Vedligeholdelsesplan

Transkript

1 Tegnestuen Svalebæk ApS Arkitektfirma medlem af DANSKE ARK for ejendommen A/B Dybbølsgade 70

2 Side 2 af 20 Indholdsfortegnelse side 2 Indledning side 3 Ejendomsdata side 4 Sammenfatning side 5 Bygningsdele / installationer / områder side Tagværk side Kælder / fundering side Facader / sokler side Vinduer og døre side Trapper side Tagafvanding side Lyskasser side Etageadskillelse side Varmeanlæg side Kloak side Vandinstallationer side Ventilation side Tagterrasse side Byggeplads side års vedligeholdelsesplan side 20

3 Side 3 af 20 Indledning Denne rapport er udarbejdet af Tegnestuen Svalebæk ApS, på baggrund af et bygningsyn. Byggesynet er foregået ved et visuelt syn, af alle tilgængelige bygningsdele på klimaskallen. Synet er foretaget fra terrænniveau. Omfanget af synede bygningsdele er valgt som et repræsentativt udsnit. Der er ikke adskilt bygningsdele, taget prøver til dyrkning eller på anden måde taget fysiske prøver. Idet synet ikke er et 100% syn, tages der forbehold for, at synlige såvel ikke synlige skader og fejl ikke er registreret, samt for eventuelle følgeskader af dette. Priserne er angivet på basis af tegnestuens erfaringer fra tilsvarende arbejder. Priserne er angivet ekskl. moms. Rapporten har til hensigt, at beskrive bygningens nuværende tilstand, og belyse det fremtidige vedligeholdelsesbehov, således at bygningen kan fremstå minimum i sin nuværende-/eller bedre stand i fremtiden. Rapporten tænkes anvendt af ejendommens bestyrelse til, at danne beslutningsgrundlag for fastlæggelse af de fremtidige tilsidesættelser og løbende udgifter, der nødvendigvis skal påregnes afholdt. Rapporten er lagt ud som en 10 års plan. Vi anbefaler at få den justeret for hvert 5-6 år, således den giver et retvisende billede af ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov. Til denne justering kan der laves en fast aftale med tegnestuen, således den indgår i foreningens drift. AB Dybbølsgade 17 / Enghave Plads 1 omfatter 2 opgange med beboelse fra stue til 4. sal. Der er fuld kælder som anvendes til opbevaring og varmecentral

4 Side 4 af 20 Ejendommens data Navn: A/B Dybbølsgade 17 / Enghave Plads 1 Ejendomstype: Andelsforening, andelslejligheder Opført: 1900 Matrikel nr.: 1132 Udenbyes vester Kvarter, København Antal lejligheder: 14 heraf Bebygget areal: 291 Bygningsareal: 1455 Samlet boligareal: 1164 m2 Oplysningerne stammer fra ejendommens BBR-ejermeddelelse.

5 Side 5 af 20 Sammenfatning Nedenstående er en liste over de vedligeholdelsesopgaver vi anbefaler, at få lavet i prioriteret rækkefølge. Bør udføres inden for 1-2 år: 1. Isætning af glas i ovenlysvindue 2. Oprydning af fællesarealer 3. Lukning af huller i loftmed puds eller gips excl. malerbehandling 4. Lukning af åbne fuger ved bitrappe 5. Maling af hoveddøre 6. Rensning af tagrender 8. Opklodsning af synlig kloakledning samt afpropning 9. Lukning af ventilation Bør udføres inden for 3-5 år: 1. Gennemgang af inddækniger og taggennemføring 2. Etablering af udluftning mod gård og gade 10 stk. lyskasser 3. Puds på underfacaden 4. Gammel karme ved nedlagte lyskasser fjernes 5. Understøtning af jernkonstruktion 6. Kortlægning af instalationer og isolering 7. Eksisterende ventilation fjernes ved kaffebar incl. stillads 8. Bør udføres inden for 5-10 år: 1. Gennemgang af gårdfacaden ved anden stillads krævende arbejde 2. Udvendig malerbehandling af alle vinduer og døre incl.stillads 3. Udskiftning af postkasser 4. Etablering af 2 stk. nye nedgang til kælder incl. repose - Drift (D), ved drift forstås rengøring og rensning af eksist. bygningsdele. - Vedligehold (V), ved vedligehold forstås udskiftning og reparation af eksist. bygningsdele. - Fornyelser (F), ved fornyelser forstås nye konstruktioner/tilbygninger på eksist. bygning.

6 Side 6 af Tagværk Taget er et traditionelt københavnertag ned natuskifer på de skrå flader og tagpap på den flade del. På hjørnet mellem Enghave plads og Dybbølsgade er der et tagtårn med skiferbelægning. Tagetagen anvendes til opbevaring med private pulterrum. Taget er uisoleret med synlige spær og lægter. Generelt er tagbelægningen i god stand, hvor skifer og pap er i god stand. Inddækninger og taggennemføringer er ligeledes i god stand. Tagvinduer og inddækninger er ligeledes i god stand. Der var dog et vindue i tårnværelset, som mangler glas. De synlige spær og remme er stikprøvevis målt for fugt, uden at kunne måle forhøjet fugt i træet.. Det vurderes, at tagbelægningen stadig har lang levetid. Dog er det vigtigt at gennemgå inddækninger og taggennemføringer mindst en gang årligt, således at mindre revner og huller kan lukkes inden disse udvikler sig. Dette kan udføres af foreningen eller at en byggesagkyndig. Fornyelse / Ønsker Ved gennemgangen blev det oplyst at foreningen havde drøftet planer om beboelse i tagetagen. Dette er klart en mulighed, da lofthøjden i gangarealer og pulterrum var over 2.50 m. Skal der etableres beboelse i tagetagen, er der mange andre faktorer, som skal undersøges inden arbejdet kan iværksættes. Foreningen bør derfor kontakte en byggerådgiver, som kan udarbejde en ansøgning til kommunen hvor alle regler og lovkrav er indregnet Gennemgang af inddækninger og taggennemføringer V Isætning af glas i ovenlysvindue V Fornyelser / Ønsker Type Interval Pris i kr Tagetage ombygges til beboelse pris pr. m² , Foto - Taggennemføringer i paptag Foto 2 - Papbelægning på den flade del af københavnertaget

7 Side 7 af Kælder / fundering Kælder: Kældervægge er udført som fuldmuret med indvendig overfladebehandling med tyndpuds og kalk. Kældergulvet støbt beton. Indvendige vægge er fuldmuret med puds. Kælderen fremstår i varieret stand, hvor der flere steder kan måles fugt i ydermurer og indervægge. Fugten i væggene er opstigende grundfugt, som trænger ind i murene fra omkringliggende terræn og jord. Derkan kun måles fugt i den nedre del af væg konstruktionen ca. 1 meter over gulv. Det er vigtigt at foreningen altid holder løbende opsyn med fugten, således at fugtophobningen i ydermuren stoppes inden den trænger op i etageadskillelsen til beboelse. Dette kan skabe råd og svamp i trækonstruktionen. Ved gennemgangen var der mange steder, hvor der stod gamle møbler, flyttekasser og bygningsmaterialer. Generelt var der dårlige adgangsforhold. Organiske materialer i en fugtig kælder er medvirkende til at holde på fugten og forøger risikoen for råd og svamp i materialerne. Loftet i etageadskillelsen var pudsen flere steder fjernet, således at der er fri adgang til forskallingsbrædder. For at nedsætte fugten i ydermur og indervægge skal der etableres ventilation i kælderen. Den bedste løsning vil være krydsventilation gennem hele kælderen, således at der udføres udluftningskanaler mod gård og gade. Fugten i ydermurene kan undgås ved nedgravning af dræn samt etablering af Platon plader langs fundamentet. Dette er dog en meget dyr løsning. Det anbefales derfor først at udføre krydsventilering. Ligeledes skal alle kælder arealer ryddes for organiske materialer, således at dette ikke holder på fugten. Materialer i gangarealer skal fjernes, da dette ligeledes kan skaber brandfare. Hvor pudsen er fjernet / manglende i loftet skal, denne retableres, enten i form af ny puds eller ved opsætning af gipsplader. Dette er lovkrav, for at beskytte etageadskillelsen mod brand. Vedligeholdelse Type Interval Pris i kr Oprydning i gang og fællesarealer V Lukning af huller i loft puds eller gips excl. malerbehandling V Etablering af udluftning mod gård og gade 10 stk. lyskasse F Dræn omkring bygningen F Foto 1 Manglende puds i loftet Foto 2 - Fugt i gl. træramme ved lyskasse

8 Side 8 af Facader Gadefacaderne er udført i røde teglsten med høj pudset og malerbehandlet underfacade. Der er gennemgående pudsede og malerbehandlede gesimsbånd samt pudsede og malerbehandlede brystninger under vinduerne på 3. sal. Gesimsbånd og sålbænke er på oversiden beklædt med zink. Underfacaden mod stueetagen er malerbehandlet granit. Gårdfacaden er blank mur i gule teglsten med vandrette bånd i røde teglsten. Underfacaden er malerbehandlet direkte på teglsten. Gadefacader er som helhed i god stand. Ved gennemgangen blev det oplyst at facaden var i standsat i Gårdfacaden er i svingende stand. Der kan ses en del sætninger og udvaskede fuger. Særlig ved bitrappetårn til Dybbølsgade er der tydelig tegn på fugtindtrængning ved manglende fuger, hvilket giver fugtproblemer indvendigt på trappen i form af skimmelvækst på trappevæg. Ved gennemgangen blev det oplyst, at foreningen ønsker at få pudset underfacaden inden for nær fremtid. Dette kunne ligeledes ses ved det seneste el arbejde, som er skåret ind i facaden. Utætheder ved bitrappe skal lukkes. Der bør derfor snarest rejses et stillads ved trappetårn, således at fuger kan lukkes. Den øvrige gårdfacade bør ved anden stillads krævende arbejde, som maling af vinduer, gennemgåes for løse fuger og sætningsrevner. Når underfacaden skal pudses, skal der tages højde for afrensning af eksisterende facade. Bliver dette ikke udført inden, vil pudsen ikke hæfte på teglstenen Lukning af åbne fuger ved bitrappe V Gennemgang af gårdfacade ved anden stillads krævende arbejde V Puds på underfacaden F Foto 1 - Utætte fuger ved bitrappe Foto 2 - skimmelvækst indvendigt på trappe væg

9 Side 9 af Vinduer og døre Alle vinduer er træ vinduer med termoglas Vinduer er oplyst udskiftet i Dette er dog ikke gældende for erhvervsvinduerne som er enkel lags glas. Døre mod trappeopgange er formentligt de originale døre. Vinduerne er i god stand. Men det var et stort ønske for erhverv (kaffe bar) at få skiftet vinduet til termoglas. Hoveddørene til trappeopgangene er meget slidte og bærer præg af manglende vedligeholdelse. Maling er ikke dækkende og der er små åbninger i samlingerne. Ved gennemgangen blev det oplyst, at døren ønskes rykket ud mod gaden, således at der ikke er nogen krog hvor der kan urineres. Hoveddøre bør renoveres med snedker gennemgang og malerbehandling. Når døre ikke vedligeholdes med maling, vil træet bliver blotlagt og derved langsomt nedbrydes af sol og regn. Træet i karm og dørblad vil derved begynde at rådne. Det er derfor vigtigt at udføre malerbehandling af døre så snart malingen begynder at skalle. Dette er ligeledes gældende for vinduerne. Foreningen bør afsætte økonomi til maling af vinduer ca. hver 7 år. Ligeledes skal beslag og hængsler smøres ca. en gang årligt både på vinduer og døre. For at rykke dørene ud mod gaden skal kommunen ansøge om tilladelse Maling af hoveddøre V Udvendig malerbehandling af alle vinduer og døre incl. stillads V Rykning af 1 stk dør samt indvendig arbejder Foto 1 og 2 - Manglende snedker og malerbehandling

10 Side 10 af Trapper Hovedtrapper er af træ med linoleum belægning. Indgangsparti er med terrazzo belægning. Vægge er pudsede med maleroverflade. Underside af trappe samt lofter er pudsede med malede overflader. Trapper og reposer virkede generelt i rimelig stand. På hovedtrappe ved Enghave Plads er der ønske om placering af postkasser på modsatte væg af nuværende placering, således at de ikke spærrer for el-skabet. Postkasserne skal derfor være så smalle (15 cm.) så de ikke generer i flugtvejen. Nedgang til kælder fra bitrapper er trappe udført i træ. Dette er ikke en god konstruktion, da træet suger fugt fra kældervægge og gulv. Dette kan medføre, at træet rådner og risikoen for svamp i endestykker på trappetrin og bag vange øges. Trappe nedgang til kælder fra bitrappe kan udskiftes til betontrappe. Således undgås fugtskader i træværket. Ved udskiftning af nederste trappeløb skal hovedreposen ved dørparti ligeledes skiftes til beton Udskiftning af postkasser F Etablering af 2 stk. ny nedgang til kælder incl. repose F Foto 1 - Forhøjet fugt i trappe

11 Side 11 af Tagafvanding Besigtigelse af tagrender er sket fra terrænniveau. Tagrender er udført i zink med rendejern i jern. Tagrende, nedløb og rendejern er i god tilstand. Der kunne ikke ses utætheder hverken på rende eller nedløb. Ved overgang til kloak skal rosetter, som lukker i overgangen, altid være lukket således at der ikke er åbnet for evt. rotter. For at forlænge levetiden skal tagrenden renses og eftergåes for utætte samlinger. Det anbefales at tagrender renses en gang årligt fra lift. Rosette til afløb skal sættes på plads, hvilket kan udføres af foreningen Rensning af tagrende fra lift V Foto 1 - Rosette er åben ved nedløb

12 Side 12 af Lyskasser Lyskasser mod gården er opmuret i tegl med pudset overflade. Der er mange lyskasser mod gaden som er lukkede. Mod gården er de stadig i brug. Det er lang tid siden at lyskasserne er blevet renset, hvilket bevirker at vand ikke ledes væk fra bunden. Derved kan vandet trænge ind under vinduespartiet og give fugtproblemer indvendigt i kælderen. Hvor lyskasser er lukkede (opmuret) er karme fra de gamle vinduer ikke blevet fjernet. Dette bevirker at træet er meget fugtpåvirket og der er risiko for råd. Samtlige lyskasser skal renses min. en gang årligt. Dette kan udføres af vicevært. Karme fra de gamle kældervinduer, som ikke er nedtaget, skal fjernes Gamle karme ved nedlagte lyskasser fjernes V Foto 1 - Beplantning i lyskasse Foto 2 - Høj fugtighed i gl. karm ved opmuret lyskasse

13 Side 13 af Etageadskillelser Der er ikke foretaget besigtigelse eller vurdering af etageadskillelserne ved beboelse. Etageadskillelsen mellem beboelse og tagetage er der udført indblæsning af isolering. I kælderen er der flere steder, hvor der er støbt dæk med jernkonstruktion i etageadskillelsen. Jernkonstruktionerne i det støbte dæk er under nedbrydning i form af fugt og rust. Det er særligt vederlagspladerne som er meget medtagede. Jernkonstruktioner bør eftergås og vurderes særskilt hvorvidt understøtning er nødvendigt. Ved gennemgangen kunne der konstateres 1stk. jernkonstruktion som bør understøttes Understøtning af jernkonstruktion V Foto 1 - Jernkonstruktion der bør understøttes

14 Side 14 af Varmeanlæg Ved gennemgang blev det oplyst, at der ikke er problemer med varmeanlægget. Selve anlægget er et nyere anlæg og det vurderes at anlægget kører uden problemer. Der er derfor ikke foretaget besigtigelse eller vurdering af af dette. Drift Type Interval Pris i kr.

15 Side 15 af Kloak Ejendommen er tilsluttet offentlig kloak. Der er ikke foretaget besigtigelse eller vurdering af afløbsinstallationers stand i jorden I kælder er der flere kloakledninger som ikke er understøttet, hvilket kan give lunker og nedbøjninger. Ligeledes er der enkelte døde rørføringer, som ikke er afproppet. Kloakledninger, som løber gennem kælder, skal eftergås for understøtninger samt afpropninger. Af "døde" ledninger Opklodsning afsynlig kloakledning samt afpropninger V Foto 1 og 2 Manglende opklodsninger

16 Side 16 af Vandinstallationer Der er ikke foretaget besigtigelse eller vurdering af vandinstallationers stand i de enkelte lejligheder. I kælder er der mange forskellige rørføringer og materialevalg på den enkelte rørføringer er meget forskelligt. Isolering af rør er manglefuld og der bør overvejes at få udført en kortlægning af isoleringen. Ligeledes er der flere steder, hvor der kan konstatere asbest, som bør registreres og fjernes. Der var enkelte tilslutninger i kælder, hvor der ikke kunne ses vandmåler. Ligeledes er der en del rørføringer, som er opført uden om det oprindelige system, altså nye rørføringer. Dette bør kortlægges. For at få et overblik over ikke anvendte ledninger, manglende isolering, manglende vandmåler mm. bør foreningen få udført en særskilt kortlægning af foreningens installationer. Dette arbejde skal munde ud i et nyt sæt tegninger med placering af rørføringer og manglende isolering Kortlægning af installationer og isolering V Foto 1 - Mangelfuld isolering på loftet Foto 2 - Muligvis manglende vandmåler

17 Side 17 af Ventilation På gårdfacaden er der huller og udtag til ventilation. Der er monteret udsugning over tag til kaffebaren, som dog ikke er i brug. De ventilationshuller, som ikke anvendes, bør lukkes således at der ikke kan komme fugle og insekter ind. Den store udsugning til kaffebaren bør fjernes, da denne ikke er i brug. Der serveres ikke mad i kaffebaren. Der skal altid være udluftning fra restauranter, hvor der serveres mad. Er dette tilfældet for cafe snork skal der etableres en udluftning over tag. Den store ventilation til kaffebaren skal nedtages. Ventilation til Cafe snork skal enten lukkes eller der skal etableres ny ventilation over tag Eksisterende ventilation fjernes ved kaffebar incl. stillads V Lukning af ventilation V Etablering af ventilation over tag F Foto 1 - Ventilation skal lukkes i facaden Foto 2 - Ventilation til kaffebar nedtages

18 Side 18 af Tagterrasse Ved gennemgang af ejendommen blev det nævnt, at foreningen havde ønsker om etablering af en tagterrasse. Etablering af tagterrasse kan udføres på den flade del af københavnertaget. Inder der udføres tagterrasse skal flere forhold være opfyldt. Der skal foreligge beregninger fra ingeniør, således at den nuværende tagkonstruktion kan bærer en forøget belastning, som tagterrassen vil medføre. Endvidere skal der søges tilladelse fra kommunen til etablering. Kommunen kan have mange krav, som skal overholdes og i enkelte tilfælde kan kommunen helt afvise en opførelse. Det er vigtigt af foreningen kontakter en byggeteknisk rådgiver som kan vejlede foreningen. Drift Type Interval Pris i kr Etablering af tagterrasse 50 m² Foto 1 - Snittegning af tagterrasse som Svalebæk har tegnet til anden ejendom

19 Side 19 af Byggeplads Udgifter til stillads og lift er medtaget under de enkelte projekter. Der medregnes 5-10% af byggesummen for "Fornyelser" til øvrige byggepladsomkostninger. Det skal bemærkes, at procent kan variere ved opgavers art og størrelse. Drift Type Interval Pris i kr Byggepladsomkostninger som skure, containere, strøm osv. F - 5 procent

20 Side 20 af 20 Samlet boligareal: 1164 m2 Beskrivelse af aktiviteter Drift Konto Årsbudgetter Aktivitets interval Årlige beløb Over 10 år Gennemsnit årlig Drift - I alt / år I alt / år pr. m Vedligehold Gennemgang af inddækninger og taggennemføringer V Isætning af glas i ovenlysvindue V Oprydning i gang og fællesarealer V Lukning af huller i loftmed puds eller gips excl. malerbehandling V Lukning af åben fuger ved bitrappe V Gennemgang af gårdfacade ved anden stillads krævende arbejde V Maling af hoveddøre V Udvendig malerbehandling af alle vinduer og døre incl. stillads V Rensning af tagrende fra lift V Gamle karme ved nedlagte lyskasser fjernes V Understøtning af jernkonstruktion V Opklodsning af synlig kloakledning samt afpropning V Kortlægning af instalationer og isolering V Eksisterende ventilation fjernes ved kaffebar incl. stillads V Lukning af ventilation V I alt / år entreprenør udgifter Uforudsete udgifter af vedligeholdelsesarbejder ca % 12 % I alt / år uforudsete udgifter Entreprenør udgifter og uforudsete udgifter samlet Rådgivning/projektledelse af vedligeholdelsesarbejder ca % 15 % I alt / år tekniker udgifter Vedligehold - I alt / år I alt / år pr. m Fornyelser Etablering af udluftning mod gård og gade 10 stk. lyskasse F Dræn omkring bygningen F Puds på underfacaden F Rykning af 1 stk. dør samt indvendig arbejder F Udskiftning af postkasser F Etablering af 2 stk. nye nedgang til kælder incl. repose F Etablering af ventilation over tag F Etablering af tagterasse 50 m² F I alt / år entreprenør udgifter Rådgivning og projektledelse af byggeopgaver ca. 15% 15 % I alt / år tekniker udgifter Fornyelse - I alt / år I alt / år pr. m Bemærkninger: Ovenstående beløb er vurderet udfra erfaringspriser og skal indekseres årligt. Det anbefales, at der årligt udfærdiges egentlige detaljerede budgetter. Uforudsete udgifter er sat til 12 %. Dette kan variere ved opgavers art og størrelse. Rådgiverhonorar er sat til 15 %. Dette kan variere ved opgavers art og størrelse. Stilladskrævende arbejder har alle en andel af stilladsudgift. Det er derfor ikke muligt, at fjerne en enkelt ydelse uden, at dette medfører en forhøjet stilladsudgift til øvrige ydelser. I alt / år ½