1 København, den 5. januar 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmæglerfirmaet Allan Bante ApS Jernbanegade 5 8400 Ebeltoft Nævnet har modtaget klagen den 22. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om et anneks til klagerne og derfor skal erstte klagernes forgæves afholdt advokudgifter. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klagerne var interesserede i købe. Fritidshuset var udbudt til en kontantpris på 1.498.000 kr. Klagerne har oplyst, de i foråret 2010 via internettet hentede salgsopstilling, som var deret den 15. januar 2010. Det fremgår af salgsopstillingen, fritidshuset er opført i 2006 og har et boligareal på 94 m 2. Det fremgår videre af ejendomsoplysningerne, der er andre bygninger på 10 m 2. Af beskrivelsen fremgik: [ ] Derudover anneks på ca. 10 kvm med dobbeltseng, skabe og varme, udført af samme tømrer, som har opført huset. Den ideelle løsning til gæster eller
2 teenagebørn. [ ] Det fremgår desuden af salgsopstillingen, fritidshuset havde været anvendt til udlejning, og udlejningsaftalen var opsagt pr. 31/12-2008. Den 2. maj 2010 skrev klagerne til indklagede og bød 1.275.000 kr. for fritidshuset begrundet i, fritidshuset havde været til salg i mere end 2 år, og i det trængte til blive malet. Den 5. maj 2010 skrev indklagede til klagerne og oplyste, udlejningsaftalen med udlejningsbureauet var gældende året ud i 2010, og videresendte not fra sælger af fritidshuset om, hvilken betydning dette havde for en ny ejer. Indklagede skrev videre, sælger var interesseret i overtagelse den 1. juni 2010. Den 10. maj 2010 udarbejdede indklagede købsaftale vedrørende fritidshuset på en kontantpris på 1.365.000 med overtagelse den 1. juni 2010. Det fremgår ikke af købsaftalen, om annekset var godkendt til beboelse. Det fremgår videre af sagen, der på dette tidspunkt ikke var udarbejdet tilstandsrapport. Den 18. maj 2010 blev der udarbejdet tilstandsrapport vedrørende ejendommen, og den 19. maj 2010 forelå tilbud på ejerskifteforsikring. Den 19. maj 2010 sendte indklagede pr. e-mail endelig købsaftale til klagerne sammen med tilstandsrapport, energimærke og forsikringstilbud. Købsaftalen henviste til salgsopstilling af 10. maj 2010 og var forsynet med sælgernes uderede underskrifter. Overtagelsesdagen var ændret til den 15. januar 2010, og af købsaftalens pkt. 16 individuelle vilkår fremgik nu: [ ] Køber er bekendt med og accepterer, anneks ikke er anført på BBRejermeddelelse, og derfor ej heller er godkendt hos kommunen til overnning. [ ] Der var ikke i købsaftalen oplyst noget om udlejningsaftale med udlejningsbureau. Den 25. maj 2010 skrev klagernes advok til indklagede: Som advok for køber kan købsaftalen godkendes, dog betinget af, købsaftalen underskrives af køber
3 At købet gennemføres som en kontanthandel det oplyses om der er vedtaget kommende udgifter vedr. måler/målerbrønd. Købers accept af sælgers oplysninger forbeholdes. anneks er lovligt opført og kan godkendes til overnning. Dokumention skal være køber i hænde senest 14 dage fra do. købers bank kan godkende handlen Samme dag skrev indklagede i en telefax til klagers advok: Tak for skrivelse af 25. maj 2010. Der er mig bekendt ikke vedkommende udgifter vedr. måler/målerbrønd. Der er etableret målerbrønd på ejendommen. Anneks er under 10 kvm, og skal derfor ikke anmeldes til kommunen. Hvad er årsagen til, du ønsker få det godkendt hos kommunen, da køber er bekendt med annekset ikke er godkendt? Den 27. maj 2010 skrev klagernes advok til indklagede bl.a.: Vedr. Anneks: Det fremgår af salgsopstillingen : Derudover anneks på ca. 10 kvm med dobbeltseng, skabe og varme, udført af samme tømrer som har opført huset. Den ideelle løsning til gæster eller teenagerbørn. Der er derfor ingen tvivl om køber har en berettiget forventning om lovligt kunne benytte annekset som beskrevet. Først senere tilføjes i anden udgave af købsaftale anneks ikke er godkendt til overnning. Det er ikke et emne der har været drøftet med danbolig. Såfremt Annekset ikke kan godkendes eller såfremt sælger ikke vil ansøge herom er der tale om en forringelse for køber i forhold til beskrivelsen i salgsopstilling. Køber vil i så fald betinge køb af nedslag i pris på kr. 75.000,00. Det fremgår af sagen, en godkendelse af annekset ikke umiddelbart kunne opnås, og sælger ikke ønskede give et yderligere prisafslag på 75.000 kr., og den 31. maj 2010 meddelte klagernes advok til indklagede, handlen ikke ville blive godkendt, og fritidshuset derfor kunne sælges til anden side. Den 2. juni 2010 skrev klagerne til indklagede og redegjorde for deres opftelse af
4 sagens forløb og gjorde gældende, indklagede skulle erstte klagernes udgift til advok. Ved e-mail af 4. juni 2010 afviste indklagede betale klagernes advokregning under henvisning til, klagerne i forbindelse med fremvisning af fritidshuset havde fået oplyst, udhuset/annekset ikke var godkendt til beboelse. Indklagede henviste endvidere til, indklagede ikke kunne indestå for, hvad udlejningsbureauet skrev om fritidshuset, og til, klagernes betingelser i advokens godkendelsesskrivelse gjorde, der var uoverenstemmende accept, og dermed ingen handel. Klagerne har dokumenteret have afholdt advokudgift med 2.500 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstningsansvarlig over for klagerne, fordi indklagede har anvendt en urigtig og vildledende beskrivelse af annekset i salgsopstillingen. Indklagede har i salgsmerialet givet indtryk af, annekset kunne benyttes til beboelse, og klagerne forventede derfor, annekset var godkendt til beboelse. Det er også det indtryk, indklagede har givet i forbindelse med fremvisning af fritidshuset. Klagernes købstilbud på fritidshuset var afgivet i den tro, og det er klagernes opftelse, den tilbudte pris er for høj, når annekset ikke lovligt kan benyttes til beboelse. Klagerne troede ligeledes, huset var fri for udlejningsaftale, eftersom indklagede i salgsopstillingen skrev, udlejningsaftalen var opsagt pr. 31. december 2008. Klagerne fik dog ved fremvisningen vide, huset var tilmeldt udlejning i 2010, og fik oplyst, de som købere skulle indtræde i aftalen, og hvad det indebar. Klagerne gennemgik købsaftalen med deres advok den 11. maj 2010. Fordi tilstandsrapport og energimærke først forelå den 19. maj 2010, blev tidsforløbet presset, og klagerne ønskede en længere overtagelse. Indklagede udarbejdede herefter en ny købsaftale med overtagelse den 15. juni 2010, ligesom fristen for deponering var rykket. Efterfølgende blev klagerne opmærksomme på den nye bemærkning i pkt. 16 om annekset. Udlejningsbureauet markedsfører huset på deres hjemmeside med 4 værelser til 8 personer og regner således også de 2 sovepladser i annekset med.
5 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider være erstningsansvarlig over for klagerne. Klagerne fik ved fremvisningen af ejendommen oplyst, annekset ikke var godkendt til beboelse, og var derfor klar over dette, inden der blev udarbejdet udkast til købsaftale. Indklagede har ikke nogen indflydelse på, hvordan udlejningsbureauet markedsfører fritidshuset, og det kan på ingen måde gøres gældende over for indklagede eller udgøre nogen garanti for en køber. Indklagede er sælgers repræsentant og skal derfor ikke honorere en af klagerne inddraget rådgiver. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, indklagede i salgsopstilling deret den 15. januar 2010 vedrørende fritidshuset gav oplysning om, udlejningsaftalen var opsagt pr. 31. december 2008, når det viste sig, fritidshuset var tilmeldt udlejning i 2010, og en køber således ikke frit kunne disponere over huset. Nævnet finder videre, oplysning herom burde være indføjet i den købsaftale, indklagede sendte til klagerne. Det fremgår af sagen, klagerne efterfølgende modtog korrekt oplysning om udlejningsaftalen, herunder hvad dette indebar for klagerne ved køb af fritidshuset, og i salgsopstilling af 10. maj 2010, som var vedlagt købsaftalen, fremgår da også, huset udlejes. Nævnet finder det kritisabelt, indklagede, som vidste, annekset ikke var godkendt til beboelse, ikke klart og tydeligt gjorde opmærksom herpå i salgsmerialet. Nævnet finder det ikke, mod klagernes benægtelse, godtgjort, indklagede mundtligt har informeret klagerne herom. Nævnet finder, klagerne har godtgjort, de ikke ville have været interesseret i købe fritidshuset for den pris, de tilbød primo maj 2010, 1.365.000 kr., hvis indklagede fra starten havde oplyst, annekset ikke lovligt kunne anvendes til beboelse. Nævnet finder herefter, indklagede som følge af det kritisable arbejde har påført klagerne et tab, idet klagerne forgæves har afholdt udgift til advok. Denne udgift ville klagerne ikke have haft, såfremt indklagede havde givet de rigtige oplysninger om annekset fra starten. Indklagede skal herefter erstte klagerne 2.500 kr.
6 Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 2.500 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nionalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 27. juni 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens do. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand