1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Base1 Danmark A/S Jernbane Allé 49 2720 Vanløse Nævnet har modtaget klagen den 25. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et kritisabelt og mangelfuldt mæglerarbejde, således at indklagede skal tåle en salærreduktion. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelsbolig og indgik derfor den 14. februar 2010 en formidlingsaftale med indklagede. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt:
2 [...] [...] I det salgsbudget, der hørte til formidlingsaftalen, havde indklagede specificeret den aftalte betaling til øvrige salgsfremmende foranstaltninger således:
3 Den 19. februar 2010 fremkom andelsboligforenings besvarelse af indklagedes andelsboligforespørgsel. Foreningen havde ikke udfyldt skemaets pkt. 2.9.: Af andelsboligforeningens vedtægter fremgår bl.a.: Den 8. april 2010 underskrev klager en købsaftale om salg af sin andelsbolig for 530.000 kr. Køber skulle senest den 14. april 2010 deponere 80.000 kr. hos
4 indklagede og stille bankgaranti for 450.000 kr. I købsaftalen var indsat et forbehold for købers advokats godkendelse af handlen i sin helhed med frist til den 12. april 2009 kl. 15.00, hvilket årstal må bero på en skrivefejl. Ved allonge af samme dag blev handelsprisen hævet med 10.000 kr. Den 14. april 2010 meddelte indklagede klager, at indklagede havde forlænget indsigelsesfristen til den 14. april 2010. Indklagede videresendte endvidere et brev af samme dato fra købers advokat. Advokaten godkendte handlen bl.a. på betingelse af, at køber kunne opnå tilfredsstillende finansiering af købet, at andelsboligforeningen godkendte køber som ny andelshaver, og at køber kunne opnå tilladelse til at modernisere badeværelse og fjerne væg mellem køkken og stue. Samme dag meddelte klager til indklagede, at hun ikke kunne godkende de forbehold, som købers advokat havde taget under henvisning til, at disse forhold var klager uvedkommende. Klager meddelte videre, at hun forventede, at købsaftalen blev fastholdt uændret. Samme dag skrev klager igen til indklagede. Klager stillede sig uforstående over for, at købers advokats frist var blevet forlænget uden oplysning herom til klager og uden klagers accept. Klager spurgte endvidere, hvorfor indklagede havde udarbejdet en købsaftale på 530.000 kr. uden klagers vidende og accept. Den 21. april 2010 fremsendte indklagede sin faktura til klager: [...]
5 [...] Efterfølgende har indklagede, efter klagers henvendelse om at administratorskema var opkrævet med et for højt beløb, fremsendt en korrigeret faktura til klager, hvor opkrævningen vedrørende administratorskema var nedsat til 2.000 kr. inkl. moms. Den 22. april 2010 meddelte købers advokat, at handlen var endelig. Samme dag videregav indklagede oplysningen om den endelige handel til klager. Indklagede oplyste samtidig som svar på klagers brev af 14. april 2010, at et købstilbud fra køber afgives uden sælgers medvirken, og det derfor fremgik af købsaftalen, at tilbuddet kun var et tilbud, som sælger ikke var forpligtet til at tiltræde. Den 30. april 2010 underskrev klager og køber Aftale om overdragelse af andel udfærdiget af andelsboligforeningen. Det fremgik heraf, at honorar til vurderingsmand 3.125 kr. skulle deles mellem klager og køber. Det fremgik videre, at bestyrelsen havde godkendt aftalen. Den 23. maj 2010 skrev indklagede til klager og bad klager betale for rengøring og vinduespolering. Indklagede medsendte en faktura fra et rengøringsfirma på 1.995 kr. adresseret til indklagede. Efter at klager havde meddelt, at det ikke var aftalt, at
6 klager skulle betale herfor, meddelte indklagede, at den var blevet fremsendt ved en fejl, og bad klager se bort fra denne. Den 27. maj 2010 opkrævede andelsboligforeningen 3.125 kr. for lejlighedssyn hos klager. Den 28. maj 2010 skrev klager til indklagede, at hun ikke ønskede at betale indklagedes fulde salær. Klager tilbageholdt således 20.000 kr., indtil Klagenævnet for Ejendomsformidling havde afgjort klagesagen, og beløbet ville henstå hos andelsboligforeningen, der ville frigive beløbet, når den modtog kopi af nævnets afgørelse. Den 22. juni 2010 skrev købers advokat til indklagede og oplyste, at såfremt fremrykkelsen af advokatens indsigelsesfrist ikke var blevet accepteret, havde konsekvensen været, at advokaten ikke havde kunnet godkende handlen. Advokaten oplyste videre, at det er helt sædvanligt, at købers advokats frist fremrykkes. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion på 20.000 kr. som følge af mangelfuldt mæglerarbejde, mangelfuld rådgivning og ukoordineret sagsbehandling. Det har været helt uigennemskueligt at få overblik over klagers økonomi ved handlen. Der er ingen sammenhæng mellem indklagedes salgsbudget/provenu og den endelige faktura, og omkostninger til vurderingsrapport 2.421,50 kr. fremgår ikke af salgsprovenuet. Denne udgift blev klager først gjort bekendt med af andelsboligforeningens bestyrelse i forbindelse med nøgleoverdragelsen, selvom indklagede burde have medregnet denne i salgsprovenuet. Indklagede har i sin faktura opkrævet et højere beløb vedrørende administratorskema, end han har betalt for det. Indklagede har dog erkendt fejlen og fremsendt korrigeret faktura. Indklagede har givet meget lidt feedback til klager om status på salg, specielt efter at købsaftalen var indgået. Fra den 8. til den 22. april levede klager i uvished om, hvorvidt handlen blev gennemført. Klager har selv måttet henvende sig for at få at vide, hvad status var. Indklagede har forlænget købers advokats frist for godkendelse af handlen uden oplysning til klager herom og dermed uden klagers accept, og indklagede sendte købers advokats indsigelser til handlen til klager uden kommentarer af nogen art og var herefter ikke til at træffe. Klager måtte derfor selv udarbejde besvarelse af advokatens indsigelser, selvom alle oplysninger fremgik af købsaftalen allerede.
7 Indklagede har ikke fulgt op på frist for deponering. På møde mellem klager og indklagede den 18. april 2010 oplyste indklagede, at denne ikke kendte til status på deponeringen. Der blev på mødet aftalt tidspunkter for tilbagemelding til klager, men indklagede overholdt ikke denne aftale. Klager modtog ikke nogen vejledning fra indklagede om, hvilke aktiviteter det forventedes, at klager selv skulle udføre. Indklagede rykkede for underskrift på allonge, selvom denne først var fremsendt dagen før til klagers underskrift. Indklagede meddelte, at det var base 1 sagsbehandler, der ville stå for sagsbehandlingen efter købsaftalens underskrift. Dette viste sig imidlertid ikke at være korrekt. Indklagede meddelte klager, at alt var klar til nøgleoverdragelse, hvilket heller ikke var korrekt, idet der skulle udfærdiges overdragelsesdokumenter i andelsboligforeningen. Det undrer klager, at indklagede ikke er bekendt med proceduren i en andelsboligforening, når indklagede reklamerer med at være yderst erfaren i salg af andelsboliger. Klager har adskillige gange i forløbet efterlyst information og dokumentation for indklagedes faktiske omkostninger. Indklagede har fremsendt dokumentation for udgift til luksus fotopakke med video, men det fremgår ikke, at denne faktura vedrører klagers ejendom. Indklagede har ikke dokumenteret, hvor stort et beløb, der er annonceret for. I øvrigt har indklagede ikke krav på betaling af annoncer i Urban, Blå Avis Internetside, Lokalavisen, Dagens Bolig hverdag og Dagens Bolig weekend/helligdag, idet disse ikke i salgsbudgettet er markeret med symbolet, for ydelser, som klager aftager. Indklagede har videre opkrævet 400 kr. til tingbogsattest, men har alene dokumenteret en udgift på 120 kr. Indklagede har ikke specificeret, hvilke ydelser beløbet til internetannoncering dækker. Klager har tilbageholdt 20.000 kr. over for indklagede. Beløbet henstår hos andelsboligforeningen, indtil klagesagen er afgjort. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling for tingbogsattest, administratoroplysninger og udlæg til andelsboligbogen som krævet, samt om indklagede har specificeret de aftalte annoncer på tilstrækkelig vis. Indklagede har bl.a. anført:
8 Indklagede er uforstående over for klagen, og fastholder derfor sit krav på fuldt salær. Køber afgav et købstilbud, og klager fik forelagt den af køber underskrevne købsaftale, der indeholdt et advokatforbehold, som udløb den 12. april 2010. Købers advokat blev imidlertid syg og bad om udsættelse, idet han i modsat fald ikke ville kunne godkende handlen inden for den nævnte tidsfrist, hvorfor handlen ville bortfalde. Indklagede valgte herefter at forlænge fristen. Klager blev instrueret i, at købsaftalen med købers underskrift kun var et tilbud, indtil den var underskrevet af både køber og klager. Indklagede har afholdt 4 åbent hus arrangementer på 5 uger og har talt med klager flere gange også uden for normal åbningstid for at besvare klagers spørgsmål. Det fremgår klart af indklagedes afregning, hvor mange annoncer der er indeholdt i markedsføringssalæret, og hvad prisen udgør. Herudover er der aftalt internetannoncering, som også er specificeret i salgsbudgettet. Det fremgår af bilag til faktura om luksusfotopakke med video, at fakturaen bl.a. vedrører klagers ejendom. Det fremgår af indklagedes endelige afregning, at indklagede alene har opkrævet 2.000 kr. for administratorskema. Af uransaglige årsager er der på afregningen fejlagtigt påført for store omkostninger til indhentelse af tingbogsattest og andelsboligbog. Afregningen skal således fratrækkes 590 kr. ved indbetaling af indklagedes tilgodehavende, og indklagede beklager fejlen. Det skal samtidig oplyses, at klager hos andelsboligforeningen uberettiget har tilbageholdt 20.000 kr. af indklagedes tilgodehavende. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke orienterede klager om købers advokats anmodning om fristforlængelse, herunder advokatens meddelelse om, at han i modsat fald ikke kunne godkende handlen, og forespurgte klager, om anmodningen kunne imødekommes. Indklagede skal som følge af dette kritisable arbejde tåle en salærreduktion på 10.000 kr. Nævnet finder ikke, at indklagede i salgsprovenuberegningen burde havde medregnet ½ af 3.125 kr., som andelsboligforeningen opkrævede for lejlighedssyn i forbindelse med overdragelsen til køber. Der fremgår således ikke noget herom i andelsboligforeningens besvarelse af andelsboligforespørgsel, og af vedtægterne fremgår, at der alene skal betales herfor ved tvist mellem sælger og bestyrelsen om pris på bl.a. forbedringer, hvorfor indklagede ikke havde anledning til at anføre noget
9 beløb i salgsprovenuberegningen. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i sin første faktura opkrævede et for højt beløb til dækning af udgift til administratorskema. Da indklagede efter klagers henvendelse herom fremsendte korrigeret faktura, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Indklagede har i sin faktura krævet betaling for foto og plantegning med 2.625 kr. Indklagede har over for nævnet dokumenteret at have afholdt udgift til luksus fotopakke med video af klagers andelslejlighed, 2.625 kr., hvorfor nævnet kan godkende indklagedes krav herpå. Da der er indgået en såkaldt resultatafhængig formidlingsaftale, har indklagede ved salg krav på betaling af det fulde beløb afsat til øvrige salgsfremmende foranstaltninger, 36.580 kr., uanset hvor mange gange indklagede har annonceret. Indklagede har herefter ikke pligt til at dokumentere, hvor stort et beløb, der er annonceret for i aftaleperioden. I formidlingsaftalen er det aftalt, at der som en del af det samlede vederlag indgår 36.580 kr. til øvrige salgsfremmende foranstaltninger. Det fremgår af salgsbudgettet, at dette beløb bl.a. dækker annoncer i Urban, den Blå Avis internetside, Lokalavisen, Dagens bolig hverdag og Dagens Bolig weekend/helligdag. Nævnet finder herefter, at der er indgået aftale om klagers betaling heraf. At der ikke er sket en markering med symbolet ud for disse annoncer, betyder blot, at der er tale om ydelser, som det ikke er obligatorisk, at klager aftager. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede i salgsbudgettet har specificeret udgifter til diverse annoncer uden at anføre størrelsen på annoncerne. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisations repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne i bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede har givet oplysning om, i hvilke medier der vil blive
10 annonceret, ligesom antallet af annoncer er oplyst, finder vi, at indklagede i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Det bemærkes hertil, at de 2 beløb aftalt til Dagens bolig er så lave, at angivelse af antal ikke kan kræves. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelsen af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om størrelsen på annoncerne, finder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering, og at indklagede dermed skal fortabe retten til betaling for Boligmarkedet 6.244 kr., Urban 6.249 kr. og Lokalavis 3.744 kr. Jeg er enig med de øvrige nævnsmedlemmer i, at de lave beløb afsat til annoncering i Dagens Bolig ikke kræver yderligere specifikation. Efter stemmeflertallet kan indklagedes krav på betaling af diverse annoncering godkendes. Indklagede har opkrævet 400 kr. for indhentelse af tingbogsattest, men har alene dokumenteret at have afholdt 120 kr. Nævnet kan herefter alene godkende, at indklagede har krav på 120 kr. af klager. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgift til indhentelse af oplysninger i andelsboligbogen, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav om betaling af 400 kr. herfor. Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer om, hvorvidt indklagede har informeret klager på tilstrækkelig vis i forløbet, herunder efter at købsaftalen var underskrevet, og efter at købers advokat var fremkommet med diverse forbehold for handlen, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til dette klagepunkt. Afvisningen sker under henvisning til nævnets vedtægter 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager, bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af den kritisable handlemåde i forbindelse med forlængelse af advokatforbeholdet. Indklagede har herefter et tilgodehavende hos klager på 9.320 kr.
11 Indklagede skal betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand