SALGSOPSTILLING En ejendom med RIGTIG mange muligheder. Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Sag ERH09039 2 beboelseslejelighederpå hhv. 75 m² og 175 m² 130 m² erhvervslokale - udlejet til institution under Slagelse Kommune 90 m² uudnyttet tagetage 7 garager
. Mægler: Jakob Duemose Dato: 2. november 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Bjergbygade 20A-B 4200 Slagelse 2 B Slagelse Bygrunde Slagelse Byejendom (kontor, butik, beboelse) Beboelse, kontor, lager, forretning m.m. OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1850 Ombygningsår 1979 AREALER Grundareal 1.211 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 330 m² Erhvervsareal m/afskrivning 153 m² Boligareal 227 m² Etageareal i alt 380 m² Sekundære arealer 184 m² OFFENTLIG VURDERING År 2011 Ejendomsværdi kr. 2.200.000 heraf grundværdi kr. 2.131.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: If Skadeforsikring, police nr. 41-1021824. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Ejendommen er i dag indrettet som følger: Byhus/lejlighed i 2 plan: Møblerbar entré, køkken og spise-/opholdsstue - hvor køkkendel er i vinkel med forbindelse til spisestuen. - Køkkenet er fra Invita i ludbehandlet ask - monteret i 1997. Hvidevarerne er ca. samme årgang. Bryggers med ældre skabe, vask og udgang til gården med eget "vaskehus"/bryggers med hvidevarer og god lager- /tørreplads. Gæstetoilet med bruseniche. - Fra opholdsstuen er der "åben" trappe til 1. sal, som har stor opholddsstue, større badeværelse samt 2 værelser (et i hver gavl). Lejligheden har bl.a. listelofter med synlige bjælker, fyldningsdøre, sprossevinduer. Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 2 af 13
Stuelejlighed: Indgang fra gården til ældre køkken, ældre toilet med bad, stor opholdsstue (oprindelig 2 værelser), entré med indgang fra gaden samt stort soveværelse (kan deles i 2). Erhvervslejemål: Lejemålet er totalt istandsat i 1997, hvor der i princippet blev bygget et nyt hus inden i det gamle (oprindeligt hus fredet). Lejemålet er fordelt med stort lagerrum/værksted - men i så god en stand, at der også ville kunne indrettes kontor og/eller forretning. - Lukket kontor. Toilet. Kølerum samt "pæn" indgang/møblerbar entré med klinkegulv og køkkenniche. Tomt loftrum: I forbindelse med førnævnte istandsættelse i 1997 kom der hel ny tagkonstruktion på denne del af ejendommen. Tagkonstruktionen er udført med hanebåndsspær, der er 2 kviste og taget er beklædt med røde vingetegl med undertag i plastfolie. - Her er således "nem" adgang til etablering af enten en bolig eller yderligere erhvervslokaler. 7 garager. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 3.000.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 3.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 45.285 -Refusion depositum kr. 70.100 Anslået kapitalbehov kr. 2.975.185 STARTFORRENTNING 8,12 %. LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 293.500, heraf anslået kr. 12.000, fordelt som følger: Boliglejemål kr. 200.400 Erhvervslejemål kr. 71.500 Andre lejemål kr. 21.600, heraf anslået kr. 12.000. I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 3 af 13
. LOKALPLANER Byplansvedlægt nr. 8 Lokalplan nr. 76 Lokalplan nr. 160 OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelse, kontor, lager, forretning m.m. Byplansvedlægt nr. 8 Lokalplan nr. 76 Lokalplan nr. 160 SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 15.06.2009. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen er tilsluttet fjernvarme Ejendommen er tilsluttet offentlig vandforsyning LØSØRE OG INVENTAR Alle hvidevarer i ejendommen medfølger i h.t. lejekontrakter MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter 2012 kr. 16.358 Renovation / miljøafgifter kr. 4.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 19.000 Administration kr. 7.500 Forsikringer, præmie kr. 5.071 Driftsudgifter i alt anslået kr. 51.929 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 4 af 13
ejer venligst rettet til: ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4 4700 Næstved Att.: Jakob Duemose, Erhvervsmægler & Valuar, MDE Tlf.: 70228052, mobil: 20288052, e-mail: jd@erhvervsmaegler.com. Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 5 af 13
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1850/ 1979 Bebygget areal 177 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Nr. 20B: beboelse, st.+ 1. sal 137 m² Boligareal Nej Nr. 20A: beboelse, st. 90 m² Boligareal Nej Beskrivelse Sælger oplyser at BBR areal på 227 m² mere realistisk er fordelt med hhv. 153 m² og 74 m² i beboelseslejlighederne. Erhvervsdelen er væsentligt ombygget i 1997. BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1850 Bebygget areal 153 m² Sekundære arealer 94 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager, værksted, kontor m.v. 153 m² Erhvervsareal Ja Uudnyttet loftrum 94 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Af BBR erhvervsareal på 153 m² - anslås 23 m² at være bryggers, som benyttes af beboelseslejlighederne. BYGNING NR. 3 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1850/ 2005 Bebygget areal 0 m² Sekundære arealer 90 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Garager 90 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 200.400 Erhvervslejemål kr. 71.500 Andre lejemål kr. 9.600 I alt kr. 281.500 Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 6 af 13
ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Andre lejemål kr. 12.000 I alt kr. 12.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 51.929 kr. 51.929 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 281.500 kr. 281.500 Lejeindtægter, anslåede kr. 12.000 kr. 12.000 1. år før afskrivning / skat kr. 241.571 kr. 241.571 Afskrivning 1. år, anslået kr. 26.392 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 215.178 Likviditet 1. år før skat kr. 241.571 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 53.795 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 187.776 Driftsudgifter, specificerede EJENDOMSSKATTER 2012 kr. 16.358 RENOVATION Renovation kr. 4.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 19.000 ADMINISTRATION Administration kr. 7.500 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 5.071 Driftsudgifter i alt anslået kr. 51.929 Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 7 af 13
Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 3.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 19.660 Advokatsalær skøde kr. 20.500 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.125 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.045.285 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 650.000 Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 1.750.000 Grundens værdi kr. 700.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.100.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 659.812 = kr. 26.392 Afskrivning 1. år kr. 26.392 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 19.660 Advokatsalær skøde kr. 20.500 Moms kr. 5.125 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 45.285 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 3.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 45.285 - Refusion deposita kr. 70.100 Investeret kapital, omregnet kr. 2.975.185 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 293.500 - Driftsudgifter iht. budget kr. 51.929 Nettoleje til forrentning kr. 241.571 Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 8 af 13
STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 241.571 X 100 = 8,12 % (anslået) 2.975.185 Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 9 af 13
FOTO Facade fra Bjergbygade Byhusidyl... Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 10 af 13
Indgang til lille lejlighed - fra gården. Uudnyttet tagetage fra 1997 Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 11 af 13
ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4, 4700 Næstved Tlf.: 70228052 mail@erhvervsmaegler.com - www.erhvervsmaegler.com LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 15.10.2012 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Erhvervslejer Bjergbygade 20A Erhverv Kontor m.v. 130 71.500 550 71.500 35.750 2 Boliglejer Bjergbygade 20 B Bolig Beboelse 153 90.000 588 90.000 22.500 3 Boliglejer Bjergbygade 20 A Bolig Beboelse 83 47.400 571 47.400 11.850 5 Sekundært areal Garage nr. 3 Andet Garage (gammel) 3.600 6 Sekundært areal Garage 4 Andet Garage 6.000 7 Sekundært areal Bjergbyleje Andet Garage - ledig 12.000 Boliglejer Bolig 90 63.000 700 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 456 293.500 70.100 0 0 Erhvervsdelens andel 130 71.500 35.750 0 0 Boligdelens andel 326 200.400 34.350 0 0 Øvrige arealer 0 21.600 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 293.500 70.100 heraf faktisk 281.500 70.100 heraf anslået 12.000 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Erhvervslejer Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer 12.000 4.200 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 6.000 1.800 Nej Faktisk Nej 5 Sekundært areal Nej Faktisk Nej Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 12 af 13
ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4, 4700 Næstved Tlf.: 70228052 mail@erhvervsmaegler.com - www.erhvervsmaegler.com 6 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 7 Sekundært areal Nej Anslået Nej Boliglejer Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Erhvervslejer 1 15.02.2012 Lejer Udlejer Nej Nej Arealberegning: 153 m² fra BBR minus anslået 23 m², som anvendes til bryggers for beboelse. 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.03.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag ERH09039 - Bjergbygade 20A-B, 4200 Slagelse Side 13 af 13