaling af 125.000 kr. til indklagede, men indklagede har fastholdt sit vederlagskrav på 250.000 kr. Klagernes forligstilbud er
6 derfor ikke længere gældende. Der er ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor indklagede ikke har krav på salær. Klagerne er forbrugere, hvorfor der er krav om en skriftlig formidlingsaftale. Ejendommen, der blev solgt, er klagernes fritidshus, og klagerne har ikke andre fritidshuse, hverken i Danmark eller i udlandet. Klagerne har købt og ombygget fritidshuset for beskattede private penge. Det er ikke korrekt, som anført af indklagede, at klagerne skulle eje et ejendomsudlejningsfirma. Klagerne er henholdsvis offentligt ansat læge og reklamemand. Klagerne har udlejet ejendommen via et udlejningsbureau i perioder af året, hvor klagerne eller familie og venner ikke selv har kunnet anvende fritidshuset. Klagerne har som indklagedes klienter haft tillid til, at gennemførelsen af salget af fritidshuset blev varetaget af indklagede. Klagerne forventede en aktiv og professionel indsats og rådgivning fra indklagedes side. Indklagede har imidlertid ikke opfyldt sin undersøgelsespligt til at sikre, at samtlige papirer herunder byggetilladelser var til stede, således at der eventuelt kunne anføres forbehold og frister i købsaftalen. Dette manglende arbejde har påført klagerne store udgifter til advokat og har sat handlen i risiko. Denne merudgift til advokat forventer klagerne, at indklagede skal dække. Indklagede har fremsat trusler over for klagerne. Indklagede har således anført i et brev til nævnet, at hvis nævnet vælger at se bort fra, at klagerne ejer et ejendomsudlejningsfirma i Schweiz, så vil indklagede indbringe sagen for domstolene. Indklagede har endvidere truet med at indberette til diverse myndigheder, at købesummen er blevet ændret. Indklagede har flere gange telefonisk truet klagernes advokat med, at advokaten skulle overbevise klagerne om at forlige sagen, ellers ville indklagede gå til domstolene, samt truet med, at indklagede ville anmelde klagerne både til de danske og de italienske skattemyndigheder, hvis klagerne ikke betalte det forlangte vederlag. Klagerne har fået en henvendelse fra SKAT, der beder om oplysninger om salget af ejendommen i Italien. SKAT refererer til købsaftalen og nævner indklagedes navn. Besvarelse af denne henvendelse medfører uforudsete udgifter for klagerne til revisor. Klagerne føler, at indklagede har brudt sin tavshedspligt samt fortroligheden mellem klienter og mægler. Dette er uetisk og umoralsk adfærd fra indklagedes side. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med 14 i bekendtgørelse om ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler mv. ved omsætning af fast ejendom ved at have 250.000 kr. deponeret hos sig. Klagerne har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har overholdt omsætningslovens krav til salgsopstilling, salgsprovenuberegning og købsaftale. Indklagede har bl.a. anført:
7 Indklagede fastholder at have krav på et vederlag på 250.000 kr. Indklagede fik i forbindelse med et tv-program i 2009 fritidshuset til salg. I den forbindelse aftalte klagerne og indklagede et salgsvederlag på 250.000 kr. Indklagede annoncerede ejendommen til salg på sin hjemmeside, men først i 2011, efter at programmet havde været vist i Sverige, lykkedes det at få kontakt til en køber og få afsluttet en købsaftale på ejendommen. Berigtigelsen af handlen blev herefter overtaget af klagernes advokat, der tidligere havde bistået klagerne med købet af ejendommen. Det viste sig, at ejendommen ikke var lovlig, idet den renovering og tilbygning, som klagerne havde udført, aldrig var blevet godkendt af de italienske myndigheder. Dette bevirkede en forsinkelse af handlens berigtigelse, og det blev aftalt, at det var klagernes advokat, der skulle tage sig af det fornødne i sagen. Indklagede valgte at holde sig ude af den omfattende mailveksling mellem køber, klagerne og klagernes advokat for at undgå yderligere forviklinger. Indklagedes opdrag var alene at fremskaffe en køber til ejendommen, og det ligger uden for indklagedes pligter at forhandle diverse godkendelser