Klagerne. København, den 6. december 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Uffe Jeppesen og Lars Lyster Nielsen v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V. Nævnet har modtaget klagen den 12. januar Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en

2 2 ejendom, således at klagerne har betalt for meget for ejendommen, og om de indklagede skal erstatte klagerne denne merpris. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg. I salgsprospektet anførte de indklagede bl.a.: Helt op til [skoven], byens allerbedste badestrand og marinaen ligger denne yderst præsentable ejendom omgivet af naturen, med et fornemt kik til [sundet]. Ejendommen ligger på en aldeles pragtfuld grund, som er opdelt i 2 matrikler, hvor en kæmpe bjergfyr strækker sig mod himlen. Her er tillige mulighed for at bygge nyt på områdets, ja, måske byens eneste og i særklasse mest attraktive byggegrund, med kik til skov, sund og badestrand. De indklagede indhentede diverse oplysninger om ejendom herunder et kommunalt oplysningsskema. Kommunen havde i skemaet anført, at der ikke var lokalplan, lokalplanforslag eller byplanvedtægt for ejendommen. Den 13. april 2005 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. Den 20. november 2006 skrev klagerne til kommunen, at de i avisen havde set, at deres genbo havde til hensigt at søge om tilladelse til at udstykke sin grund i 3 parceller. Klagerne meddelte, at de ved bebyggelse af de 3 parceller ville blive frarøvet deres smukke udsigt, som var grundlaget for den høje handelspris. Klagerne havde endvidere andre indsigelser mod tilladelse til udstykning, herunder hensyntagen til områdets natur og udseende samt trafikale forhold. Den 8. december 2006 svarede kommunen, at genboens ejendom bestod af 4 matrikler, der var vurderet som en samlet ejendom, hvilket betød, at hver matrikel kunne afhændes uafhængigt af hinanden til selvstændig bebyggelse. I kommuneplanens rammer var områdets anvendelse fastlagt til boligformål. Klagerne klagede herefter til Naturklagenævnet over, at kommunen havde givet tilladelse til sammenlægning af de 4 matrikelnumre, således, at der opstod 3 nye grunde, hvoraf alene den ene tidligere havde været bebygget med et lille sommerhus. Kommunen havde givet byggetilladelse til nyt byggeri på den ene grund, og det forventedes, at der også ville blive givet byggetilladelse på de 2 andre grunde. Klagerne anførte, at kommunen i mangel af lokalplan tilsyneladende havde givet byggetilladelse efter kommuneplanen, men at kommuneplanen ikke havde tilstrækkelige bestemmelser til at regulere forholdene, henset til byggeriets kystnære beliggenhed, byggeriets store afvigelse fra det øvrige byggeri i området, samt byggeriets meget markante påvirkning af kysten. Klagerne anførte videre, at

3 3 sammatrikuleringen og den påtænkte efterfølgende udmatrikulering havde karakter af en egentlig udstykning, og at kommunen alene af denne grund skulle udarbejde en lokalplan. Den 17. juni 2009 afgjorde Naturklagenævnet sagen. Naturklagenævnet udtalte bl.a., at opførelsen af 3 enfamiliehuse ikke kunne betragtes som en væsentlig ændring af det bestående miljø, idet projektets omfang ikke i sig selv kunne betragtes som større, idet opførelsen fandt sted i et allerede bebygget byzoneområde, og idet opførelsen var i overensstemmelse med kommuneplanen, der fastlagde, at området skulle anvendes til boligformål. Kommunens tilladelse til arealoverførsel og opførelse af 3 enfamiliehuse var således ikke omfattet af planlovens bestemmelser om tilvejebringelse af en lokalplan, og klagerne fik således ikke medhold i klagen. Den 16. november 2009 klagede klagerne til de indklagede over, at de indklagede havde udtalt, at der aldrig ville kunne udstykkes og nybygges foran ejendommen til ødelæggelse af den flotte udsigt til sundet og skoven. Ved brev af 18. november 2009 svarede de indklagede, at de ikke havde udtalt, at der aldrig ville kunne bygges foran ejendommen, og at det ikke kunne bebrejdes de indklagede, at en person havde opkøbt 2 ejendomme og lagt dem sammen for at opnå en grundstørrelse, der kunne udstykkes i 3 selvstændige grunde. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klagerne på ca. 1 million kr. Klagerne købte ejendommen til udbudsprisen, idet klagerne vurderede, at ejendommen med den unikke beliggenhed var prisen værd. De indklagede havde således udtalt, at der aldrig ville kunne udstykkes og nybygges foran ejendommen til ødelæggelse af den flotte udsigt til sund og skov, og det fremgik da også af salgsprospektet, at ejendommen bestod af to matrikler og derfor kunne opdeles i to grunde, således at der kunne bygges nyt på områdets eneste og i særklasse mest unikke byggegrund. Mindre end et år efter overtagelsen af ejendommen, viste det sig imidlertid, at grunden foran ejendommen blev udstykket i 3 grunde, som alle kunne bebygges i 1½ etage, således at klagernes udsigt og den fredelige beliggenhed blev ødelagt. De indklagede burde have undersøgt forholdene i området, før de udtalte sig om, at der aldrig kunne ske bebyggelse af grunden foran ejendommen. I stedet har de indklagede netop fremhævet, at klagernes ejendom var den eneste, der havde mulighed for nybyggeri. De indklagede kunne med en enkelt opringning til teknisk forvaltning i kommunen have sikret sig, at salgsprospektets oplysninger var sande.

