BECH-BRUUN København 23. januar 2017 Tine Lundin Jacobsen Advokat T +45 72 27 35 11 tlj@bechbruun.com Sagsnr. 021564-0039 tlj/isb Dok,nr. 1646S017.1 Notat Planforhold for ejendommene Mørdrupvej 15-19, 3060 Espergærde 1, Baggrund Helsingør Kommune ("Helsingør Kommune" eller "Kommunen") ønsker at sælge ejendommen matr.nr. tam, 2be, 2cø og 2dg Espergærde By, Egebæksvang, beliggende Mørdrupvej 15, 3060 Espergærde, og ejendommen matr.nr. 2bt Espergærde By, Egebæksvang, beliggende Mørdrupvej 19, 3060 Espergærde ("Ejendommene"). Efter at Ejendommene har været sat til salg i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011, besluttede Byrådet på et møde den 31. oktober 2016 at acceptere et tilbud fra Initus Ejendomme A/S ("Tilbudsgiver"), og Kommunen vurderede i den forbindelse, at det i tilbuddet fremlagte projekt ("Projektet") kunne realiseres inden for rammerne af Kommuneplan 2013-2025 ("Kommuneplanen"). Kommunen ønsker dog at få bekræftet, at Projektet kan realiseres inden for Kommuneplanens rammer i relation til Kommuneplanens særlige bestemmelse om begrænsning af etageantal. Kommunen har derfor bedt os om at vurdere følgende spørgsmål: Vil en lokalplan, der giver mulighed for at gennemføre Projektet, vcøre r overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelse om åegrønsning af etageantal mod nabomatrikler, eller vi! det vøre nødvendigt at udarbejde of tilløg til Kommuneplanen? Vores vurdering er foretaget på baggrund af Kommuneplanen, Kommunens udbudsmateriale for Ejendommene, Tilbudsgivers tilbudsblanket inkl. beskrivelse af Projektet (10 sider) samt referat af Byrådets møde den 31. oktober 2016. København Aarhus Shanghai Langelinie fille 35 Værkmestergade 2 SuiCe i 818, 18/F i +45 77 27 00 00 Advokatfirma 2100 Kobenhavn Ø 8000 Aarhus C No. 699 Nanjing 1A+est Road F +45 72 27 00 27 CVR-nr. 7_S0899Ø Danmark Danmark Jing an District, Shanghai, 70004 i E info@bechbruun.com www.bechbruun.com
BECH-BRUUN 2/6 2. Konklusion Det er vores opfattelse, at gennemførelsen af Projektet vil være i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelse om begrænsning af etageantal mod nabomatrikler. Projektet forudsætter således ikke et kommuneplantillæg. Denne vurdering afhænger af en fortolkning af kommuneplanramme 3.BE.1, hvor udgangspunktet er, at der kan opføres bebyggelse i tre etager. Hvis bebyggelsen opføres "op mod nabomatrikler", skal etageantallet dog begrænses til to. Vi har ud fra en almindelig sproglig fortolkning lagt vægt på, at der med "nabomatrikel" må forstås ejendomme, der matrikulært grænser direkte op tii Ejendommene. Ejendomme på den anden side af vejene er efter vores opfattelse heller ikke "nabomatrikler'; da de ikke grænser direkte op til Ejendommenes matrikelgrænser. Vi har desuden -henset til formålet med bestemmelsen -vurderet, at en "nabomatrikel" er en ejendom, hvor skyggevirkninger og indblik kan være en gene. Begrebet omfatter derfor ikke veje. Det er desuden efter vores opfattelse afgørende, hvor på nabomatriklen selve bebyggelsen er beliggende. Vi har særligt lagt vægt på, at de to østlige punkthuse i tre etager er beliggende enten i lavere kote eller med en vis afstand fra de nærmeste eksisterende bebyggelser. Der er samtidig ikke fastsat specifikke afstandskrav fra enten skel eller nabobebyggelse, særligt ikke med formuleringen "op mod". Der må derfor indrømmes Kommunen et vist skøn over rækkevidden af bestemmelsen om begrænsning af etageantallet. På den baggrund har vi således vurderet, at Projektet ikke omfatter bebyggelse på mere end to etager op mod nabomatrikler, og at det således kan realiseres inden for rammerne af Kommuneplanen. Det bemærkes, at Helsingør Kommune til enhver tid har ret til at tilvejebringe et tillæg til Kommuneplanen. Kommunen kan således beslutte alligevel at udarbejde et kommuneplantillægfor Projektet. Kommunen kan dog kun tilvejebringe et kommuneplantillæg, hvis det har en saglig, planlægningsmæssig begrundelse bag sig. Efter vores opfattelse vil et kommuneplantillæg kunne være sagligt og planlægningsmæssigt begrundet i et ønske om at præcisere gældende rammebestemmelser, hvis de er for uklare til at kunne danne grundlag foren lokalplan.
BECH-BRUUN 3/6 3. Sagens omstændigheder 3.1 Planforholdene Ejendommene er beliggende inden for kommuneplanramme "3.BE.7 Mørdrupve~ 75-79'; der fastlægger følgende rammer for lokalplanlægningen: 3.BE.1 Mørdruavei 15-19 Rammenummer 3.BE.1 Rammenavn Mørdrupvej 15-19 Områdetype Blandet bolig og erhverv Bebyggelsesprocent 40 Max etager 3 Max højde Særlige bestemmelser a. Etageantallet skal begrænses til 2 etager op mod nabomatrikler. Rammens geografiske udstrækning er identisk med Projektets. Der er efter vores vurdering ikke yderligere i Kommuneplanens retningslinjer eller rammer, der kan bidrage til fortolkningen af rammerne, herunder den særlige bestemmelse om begrænsning af etageantailefi mod nabomatrikler. Helsingør Kommune har oplyst, at formålet med bestemmelsen efter administrationens opfattelse er at undgå væsentlige indbliksgener. 3.2 Projektet Projektet består af tre punkthuse med i alt 32 lejligheder, hvor et af dem er i to etager (bygningen til venstre}, mens de to er i tre etager:
4/6 A{le lejligheder skal anvendes til beboelse. Desuden bevares bebyggelsen "Radisen" syd for p~~nkthusene (markeret med gråt), hvor der indrettes tre lejligheder. De to punkthuse i tre etager er således forudsat placeret ud til Mørdrupvej med en vis afstand til øvrige skel og nabobebyggelser. Disse to punkthuse er ifølge GIS-kort beliggende i kote 9 siler lavere. Kommunen har desuden oplyst, at bygningen syd for punkthuset på hjørnet af Mørdrupvej og Gefionsbakken og øst ~`or "Radisen" er beliggende i kote 12 eller højere. H~jdeforskeflen mellem disse bygninger svarer således tii ca. en etage. Bygningen beliggende på ejendommen Gefionsbakken 1 er beliggende over kote 10e Kommunen har også oplyst, at den eksisterende admi~~istrationsbyg~ing Øå Ejendommene mod øst er opmålt til 5,9 m i facadehøjde og 11,3 m i kiph~jde. DQ to punkthuse i tre etager vil få en højde p~ uraks. 10,5 r-n. Tagetagen i den eksisterende administrationsbygning har været udnyttet. ~e Juridisk grundlig En lokalplan må ikke stride moø kommuneplanen, ji. pla~iovens ~ 13, stk. 1, nr. 1. Lokalplanen for Projektet må således i4cke stride moø Kommuneplanens ramme 3.~E.1.
TECH-BRUUI~I S/6 Nvis Projektet strider mod Kommuneplanen, er Kommunen forpligtet til at udarbejde et kommuneplantillæg, Isvis den ~nske~~ at vedtage en lokalplan for Projektet. En kommune har i øvrigt til enhver tid ret til at tilvejebringe tillæg til den gældende kommuneklan. Kommuneg antiliæg og lokalplaner kan tilvejebringes parallelt tidsmaessigt, når det sikres, at kommuneplantillægget vedtages edeligt før eller samtidig med den endelige vedtagelse af lokalplanen.' ~, 1/urder~n~ En lokalplans o~ierensstemmelse med kommuneplanen afhænger af en fortolkning af planernes l~estemmefser. I dette tilfælde er udgangspunktet i komrnuneplar~ramme 3.BE.1, at åer kan opføres bebyggelse i tre etager. Hvis bebyggelsen opføres "op mod nabomatrikler'; skal etageantallet dog begrænses til to. Vurderingen afhænger således af, hvorvidt de to punkthuse i tre etager kan anses flor ai være placeret "op mod nabomatrikler"eller ej. Formålet med bestemmelsen om begrænsning af etageantallet må antages at vimre, at der sikres tilfredsstillende lysforholå og undgås væsentlige indbliksgener for nabobebyggelse, som det også er tilfældet i bygningsreglementets bestemmelser om etageantal.z Uå fra en almindelig sproglig fortolkning må en "nabomatrikel" forstås som en særskilt matrikuleret ejendom, der grænser direkte op til de ejendomme, som rammebestemmelsen gælder for. Ejendomme på den anden side af vejene er efter vores opfattelse hellir ikke "nabomatrikler", da de ikke grænser direkte op til Ejendommenes matrikelgrænser. Henset til formålet med bestemmelsen må det desuden være afgørende, om der er tale om en "nabomatrikel", hvor skyggevirkninger og indblik kan være en gene. En vej kan efter vores opfattelse ikke forstås som en "nabomatrikel", og slet forhold at en ny bebyggelse vil være beliggende tæt på en vej, vil såleds ikke i sig selv udløse bestemmelsen om etagebegraensning. Det må desuden særligt tillægges betydning, hvis bebyggelserne på nabomatriklerne er beliggende i en vis afstand fra selve skellet eller højere oppe i terrænet. Det er således afgørende, hvor' selve bebyggelsen på nabomatriklen er beliggende. Der er desuden ikke fastsat specifikke afstandskrav ira eaten skel ilfer naboøebyggelse, særligt ikke med formuleringen "op mod". Der må derfor indrømmes Kommunen et vist skøn over rækkevidden af bestemmelsen om begrænsning af etageantallet. Se fx Natur- og Milj~klagenævnets afgørelse af 18. juni 2013 (NMK-33-01520) Se bl.a. BR15, pkt. 2.3.1, stk. 1, n.. 3, cg 2.3.4, stk. 2
BECH-BF~UUN 6/6 Det bemaerkes i den forbindelse, at det forekommer oplagt, at det vestligste punkthus er begrænset til to etager som følge af din!<orte afstand til bebyggelsen på matr.~r. 2bf Espergærde By, Espergærde, beliggende Mørdrupvej 21, 3060 Espergærde. Det østligste punkthus i tre etager er derimod placeret op mod to offentlige veje og dermed i god afstand til bebyggelserne på den anden side af vejene. Dette punkthus er desuden placeret i god afstand til bebyggelsen syd for Ejendommene på matr.nr. tae Espergærde By, Espergærde, beliggende Gefionsbakl<en 2, 3Q60 Espergærde. Denne ejendom er desuden be{iggende i v~sentligt højere terræn. Efter vores opfattelse er der derfor ikke baggrund for at konkludere, at de to østlige punkthuse er beliggende "op mod nabomatrikler". Bestemmelsen forekommer i ravrigt ikke helt klar, da den som nævnt ikke angiver konkrete afstandskrav og overlader et vist skøn til Kommunen. I tilfaelde af en eventuel Klage over den endeligt vedtagne lokalplan vil Natur- og Miljøklagenævnet derfor med en vis san~synlighed finde, at bestemmelsen om etagebegrænsningen ikke har den fornødne klarhed til at danne grundlag for lokalplanlægning, og derfor vil være uden retsvirkning. Herved vil man falde tilbage på udgangspunktet om max 3 etager. På den baggrund vurderer vi at en lokalplan, der giver mulighed for at gennemføre Projektet, vil være i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelse om begr~nsning af etageantal mod nabomatrikler. Gennemførelsen af Projektet forudsætter således ikke et kommuneplantillæg. Helsingør Kommune har som nævnt i pkt. 4 ti( enhver tid ret til at tilvejebringe et tillæg til Kommuneplanen. Kommunen kan således beslutte alligevel at udarbejde et kommuneplantill~g for Projektet. Dei bemærkes dog i den forbindelse, at en plan og dennes bestemmelser altid skal have en saglig, planlægningsmæssig begrundelse bag sig. Hvis kommuneplantillægget slet ikke ændrer de allerede fastsatte bestemmelser i Kommuneplanen er det vanskeligt at se en sådan begrundelse for et kommuneplantillæg. Det kan dog efter vores opfattelse være en saglig, planlægningsmæssig begrundelse at tilvejebringe et!<ommuneplantillæg med det formål a~ præcisere gældende rammebestemmelser, hvis de er for uklare til at danne grundlag for lokalplanlægning. København, den 23. januar 2017 Ha e ec ~ Lu cobsen