Investeringsejendom Sag 25151 TIL SALG Odense SØ - Unsbjergvej 2-4 Attraktiv placering tæt på motorvej Fuldt udlejet med god lejerspredning Fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand Kontantpris kr. 27.500.000 1. års nettoafkast % 8,63 Etageareal m 2 5.538
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er beliggende i det sydøstlige Odense i et veludbygget erhvervsområde præget af små og mellemstore håndværks- og produktionsvirksomheder samt liberale erhverv. Ejendommen er beliggende til Ring 3 og med kort afstand til motorvejskrydset ved Odense. Markant ejendom bestående af 3 bygninger, opført i 1 plan med mindre kælder på 100 m². Ejendommen fremstår med røde teglstensfacader og tag med built-up konstruktion med belægning af tagpap. Alle sider på tagkonstruktionen er dog afvalmet, og her er der belægning af betontagsten for at give ejendommen pænt bygningsudtryk. Endvidere termovinduer. Ejendommen er indrettet med varierende lejemålsstørrelser og anvendes primært til kontor- og administrationsformål. Der er dog også fitnesscenter med tilknyttet kontor samt lettere laboratorievirksomhed og lagerdel. Sælger har foretaget løbende vedligeholdelse på ejendommen, som således fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand. Hovedparten af udenomsarealer er befæstet med asfalteret parkerings- og tilkørselsareal. Resten er udlagt med grønne græsarealer. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ 22 Z Over Holluf By, Fraugde 22 O Over Holluf By, Fraugde KOMMUNE: Odense OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1990-1993 AREALER: Grundareal 12.346 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 5.438 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 5.538 m 2 Etageareal i alt 5.538 m 2 Sagsnr. 25151/141203 Side 2 af 13
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 1.842 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej 2 1.842 m 2 Erhvervsareal Nej Kælder, lager - Unsbjergvej 2 100 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 962 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej 2 962 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1993 Bebygget areal 2.634 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej 4 2.634 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 37.400.000 heraf grundværdi kr. 1.975.400 Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr. 35.424.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovenstående vurdering er den samlede vurdering for 2 ejendomme. Ejendomsværdi og grundværdi er fordelt således: Unsbjergvej 2: Ejendomsværdi kr. 20.000.000 Grundværdi kr. 1.083.200 Unsbjergvej 4: Ejendomsværdi kr. 17.400.000 Grundværdi kr. 892.200 ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 15.03.2013 med energiklassifikation B for ejendommen Unsbjergvej 2. Der foreligger ikke energimærke vedrørende ejendommen Unsbjergvej 4. Sagsnr. 25151/141203 Side 3 af 13
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvori ejendommen er beliggende gælder lokalplan nr. 4-629 (område E), idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Område E skal anvendes til kontor- og serviceformål. Der kan etableres ikke-forurenende virksomheder, som f.eks. lager og lignende og kontor- og serviceerhverv. Eksisterende virksomheder kan fortsætte som hidtil. Butikker må kun opføres i sammenhæng med den pågældende virksomhed for salg af egne produkter og må ikke have mere end 200 m² salgsareal. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver ejendom i tilknytning til en virksomhed, og kun når den anvendes som bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person, med lignende tilknytning til virksomheden. Der kan endvidere udlægges areal til udstillingsformål. Byggemulighed: I område E må højst 50% af den enkelte ejendom bebygges og bygningernes rumfang må højst udgøre 3 m³ pr. m² grundareal. Der må max. bygges i 3 etager incl. udnyttelig tagetage. Bygningshøjden må max. være 12 m. Ny bebyggelse må ikke placeres tættere til vej og sti end 5 m. Eksisterende lovlig bebyggelse fra før 2005 opført tættere end 5 m langs vej kan dog forlænges i samme afstand fra vej, såfremt det ikke er foran anden bygning på samme grund og såfremt lokalplanens bestemmelser er overholdt. SERVITUTTER: 1989: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholder bestemmelser om salg. 1992: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholder bestemmelser om salg. 1993: Dok. om sikringsrum m.v. 1993: Dok. om sikringsrum m.v. 2006: Lokalplan nr. 4-629. Vedr. 10B. Sagsnr. 25151/141203 Side 4 af 13
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 27.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 2.537.064 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 374.000 I alt kr. 2.911.064 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. 25151/141203 Side 5 af 13
6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 40.750 DÆKNINGSAFGIFT kr. 141.298 RENOVATION Renovation kr. 8.200 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 50.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 221.520 ADMINISTRATION Administration kr. 48.000 FORSIKRINGER Præmie årligt - anslået kr. 66.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Skadedyrsbekæmpelse kr. 1.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 576.768 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 113.030 Advokatsalær - skøde kr. 123.000 Moms kr. 30.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 266.780 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 30.750 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 236.030 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 27.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 236.030 -Refusion depositum kr. 702.037 Anslået kapitalbehov kr. 27.033.993 Sagsnr. 25151/141203 Side 6 af 13
6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.537.064 Refunderede driftsudgifter kr. 374.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 576.768 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.334.296 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.334.296 x 100 27.033.993 = 8,63% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 27.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 27.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 113.030 Advokatsalær skøde kr. 123.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 27.736.030 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 23.442.840 Særlige installationer kr. 2.604.760 Grundens værdi kr. 1.452.400 Kontantomregnet købesum kr. 27.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 2.627.116 = kr. 105.085 Afskrivninger 1. år kr. 105.085 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. 25151/141203 Side 7 af 13
6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 576.768 kr. 576.768 Udgifter i alt kr. 576.768 kr. 576.768 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.537.064 kr. 2.537.064 Refunderede driftsudgifter kr. 374.000 kr. 374.000 1. år før afskrivning / skat kr. 2.334.296 kr. 2.334.296 Afskrivning 1. år, anslået kr. 105.085 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.229.211 Likviditet 1. år før skat kr. 2.334.296 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 557.303 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.776.993 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk Sagsnr. 25151/141203 Side 8 af 13
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 25151/141203 Side 9 af 13
Sagsnr. 25151/141203 Side 10 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 20.11.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Bygningsstyrelsen Unsbjergvej 2A Erhverv Kontor 797 362.128 454 169.744 50.600 2 Aktiv Form Unsbjergvej 2A Erhverv Behandlingscenter/undervisning samt kontor 3 Colour Sign Unsbjergvej 2A Erhverv Lager og administration 587 353.697 603 119.815 37.800 270 76.042 282 38.021 17.200 4 KABA Denmark Unsbjergvej 2A Erhverv 171 106.875 625 53.438 7.200 5 Naturstyrelsen Unsbjergvej 2A, kælder Erhverv 89 4.000 45 2.000 5.600 6 HD Ejendomme 7 HD Ejendomme Unsbjergvej 2B Erhverv Kontor 863 474.452 550 109.200 Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor 989 334.313 338 54.600 8 Alphalyse Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor og lettere laboratorievirksomhed 9 Allianceplus Unsbjergvej 4 Erhverv Lager for rengøringsvirksomhed 10 Eltel Networks Unsbjergvej 4 Erhverv Lager og administration 11 LC Fyn ApS Unsbjergvej 4 Erhverv Fitnesscenter med tilknyttet kontor 382 259.857 680 129.929 21.600 336 133.053 396 66.526 18.600 543 259.816 478 64.954 30.000 471 172.831 367 57.610 21.600 I ALT 5.498 2.537.064 702.037 0 374.000 Erhvervsdelens andel 5.498 2.537.064 702.037 0 374.000 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Sagsnr. 25151 Side 11 af 13
Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 2.537.064 702.037 heraf faktisk 2.537.064 702.037 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Bygningsstyrelsen Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 2,5% 2 Aktiv Form Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 3 Colour Sign Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 01.01.2014 01.01.2015 Nej 01.04.2014 01.04.2015 Nej 01.04.2014 01.04.2014 Nej 4 KABA Denmark Ja Faktisk Nej 5 Naturstyrelsen Ja Faktisk Nej 6 HD Ejendomme 7 HD Ejendomme Ja Faktisk Nej Ja Faktisk Nej 8 Alphalyse Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 9 Allianceplus Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 10 Eltel Networks Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 11 LC Fyn ApS Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% og max. 5% 01.01.2014 01.01.2015 Nej 01.05.2014 01.05.2015 Nej 01.12.2014 01.12.2015 Nej 01.03.2014 01.03.2015 Nej Sagsnr. 25151 Side 12 af 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Bygningsstyrelsen 0 01.03.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Aktiv Form 0 01.04.2010 Lejer Udlejer Ja Ja 3 Colour Sign 0 15.03.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 4 KABA Denmark 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Naturstyrelsen 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 6 HD Ejendomme 7 HD Ejendomme 0 01.01.2005 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.10.2006 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Alphalyse 0 01.10.2006 Lejer Udlejer Nej Ja 9 Allianceplus 0 07.05.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Eltel Networks 0 01.12.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 11 LC Fyn ApS 0 15.03.2012 Lejer Udlejer Ja Ja Sagsnr. 25151 Side 13 af 13