JURIDISK NOTAT. angående lovliggørelse af byggeri. på adressen Ved Klinten 21, 5610 Assens. udfærdiget af Hans Haages. Advokat (H)

Transkript

1 JURIDISK NOTAT angående lovliggørelse af byggeri på adressen Ved Klinten 21, 5610 Assens udfærdiget af Hans Haages Advokat (H) Focus Advokater Plan & Miljøret Englandsgade Odense C hh@focus-advokater.dk Dir. tlf.: Dir fax.: Mobil for Hanne og Morten Blomberg, Søbakken 20 Mona og Bruno Christensen, Søbakken 18 Annette og Anders Jonasen, Søbakken 14 Jane Haugaard Bruun og Mikael Bruun, Søbakken 16 J.nr JH/mg docx

2 På foranledning af: Hanne og Morten Blomberg, Søbakken 20 Mona og Bruno Christensen, Søbakken 18 Annette og Anders Jonasen, Søbakken 14 Jane Haugaard Bruun og Mikael Bruun, Søbakken 16 har jeg udfærdiget nedenstående notat med henblik på besvarelse af følgende to spørgsmål: 1. Kan Assens Kommune lovligt vedtage lokalplan, hvorved de i lokalplan nr. 10 for Sandager Næs i øvrigt gældende bestemmelser udvides til også at omfatte matr.nr. 3 cs Næs By Sandager. 2. Hvis det forudsættes, at spørgsmål 1 besvares bekræftende, vil Assens Kommune da kunne pådrage sig erstatningsansvar over for ejere af bagvedliggende ejendomme som ved byggeri i overensstemmelse med de nye bestemmelser for matr.nr. 3 cs får forringet eller frataget deres udsigt til havet. Besvarelse: Ad spørgsmål 1: Nej. På det foreliggende grundlag kan der ikke gyldigt vedtages lokalplan, dels fordi der ikke foreligger en saglig grund (Kommunen kan ikke reparere en ugyldig dispensation ved ny lokalplan jfr. Højesterets dom i sagen UfR /2H, hvor Retten stadfæstede Naturklagenævnets tilsidesættelse af en lokalplan) og dels fordi en vedtagelse reelt vil være et udlæg af nyt sommerhusområde inden for kystnærhedszonen og i international beskyttelsesområder mellem eksisterende sommerhusområde og kysten. Det bemærkes i øvrigt, at sagsfremstillingen i indstillingsnotatet synes, at være urigtig. Vedtagelse af lokalplanforslag bør ske på grundlag af korrekt sagsfremstilling. Ad spørgsmål 2: Ja. Uanset om der muligt (gyldigt) vedtages lokalplan, som der er lagt op til, vil der udløses betydelige erstatningskrav, som langt overstiger udgifterne til faktisk lovliggørelse af byggeriet på Ved Klinten 21. Det bemærkes i den forbindelse, at havudsigten fra ejendommene på Søbakken under de i denne sag givne omstændigheder er et retsbeskyttet gode jfr. om en tilsvarende sag i Højesterets dom UfR H. 2

3 Jfr. i øvrigt det nedenfor anførte 3

4 Baggrund: Naturklagenævnet har ved afgørelse af 14. juli 2010 i sagen NKN underkendt den af Assens Kommune den 11. december 2008 meddelte tilladelse til byggeri på ejendommen Ved Klinten 21, 5610 Assens. Naturklagenævnet fandt, at den af Assens Kommune meddelte tilladelse var i strid med planlovens 19 stk. 2, og Naturklagenævnet anførte i den forbindelse blandt andet følgende vedrørende 3.2 i den gældende lokalplan nr. 10: anvendelsesbestemmelsens hovedregel, at der kun må opføres en enkelt beboelse på en særskilt matrikuleret ejendom, udgør et princip i lokalplanen, og at undtagelsen i 3.2 alene omfatter den på tilvejebringelsestidspunktet eksisterende bebyggelse. Undtagelsen indeholder derfor efter Nævnets opfattelse alene en tilkendegivelse om, at lokalplanen kun har virkning for fremtiden, hvilket i øvrigt allerede følger af planlovens 18 Det betyder, at den eksisterende bebyggelse kan bevares og vedligeholdes i sædvanligt omfang, men at der ikke må ske egentlige udvidelser eller opføres erstatningsbyggeri. Lokalplanen indeholder ikke i øvrigt bestemmelser for strandområdet. Kommunens forståelse af, at lokalplanens generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser også gælder for omhandlede område, kan således ikke tiltrædes. Bestemmelserne er klart formuleret med henblik på de udstykkede grunde, og det må lægges til grund, at det ikke har været hensigten med lokalplanen at åbne mulighed for ny bebyggelse på strandområdet. (min understregning) Assens Kommune har herefter vedtaget at igangsætte arbejde med henblik på udfærdigelse af ny lokalplan, også omfattende byggeret på matrikel 3 cs Næs By Sandager. Vedtagelsen skete på baggrund af indstilling, hvori blandt andet var anført følgende: Faktisk lovliggørelse vil være at fjerne sommerhuset. Det vil, tolket ud fra Naturklagenævnets afgørelse, ikke være muligt at genopføre den oprindelige bebyggelse, da lokalplanen kun tillader, at der opføres en enkelt beboelse på hver selvstændigt matrikulerede ejendom retlig lovliggørelse vil ikke være en dispensation retlig lovliggørelse vil derfor bestå i, at der vedtages en lokalplan, der muliggør byggeriet. Forvaltningen indstillede herefter, at der udarbejdes ny lokalplan, som giver mulighed for byggeri på strandarealet ved Klinten efter de bestemmelser, der er gældende for den resterende del af sommerhusområdet. Forvaltningen henviste herved til, at det efter forvaltningens opfattelse har været praksis, at byggeri på strandarealet Ved Klinten blev behandlet efter samme bestemmelser som byggeri i den resterende del af sommerhusområdet, dog at det måske burde overvejes, om bebyggelsesprocenten på 15 kunne overholdes. 4

5 Forvaltningen bemærkede i øvrigt følgende: Assens Kommune risikerer, at der bliver rejst erstatningsansvar ved både fysisk eller retlig lovliggørelse. Såfremt kommunen vælger at lovliggøre ejendommen fysisk, vil dette betyde, at ejendommen skal bygges om eller nedrives Det vurderes at være ganske givet, at kommunen vil ifalde et ansvar for fysisk lovliggørelse. Såfremt kommunen vælger at lovliggøre ejendommen retligt med en ny lokalplan, vil dette betyde, at de naboer, der er generet af det nuværende ulovlige byggeri, kan kræve erstatning af kommunen for værditab på deres ejendom, såfremt kommunen ikke kan bevise, at den kommende lokalplan ville være blevet vedtaget, selv om der ikke var givet en ulovlig tilladelse. Ud fra en økonomisk betragtning, vil et erstatningsansvar på grund af retlig lovliggørelse være at foretrække. Klienterne har ved begæring om aktindsigt konstateret, at der ikke i noget væsentligt omfang har været tilladt byggeri på Ved Klinten bortset fra det i nærværende sag omhandlede byggeri på Ved Klinten 21 og et tidligere byggeri på Ved Klinten 5. For så vidt angår sidstnævnte byggeri, har der verseret sag ved Naturklagenævnet, jf. Naturklagenævnets afgørelse af 6. juni 2001 i sag j.nr / Sagen angik opførelse af sommerhus på adressen Ved Klinten 5. Ved denne afgørelse fandt Naturklagenævnet (i modsætning til det, som er anført i den seneste afgørelse), at en dispensation ikke ville være i strid med planens princip og baggrunden herfor var blandt andet, jf. afgørelsen, side 5 Det må endvidere indgå i vurderingen, at den tilladte bebyggelse er væsentlig mindre end de 90 m2, som i øvrigt er tilladt ifølge lokalplanens bestemmelser, at byggeriet ikke er væsentligt større end den bygning, der tidligere lå på ejendommen, og at bygningen ikke ligger tættere på vejen end nabohuset. Opførelsen findes herefter ikke at medføre en væsentlig ændring i den ved lokalplanen bestemte struktur for området, og dispensationen findes herefter ikke at være i strid med principperne i lokalplanen. Assens Kommune har i øvrigt i brev af 8. september 2009 (medens den seneste Naturklagenævnssag verserede) skrevet således til Sandager Næs Grundejerforening: For god ordens skyld kan jeg oplyse, at nyt byggeri på strandarealet ved Klinten i sager fremover vil blive behandlet i henhold til lokalplan 10 samt i henhold til den fortolkning af lokalplanen, som kommer til udtryk i Naturklagenævnets afgørelse af 6. juni Ovenstående betyder, at der ved fremtidige byggeansøgninger kun kan tillades opført nyt byggeri på Ved Klinten, såfremt byggeriet er i samme omfang og størrelse som det eksisterende byggeri. Der kan ikke dispenseres fra dette. Under henvisning til ovenstående kan der konkluderes følgende: 5

6 Hvis Naturklagenævnsafgørelsen af 6. juni 2001 skulle lægges til grund for administrationen af Ved Klinten, ville det ikke være lovligt at tillade byggeri, der på nogen måde afviger i størrelse, udtryk, form eller beliggenhed fra de nuværende bygninger, hvilket også er Assens Kommunes opfattelse, jf. brevet af 8. september Det må have formodningen imod sig, at Assens Kommune ikke skulle have administreret i overensstemmelse med Naturklagenævnsafgørelsen fra 2001 jfr. også brevet af 8/ til grundejerforeningen. Ud fra de foreliggende oplysninger synes det således ikke at være korrekt, når det i indstillingsnotatet til udvalget, jf. ovenfor, anføres, at praksis har været, at byggeri på strandarealet Ved Klinten blev behandlet efter samme bestemmelser som byggeri i den resterende del af sommerhusområdet. Klienterne har ved brev af 11. september 2010 til Politikerne i Miljø- og teknikudvalget, Assens Kommune blandt andet fremsendt en vurdering af 27. august 2010 fra statsautoriserede ejendomsmægler Henrik Dyhr til Jane Haugaard Bruun og Mikael Bruun angående ejendommen Søbakken 16 samt to stk. fotos med visualisering af den virkning, det vil have for så vidt angår udsigten fra Søbakken 16, hvis der foran denne ejendom (på Ved Klinten) opføres en ejendom med tagrygning i samme højde som tilladt i det øvrige område i lokalplan nr. 10. Af de fremlagte fotos fremgår, at et sådant byggeri på det nærmeste fuldstændigt vil blokere udsigten fra ejendommen Søbakken 16, og af den fremsendte ejendomsmæglervurdering fremgår, at ejendommens udbudspris vil dale med mellem 1 mio. og 1,5 mio. kr., hvis der vedtages en lokalplan, der muliggør byggeri i et omfang og højde som besigtiget på Ved Klinten 21. Det hedder videre i vurderingen Det skønnes ikke væsentligt, hvorvidt der faktisk opføres huse i maksimal højde, idet alene muligheden for dette vil påvirke omsætteligheden. Baggrunden for, at ændringen vil have væsentlig betydning, begrundes med, netop udsigten fra Søbakken og den høje grad af ugenerthed og væsentlige kvaliteter for boligerne. Såfremt disse faktorer ændres, vil boligerne blive mere ordinære og omsætningsmæssigt vil forskellen på nuværende beliggenhed og andre steder i sommerhusområdet minimeres. Beliggenhed med uhindret panoramaudsigt vil i dag kunne betegnes som sjældne og enestående, hvilket ikke vil være tilfældet ved en ændring som den beskrevne. Klienterne oplyser endvidere, at de alle har erhvervet deres ejendomme i tillid til, at den ældre bebyggelse neden for Ved Klinten ikke kunne tillades udvidet, herunder især ikke i højden, og at en udvidelse som den, der er sket i forbindelse med byggeriet på Ved Klinten 21, har været helt ufor- 6

7 udsigelig. Øvrige oplysninger: Ved opslag på har undertegnede konstateret: at at at arealet vest for vejen Ved Klinten er omfattet af beskyttede naturtyper (strandeng) hele sommerhusområdet ligger i EU-habitatområde hele sommerhusområdet ligger i Ramsar-område Sluttelig bemærkes det, at hele sommerhusområdet ligger i kystnærhedszonen. og at byggeriet på Ved Klinten 21 var en nedrivning af et 58 m2 stort og forholdsvis lavt hus, der blev erstattet med et højt 90 m2 stort hus (der er i korrespondancen nogen uenighed om, hvorvidt højden er 5,5 meter eller 6,5 meter). Vurdering Vedr. rigtigheden af forvaltningens sagsfremstilling: Under henvisning til ovenstående synes det ikke at være korrekt, når det i indstillingsnotatet til udvalget, jf. ovenfor, anføres, at praksis har været, at byggeri på strandarealet Ved Klinten blev behandlet efter samme bestemmelser som byggeri i den resterende del af sommerhusområdet. Vedtagelse af lokalplanforslag bør ske på grundlag af korrekt sagsfremstilling Vedr. saglige hensyn: Efter det ovenfor anførte må det antages, at den egentlige og formentlig eneste baggrund for eventuel vedtagelse af ny lokalplan, er det økonomiske incitament, der fremgår af forvaltningens indstilling til udvalget, jf. bemærkningen ud fra en økonomisk betragtning vil et erstatningsansvar på grund af retlig lovliggørelse være at foretrække". Hensynet til ejeren af Ved Klinten 21 er ikke nævnt. Hertil bemærkes følgende: En retlig lovliggørelse som påtænkt vil berøre en lang række grundejere på Søbakken og medføre alvorlige økonomiske tab, som langt overstiger det økonomiske tab, der vil fremkomme ved en nedrivning af byggeriet på Ved Klinten 21. Det synes således allerede ud fra en økonomisk betragtning at være ude af proportion, hvis kommunen foretager en retlig lovliggørelse. En lovliggørelse ved lokalplan forudsætter, at lokalplanen er begrundet i saglige hensyn, og et hensyn til kommunens økonomiske forhold, således som det er anført i ovennævnte referat, er ikke et sagligt hensyn, og bygherren kan næppe - set i lyset af de retningslinjer, der blev givet ved Naturklagenævnets afgørelse fra have været i god tro for så vidt angår lovligheden af et byggeri, 7

8 som øger det bebyggede areal fra 58 m2 til 90 m2, og som tillige øger bygningshøjden ganske væsentligt. Der foreligger ikke i sagen nogen oplysninger om saglige hensyn i øvrigt. Der henvises herved til UfR /2H, hvor Højesteret stadfæstede Naturklagenævnets tilsidesættelse af en lokalplan. Forholdene i den nævnte sag var i store træk følgende: En borger anmeldte i forbindelse med en større ombygning af et stutteri, at han agtede at øge byggeriet med en selvstændig varmecentral for bioforbrænding og en forlængelse af en ridehal til 60 m. Samtidig søgte han landzonetilladelse. Tilladelsen blev påklaget til Naturklagenævnet, som ændrede tilladelsen til et afslag. Herefter bad borgeren kommunen om at udarbejde en lokalplan, der muliggjorde anvendelsen af ejendommen som ønsket. Naturfredningsforeningen klagede, og Naturklagenævnet ophævede lokalplanen. Borgeren anlagde sag mod Naturklagenævnet men tabte i Højesteret, idet retten var enig med Naturklagenævnet i, at lokalplanen ikke havde andet væsentligt formål end at give mulighed for eller lovliggøre - opførelse af den bebyggelse, som Naturklagenævnet havde givet afslag på. Det hed videre i afgørelsen, kommune er som underordnet planmyndighed forpligtet til at respektere Naturklagenævnets afgørelse efter planlovens 35 og kan ikke tilsidesætte denne gennem vedtagelsen af den foreliggende lokalplan. På ovennævnte baggrund må det antages at en eventuel vedtagelse af lokal plan i nærværende sag ikke vil være lovlig. Kystnærhedszone og beskyttelsesområder: Området ligger i kystnærhedszonen og (i al fald således som det fremgår af grundkortfyn) tillige i et EU-habitatområde/Ramsar-område og spørgsmålet er om der i et sådant område kan lokalplanlægges, således som der er lagt op til. Det bemærkes særligt, at Naturklagenævnet nu i to omgange har behandlet spørgsmål om byggeri på Ved Klinten. I den første afgørelse fra 2001 fastslås det, at der i al fald ikke må ske en udvidelse af bygningerne. Ved den netop trufne afgørelse fra Naturklagenævnet fastslås det, at den oprindelige lokalplan, lokalplan nr. 10, som princip forudsatte, at der kun må være en bygning på hver matrikel, og at bemærkningen om accept af de tilstedeværende bygninger neden for skrænten alene er en orienterende bestemmelse, der blot gengiver den retstilstand, at lokalplaner ikke har virkning for fremtiden. Dette indebærer, at enhver nedrivning eller anden form for fjernelse af de eksisterende bygninger er endelig. Således forstået, at der ikke med hjemmel i lokalplanen kan tillades nogen form for genopførelse. Der kan således ikke lovligt gives tilladelse til at vedligeholdelse sker ved nedrivning og genopførelse, og meningen er at området skal ryddes for bebyggelse efterhånden som det byggeri der var til stede ved planens vedtagelse måtte blive udtjent. Det bemærkes i øvrigt, at der henhold til planlovens 39 ikke i sommerhusområder uden tilladelse 8

9 må opføres eller indrettes mere end én bolig på en selvstændigt matrikuleret ejendom, og en evt. tilladelse til nedrivning og genopførelse af bygninger på matr.nr. 3 cs Næs By (Ved Klinten) ville altså i givet fald også forudsætte udstykning. Planlægning der tillader udvidelse af bygningsmassen på matr.nr. 3 cs (Ved Klinten) må derfor i realiteten betragtes som etablering af et nyt sommerhusområde eller (efter omstændighederne) som udvidelse af det eksisterende sommerhusområde, og ikke blot som en regulering inden for det eksisterende sommerhusområde. Det følger af planlovens 5 b, stk. 1, nr. 3, at nye sommerhusområder ikke må udlægges i kystnærhedszonen. 5 b, der er en videreførelse af det fra 1970 erne gældende cirkulære, kom ind i loven i 1994, og det hedder i forarbejderne til lovændringen, jf. LFF , lovforslag fremsat 4. februar 1994, ad 1, nr. 2, blandt andet: "De foreslåede bestemmelser i 5 b svarer indholdsmæssigt til bestemmelserne i 5 i cirkulæret om planlægning og administration af kystområderne. Der nævnes i forarbejderne eksempler på, hvornår der kan udlægges nye sommerhusområder, og herunder blandt andet, at nyt sommerhusområde skal udlægges bag et eksisterende område, men kun som erstatning for et eksisterende område, der konverteres til offentlige formål. Desuden kan der ske ændring af uudnyttede sommerhusområder til andre former for ferie- og fritidsformål, men udnyttelsesgraden af det øvrige areal bør i givet fald tilsvarende nedsættes. I 2004 blev der indført en adgang til at etablere nye sommerhusbebyggelser, og i den forbindelse hedder det i forarbejderne til ændringsloven, jf. LFF , lovforslag fremsat den 31. marts 2004, blandt andet følgende: Ifølge planlovens 5 b, stk. 1, nr. 3, må der ikke udlægges nye sommerhusområder i kystnærhedszonen og eksisterende sommerhusområder inden for kystnærhedszonen skal fastholdes til ferieformål. Dette indebærer, at eksisterende sommerhusområder ikke må udvides, ligesom områdernes afgrænsning ikke kan ændres Regionplanudvalget anbefaler, at udlæg af nye sommerhusområder sker ud fra en overordnet landsplanmæssig vurdering af behovet for nye sommerhuse Udvidelse af sommerhusområder vil blive vurderet ud fra en række kriterier. De væsentlige natur- og landskabsressourcer, som de danske kyster rummer, skal fortsat sikres... Sommerhusområder kan ikke udbygges i internationale naturbeskyttelsesområder... Det øgede antal sommerhuse skal placeres bagved allerede eksisterende sommerhusområder. Der vil ikke blive tale om huludfyldning mellem to eksisterende sommerhusområder Kommuner og regionplanmyndigheder skal godtgøre, at udbygningen kan ske uden at skæmme landskabet. Det er et vigtigt kriterium for tilladelse til udvidelse af et område, at den nye bebyggelse kan indpasses harmonisk i landskabet og i øvrigt ikke tilsidesætter væsentlige naturbeskyttelsesinteresser. 9

10 Ud fra ovenstående må det konkluderes, at 5 b omfatter såvel ændringer af sommerhusområdernes afgrænsning som udvidelse inden for de nuværende sommerhusområders afgrænsning, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget fra 2004, at udlæg af sommerhusområder som i nærværende tilfælde imellem det eksisterende sommerhusområde og kysten, og tilmed i et internationalt beskyttelsesområde, vil være i strid med 5 b, stk. 1, nr. 3. Eftersom den påtænkte ændring af lokalplanen i realiteten er etablering af et nyt sommerhusområde, vil en vedtagelse af lokalplanen derfor være i strid med planlovens 5 b, stk. 1, nr. 3. Hvis det antages, at der lovligt kan vedtages en lokalplan Hvis det antages, at der lovligt kan vedtages en lokalplan, som inddrager ejendommene på Ved Klinten under de samme bestemmelser, som i øvrigt er gældende i lokalplan nr. 10, opstår spørgsmålet om, hvorvidt og i hvilket omfang klienterne kan kræve erstatning. Spørgsmålet om kommunens erstatningsansvar kan gribes an på flere måder. Kommunen kan ifalde erstatningsansvar, såfremt den vedtager en ugyldig lokalplan. Kommunen kan på naboretligt grundlag ifalde erstatningsansvar. Kommunen kan ud fra en ekspropriationsbetragtning ifalde erstatningsansvar for en i øvrigt vedtagelse. Det er givet, at kommunen bliver erstatningsansvarlig, hvis man vedtager en ugyldig lokalplan, jf. det ovenfor anførte. Ved nærværende skal således alene behandles spørgsmål 2 og 3, nemlig det naboretlige grundlag og det ekspropriationsretlige grundlag. Naboretlige synspunkter I dommen U /2H (Holte Midtpunkt) havde en kommune givet en ulovlig dispensation til opførelse af en bygning. Denne bygning generede udsigten fra en lejlighed. Ejeren af den nævnte lejlighed kunne ikke få bygningen nedrevet, men han fik erstatning, idet ulemperne fandtes at overstige, hvad man i det pågældende kvarter måtte forvente. Det interessante i dommen er, at erstat- 10

11 ningspligten ikke blev begrundet i kommunens fejl og ej heller i entreprenørens fejl, men derimod i, at kommunen allerede efter naboretlige regler burde have undladt at tillade den nye bygning. Det bemærkes, at kommunen havde været stærkt engageret i og medansvarlig for det pågældende projekt. I nærværende sag er kommunen også stærkt engageret i kraft af sin økonomiske interesse (kommunens erstatningsansvar over for ejeren af Ved Klinten 21). Klienterne har købt i berettiget forventning om, at kunne bevare udsigten, og ejere af ejendomme på Ved Klinten har efter lokalplanens tekst forbliver liggende aldrig kunne have haft nogen berettiget forventning om at kunne udvide. Det må følgelig antages, at en lokalplan hvorved klienternes udsigt forringes i en så høj grad som det er anført ovenfor, vil overskride den naboretlige tålegrænse., og at en vedtagelse uanset den måtte være gyldig efter planloven derfor vil udløse erstatningspligt Ekspropriationsretlige betragtninger Grundlovens 73 fastslår, at ingen kan fratages sin ejendom uden at almenvellet kræver det og kun mod fuld erstatning. Bestemmelsens hovedområde er ekspropriation af fast ejendom, men også andre interesser beskyttes, herunder for eksempel udsigt. Der kan ydes ekspropriationserstatning til borgere uden at borgernes ejendom direkte eksproprieres, jf. U H og U H. Erstatning ydes, såfremt ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed kan forventes. Ved vurdering af, om der foreligger et ekspropriativt indgreb, lægges vægt på følgende: a. Indgrebets adressat: En hel generel regulering kan ikke anses for ekspropriativ, med mindre den reelt kun rammer nogle få. Antallet er dog ikke nødvendigvis afgørende. b. Indgrebets begrundelse: Hvis indgrebet er sagligt begrundet i almene interesser, kan det foretages uden iagttagelse af ekspropriationsbetingelserne. c. Indgrebets virkning/intensitet: Indgrebet skal have en vis intensitet for at kunne defineres som ekspropriativt. Ad a. Indgrebets adressat: En lokalplan må som udgangspunkt anses for en generel regulering, men i det omfang lokalplanen vedtages for at råde bod på en fejlagtig given dispensation, mister lokalplanen sin generelle karak- 11