4 4 Klagerne har kendskab til, at en anden mægler, der efterfølgende fik en af naboejendommene til salg, gjorde dette og dermed modtog og videregav korrekte oplysninger om forholdene i området. Menigmand ville være af den klare opfattelse, at der umuligt kunne tillades byggeri så kystnært og i så særegent område, men de indklagede er professionelle, og klagerne burde som menigmænd kunne have tillid til, at de indklagede havde undersøgt forholdene. Klagerne var i forbindelse med handlen repræsenteret ved advokat, men heller ikke han betvivlede, at de indklagede havde undersøgt forholdene og derfor kunne beskrive ejendommen som sket. Der er endnu ikke bygget på den sidste af de 3 nyudstykkede grunde, men når det sker, er det klagernes vurdering, at klagernes ejendom taber ca. 1 million kr. i værdi, idet der herefter ikke vil være nogen udsigt fra ejendommen. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede skal betale erstatning til klagerne. De indklagede har i deres anprisning af ejendommen oplyst, at der eventuelt kunne ske bebyggelse af byens måske eneste og i særklasse mest attraktive byggegrund. Med dette ordvalg er der ikke givet nogen garanti eller tilsikring. På handelstidspunktet var der ikke truffet beslutning om, at de omtalte grunde skulle sammenlægges, udstykkes og bebygges. De indklagede havde derfor ikke viden eller formodning om, at der ville blive foretaget denne ændring af grundene. Ud fra det foreliggende er der ikke oplysninger om, at klageren på tidspunktet for handlens gennemførelse havde udtrykt specielle ønsker eller tanker i retning af, at udsigten havde betydning for klagernes valg af ejendom. Klagerne var endvidere repræsenteret af egen professionel rådgiver, og såfremt udsigten var af væsentlig betydning for klagerne, burde klageren have drøftet dette med deres rådgiver, der herefter burde have drøftet det med de indklagede. Såfremt Klagenævnet skulle give klagerne medhold i, at der er udvist ansvarspådragende adfærd fra de indklagedes side, bestrides det, at klagerne har lidt tab. Det er således ikke dokumenteret, at prisen på handelstidspunktet ville have været anderledes, hvis der allerede på dette tidspunkt forelå planer om bebyggelse af nabogrunden. Nævnet udtaler:

5 5 Nævnet finder ikke, at de indklagede, som salgsprospektet er formuleret, har tilsikret klagerne, at der ikke ville kunne ske bebyggelse af grunden foran klagernes ejendom, og nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede mundtligt har garanteret klagerne, at udsigten fra ejendommen ikke kunne ødelægges af nybyggeri. Det fremgår af sagen, at de indklagede har indhentet diverse oplysninger om ejendommen, herunder indhentet kommunalt oplysningsskema. De indklagede har dermed opfyldt deres undersøgelsespligt. Efter de foreliggende oplysninger var der ikke på handelstidspunktet givet tilladelse til nybyggeri, hvorfor det under alle omstændigheder ikke havde været muligt for de indklagede at oplyse klagerne herom. Nævnet finder ikke, at de indklagede havde pligt til at undersøge, om der var en teoretisk mulighed for, at der kunne blive bygget nye ejendomme foran den omhandlede ejendom. Såfremt det var en forudsætning for klagerne, at der ikke kunne ske bebyggelse foran ejendommen, burde klagerne have undersøgt dette hos kommunen eller betinget handlen af, at der blev indhentet dokumentation herfor. Nævnet finder herefter ikke anledning til kritik af de indklagede og finder derfor allerede af denne grund, at de indklagede ikke skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand