Århus Kommune. Lokalplan nr. Boligområde ved Næshøjvej i Harlev. Marts 2001 KONGSBAK INFORMATIK

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 607 Boligområde ved Næshøjvej i Harlev KONGSBAK INFORMATIK Marts 2001

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Næshøjvej i Harlev Indeholder tillæg nr. 159 til kommuneplanen 607 Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 52 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Marts 2001

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse Århus C. Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1: og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelsty-relsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen

4 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 607 Boligområde ved Næshøjvej i Harlev. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området. baggrund og mål med planen. planens hovedtraek m.v.... LOKALPLANENS BESTEMMELSER * Formål... Område og opdeling... Anvendelse... Udstykning... Traf ikforhold... Teknisk forsyning... Bebyggelsens omfang og placering m.m.... Bebyggelsens udseende... Ubebyggede arealer... Støjforhold... Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... Grundejerforening... Ophævelse af ældre lokalplan... LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til komm uneplanen. veje. stier. støj. institutioner. teknisk forsyning m.v.... Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... LO KALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... TILLÆGTIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 159 til kommuneplanen... LO KALP LANKO RT... kort b i lag VEDTAGELSESPÅTEGNINGER

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område nord for Næshøjvej i Harlev. Lokalplanområdet, der er ca m2 stort og omfatter en tidligere gartneriejendom, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Planens baggrund Lokalplanen er udarbejdet for at åbne mulighed for, at områdets anvendelse kan ændres fra at være udlagt til offentlige formål til at blive udlagt til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. Planens hovedtræk Lokalplanområdet ligger nord for Næshøjvej og grænser op til idrætsanlæg ved Næshøjskolen og en børneinstitution. Lokalplanområdet kan bebygges med tæt-lav boligbebyggelse såsom rækkehuse, kædehuse, gårdhuse o.lign. Vejadgangen til området skal ske fra Næshøjvej ved den nuværende vejadgang til ejendommen. Endvidere er der stiadgang til området fra de omkringliggende stier. Bebyggelsens omfang, placering og udseende I lokalplanområdet er der udlagt byggefelter for boligbebyggelse og evt. fælleshus. Mellem boligbebyggelsens indgangsfacade mod tilgrænsende vej og vej kan placeres småbygninger og carporte. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. Boligbebyggelse må opføres i højst 1 etage med udnyttelig tagetage foruden evt. kaelder. Såfremt tagkonstruktionen udføres med trempel eller lignende, må bebyggelse opføres i 2 etager, dog således at den indvendige højde af den forhøjede ydervæg ikke må overstige i,60 m. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Boligbebyggelsen i området skal opføres i ensartede materialer og med ensartet taghældning. Fælleshus, udestuer, udhuse, carporte og lignende mindre bygninger må dog udføres i andre materialer og anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. I området er der mulighed for at opføre boliger afhængig af boligstørrelse.. Ubebyggede arealer og beplantning Eksisterende karakteristisk randbeplantning mod nord og vest af levende hegn samt enkelte fritstående træer skal bevares. I området er udlagt fælles opholdsarealer, der udgør mindst 15 % af området.

6 G ru ndejerforen i ng Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage grundejernes fælles interesser i lokalplanområdet. Foreningens rettigheder og pligter vil blive fastlagt i en deklaration, se nedenfor. Grundejerforeningen skal bl.a. stå for vedligeholdelse af fællesarealer. 3 Deklaration På lokalplanområdet tinglyses en deklaration til supplering af lokalplanen. Denne deklaration indeholder bestemmelser vedrørende grundejerforening og parkeringsforhold m.m. Illustrationsplanen nedenfor viser et eksempel på, hvordan området eventuelt kan komme til at se ud. Illuctrationsplan, mål 1 :1000. O m OBS! Målestoksforholdsangivelsen i tegningshovedet må ikke anvendes.

7 ~~ 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v Stk. 1. Stk Stk. 1. Stk. 2. Stk Stk. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til boligformål i form a tæt-lav boligbebyggelse, bebyggelsen tilpasses eksisterende bevaringsværdig beplantning og eksisterende anlæg, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på modstående side, matrikel nr. 12 a Framlev By, Framlev, samt alle de parceller, der efter d udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet forbliver uændret byzone. Anvendelse Området er udlagt til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse (række-, kæde-, gård-, klyngehuse og lignende) med tilhørende fællesfaci I it et e r. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves fra boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. Udsty kn i ng Ved udstykning området gælder byggelovens 6 A om mindste grundstørrelser på 700 m2 ikke for lokalplanområdet. Fodnote 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.

8 O 50 1 O m OBS! Målestoksforholdsangivelsen i tegningshovedet må ikke anvendes. 5 Matrikelkort. MåI 1 : o o o 6 Lokalplanområdet Stk Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Udstykning må kun finde sted efter en af Magistratens 2. Afdeling godkendt plan. Traf i kfor hold Vejadgangen til området skal ske fra Næshøjvej som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Veje A-B og C-9-D i en bredde af 8 m foruden vendepladser som vist med raster på lokalplankortet. Mellem punkterne a og b skal der sikres en stiforbindelse gennem bebyggelsen (i bebyggelsens stueetage) i en bredde af 2,5 m. Lokalplanområdet skal via stitilslutninger forbindes til det omkringliggende stinet i princippet som vist på lokalplankortet.

9 6 Stk. 4. Stk. 5. Stk Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk Stk. 1. Stk. 2. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer jf. gældende vejreg ler. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Areal til renovation kan anlægges ved områdets veje nær pkt. B. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers Varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Ny boligbebyggelse og evt. fælleshus skal placeres inden for de på lokalplan kortet viste byggefelter. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. På hver grund må herudover opføres udhuse eller småbygninger på maks. 1 O m2 pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12 eller som sammenhængende med boligen. Af støjmæssige hensyn (jf. krav i 5 10) skal opholdsarealer og bebyggelse placeres mindst 20 meter fra vejmidten af Næshøjvej. Støjbyggelinien er angivet på lokalplankortet. Boligbebyggelse må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Såfremt tagkonstruktionen på boligbebyggelsen udføres med trempel eller lignende, må bebyggelse opføres i 2 etager, dog således at den indvendige side af den forhøjede ydervæg ikke må overstige 1,60 m. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i henhold til bygningsreglementet). Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjder i forhold til modstående vejlinie af såvel interne som eksterne veje gælder ikke for lokal planområdet. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Bebyggelsens udseende Boligbebyggelse på parcellen skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger må udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages efter tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde.

10 7 Stk. 3. Stk Stk. 1. Stk. 2. Stk Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlzegget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 2. Almindelige udendørs radio- og W-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 1 O0 cm - må, hvis de anbringes på bygninger, højst nå 1,O0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 1 O0 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med større højder end angivet ovenfor. Ubebyggede arealer Bevaringsværdig beplantning som vist på lokalplankortet må ikke fjernes eller beskæres, og terrænregulering må ikke foretages inden for bevaringsværdige træers kronediameter. Se fodnote 3. Der udlægges areal til nyt beplantningsbælte som vist på lokalplankortet. Der udlægges fælles opholdsarealer for samtlige beboere i området som vist med raster på lokalplankortet. Støj forhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører boligbebyggelse og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: - den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers fjernvarmeforsyning har fundet sted. - veje, stier og parkeringsarealer, som er fastlagt i 5, er anlagt. - fælles opholdsarealer, fastlagt i 9, er etableret. - det på lokalplankortet viste nye beplantningsbælte er udført, jf. 9. Fodnote 2. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi. Fodnote 3. Naturforvaltningen kan efter ansøgning tillade fjernelse eller beskæring af bevaringsværdig beplantning. Tilladelse vil normalt være betinget af krav om genplantning.

11 Grundejerforening Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote Ophævelse af ældre lokalplan Den under 20. juni 1979 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 23 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Fodnote 4. Supplerende bestemmelser om grundejeforening findes i deklarationer, der er udarbejdet for lokalplanområdet.

12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet omfatter som vist en del af rammernes delområde nr O4 OF, der er område udlagt til offentlige formål. Lokalplanområdet ligger i byzone. 9 Udsnit af kommuneplanens rammekort. o o Lokalplanområdet

13 10 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet der ønskes en ændring af anvendelsen fra et OF område (børneinstitutioner) til et BO område, der er område udlagt til boligformål. For at muliggøre dette, overføres lokalplanområdet til et nyt delområde. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplanen ændres på dette punkt: En del af delområde O4 OF udskilles til nyt delområde BO. Den nævnte ændring af kommuneplanen fremgår af tillæg nr.159 til Kommuneplan for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 23 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Ar kæo I og i s ke for h o I d Moesgård Museum har den foretaget antikvarisk kontrol af lokalplanområdet. I museets arkiver er der ikke registreret arkæologiske fund fra området. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag o.lign.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jvf. museumslovens 26. Støjforhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Næshøjvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 1 O m fra midten af Næshøjvej beregnet til 58 db(a) på døgnbasis. Ifølge kommuneplanens bestemmelser må det udendørs støjniveau for boligbebyggelse, institutionsbyggeri og opholdsarealer ikke overstige 55 db(a) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen en bestemmelse om, at bebyggelse og opholdsarealer skal placeres i en afstand på mindst 20 meter fra vejmidten af Næshøjvej. Støjbyggelinie er angivet på lokalplan kortet. Forureningsforhold - jord Århus Kommunale Værker, Affaldskontoret, har pr. 5. maj 1999 ikke registreret affaldsdepoter eller konstateret forurening inden for eller i umiddelbar nærhed af området, der er omfattet af lokalplanen. Affaldskontoret har kendskab til, at der på matriklen er et nedlagt gartneri. I forbindelse med driften af denne aktivitet anvendes der typisk pesticider til ukrudts- og skadedyrsbekæmpelse samt olieprodukter til opvarmning af væksthuse. Jorden kan derfor være forurenet som følge af denne aktivitet. Affaldskontoret anbefaler, at relevante områder undersøges for henholdsvis anvendte pesticider og olieprodukter, inden anlægsarbejder igangsættes.

14 Overskudsjord/byggeaff ald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Vandi ndvindi ngsinteresser I Regionplan 1997 for Århus Amt ligger lokalplanområdet i et område med status af om råd e med særlig e vand indvi n d in gsin t e resse r. Harlev-Framlev Vandforsyning har to vandværker med tilhørende kildepladser på henholdsvis Aralievej og Grønhøjvej samt en for tiden inaktiv kildeplads på GI. Stillingvej 444. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, der kan bevirke nedsivning ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningskilde. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet er beliggende umiddelbart nord for Næshøjvej, ad hvilken der bl.a. er forbindelse til butikscenter og skole. Næshøjskolen er beliggende øst for lokalplanområdet. Vejadgangen til området er i lokalplanen fastlagt til at skulle ved den eksisterende vejadgang fra Næshøjvej. Lokalplanen fastlægger ligeledes, at boligområdet tilsluttes de mod nord og øst beliggende stier. Ko1 I e kt i v traf i k Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne 55 og 57 fra Næshøjvej. Skoleforhold Lokalplanområdet ligger i Næshøjskolens distrikt. Alt efter hvilken boligtype, der opføres, kan der blive tale om en øget elevtilvækst på Næshøjskolen. Skolen har ikke ledig lokalekapacitet fra og med skoleåret 2001/2002 i henhold til skoleprognose I n st i t u t i o n sf or ho I d I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner for børn og unge: Vuggestue, Grønhøjvej 62. Legestuen Næssie, Stillingvej 424. Integrerede institutioner, Kompasset, Rødlundvej 191, og Næshøjvej, Næshøjvej 22. Fritidshjem, Næshøjvej

15 12 Teknisk forsyning m.v. Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Energi, vand og varme: A/S Galten Elværk, Smedeskovvej 55, 8464 Galten. Harlev-Framlev Vandforsyning efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Århus Kommunale Værker, Bautavej 1, 8000 Århus C, på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Miljøkontoret, Silkeborgvej 260,8230 Åbyhøj. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved Miljøkontoret. Spildevand skal afledes via eksisterende fællesledning ved boldbanen til Harlev Renseanlæg. Regnvandet skal så vidt muligt afledes til nedsivning via faskiner. Såfremt det ikke er muligt at aflede regnvandet til nedsivning, kan der ske afledning til eksisterende fællesledning ved boldbanen. Energicentret i Århus, Frederiksgade 26, 8000 Århus C, kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt og komme med forslag til, hvordan energiforbruget kan reduceres. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

16 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører de omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtankte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, f0r dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. 13

17 14 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 159 til kommuneplanen Det kommende boligområde udtages af delområde nr O4 OF og får et selvstændigt delområdenummer BO - samt nye rammebestemmelser som følgende og med en afgrænsning som vist på kortet på modstående side: Delområde I9 BO Generelle rammebestemmelser: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af forskellige former for tætlav boligbebyggelse, primært rækkehuse og lignende. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. Specielle rammebestemmelser: Maksimalt etageantal: 2. Maksimal bygningshøjde: 8,5 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35 for arealet under et. Eksisterende planer: Lokalplan nr. 607.

18 Udsnit af kommuneplanens rammekort med tillæg nr

19

20

21 17 Foranstående er vedtaget som forslag til lokalplan nr. 607 i mødet den ;Sz.nL?v. 0asoo Århus Byråd, den P. b.v FIem m i n g Kn udsen.*, Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i perioden fra den 6. december 2000 til den 31. januar 2001 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 607 i mødet den 7. marts 2001 Århus Byråd, den P.b.v. Flemming Knudsen Ø - / Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 2. my - zoo/