med de italienske myndigheder. Klagerne hævder, at indklagede ikke har krav på vederlag, idet der ikke foreligger en skriftlig formidlingsaftale. I den forbindelse skal indklagede imidlertid gøre opmærksom på, at klagerne nok har benyttet fritidshuset privat i en kortere del af året, men at ejendommen i en længere del af året blev udlejet via klagernes udlejningsfirma i Schweiz. Af denne grund kan klagerne ikke påberåbe sig, at der er krav om en skriftlig formidlingsaftale. Indklagede har nærmere undersøgt handlen og har fundet ud af, at der er en uoverensstemmelse mellem dokumenterne, idet købsaftalen lyder på 9.500.000 kr., mens det italienske skøde er på 250.000 euro, hvilket alene svarer til ca. 1.870.000 kr. Forskellen på ca. 7.630.000 kr. må antages at skyldes opnåelse af en besparelse på skat til de italienske myndigheder, og indklagedes italienske advokat har gjort indklagede opmærksom på, at dette er strafbart, og at køber, klagerne og klagernes advokat i givet fald kan ifalde ansvar herfor. Det bestrides, at indklagede har fremsat nogen form for trusler over for klagerne, og indklagedes henvendelse til klagernes advokat har alene været for at bibringe et forlig i sagen. Det er korrekt, at indklagede har talt med sin advokat i Italien, men der er på ingen måde tale om en anmeldelse til de italienske skattemyndigheder. Det er indklagedes indtryk, at den høje advokatregning er medvirkende til, at klagerne mener, at indklagede skal nedsætte sit salær. Den høje regning skyldes imidlertid, at ejendommen ikke var helt lovligt ombygget og indrettet, hvilket klagerne ikke havde oplyst indklagede om.
8 En handel med fast ejendom i Italien adskiller sig i en så høj grad fra en handel i Danmark, at reglerne for handel i Danmark ikke kan anvendes. En væsentlig del af forholdene i formidlingsaftale, salgsopstilling, købsaftale mv. eksisterer ikke og kan ikke benyttes i de udenlandske ejendomshandler, hvorfor indklagede på dette grundlag må afvise, at der er hold i klagepunkterne vedrørende handlens dokumenter. Nævnet udtaler: Klagerne har oplyst, at den omhandlede ejendom har været deres fritidshus, og at huset har været udlejet via udlejningsbureau i perioder af året, hvor klagerne ikke selv har benyttet fritidshuset. Indklagede har ikke godtgjort, at klagerne derudover har udlejet ejendommen. Nævnet finder, at den oplyste anvendelse af ejendommen ikke bevirker, at klagerne ikke kan anses for forbrugere i relation til salget af fritidshuset. Nævnet kan herefter behandle klagesagen. Da klagerne kan anses for forbrugere i relation til salget af ejendommen, er lov om omsætning af fast ejendom gældende for forholdet mellem klagerne og indklagede, idet indklagede har formidlet salg af klagernes ejendom ved at have den til salg, finde køber og udarbejde købsaftale. Dette gælder også, selvom ejendommen er beliggende i udlandet, jf. bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 24, der er sålydende: Reglerne i lov om omsætning af fast ejendom og denne bekendtgørelse gælder for formidling og erhvervsmæssigt udbud for danske forbrugere af boliger, som er beliggende i udlandet, hvis formidleren er registreret i Danmark [ ] Stk. 2. I det omfang, det på grund af forholdene i det pågældende land ikke er muligt at opfylde et krav, som er fastsat i lov om omsætning af fast ejendom eller denne bekendtgørelse, herunder oplysningskravene i 13, stk. 1, skal der oplyses herom i et lettilgængeligt sprog på forsiden af salgsopstillingen og købsaftalen, eventuelt i oversigtsform med sidehenvisninger til, hvor i salgsopstillingen og købsaftalen der findes detaljerede oplysninger herom. Findes der i det pågældende land andre relevante oplysninger m.v., som kan træde i stedet herfor, skal disse oplysninger gives i salgsopstillingen og i købsaftalen eller som bilag hertil. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Der ses ikke mellem parterne at være indgået en skriftlig formidlingsaftale om betaling af vederlag og andre udgifter, hvorfor nævnet allerede af denne grund ikke kan
9 godkende indklagedes krav på betaling af indklagedes faktura, hvorved indklagede kræver betaling af vederlag og udgifter til Internet. Nævnet finder ikke, at det er i strid med god ejendomsmæglerskik at anføre, at der vil blive anlagt retssag, hvis en udstedt faktura ikke betales. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om indklagede har truet klagerne og klagernes advokat med at anmelde klagerne til de danske og italienske skattemyndigheder, hvis klagerne ikke betalte indklagedes faktura, og dermed heller ikke tage stilling til, om det er indklagede, der har kontaktet SKAT om klagernes køb og salg af fritidshuset. Nævnet har ikke herved taget stilling til klagernes dispositioner i forbindelse med oplysning om salgsprisen for ejendommen. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke i forbindelse med handlen blev gjort opmærksom på, at om- og tilbygning af ejendommen ikke var godkendt af de italienske myndigheder. Nævnet finder, at det ikke henhører til indklagedes pligter som formidler at sørge for, at ejendommen blev godkendt, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte klagernes udgifter til advokat i den forbindelse. Ifølge 1, stk. 2, i bekendtgørelse om forbrugerklager samt nævnets vedtægter 12, stk. 1, er nævnet berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at gøre klager og indklagede opmærksom på muligheden for yderligere klagepunkter og at anmode klager om at tilkendegive, hvorvidt klager ønsker, at nævnet skal tage stilling til disse yderligere klagepunkter. Denne fremgangsmåde er godkendt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 14 i bekendtgørelse om ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler mv. ved omsætning af fast ejendom, at en ejendomsmægler højest må modtage et beløb svarende til 7 % af købesummen dog mindst 35.000 kr. og højest 200.000 kr. Beløb, som vedkommende herudover modtager, skal indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut. Kontoen skal være oprettet i forbrugerens navn, og beløbet skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke har overholdt denne bestemmelse, idet indklagede har haft 250.000 kr. deponeret hos sig. Indklagede burde straks have videredeponeret 50.000 kr. Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 17, stk. 1, at ejendomsformidleren skal 1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til, jf. 3 og 4,
10 2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2, 3) beregne salgsprovenu, jf. 20, 4) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, og 5) udarbejde udkast til købsaftale. Det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 23, hvilke minimumskrav der er til indholdet af en købsaftale. Som nævnt fremgår det af bekendtgørelsens 24, stk. 1, at reglerne i lov om omsætning af fast ejendom og formidlingsbekendtgørelsen gælder for formidling og erhvervsmæssigt udbud for danske forbrugere af boliger, som er beliggende i udlandet, hvis formidleren er registreret i Danmark. Klagerne har oplyst, at indklagede ikke har udarbejdet salgsopstilling, salgsbudget eller salgsprovenuberegning. Nævnet har anmodet indklagede om at fremlægge disse dokumenter, såfremt de er udarbejdet, men indklagede har alene dokumenteret at have udarbejdet et salgsprospekt. Nævnet lægger herefter til grund, at indklagede ikke har udarbejdet disse dokumenter. Indklagedes købsaftale opfylder ikke de krav, loven stiller hertil. Nævnet skal herefter udtale sin alvorligste kritik af indklagedes manglende overholdelse af de nævnte bestemmelser og af indklagedes alvorligt mangelfulde mæglerarbejde. Det fremgår af 14 i lov om omsætning af fast ejendom, at formidleren i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handlens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter. Da købsaftalen som ovenfor nævnt ikke opfylder lovens krav, finder nævnet, at indklagede har overtrådt 14, og skal derfor tillige udtale alvorlig kritik i den forbindelse. Konklusion: Klagen tages til følge, og indklagede skal herefter betale 250.000 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 % fra 24. august 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.
11 Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand