Bagsværd Park 2880 Bagsværd. Områdeanalyse. Analysen omfatter 105 matrikler beliggende syd for Vadstrupvej i Gladsaxe Kommune

Områdeanalyse Bagsværd Park 2880 Bagsværd Analysen omfatter 105 matrikler beliggende syd for Vadstrupvej i Gladsaxe Kommune Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, 1067 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk

INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Indledning... 1 1.1 Opdrag... 1 1.2 Analysens formål... 1 1.3 Analysens metode... 2 1.4 Analysetema... 3 1.5 Analysens hovedafgrænsninger... 4 1.6 Dokumenter... 4 1.7 Generelle analyseprincipper... 5 1.8 Besigtigelse... 5 2 Bagsværd Park... 6 2.1 Introduktion til området... 6 2.2 Den eksisterende bygningsmasse... 9 2.3 Den fremtidige bygningsmasse...10 2.4 Areal- og grundoversigt...11 2.5 Områdets ejerstruktur...12 3 Udviklingsområdets tilgængelighed...13 3.1 Den psykologiske tilgængelighed...13 3.2 Den geografiske tilgængelighed og infrastrukturen...19 3.3 Den tidsmæssige tilgængelighed...20 4 Ejendomsmarkedet...22 4.1 4.2 Erhvervslejemarkedet...22 Erhvervsinvesteringsmarkedet...24 4.3 Boligmarkedet...26 5 Områdeanalyse...29 5.1 Introduktion til analysen...29 5.2 Analysens forudsætninger...29 5.3 Analyse af området som det forefindes i dag...32 5.4 Værdiansættelse af det fremtidige Udviklingsområde...34 6 Anbefalinger...40 6.1 Lokalisering af detail-, kontor-, værksteds- og beboelsesejendomme...40 6.2 Bebyggelsesprocentbetragtning...41 6.3 Kommunens andel i projektet...42 6.4 Rækkefølge, estimeret tidshorisont og timing...42 7 Begrænsninger i opdrag og ansvar...43 8 Offentliggørelse...43 9 Eventuelle interessekonflikter...43

1 Indledning 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af byplanlægger Astrid Viskum på vegne Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen, Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, 2860 Søborg, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige en analyse af følgende område: Adresse Postnr./by Matr.nr. Bagsværd Park 2880 Bagsværd Gladsaxe Kommune 105 matrikler beliggende i Bagsværd (herefter også benævnt Udviklingsområdet) Udviklingsområdet består i dag af et nedslidt industriområde, der ikke har undergået nogen udvikling eller byfornyelse gennem de sidste mange årtier. Gladsaxe Kommune har med ønsket om at omdanne Udviklingsområdet til et nyt og attraktivt bykvarter med et bredt udbud af boliger, detailhandel, kontor- og serviceerhverv derfor udskrevet en arkitektkonkurrence som Vandkunsten med deres planløsningsforslag Kludetæppet har vundet. Gladsaxe Kommune har herudover indgået et samarbejde med Sadolin & Albæk for at afdække Udviklingsområdets kommercielle muligheder og begrænsninger, set i forhold til den nuværende og fremtidige bygningsmasse. Nærværende analyse afdækker dette ved at tage udgangspunkt i Vandkunstens planløsningsforslag. 1.2 Analysens formål Det er i samarbejde med klienten aftalt, at formålet med analysen er at foretage en gennemgang af følgende parametre: - Området, herunder bl.a.: o Den nuværende og fremtidige bygningsmasse o Områdets tilgængelighed geografisk og psykologisk o Forurening og betydning for lokalisering (ikke tekniske undersøgelser) o Gennemgang af områdets ejerstruktur 1

- Ejendomsmarkedet - Indledende værdiansættelse med udgangspunkt i: o Udviklingsområdets nuværende anvendelse o Udviklingsområdets fremtidige anvendelse Med afsæt i konklusionerne fra ovenstående analyse opstilles der ud fra et kommercielt perspektiv en række anbefalinger vedrørende: - Lokaliseringen af det fremtidige byggeri - Anbefalet bebyggelsesprocenter for de forskellige områder - Kommunens andel i udviklingen af området - Udviklingsrækkefølge, tidshorisont og timing 1.3 Analysens metode Områdeanalysen tager udgangspunkt i en opdeling af Udviklingsområdet i fem delområder for at skabe overblik og gennemskuelighed i analysen. De fem delområder er defineret i henhold til Vandkunstens planløsningsforslag over området. Ved analysen af delområdernes enkelte matrikler inddrages bl.a. aspekter som beliggenhed, bygningsareal og anvendelse, ejerforhold og forurening. Herudover foretages der en omfattende analyse af Udviklingsområdet som helhed samt af ejendomsmarkedet i Gladsaxe Kommune. På baggrund af de fundne resultater udarbejdes der herefter en skønsmæssig værdiansættelse af området i dag med den eksisterende bygningsmasse. Værdiansættelsen af områdets ejendomme tager udgangspunkt i informationerne indeholdt i ejendommenes BBR-Meddelelser. I værdiansættelsen af området i dag anvendes kapitaliseringsmetoden, som er den mest accepterede og anvendte ejendomsvurderingsmodel blandt danske investorer. De enkelte ejendomme værdiansættes via den estimerede markedsleje for området, driftsomkostningerne forbundet med ejerskab samt ud fra investorernes forventede nettostartafkast. Værdien af området i dag anvendes i den efterfølgende værdiansættelse som et pejlemærke for, hvor høj en bebyggelsesprocent der skal vedtages for hver af de fem delområder, før det kan betale sig at påbegynde udviklingsprocessen. Disse bebyggelsesprocenter vil i analysen blive refereret til som break-even bebyggelsesprocenter. 2

Break-even bebyggelsesprocenterne bliver estimeret på baggrund af en værdiansættelse af Udviklingsområdets fremtidige værdipotentiale gennem byggeretsværdier. De fundne break-even bebyggelsesprocenter er således udtryk for den anbefalede bebyggelsesprocent for de enkelte delområder, der bør vedtages, for at værdiansættelsen i dag svarer til værdien af det fremtidige område. På baggrund af de fundne break-even bebyggelsesprocenter vil det herefter være muligt at bestemme, hvilke områder der indeholder det største udviklingspotentiale, og hvilke områder der bliver sværest at udvikle. På baggrund af konklusionerne draget af analyserne vil der herefter blive opstillet en række anbefalinger. 1.4 Analysetema Analysens værdiansættelse af området tager udgangspunkt i en estimering af områdets markedsværdi og markedsleje. Markedsværdi er det anslåede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges til i en sædvanlig handel, som den er og forefindes, mellem en interesseret køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold (f.eks. moder- og datterselskaber, eller udlejer og lejer), for så vidt angår ejendommen, der kan påvirke prisen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. Transaktionen til markedsværdi forventes at finde sted mellem uafhængige parter, der hver handler frit og uafhængigt af hinanden. At markedsforholdene, værdiniveauerne og andre omstændigheder på vurderingsdatoen og en formodet tidligere dato for indgåelse af en bindende købsaftale var identiske. At der ikke tages hensyn til et evt. bud fra en potentiel køber med en liebhaverinteresse. 3

Ved markedsleje forstås den leje, som en villig udlejer og en villig lejer ville aftale for det pågældende lejeforhold på vurderingstidspunktet i en sædvanlig transaktion efter forudgående passende markedsføring, hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. For så vidt angår danske lejeforhold, finder Erhvervslejelovens 13 anvendelse, hvor markedslejen fastsættes under hensyntagen til aktuelle vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesmæssig stand. Specielle forhold eller fravigelser Det skal bemærkes, at der ikke er blevet foretaget individuel og indvendig besigtigelse af områdets ejendomme. Markedslejen er således blevet estimeret på baggrund af en gennemsnitsbetragtning for de forskellige ejendomstyper og i øvrigt baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab. 1.5 Analysens hovedafgrænsninger Der er i værdiansættelsen af området set bort fra områdets evne til at absorbere de mange nye ejendomme, der efter planen skal opføres i forbindelse med omdannelsen af Udviklingsområdet. Det skal dog bemærkes, at dette potentielt vil kunne have en negativ indflydelse på områdets fremtidige markedsværdi. Samtidig er analysens beregninger udelukkende foretaget i 2009-priser, og analysen indeholder derfor ikke en egentlig cash flow analyse af Udviklingsområdet. Endelig skal det bemærkes, at Sadolin & Albæk ikke har haft adgang til oplysninger omhandlende de specifikke lejeforhold i området. Der er således ikke gennemgået lejekontrakter, omkostningsbudgetter, tingbøger m.v. ved områdeanalysen. 1.6 Dokumenter Ved udførelsen af analysen er følgende dokumenter gennemgået og lagt til grund: Type Kilde Udstedelsesdato BBR-Meddelelse Klienten 21. sep. 2009 Konkurrenceprogram materiale Klienten N/A 4

Planstrategi 2008 Gladsaxe Kommune Klienten 12. dec. 2007 Udviklingsforslag: Bagsværd Park Kludetæppet Vandkunsten N/A Trafikalt grundlag for arkitektkonkurrencen Via Trafik 25. jun. 2008 Støjkortlægningsrapport Tetraplan 05. sep. 2008 Forureningsrapport Historisk redegørelse COWI A/S 18. nov. 2008 Lokalplan nr. 15.08 GKs hjemmeside 1986 Lokalplan nr. 139 GKs hjemmeside 2001 Partiel byplan 15 inkl. 1-3 GKs hjemmeside 1964/1966/1975 Kommuneplan 2009 GKs hjemmeside 2009 Matrikeloversigt Klienten 7. okt. 2009 Matrikelkort Arealinformation 7. okt. 2009 1.7 Generelle analyseprincipper Analysen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra offentlige registre. Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på analysens konklusioner og de afledte anbefalinger. Der er ikke taget hensyn til udgifter til realisering eller skattemæssige forpligtelser i forbindelse med en afhændelse eller udvikling af områdets ejendomme. 1.8 Besigtigelse Området blev i forbindelse med udarbejdelsen af analysen besigtiget den 28. oktober 2009. Deltagerne i ejendomsbesigtigelsen var Kurt Albæk og Kenneth Efdal Tronier som repræsentanter for Sadolin & Albæk. Områdets ejendomme blev besigtiget udvendigt. 5

2 Bagsværd Park 2.1 Introduktion til området Udviklingsområdet er beliggende i den nordlige del af Bagsværd Erhvervskvarter, benævnt Bagsværd Park. Området omfatter i alt 105 matrikler af forskellige størrelse og med forskellige ejere og udgør tilsammen et samlet grundareal på ca. 150.000 m 2, inkl. vejareal m.v. Der er taget udgangspunkt i Vandkunstens planløsningsforslag for den fremtidige udvikling af området. Denne tilgang er valgt for at skabe gennemsigtighed og overskuelighed over rapportens analyser og konklusioner. Ud fra Vandkunstens oplæg er Udviklingsområdet blevet opdelt i følgende delområder: Delområde 1: Købmandsbyen Delområde 2: Forskerbyen Delområde 3: Kontorbyen Delområde 4: Håndværkerbyen Delområde 5: Novo-Expo 1 3 2 4 5 Kilde: Danmarks Miljøportal 6

Området består i dag af en blanding af detail, kontor- og lagerejendomme, værksteder, transport- og entreprenørvirksomheder, bilsalg, mindre produktionsfaciliteter i forskellige afskygninger samt ophugning og ubebyggede matrikler. Desuden forefindes en enkelt større etageejendom samt et mindre antal enfamiliehuse. Overordnet set fremstår området i dag nedslidt og delvist forladt. Områdets arealfordeling er som følger: Kontor/lager 18.996 m 2 Værksted 13.869 m 2 Lager 2.448 m 2 Kontor 5.774 m 2 Udstilling 180 m 2 Produktion 2.570 m 2 Beboelse 2.139 m 2 Etageareal i alt 45.976 m 2 Arealangivelserne stammer fra BBR-Meddelelserne og er nærmere defineret som ejendommenes bygningsareal. Det skal bemærkes, at indberetningen af ejendomsdata til BBR-Meddelelsen forestås af ejerne af ejendommene. Det er ejerne, der har ansvaret for, at oplysningerne er korrekte, og det er således ikke usædvanligt, at arealerne afviger fra de faktiske arealer. Det er i analysen lagt til grund, at de ovennævnte areal- og anvendelsesangivelser er korrekte og fyldestgørende. Området er beliggende i Bagsværd i Gladsaxe Kommune, ca. 13 km nord for Københavns Rådhusplads. 7

Kilder: Kraks Forlag A/S og COWI A/S Området bestod i 1912 kun af tre matrikler, men er herefter gradvist blevet udmatrikuleret op gennem årene til i dag at bestå af ca. 100 matrikler. Området har tjent mange forskellige formål gennem de sidste hundrede år. Oprindeligt har området været anvendt til landbrugsdrift, men i 1930 erne og 1940 erne blev der gravet grus i området. I starten af 1950 erne udlægges det til erhvervsområde, og grusgravene anvendes til lossepladser og opfyldes i takt med udstykningen og opbygningen af erhvervsområdet. Dette har bl.a. medført, at dele af området i dag har karakter som forurenet både med flygtige og immobile stoffer. Efter udlægningen til erhvervsområde er udviklingen i Bagsværd Park i dag gået i stå, og det har således ikke fulgt med den generelle udvikling i Bagsværd. Bagsværd Park er bl.a. omgivet af en masse grønne områder, der fremstår som attraktive i forhold til en fremtidig boligbebyggelse i område. Vest for Bagsværd Park er de tre store grønne områder, Hareskoven, Smør- og Fedtmosen, beliggende, ligesom Bagsværd Sø er lokaliseret nord for området. Syd for området forefindes et velfungerende erhvervsområde, der i modsætning til Bagsværd Park har udviklet sig og i dag fremstår som et attraktivt erhvervsområde 8

for især produktions- og medicinalvirksomheder. Blandt de mest markante virksomheder har Novo Gruppen og Novozymes bl.a. hjemsted her. Områderne øst og nord for Bagsværd Park har karakter som forstadskvarterer, primært i form af mindre grønne kvarterer og lav boligbebyggelse. Nordøst for området forefindes Bagsværd bymidte, hvor er stor del af Bagsværds detailforretninger er lokaliseret. Infrastrukturelt er Bagsværd Park godt lokaliseret ud mod Vadstrupvej, der fungerer som hovedadgangsvejen til området. Hillerødmotorvejens beliggenhed vest for området gør det desuden nemt at ankomme til området i bil fra f.eks. København. Herudover er en stor del af området beliggende inden for 600 m til Bagsværd Station i det såkaldte stationsnære område. Stationens nære beliggenhed kommer til at spille en afgørende rolle for områdets udvikling, da det gør det attraktivt for virksomheder såvel som borgere at slå sig ned i området. Der henvises desuden til rapportens afsnit 3 for en uddybning af de ovenstående forhold. 2.2 Den eksisterende bygningsmasse Delområde 1 indeholder en blanding af detail, kontor og lagerejendomme samt værksteder i diverse afskygninger. Herudover forefindes en række mindre beboelsesejendomme som regel i tilknytning til en erhvervsbygning. Delområde 2 består ligesom området som helhed af blandede erhvervsejendomme, herunder primært i form af kontor- og lagerejendomme. Herudover er der lokaliseret en række bilsælgere, ligesom en af områdets største kontorejendomme er lokaliseret her. Både Novo Nordisk og Novozymes har kontorer i dette område. Delområde 3 omfatter både pæne erhvervsejendomme, tilhørende Novozymes, samt matrikler anvendt til ophug/losseplads med tilhørende værksteder m.v. Herudover er der bl.a. en Q8-tankstation lokaliseret i dette område. Generelt fremstår området ved Grusgraven temmelig rodet, mindre attraktivt og med manglende struktur. 9

Delområde 4 omfatter en række større erhvervsejendomme anvendt til lager- og kontorfaciliteter. Herudover forefindes der forskellige værksteder og mindre produktionsvirksomheder i området. Endelig er der et par enkelte detailbutikker, herunder Drømmeland samt en TDC-forretning. Delområde 5 omfatter diverse produktions- og lagerejendomme, inkl. et forsyningsanlæg tilhørende Dong Energy. Desuden ejer Ejendomsselskabet Bagsværd Park en række af ejendommene i området. 2.3 Den fremtidige bygningsmasse Det fremgår af konkurrenceprogrammet, uarbejdet af Gladsaxe Kommune, at kommunen ønsker at udvikle området samt skabe et nyt attraktivt og oplevelsesrigt bykvarter med et bredt udbud af boliger, detailhandel, kontor- og serviceerhverv. Ønsket er at omdanne Bagsværd Park til en sund og grøn bydel med indbydende byrum, der giver gode rammer for aktiviteter for alle aldersgrupper. Team Vandkunsten har vundet arkitektkonkurrencen ved udarbejdelsen af deres helhedsplan for området kaldet Kludetæppet. Heri lægges der op til at inddele området i de førnævnte delområder, som i fællesskab har til formål at skabe et dynamisk, bæredygtigt, integreret og grønt bysamfund. I den østlige del af Bagsværd er delområde 1 Købmandsbyen lokaliseret, der skal danne ramme for områdets handelskvarter. Et ønske er at skabe en koncentration af butikker, der knytter sig til det eksisterende bycentrum, uden dog at opføre et traditionelt center. Det er tillige planen, at der skal opføres boliger og mindre kontorer i dette område. Syd herfor foreslår Vandkunsten anlæggelsen af delområde 2 Forskerbyen, som primært skal bestå af forskellige boligejendomme, der bl.a. skal kunne anvendes af forskere samt andre besøgende til det nærliggende erhvervsliv. I delområde 3 - Kontorbyen er det, som navnet antyder, planen at opføre kontorejendomme, der skal bygges i harmoni med den eksisterende kontorbebyggelse, tilhørende Novozymes. Desuden er der et ønske om at opføre et antal boliger i dette område. 10

Vest for Kontorbyen skal det nye delområde 4 Håndværkerbyen danne rammen om Bagsværds mere håndværksorienterede virksomheder. Det foreslås bl.a., at der opføres en større bygning fungerende som et slags håndværkshotel, der bl.a. kan optage nogle af de virksomheder, der nødvendigvis må flytte fra andre dele af området. Bygningen skal agere støjskærm for den nærtliggende motorvej og kan om nødvendigt delvis indrettes til boliger. Området er beliggende uden for stationsnærhedszonen, hvormed der ikke tillades opført større erhvervsvirksomheder. Endeligt er delområde 5 Novo-Expo lokaliseret i områdets sydlige del og kan bl.a. komme til at bestå af et Agenda 21 miljøcenter, tilhørende Dong Energy. Desuden ønskes det, at Novo indgår i områdets udvikling, der både skal indeholde kontor- og boligejendomme. 2.4 Areal- og grundoversigt Antal matrikler, grundareal og vejareal er som følger: Antal matrikler Grundareal, m 2 Heraf vejareal, m 2 Område 1 - Købmandsbyen 29 31.386 2.301 Område 2 - Forskerbyen 24 28.845 - Område 3 - Kontorbyen 16 34.853 1.291 Område 4 - Håndværkerbyen 25 25.157 1.374 Område 5 - NovoExpo 11 30.526 108 I alt 105 150.767 5.074 Note: I henhold til klienten Bagsværd Park omfatter, ifølge oplysninger fremsendt af klienten, i alt 105 matrikler og et grundareal på i alt 150.767 m 2. Heraf udgør vejareal 5.074 m 2. Bebygget areal, m 2 Bygningsareal, m 2 Bebyggelsesprocent Område 1 - Købmandsbyen 5.812 7.883 25% Område 2 - Forskerbyen 6.781 11.393 39% Område 3 - Kontorbyen 5.899 8.472 24% Område 4 - Håndværkerbyen 7.280 9.329 37% Område 5 - NovoExpo 7.696 8.899 29% I alt 33.468 45.976 30% Note: I henhold til BBR-meddelelserne for områdets ejendomme Den nuværende bebyggelsesprocent for området udgør ca. 30% og svinger for de enkelte delområder mellem 24-39%. Det lave forhold mellem områdets bebyggede areal og bygningsareal vidner om de mange en-etages bygninger, der er opført i området. 11

2.5 Områdets ejerstruktur Områdets ejerstruktur er estimeret på baggrund af oplysningerne indeholdt i ejendommenes BBR-Meddelelser. Ejerstruktur Selskab Privat Holding Foreninger K/S Kommunalt ejet Som det fremgår af ovenstående graf, er ejerstrukturen i området meget blandet med mange forskellige ejertyper. Det kan muligvis vise sig som en særdeles udfordrende opgave at udvikle et område med en blandet ejerstruktur. Det er derfor vigtigt, at der etableres en klar dialog med Udviklingsområdets forskellige grundejere og involverer dem aktivt i processen fra starten. 12

3 Udviklingsområdets tilgængelighed I forbindelse med analysen af Bagsværd Park er det afgørende at skabe et generelt overblik over den fremtidige tilgængelighed til området ved vurdering af udviklingspotentialet. Tilgængeligheden til Udviklingsområdet deles op i tre dimensioner: Den psykologiske tilgængelighed Den geografiske tilgængelighed og infrastrukturen Den tidsmæssige tilgængelighed Den psykologiske tilgængelighed relaterer sig til, hvordan områdets tilgængelighed opfattes udefra. Den psykologiske tilgængelighed kan fortolkes som de associationer, området giver borgere og beskæftigede. Disse knytter sig ofte til historiske og beliggenhedsmæssige forhold. Den geografiske tilgængelighed og infrastrukturen angiver, hvordan Udviklingsområdet er lokaliseret, samt hvordan infrastrukturen forbinder området med de øvrige bydele og oplandet i øvrigt. Analysen udarbejdes som udgangspunkt på baggrund af den nuværende struktur. Den tidsmæssige tilgængelighed afhænger af såvel den geografiske placering som af vejnettet, det kollektive trafiknet og af tilgængeligheden via disse. Tilgængeligheden bliver vurderet som rejsetidsforbrug ved brug af henholdsvis bil og kollektiv transport. Den tidsmæssige tilgængelighed er vurderet på baggrund af det eksisterende trafiknet. 3.1 Den psykologiske tilgængelighed Der er flere faktorer, som er afgørende for, hvorledes virksomheder og privatpersoner opfatter Gladsaxe Kommune, herunder Bagsværd Park. De mest centrale er: Gladsaxe Kommune som erhvervskommune Virksomhedernes rekrutteringsgrundlag 13

Gladsaxe Kommune som bopælskommune Gladsaxe Kommune som attraktion Miljømæssige forhold Støjforhold Gladsaxe Kommune som erhvervskommune Gladsaxe Kommune ønsker i lighed med en lang række kommuner i Danmark at udvikle gamle industriområder til områder, der fremstår attraktive for bl.a. mere vidensbaserede virksomheder. Udviklingsområdet vurderes at være et område, som er særdeles velegnet til at huse videnstunge virksomheder. Af Kommuneplan 2009 for Gladsaxe Kommune fremgår det bl.a., at kommunen har følgende vision for byudvikling: Nye byområder skal være kendetegnet ved indbydende og oplevelsesrige byrum og arkitektur af høj kvalitet. Byområderne skal medvirke til, at Gladsaxe bliver et endnu mere attraktivt sted at bosætte sig eller drive virksomhed. Byområderne skal være bæredygtige og tilpasset de varslede klimaændringer. Områderne skal desuden have en markant grøn profil med rekreative friarealer, der indbyder til ophold og bevægelse. Kommunen ønsker, at de omdannede områder skal sammensættes med blandede funktioner og så vidt muligt også blandede ejerformer i boligbebyggelser. Med denne vision for omdannelsen af bl.a. Bagsværd Park vurderes det som realistisk, at det tillige med succes kan påvirke efterspørgslen på erhvervsarealer i området, idet en stigning i antallet af videnstunge virksomheder alt andet lige vil påvirke efterspørgslen på kontorlokaler. Efterspørgslen vurderes bl.a. at blive genereret som en naturlig følge af, at borgere ønsker at slå sig ned i Gladsaxe Kommune, herunder i Bagsværd Park. Efterspørgslen efter nye erhvervslokaler bliver ligeledes drevet af kommunens vision for den generelle erhvervsudvikling i Gladsaxe. Af Kommuneplan 2009 fremgår følgende vision: 14

Gladsaxe skal fortsat være en erhvervsvenlig kommune med attraktive muligheder for lokalisering af erhverv og med innovative virksomheder, kontor- og servicevirksomheder samt mere traditionelle produktionsvirksomheder og håndværksvirksomheder. Omdannelsen af de eksisterende erhvervskvarterer til attraktive byområder skal være med til at sikre gode rammer for kommunens erhvervsliv. Gladsaxe Kommunes styrke vurderes allerede i dag at være, at kommunen har formået at tiltrække nogle af Danmarks største virksomheder, herunder bl.a. Novo Nordisk og Novozymes. Kombineret med visionen for kommunens erhvervsliv vurderes det absolut som realistisk, at kommunen over de kommende år får held til at tiltrække yderligere virksomheder til området. Virksomhedernes rekrutteringsgrundlag I forlængelse af ovenstående skal det fremhæves, at udbuddet af vidensbaseret og højtkvalificeret arbejdskraft ligeledes har en væsentlig betydning for den psykologiske tilgængelighed til Gladsaxe Kommune, idet sådanne virksomheders tilstedeværelse vidner om områdets succes, hvilket vurderes at have en afsmittende virkning på borgernes opfattelse af området. Gladsaxe Kommune er beliggende i Region Hovedstaden, og indbyggertallet udgjorde pr. 1. januar 2009 63.233. Som det fremgår af nedenstående graf, forventes det samlede antal indbyggere i Gladsaxe Kommune at forblive stabilt fra år 2009 og de næste godt 20 år frem. Dog forudsiges stærk vækst i befolkningen i aldersgruppen 66+ på 37%, hvorimod arbejdsstyrken i aldersgruppen 16-65 samt antallet af børn og unge (0-15 år) forventes at stagnere med henholdsvis -3,7% og 0,3% i perioden 2009-2030. 15

Befolkningsudvikling, Gladsaxe Kommune (indeks 100 = 2009) 0-15 år 16-65 år 66+ Total 140 120 100 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Kilde: Danmarks Statistik Den socioøkonomiske struktur for Gladsaxe Kommune ses i nedenstående tabel: Socioøkonomisk struktur, 2008 Gladsaxe Danmark Personer % % Lønmodtagere - grundniveau 10.588 17% 19% Lønmodtagere - mellemniveau 6.677 11% 9% Lønmodtagere - højt niveau 5.741 9% 6% Topledere 870 1% 1% Øvrige lønmodtagere 6.637 11% 13% Selvstændige 1.616 3% 4% Ledige (el. pers. midlertidigt uden for arbejdsstyrken) 2.879 5% 5% Pensionister 11.579 19% 18% Øvrige 15.975 26% 25% TOTAL 62.562 100% 100% Kilde: Danmarks Statistik Det generelle uddannelsesniveau i Gladsaxe Kommune ligger højere, sammenlignet med det danske samfund som helhed. Omkring 30% af indbyggerne i Gladsaxe Kommune har gennemført en bachelor, mellemlang eller lang videregående uddannelse, hvilket kun gør sig gældende for 24% på landsplan. Derimod har kun 32% af indbyggerne i Gladsaxe Kommune gennemført en erhvervsuddannelse mod 34% på landsplan, jf. figurerne nedenfor. 16

Uddannelse Gladsaxe Kommune Danmark 13% 2% 21% 16% 8% 2% Grundskole 25% Gymnasial uddannelse Erhvervsudd. 17% 10% 6% 9% Kort videregående uddannelse Bachelor/mellemlang videregående udd. 5% 32% 34% Lang videregående uddannelse Øvrigt Kilde: Danmarks Statistik I forhold til vidensbaserede virksomheder, er rekrutteringsgrundlaget efter kvalificeret arbejdskraft således bedre end landsgennemsnittet. Dette vil bl.a. kunne resultere i, at fremtidige virksomheder er villige til at placere sig i området. Ligeledes er placeringen tæt på motorvejen og dermed bl.a. København også med til at forbedre rekrutteringsgrundlaget blandt de højtuddannede, da infrastrukturen er med til at udvide Udviklingsområdets opland. En yderligere faktor, der knytter sig til Gladsaxes psykologiske tilgængelighed, og som også er central i en erhvervsmæssig sammenhæng, er, hvorledes kommunen opfattes af privatpersoner. Såfremt byen fremstår som en attraktiv bopælskommune, vil flere borgere, som tidligere nævnt, kunne tiltrækkes, og dermed vil rekrutteringsgrundlaget forbedres. Dette vil i sidste ende kunne resultere i, at flere virksomheder vælger at lokalisere sig i kommunen. Desuden vil Gladsaxe Kommune over de kommende år opleve en stærk vækst i antallet af ældre i kommunen, hvorfor denne aldersgruppe absolut skal huskes i bestræbelserne på at skaffe borgere til at bosætte sig i Udviklingsområdet. Gladsaxe Kommune som bopælskommune Bagsværd Park er beliggende tæt på meget attraktive og naturskønne omgivelser med adgang til både grønne og fredede områder på den anden side af Hillerødmotorvejen samt i kort afstand til Bagsværd bymidte. Vilkårene for børnefamilier i Gladsaxe Kommune er gode, idet der bl.a. findes 65 daginstitutioner for børn i alderen 0-6 år. Herudover tilbydes et varieret udbud af fritidsaktiviteter. 17

Kommunalskattesatsen, inkl. kirkeskat og sundhedsbidrag, for Gladsaxe Kommune udgør i 2009 32,75%, hvilket er lavere end det kommunale landsgennemsnit på 33,55% og på højde med Københavns Kommune på 32,60%. Umiddelbart vurderes den lavere skattesats ikke at have en afgørende indflydelse på folks beslutningsgrundlag, om end det selvfølgelig er endnu en attraktiv parameter, der potentielt kan spille ind. Gladsaxe Kommune som attraktion Gladsaxe Kommune nyder en generel anerkendelse for sine naturskønne områder ved bl.a. Hareskoven, Smør- og Fedtmosen samt Bagsværd Sø. En sådan generel anerkendelse er i særdeleshed værdifuld i relation til bosætning og må betragtes som et aktiv. Miljømæssige forhold Specielt ved udbud af boliger kan det endeligt være en psykologisk adgangsbarriere, at området i dag fremstår som nedslidt og særdeles forurenet. Der er af Cowi A/S udført en historisk redegørelse for ejendommene i kvarteret med henblik på at bestemme de potentielle og kendte forureninger. Redegørelsen er opsummeret i Cowis rapport, bilag 1-3. Af bilag 3 fremgår to oversigtskort, hvor omfanget af henholdsvis den immobile og flygtige forurening er indikeret. Det bemærkes, at området i dag fremstår som særdeles forurenet og omfatter mange forskelligartede typer forurening. Det har på baggrund af oplysningerne, indeholdt i Cowis rapport, ikke været muligt at fastslå det eksakte omfang eller at estimere omkostninger forbundet med oprydning heraf. Dette kommer bl.a. an på de fremtidige bygningers placering, anvendelse m.v. Sadolin & Albæk er overbevist om, at forureningen grundet dens omfattende omfang kommer til at spille en rolle i forhold til udviklingen af området. Såfremt forureningsaspektet tillige ønskes indeholdt i den efterfølgende værdiansættelse af området efter en endelig vedtagelse af helhedsplanen for området, anbefales det, at der foretages yderligere undersøgelser af forureningens omfang. For at sikre et bedre beslutningsgrundlag i forhold til størrelsen på omkostningsposten er der bl.a. behov for en analyse af, hvor store oprydningsomkostningerne 18

vil være ud fra Vandkunstens planløsningsforslag ved placering af henholdsvis boliger, kontorer, detail, værksted/produktion m.v. på de enkelte matrikler. Støjforhold I forbindelse med områdefornyelsen er der ligeledes blevet udført en støjkortlægning af området. Faktorer som vejnet, bygninger, støjskærme og terræn er blevet analyseret i kortlægningen. Det fremgår, at den nuværende bebyggelse er påvirket af vejtrafikstøj, og at de højeste støjniveauer findes i den vestlige del af konkurrenceområdet mellem Hillerødmotorvejen og Brudelysvej. Ligeledes forefindes der høje støjniveauer langs Vadstrupvej. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at Vandkunstens forslag om at placere en større bygning op til skellet ved Hillerødmotorvejen er en afgørende forudsætning for en fremtidig og succesfuld opførelse af boliger tæt herved. Ligeledes vurderes det som fordelagtigt, hvis der tillades etageejendomme udlagt til kontor og detail langs Vadstrupvej for på den måde at skabe en støjafskærmning for områdets boliger. 3.2 Den geografiske tilgængelighed og infrastrukturen I forbindelse med områdefornyelsen af Bagsværd Park er der af Via Trafik blevet udført en undersøgelse af områdets trafikale grundlag. Det fremgår bl.a., at områdets beliggenhed tæt på afkørsel 5 ved Hillerødmotorvejen er et vigtigt aktiv for Bagsværd Park. De øvrige regionale veje i området udgøres af Ring 3, beliggende syd for området, samt Ring 4, beliggende nord for Bagsværd Park. Trafikmønstret omkring området er dels præget af en stor indpendling til Bagsværd Erhvervsområde og dels af en betydelig udpendling fra Bagsværd mod Hillerødmotorvejen. En stor andel af trafikken på Brudelysvej og Krogshøjvej foregår fra den sydlige del af området til Novo Nordisk og Novozymes. Udviklingen af området vil herudover generere ca. 13.000 nye bilture gennem området. Mertrafikken afhænger naturligvis af, hvordan fordelingen mellem de forskellige ejendomsanvendelser ender med at blive. 19

Det skal i den forbindelse bemærkes, at man især bør være opmærksom på gennemfartstrafikken i området, såfremt man ønsker en succesfuld omdannelse af området. Det skønnes, at en omfattende gennemfartstrafik fra erhvervsområdet, beliggende syd for Bagsværd Park, vil kunne have en begrænsende effekt for især udviklingen af beboelsesejendomme i området. Sadolin & Albæk anbefaler, at muligheden for at etablere en gang/cykelbro over Hillerødmotorvejen fra den sydlige del af Bagsværd Park undersøges for at lette tilgængeligheden til de grønne områder for Udviklingsområdets fremtidige beboere. Alternativt kan der udgraves en tunnel under motorvejen i lighed med tunnelen lokaliseret syd for Udviklingsområdet ved Novozymes. Overordnet set vurderes tilgængeligheden til Udviklingsområdet at være god, hvilket er en væsentlig parameter i forhold til områdets attraktivitet. 3.3 Den tidsmæssige tilgængelighed Rejsetidsforbrug i bil Den tidsmæssige tilgængelighed er vurderet på baggrund af det eksisterende trafiknet. Der er ikke taget højde for kommende planlagte infrastrukturelle forandringer. Vurderingen af rejsetider i bil inkluderer kun rene køretider. De vurderede køretider kan ses af tabellen nedenfor. Rejsetiderne i nedenstående tabel er beregnet på baggrund af afstanden til udvalgte destinationer fra Bagsværd Park. Rejsetid i bil til/fra Udviklingsområdet Destination Afstand Rejsetid Kongens Lyngby Ca. 4 km. 10 min. Ballerup Ca. 8 km. 10 min. Glostrup Ca. 13 km. 10 min. Gentofte Ca. 11 km. 13 min. Københavns centrum Ca. 13 km. 15 min. Hillerød Ca. 25 km. 25 min. Roskilde Ca. 30 km. 28 min. Helsingør Ca. 45 km. 33 min. 20

Malmø Ca. 60 km. 43 min. Odense Ca, 170 km. 1,5 time Århus Ca. 300 km. 3 timer Kilde: Google Maps og Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående afstande og rejsetider, så spiller den tætte beliggenhed til motorvejsnettet en afgørende rolle for rejsetiden til/fra Udviklingsområdet. Den gode infrastruktur vurderes således også at gøre området attraktivt for langdistance pendlere i takt med områdets udvikling. Rejsetidsforbrug med offentlig transport Beliggenheden tæt på Bagsværd Station er at betragte som et væsentligt aktiv for områdets udvikling. S-togslinjerne A og BX stopper ved Bagsværd Station, hvorfor man kan komme direkte til Farum Station på 11 min., til Københavns Hovedbanegård på 27 min., til Hundige Station på 52 min. og endelig til Høje Taastrup Station i myldretidstrafikken på 47 min. Herudover afgår der en række forskellige buslinjer fra Bagsværd Station til forskellige destinationer i oplandet. Lufthavne Københavns Lufthavn må være at betragte som lufthavnen af væsentligste betydning for Bagsværd Park. Lufthavnen er beliggende på Amager 32 km. fra Bagsværd Park. I bil kan denne distance tilbagelægges på 24 min., mens det med offentlig transport fra Bagsværd Station tager 40 min. via linje A og den københavnske Metro. 21

4 Ejendomsmarkedet 4.1 Erhvervslejemarkedet 4.1.1 Efterspørgselssituationen på kontorlejemarkedet Generelt er udlejningsmarkedet i Gladsaxe Kommune moderat med en lav efterspørgsel efter kontorlejemål. Lejerefterspørgslen efter lokaler i selve Udviklingsområdet er aktuelt meget lav, idet området i dag fremstår nedslidt, forurenet og meget lidt attraktivt. Efterspørgslen forventes dog at stige væsentligt i takt med udviklingen af området samt opførelsen af nye og moderne kontorbygninger. Lejen for førsteklasses kontorlokaler på bedste beliggenhed (primær leje) i Gladsaxe Kommune ligger aktuelt i niveauet kr. 1.400 pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr. 950 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de senere år har kontorlejeudviklingen og tomgangsprocenten udviklet sig som følgende: Kontorlejepriser, kr. pr. m 2 p.a., Gladsaxe Kommune Tomgang, kontor, Københavns omegn 1 500 1 400 1 300 1 200 1 100 1 000 900 800 700 600 Primær Sekundær 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 11% 10% Kilde: Sadolin & Albæk A/S og Oline Lokalebørs Statistikken 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Den samlede tomgangsprocent for kontorejendomme er steget i Københavns omegn siden starten af 2009 og var på 8,3% i 3. kvartal 2009. 4.1.2 Efterspørgselssituationen på detaillejemarkedet Generelt er udlejningsmarkedet i Gladsaxe Kommune ligesom kontorlejemarkedet ramt af den internationale krise med en lav efterspørgsel efter butikslejemål til følge. 22

Lejerefterspørgslen efter lokaler i Udviklingsområdet er aktuelt lav med flere tomme butikslejemål. Situationen forventes dog i lighed med kontorefterspørgslen at forbedres betydeligt i takt med omdannelsen af Udviklingsområdet. Den primære efterspørgsel efter detailarealer må forventes at være tilstede i forlængelse af Bagsværd bymidte, dvs. primært i delområde 1 - Købmandsbyen og sekundært i delområde 2 Forskerbyen med en beliggenhed ud mod henholdsvis Vadstrupvej og Krogshøjvej. Lejen for førsteklasses butikslokaler på bedste beliggenhed (primær leje) ligger aktuelt i niveauet kr. 1.750 pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr. 900 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de senere år har detaillejeudviklingen og tomgangsprocenten udviklet sig som følgende: Butikslejepriser, kr. pr. m 2 p.a., Gladsaxe Kommune Tomgang, butik, Københavns omegn Primær Sekundær 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Sadolin & Albæk A/S og Oline Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for detailejendomme er steget i Københavns omegn siden slutningen af 2008 og var på 3,0% i 3. kvartal 2009. 4.1.3 Efterspørgselssituationen på industrilejemarkedet Industrilejemarkedet adskiller sig en smule fra både kontor- og detaillejemarkedet, idet man også her ser mange mindre industriejendomme og værksteder som brugerejendomme. Generelt vurderes udlejningsmarkedet i Gladsaxe Kommune som værende svagt med en lav efterspørgsel efter lokaler til industri og værksted. Dette skal bl.a. ses som en konsekvens af konkurrencen fra Gladsaxe Kommunes 23

øvrige industriområder. Dette kan bl.a. være fra området beliggende omkring Gladsaxe Møllevej. Det må således forventes, at den primære efterspørgsel efter lokaler til værksted og industri vil blive genereret af de virksomheder, der allerede er lokaliseret i området. Sadolin & Albæk vurderer, at den primære efterspørgsel efter lokaler til let produktion og værksteder vil være centreret i delområde 4 Håndværkerbyen. Dette skal bl.a. ses som en konsekvens af beliggenheden op ad Hillerødmotorvejen, der er med til at presse lejeprisen på lokaler i dette område. Lejen for lokaler til industri og værksted vurderes på nuværende tidspunkt at ligge i niveauet kr. 350 pr. m 2 p.a., mens den i forlængelse af områdets udvikling estimeres at ligge i niveauet kr. 650-700 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Der forefindes umiddelbart ikke opgjorte tidsserier for områdets lejeniveauer grundet områdets meget specifikke karakter og nuværende anvendelse. I perioden 2003-2009 var udviklingen i industriledigheden i Københavns omegn generelt som følger: Tomgang, industri 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for industriejendomme er steget i Københavns omegn siden slutningen af 2008 og var på 4,7% i 3. kvartal 2009. 4.2 Erhvervsinvesteringsmarkedet De senere års høje likviditet i markedet, som følge af den finansielle sektors stærke konkurrence på både låneudmåling og marginaler ved udlån til ejendomsinvesteringer, er blevet afløst af stor forsigtighed og stigende marginaler ved udlån. Flere makroøkonomiske faktorer taler desuden for en justering af afkastkra- 24

vene, da de kommende års vækstrater forventes at være aftagende og dermed skaber forventninger om moderat stigende tomgang og derigennem stigende afkastkrav. Investorefterspørgslen forventes den kommende tid at være domineret af kapitalstærke investorer, såsom institutionelle investorer og velkonsoliderede ejendomsselskaber, som kan matche de egenkapitalkrav, bankerne stiller for finansiering. Det vurderes desuden, at omdannelsen af Udviklingsområdet også vil medføre en øget efterspørgsel fra virksomheder, der søger brugerejendomme. Ejendomsmarkedet har til og med slutningen af 2008, grundet den internationale kreditkrise, set betydelige omvæltninger. Afkastkravene har generelt været stigende, men medio 2009 ses der en lettere stabilisering. Spændet mellem parternes pris- og afkastforventninger er ligeledes ved at stabilisere sig endog indsnævret i visse segmenter. De faldende renter den seneste tid har bidraget til dette. Man kan endnu ikke tale om et normaliseret investeringsmarked, men der opleves en langsom opblødning i markedet med mere imødekommende aktører. Kontorejendomme Udviklingsområdets kontorejendomme bedømmes primært at appellere til en række ejendomsselskaber og lokale investorer. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, ligger nettostartafkastet for førsteklasses kontorejendomme på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) i dag på ca. 5,25%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet ligger på ca. 6,75%. Nettostartafkast, kontor 10% Primær Sekundær 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Sadolin & Albæk A/S 25

Detailejendomme Fremtidige detailejendomme i Bagsværd Park vurderes ligesom kontorejendomme primært at ville appellere til en række ejendomsselskaber og lokale investorer. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, ligger nettostartafkastet for førsteklasses butiksejendomme på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) i dag på ca. 5,75%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet ligger på ca. 7%. Nettostartafkast, Butik 9% 8% Primær Sekundær 7% 6% 5% 4% 3% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Sadolin & Albæk A/S Industriejendomme Industriejendomme inkl. værksteder i området vurderes primært at appellere til virksomheder, der selv har behov for industri- og værkstedslokaler samt lokale investorer som evt. har en liebhaver interesse i Udviklingsområdet. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, vurderes nettostartafkastet for industri- og værkstedsejendomme på nuværende tidspunkt at ligge på ca. 7,50%, mens det efter udviklingen af området er estimeret til at ligge på ca. 7,00%. Der forefindes ligeledes ikke opgjorte tidsserier for områdets afkastniveau grundet områdets meget specifikke karakter og nuværende anvendelse. 4.3 Boligmarkedet Aktiviteten på boligmarkedet har været nedadgående inden for de sidste år, hvilket har medført, at kvadratmeterpriserne for ejerboliger er faldet med et gennemsnit på 12,0% for hele landet. Bankernes vaklende tilbøjelighed i forbindelse med udlån, sælgers manglende vilje til at realisere tab, længere liggetider samt det nedadgående prispres på især ejerlejligheder har været de primære årsager til den aftagende aktivitet på boligmarkedet. 26

Markedet for boliger har som erhvervsinvesteringsmarkedet generelt oplevet en dramatisk ændring siden slutningen af 2006. Antallet af boliger til salg i Københavns omegn toppede i 2. kvartal 2007 med ca. 4.900 boliger i udbud. I 3. kvartal 2009 er udbuddet faldet til omkring 3.100 boliger. Udbud af boliger, antal Liggetider på boliger, antal dage Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder 3000 250 2500 200 2000 150 1500 1000 100 500 50 0 1.kvt. 2005 2.kvt. 2005 3.kvt. 2005 4.kvt. 2005 1.kvt. 2006 2.kvt. 2006 3.kvt. 2006 4.kvt. 2006 1.kvt. 2007 2.kvt. 2007 3.kvt. 2007 4.kvt. 2007 1.kvt. 2008 2.kvt. 2008 3.kvt. 2008 4.kvt. 2008 1.kvt. 2009 2.kvt. 2009 3.kvt. 2009 0 1.kvt. 2005 2.kvt. 2005 3.kvt. 2005 4.kvt. 2005 1.kvt. 2006 2.kvt. 2006 3.kvt. 2006 4.kvt. 2006 1.kvt. 2007 2.kvt. 2007 3.kvt. 2007 4.kvt. 2007 1.kvt. 2008 2.kvt. 2008 3.kvt. 2008 4.kvt. 2008 1.kvt. 2009 2.kvt. 2009 3.kvt. 2009 Kilde: Sadolin & Albæk A/S Udviklingen på boligmarkedet har ydermere medført en stigning i liggetiderne i Københavns omegn. I perioden fra starten af 2006 og til 3. kvartal 2009 er liggetiderne over fordoblet, og i 3. kvartal 2009 var liggetiden for Københavns omegn på ca. 220 dage. Den faldende aktivitet på boligmarkedet samt den øgede liggetid har presset kvadratmeterpriserne på boliger i Københavns omegn, hvor en faldende tendens har været synlig siden midten af 2006. I 3. kvartal 2009 var niveauet for den gennemsnitlige kvadratmeterpris på boliger i Københavns omegn på ca. kr. 24.800 pr. m 2. 27

Udbudspriser, kr. pr. m 2 p.a. 35000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder 33000 31000 29000 27000 25000 23000 21000 19000 17000 15000 1.kvt. 2005 2.kvt. 2005 3.kvt. 2005 4.kvt. 2005 1.kvt. 2006 2.kvt. 2006 3.kvt. 2006 4.kvt. 2006 1.kvt. 2007 2.kvt. 2007 3.kvt. 2007 4.kvt. 2007 1.kvt. 2008 2.kvt. 2008 3.kvt. 2008 4.kvt. 2008 1.kvt. 2009 2.kvt. 2009 3.kvt. 2009 Kilde: Sadolin & Albæk A/S Generelt kan udviklingen i kvadratmeterpriserne på ejerlejligheder anskues som en god indikator for udviklingen i boliglejepriserne. Der er en tendens til, at kvadratmeterprisen for ejerlejligheder andrager cirka den dobbelte værdi af kvadratmeterprisen for lejeboliger. De faldende ejendomspriser samt stigende afkastkrav kan ses som en indikation for en stabilisering på boligejendomsinvesteringsmarkedet. Markedet er nu karakteriseret ved en afventende mentalitet blandt investorer samt en tendens til hellere at ville udleje ledige boliger end at sælge disse. Ydermere er sammensætningen af investorer ændret. Hvor entreprenører, mindre ejendomsselskaber samt private investorer tidligere havde fordel af den lette adgang til billig finansiering, er tendensen vendt mod, at finansielle institutioner er blevet mere forbeholdne med at yde finansiering til boligbyggeri. Konsekvensen har været, at entreprenører og spekulative investorer har forladt markedet, og at opførelsen af nye boligprojekter har været nedadgående. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, vurderes nettostartafkastet for ejendomme, opført med henblik på frasalg af ejerlejligheder, i området på nuværende tidspunkt at ligge på ca. 6,50%. 28

5 Områdeanalyse 5.1 Introduktion til analysen På baggrund af den udførte gennemgang af Udviklingsområdet og ejendomsmarkedet, har dette afsnit til formål at udlede den i afsnit1 omtalte break-even bebyggelsesprocent for området, som, sammenholdt med de i afsnit 2, 3 og 4 fundne resultater, skal danne baggrund for rapportens analyser og endelige konklusioner. Der henvises ligeledes til afsnit 1.3 for en nærmere beskrivelse af analysemetoden. 5.2 Analysens forudsætninger Grundareal og forurening Jordbundsforhold/stabilitet er ikke undersøgt. Analysen bygger på den forudsætning, at alle eksisterende bygninger er opført under passende hensyntagen til de eksisterende jordbundsforhold. Sadolin & Albæk har ikke gennemført undersøgelser eller prøvetagninger vedr. forureningen lokaliseret i området. Dog er informationerne indeholdt i Cowi s forureningsrapport blevet gennemgået og er indeholdt i analysen. Sadolin & Albæk har på baggrund af den historiske redegørelse fra Cowi samt på baggrund af markedserfaring estimeret omkostninger, forbundet med forureningsoprydning, ved fastlæggelsen af områdets byggeretsværdier. Det skal bemærkes, at de anvendte omkostninger er estimeret på baggrund af markedserfaring og således ikke stammer fra konkrete undersøgelser eller opgørelser. Der tages således forbehold herfor i områdeanalysen. I det tilfælde, at klienten ikke kan acceptere denne forudsætning, opfordres klienten til at sørge for alle relevante undersøgelser for efterfølgende at videreformidle resultaterne heraf til Sadolin & Albæk med henblik på eventuel revision af analysen. Bygningskonstruktion Der er hverken gennemført en bygningsmæssig gennemgang af områdets ejendomme eller foretaget en afprøvning af installationer, produktionsudstyr eller driftsmateriel med hensyn til funktionalitet. Vi er derfor ude af stand til at be- 29

dømme den vedligeholdelsesmæssige stand af bygningssubstansen eller installationerne m.m. Analysen foretages ud fra en forudsætning om, at der ikke er skjulte mangler, udestående reparationer/udbedringer eller andre forhold, der kan have væsentlig indflydelse på værdierne og dermed rapportens anbefalinger. Det er ikke undersøgt, hvorvidt der måtte være forekomster af cement med et højt aluminiumindhold, kalciumklorid, asbest eller andre skadelige stoffer i ejendommenes bygningskonstruktion. Da der ikke foreligger oplysninger om det modsatte, foretages analysen ud fra en forudsætning om, at der ved opførelsen af ejendommene ikke er anvendt materialer eller teknikker, som er konstateret farlige eller mistænkes for at være farlige. Planmæssige forhold Analysen foretages under forudsætning af, at ejendommene ikke er omfattet af nogen forslag om vejudvidelse eller ekspropriation eller andet, der kan have betydning for den eksisterende anvendelse af ejendommene. Områdets ejendomme forudsættes at være opført efter gældende planmæssige bestemmelser og at være anvendt i overensstemmelse hermed. Ved analysen er det endvidere forudsat, at der foreligger behørig tilladelse til den eksisterende anvendelse af alle bygninger i henhold til gældende lovgivning og planer. Ejerskab og lejeforhold Der forudsættes ikke at være lejeaftaler eller forpligtelser angående brug af ejendommene, der skal tages hensyn til i forbindelse med analysen af Udviklingsområdet. Endelig forudsættes arealerne at være opmålt efter Bekendtgørelse nr. 311 af den 27. juni 1983. Servitutter Det skal bemærkes, at Sadolin & Albæk ikke har gennemgået tingbogsattester for områdets enkelte ejendomme. Der tages således forbehold for evt. adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, der vil kunne påvirke ejendommenes markedsværdi. 30

Prioritering Ejendommene vurderes på kontant basis. Således er hæftelserne, tinglyst på ejendommene, ikke blevet gennemgået. Det forudsættes, at der ikke er udestående finansielle forpligtelser eller gæld i ejendommene. Produktionsudstyr og driftsmateriel Produktionsrelateret udstyr og driftsmateriel såvel som særindretninger er ikke indeholdt i analysen. Myndighedsgodkendelse Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Specielle forudsætninger Det forudsættes, at der ikke foreligger noget bud fra en potentiel liebhaver til ejendommene. Ydermere er det forudsat, at kommunen og forsyningsselskaber afholder omkostninger, forbundet med etablering af ny overordnet infrastruktur, kloaker, vand-, varme- og elforsyning m.v. Ligeledes er det forudsat, at kommunen afholder omkostninger, forbundet med etableringen af Udviklingsområdets større grønne arealer, stisystemer m.v. Der er i værdiansættelsen af området set bort fra områdets evne til at absorbere det projekterede antal nye etagemeter, der efter planen skal opføres i forbindelse med omdannelsen af Udviklingsområdet. Det skal derfor bemærkes, at dette potentielt vil kunne have en negativ indflydelse på områdets fremtidige markedsværdi. Samtidig er analysens beregninger udelukkende foretaget i 2009-priser, og analysen indeholder derfor ikke en egentlig cash flow analyse af Udviklings- 31