12 ter. Hvis der i nærværende sag vedtages en lokalplan, sker det reelt alene til fordel for ejeren af Ved Klinten 21 og samtidig til fordel for kommunen selv, jf. dens økonomiske interesse. Der kan således ikke i nærværende sag være tale om en generel regulering. Ad b. Indgrebets begrundelse: Som anført ovenfor kan der ikke på det foreliggende grundlag anses at være nogen saglig grund, men det skal medgives, at der efter retspraksis gælder et meget vidt skøn ved vurderingen af, hvad der i ekspropriationsretlig sammenhæng kan anses for at være saglig grund (almenvellets interesse) i forbindelse med ekspropriation. Det må følgelig nok antages, at selve vedtagelsen af lokalplanen næppe i sig selv kan tilsidesættes med henvisning til grundlovens 73. Dette indebærer imidlertid hverken, at ekspropriationen bliver lovlig i relation til planloven (jfr. ovenfor) eller, at ekspropriationen bliver erstatningsfri. Ad c. Indgrebets intensitet: Hvis det lægges til grund, at der lovligt vedtages en lokalplan af ekspropriativ karakter (således forstået, at der ikke er tale om en generel regulering) opstår spørgsmålet om, hvorvidt der tillige kan ydes ekspropriationserstatning til klienterne. (der sker jo ingen arealafståelse fra klienternes ejendomme). Det bemærkes imidlertid, at der foreligger dokumentation for en værdinedgang af betydeligt omfang, og med henvisning til de fremlagte fotografier må byggeri i henhold til en eventuel kommende lokalplan anses for at være særdeles dominerende. Hertil kommer, at klienterne ikke på nogen måde har kunnet forudse en sådan udvikling, ikke mindst henset til den gældende lokalplan nr. 10 og den fortolkning, som Naturklagenævnet har anlagt i sagen fra Efter retspraksis kan der ydes erstatning for mistet udsigt også uanset, at der ikke i forbindelse med et indgreb, der har karakter af ekspropriation, sker afståelse af areal. Dette skete således f. eks. i sagen UfR H, hvor Thisted Kommune den 22. april 1986 vedtog en lokalplan, som udlagde et område til renseanlæg. Renseanlægget var nødvendiggjort af de faktuelle forhold, og lokalplanen var i enhver henseende lovligt tilblevet, men lokalplanen indebar, at der imellem nogle ejendomme og kysten blev opført et renseanlæg, som i større eller mindre omfang for de enkelte ejendomme fratog disse udsigten over Limfjorden. Ejerne af de pågældende ejendomme krævede og fik erstatning, selv om lokalplanen var lovligt vedtaget. Højesteret udtalte blandt andet En så omfattende udvidelse af rensningsanlægget, som den, der skete i henhold til lokalplan var imidlertid helt uforudsigelig. Etableringen af rensningsanlægget på den skete måde har selv om kommunen har bestræbt sig på at tage hensyn til blandt andet disse lodsejere ved en placering af bygningerne længst muligt mod vest - påført appellanterne meget betydelige ulemper såvel i form af forringet udsigt som m.v. med en forringelse af ejendommens salgsværdier til følge. Højesteret finder herefter, at der foreligger sådanne 12

13 ganske særlige forhold, at appellanterne har krav på erstatning." Det skal i den forbindelse bemærkes, at Taksationskommissionen, som oprindeligt havde behandlet sagen, tillige havde henvist til, at placeringen af kommunen var valgt udelukkende eller i langt overvejende grad af økonomiske grunde. OPSAMLING OG KONKLUSION Indledningsvis bemærkes, at det ikke synes at være korrekt, når det i indstillingsnotatet til udvalget, anføres, at praksis har været, at byggeri på strandarealet Ved Klinten blev behandlet efter samme bestemmelser som byggeri i den resterende del af sommerhusområdet.. Vedtagelse af lokalplanforslag bør ske på grundlag af korrekt sagsfremstilling. Som sagen foreligger oplyst på nuværende tidspunkt, har kommunen i øvrigt ingen saglig grund til at vedtage en lokalplan, som tillader nogen udvidelse af byggeret på adresserne på Ved Klinten, og en evt. udvidelse vil reelt være en planlægning af nyt sommerhusområde i kystnærhedszonen og i internationale beskyttelsesområder. En sådan udvidelse skal såfremt den overhovedet kan tillades ske under størst mulig hensyntagen til naturværdierne og i øvrigt bag eksisterende sommerhusområder. Udvidelsen kan ikke ske imellem eksisterende sommerhusområder og kystlinjen. Det bemærkes i den forbindelse, at de statslige miljømyndigheder skal fremsætte indsigelser over for forslag til lokalplaner for arealer i kystnærhedszonen, hvis planforslaget er i strid med blandt andet 5 b i planloven, med mindre forholdet er af underordnet betydning for de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. planlovens 29. En planlægning af et sommerhusområde i internationalt beskyttelsesområde mellem eksisterende sommerhusområde kan ikke anses for at være af underordnet betydning, og følgelig bør de statslige miljømyndigheder gribe ind over for kommunen. Det anbefales klienterne at rette henvendelse til Miljøcenter Odense. Hvis der gyldigt måtte blive vedtaget lokalplan, som der er "lagt op til", vil der være tale om et indgreb, som efter naboretlige og/eller ekspropriationsretlige betragtninger vil udløse erstatningskrav fra klienterne mod kommunen. Erstatningskravene må samlet antages langt at overstige omkostningerne ved faktisk lovliggørelse af byggeriet på Ved Klinten 21. Herefter kan de stillede spørgsmål besvares således: Ad spørgsmål 1: Nej. På det foreliggende grundlag kan der ikke gyldigt vedtages lokalplan, dels fordi der ikke foreligger en saglig grund (Kommunen kan ikke reparere en ugyldig dispensation ved ny lokalplan jfr. Højesterets dom i sagen UfR /2H, hvor Retten stadfæstede Naturklagenævnets tilsidesættelse af en lokalplan) og dels fordi en vedtagelse reelt vil være et udlæg af nyt sommerhusområ- 13

14 de inden for kystnærhedszonen og i international beskyttelsesområder mellem eksisterende sommerhusområde og kysten. Det bemærkes i øvrigt, at sagsfremstillingen i indstillingsnotatet synes, at være urigtig. Vedtagelse af lokalplanforslag bør ske på grundlag af korrekt sagsfremstilling. Ad spørgsmål 2: Ja. Uanset om der muligt (gyldigt) vedtages lokalplan, som der er lagt op til, vil der udløses betydelige erstatningskrav, som langt overstiger udgifterne til faktisk lovliggørelse af byggeriet på Ved Klinten 21. Det bemærkes i den forbindelse, at havudsigten fra ejendommene på Søbakken under de i denne sag givne omstændigheder er et retsbeskyttet gode jfr. om en tilsvarende sag i Højesterets dom UfR H. Hans Haages Advokat (H) Focus Advokater Plan & Miljøret Englandsgade Odense C hh@focus-advokater.dk Dir. tlf.: Dir fax.: Mobil