Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplan :

Transkript

1 Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplan :

2 Sønderborg Kommune Økonomi, Teknink og Miljø Rådhustorvet Sønderborg Tlf

3 Indledning Offentliggørelse Kommuneplantillæggets indhold Baggrund for udvidelsen Kilder Mindre usikkerhed ved datagrundlaget Opfyldelse af mål og handlinger Step 1: Redegørelse for kundegrundlag og opland samt vurdering af byens oplandseffekt Kundegrundlag Udviklingen af kundegrundlaget Opland Oplandseffekt ved udvidelse Vurdering af arealbehov butiksforsyningen Eksisterende detailhandel Effekten for den eksisterende detailhandel Vurdering af effekten på omkringliggende centerområder konkurrencen Butiksstørrelse Beregningsmodel - effekten på konkurrencen Samlet vurdering af den konkurrencemæssige effekt Step 4-6: Sammenfattende vurdering og politisk afvejning Afgrænsning Sammenfattende konsekvensvurdering Forudsætninger Miljøscreening E: Vedtagelse

4 A: Kommuneplantillæg nr. 1 til Kommuneplan Indledning Kommuneplantillæg nr. 1 til Kommuneplan området Center Øst er udarbejdet for at det Center Øst og en ændring af de bestående rammer C, E, C og E. Plandistrikt 4.5 og 4.6 Sønderborg. Kommuneplan er vedtaget af Sønderborg Byråd den 13. december Kommuneplanens rammedel indeholder bestemmelser for lokalplanlægningen for Sønderborg Kommune. Rammerne er bindeleddet mellem hovedstruktur og detailplanlægningen, og fastlægger den fremtidige anvendelse af arealer i kommunen. I henhold til lov om planlægning bek af 23. august 2015 med seneste ændringer fastsættes rammebestemmelser for Inden byrådet vedtager et kommuneplantillæg endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til kommuneplantillæg. Dette skal i høring i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan kommuneplantillægget vedtages endeligt. Herefter har den bindende virkning for kommunen. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter planlovens 29 har modsat sig dette skriftligt over for byrådet. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Forarbejdet til kommuneplantillægget har været sendt i idéhøring i perioden 26. oktober til 9. november 2017 (jf. planlovens 23 c). Der er ikke indkommet bemærkninger eller ændringsforslag i den forbindelse. Forslaget til kommuneplantillægget har været i offentlighøring i 10 uger i perioden 21. december 2017 til 1. marts 2018 (jf planlovens 24 stk. 2). Der er indkommet 7 høringssvar, hvor de 6 hø- processen for kommuneplantillægget, men i forbindelse med en ny lokalplan for området Høringssvarene har ikke givet anledning til ændringer i Kommuneplantillægget. Stenager Nørrekobbel Augustenborg Landevej Alsgade Grundtvigs Alle Afgrænsning af kommuneplantillæg nr. 1 Udvidelse af aflstningsområdet Center Øst 4

5 Hermed en oversigt over kommuneplantillæggets nye rammer, afgrænsninger og retningslinjer for det berørte område. Bebyggelsesforhold Bebyggelsens omfang må ikke overstige 90 % af det samlede grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelsens højde i området må ikke overstige 13 m Nørrekobbel Stenager Zonestatus Byzone C C Områder til butiksformål afgrænses i kommuneplanens detailhandelsstruktur og følges af retningslinjer der beskriver det samlede areal til detailhandel, butikstyper og butiksstørrelser. Alsgade Ny rammeafgrænsning Grundtv Augustenborg Landevej Områdets anvendelse Centerområde Bebyggelsens art og anvendelse Særlige bestemmelser for området Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal Lokalplanlægning Lokalplan: nr , nr og nr Bebyggelsesforhold Bebyggelsens omfang må ikke overstige 90 % af det samlede grundareal. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelsens højde i området må ikke overstige 13 m Nye retningslinjer gældende for Samlet areal til detailhandel i området: m 2 Samlet maksimalt areal til: Dagligvarer: m 2 Samlet maksimalt areal til: Udvalgsvarer(*): m 2 Ikke udnyttet detailhandelsareal i alt (restrummelighed): m 2 Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til: Dagligvarer: 800 m 2 Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til (*): Udvalgsvarer: m 2 Maksimal butiksstørrelse for dagligvarer: m 2 Maksimal butiksstørrelse for udvalgsvarer: m 2 Maksimal butiksstørrelse for særlig pladskrævende varer: m 2 Minimums butiksstørrelse: 750 m 2 (*) Butikker til særlig pladskrævende varer betragtes som udvalgsvarer når de er placeres tailhandelsarealet for udvalgsvarer. Ny afgrænsing af aflastningsområdet i detailhandelsstrukturen Zonestatus Byzone Områdets anvendelse Centerområde Nørrekobbel Stenager Bebyggelsens art og anvendelse Særlige bestemmelser for området Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal Lokalplanlægning Lokalplan: og Alsgade Grundtvi Augustenborg Landevej

6 Aflastningsområdet i dag. Set fra nordvest 6

7 ningsområdet Center Øst for at fremtidssikre og skabe plads til store udvalgsvarebutikker, Sønderborgs bymidte. fuldt udbygget, og det er ikke muligt at - eksisterende bymidte blandt andet for at give plads til butikker, som på grund af butikkernes størrelse, koncept og varesortiment ikke umiddelbart kan indpasses i den eksisterende bymidte. Nørrekobbel Stenager gældende lokalplan (nr ) bliver Udvidelsen omfatter: Udlæg af mere detailhandelsareal. Hvilket vil betyde at der kan etableres op til m 2 mere detailhandelsareal i området Fastsættelse af den maksimale butiksstørrelsen for udvalgsvarer og særlig pladskrævende varer til m 2 centerformål området følger Erhvervsstyrelsens detailhandelsvejledning 6 fastsatte steps. Redegørelse for kundegrundlag og opland, samt vurdering af byens oplandseffekt forventede påvirkning af butiksforsyningen det kan styrke konkurrencen Sammenfattende vurdering og politisk afvejning Alsgade Grundtvigs Alle Augustenborg Landevej I udarbejdelsen af redegørelsen er der taget udgangspunkt i følgende: Detailhandelsanalyse for Sønderborg Kommune, maj 2015 Detailhandelsplan for Sønderborg Kommunen, maj 2017 Foreløbig redegørelse for udvidelsen af aflastningsområde i Sønderborg 2017 Befolkningsprognose for Sønderborg Kommune Danmarks Statistik Den nuværende afgrænsning af aflastningsområdet Indtil for nyligt har det ikke været muligt at planlægge for nye store udvalgsvarebutikker samt udlægge nye eller udvide eksisteren- ikrafttrædelse d. 15. juni 2017, har gjort det Center Øst, og samtidig etablere udvalgsvarebutikker større end m 2,hvis der er et tilstrækkelig kundegrundlag. eksisterende butikker øst for Grundtvigs Alle, det, og i sin tid etableret på baggrund den Store dele af datagrundlaget til denne redegørelsen er udarbejdet med udgangspunkt i Detailhandelsanalysen fra 2015 og Detailhandelsplanen fra Dele af datagrundlaget i begge rapporter bygger på tal fra 2013, men er ajourført med de væsentligste ændringer. Det betyder, at der er mindre usikkerheder forbundet med resultaterne. Vi fastholder dog at anvende dette datagrundlag, da vi mener at der ikke er sket omfattende ændringer, der vil havde effekt på konklusionerne. I forbindelse med næste kommuneplanrevision bør det overvejes om der skal udarbejdes en ny detailhandelsanalyse. 7

8 B: Forhold til eksisterende kommuneplan I Kommuneplan er der angivet følgende mål og handlinger der vedrører den fremtidige udvikling for detailhandlen: Mål At styrke Sønderborg by som hovedby, så den kan virke som dynamo for hele kommunen Mål Fastholde og styrke Sønderborg bys rolle som center og drivkraft for handlen i det regionale opland ter og begrænse transportastanden til indkøb At fremme et varieret butiksudbud At områder til detailhandel skal være samlet på steder, hvor det giver mest værdi for bylivet og den daglige forsyning At eksisterende bymidter, bydelscentre og lokalcentre styrkes som levende og varierede handelscentre At sikre en god arbejdsdeling mellem aflastningsområdet Center Øst og Sønderborg bymidte Handling Skabe en klar rollefordeling mellem butiksområderne i byer med mere end et butiksområde At udarbejde en helhedsplan for Center Øst Planlægningen for en udvidelse af det store udvalgsvarebutikker, som i dag ikke etablere sig i Sønderborg. En sådan udbygning af butiksstrukturen i Sønderborg by vil bidrage til, at Sønderborgs rolle som regional handelsby styrkes. Center Øst ligger godt tilgængeligt for kommunens overordnede vejnet, og fremkommeligheden til Center Øst er høj for handlende i bil. I Center Øst er der etableret cykel og gangstier langs enkelte veje, hvorfor de bløde - utryg. Der er et par busstoppesteder i og ved Center Øst, bl.a. på Grundtvigs Allé ved Bilka og på Alsgade ved Lidl. Center Øst henvender sig i kraft af sin beliggenheden til det overordnede vejnet og de mange let tilgængelige parkeringspladser, særligt til handlende i bil. Vejene omkring Center Øst er i dag hårdt Landevej og Grundtvigs Allé er meget nødvendig med nogle tiltag i form af fx udbygning af veje og lyskryds samt etablering plan skal fastlægge de nødvendig tiltag i området. I dag er det en restrummelighed på m2 ningsområde. Denne arealramme hæves til m2. Med en udvidelse af Center Øst gives mulighed at udvalgsvarebutikker, som på grund af butikkernes størrelse, udformning, koncept og varesortiment ikke umiddelbart kan indpasses i Sønderborg bymidte, kan placeres i Center Øst. attraktivt vurderes til at være kædebutikker, der i dag ikke ligger i Sønderborg Kommune. Planlægningen for en udvidelse af Center Øst vurderes derfor at bidrage til en positiv udvikling i handelslivet med et større og mere varieret udbud af butikker. 8

9 Udvidelsen vurderes yderligere til at bidrage til, at store udvalgsvarebutikker koncentreres i Center Øst mens mindre udvalgsvarebutikker, som f.eks. tøjbutikker og specialbutikker, der i særlig grad bidrager til bylivet, koncentreres i Sønderborg bymidte. Udvidelsen af Center Øst understøtter således rollefordelingen mellem de to indkøbssteder. Udvidelsen af Center Øst til store udvalgsvarebutikker vurderes desuden, til at bidrage til, at den overordnede centerstruktur med en central udvalgsvarebutiksforsyning og en decentral dagligvarebutiksforsyning opretholdes. Dermed opretholdes en centerstruktur med tilgængelighed for alle indkøb. Udvalgsvarehandlen er allerede i dag koncentreret i Center Øst samt i Sønderborg bymidte. Det vurderes at konsekvenserne for Sønderborgs bymidte, Gråsten og Nordborg vil være terområder lige så attraktive. Dette skyldes genhed til omfartsveje, lagermuligheder og synergi med andre større butikker. Center Øst baserer sig i dag på handlende i bil. Med styrket rollefordeling mellem bymidten og Center Øst, må man forvente at Center Øst vil Samlet vurdering Det vurderes samlet set, at planlægningen for de i Kommuneplan angivne mål for detailhandlen, dog mangler der fokus på Derfor foreslås det i kommuneplantillægget at der vedtages følgende ny handling til Kommuneplan : for området omkring Center Øst. Fokus skal - Sønderborg Midtby er karakteriseret ved små butikker placeret dels på gågaden og dels i butikscentret Borgen. I Sønderborg bymidte etablere større udvalgsvarebutikker og etableringen af nye store udvalgsvarebutikker i Center Øst vurderes derfor, at supplere udvalgsvarehandlen i Sønderborg bymidte. De nye butikker vil derfor kun have en begrænset effekt på bymidten. Der vil forsat være mulighed for at bymidten udvikles med en kombination af butikker, kultur, oplevelser mv. efter en udvidelse af Center Øst. I dag ser vi også en ny butikstype vinder frem; e-handelsbutikker som ønsker at supplere deres virksomhed med et fysik showroom. Disse butikker kan i et vist omfang i dag placeres i nogle af kommunens erhvervsområder. Vi tror at disse butikker vil vokse i fremtiden og med udvidelsen af Center Øst kan vi skabe et mere attraktivt område for disse butikker. Lidl i det eksisterende aflastningsområde 9

10 Stof og Stil der med udvidelsen bliver en del af aflastningsområdet 10

11 C: Redegørelse: Step 1-6 I forbindelse med ændret planlov, med ikrafttrædelse d. 15. juni 2017, er der blevet vedtaget en ny detailhandelsvejledning. Denne trådte i kraft ultimo september Den nye detailhandelsvejledning indeholder 6 steps der skal følges ved etablering eller Redegørelse for kundegrundlag og opland, samt vurdering af byens oplandseffekt forventede påvirkning af butiksforsyningen det kan styrke konkurrencen Sammenfattende vurdering og politisk afvejning - - I det følgende redegøres for kundegrundlaget, som udvidelsen baseres på. Udviklingen i forbrugspotentialet forventes på lang sigt, dvs. frem mod er valgt som beregningsår i redegørelsen, da det er slutåret for Kommuneplan Sønderborg Kommune regner med at det fuldt udbygget inden for en kortere tidshorisont. Udvidelsen sker primært for at sikre inkludere de eksisterende butikker der ligger i Udviklingen i kundegrundlaget har betydning for detailhandlen i Sønderborg. Særligt udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget og internethandlen har betydning for forudsætningerne for detailhandel. Udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget og internethandlen er hver især forbundet med usikkerheder. Derfor er der opstillet et maksimumsscenarie for udviklingen i forbrugspotentialet frem mod udgangen af år Der er tale om et maksimumscenarie, da scenariet beskriver det maksimale arealbehov, som der vurderes at kunne blive behov for frem mod Faldende indbyggertal i Sønderborg Kommune Sønderborg by henvender sig til et regionalt opland, og det vurderes, at borgere i hele Sønderborg Kommune køber ind i butikkerne i Center Øst i større eller mindre omfang. Dermed har befolkningsudviklingen i hele Sønderborg Kommune betydning for forbrugsgrundlaget for detailhandlen i Center Øst. Indbyggertallet i Sønderborg by er Frem mod 2029 forventes indbyggertallet i Sønderborg Kommune at falde med ca borgere svarende til ca. 1,6 %. Der forventes ikke er særligt fald i indbyggertallet for Sønderborg by. Et fald i indbyggertallet har betydning for forbrugspotentialet på både kort og lang sigt. Ydermere har også andre faktorer betydning for udviklingen i forbrugspotentialet og dermed behovet for butiksareal. Stigende privatforbrug i forbruget. Hvor store ændringerne bliver afhængiger bl.a. af udviklingen i privatforbruget. Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen. Tilbagegangen i perioden har været størst inden for beklædning, hvor omsætningen i de fysiske butikker på landsplan er faldet med ca. 28 %. Omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 8 %, og dagligvareomsætningen er faldet med ca. 9 %. Samlet set er omsætningen i detailhandlen faldet med ca. 11 % i perioden I de seneste år er tilbagegangen i forbruget bremset, og der er tendenser til at forbruget igen vokser. Siden 2012 er omsætningen samlet steget med ca. 1,5 %. Fremgangen i perioden dækker over, at omsætningen inden for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer er steget, mens omsætningen inden for beklædning fortsat er faldet. Overordnet set er omsætningen i detailhandlen i Danmark i 2017 tilbage på et niveau, der svarer til I et 12-årigt tidsperspektiv er forbrugsudviklingen usikker. I den første del af perioden må 11

12 det forventes, at forbrugsudviklingen vil blive afdæmpet, og at forbruget herefter vil udvikle sig afhængigt af, hvordan de økonomiske konjunkturer udvikler sig. På den baggrund er det i scenariet forudsat, at forbruget i 2029 er steget til et niveau, der svarer til niveauet fra højdepunktet i Væksten i scenariet er sat til 7 % for dagligvareforbruget, 25 % for beklædning og 21 % for øvrige udvalgsvarer. På kort sigt forventes en moderat vækst i forbrugsudviklingen. Internethandlen vinder frem En stadig stigende andel af danskernes forbrug lægges i webshops. Siden 2009 er omsætningen i nethandlen tredoblet. Alene i 2016 steg e-handlen med ca. 16 %. I 2016 rundede e-handlen 100 mia. kr., hvilket er næsten dobbelt så meget som i markedsandele fra de fysiske butikker til nethandel. Nethandlens voksende andel af forbruget betød, at ca. 27 % af danskernes private disponible forbrug i 2016 blev lagt i internetbutikker. I nethandlen indgår både underholdning, men også fysiske varer som tøj, elektronikvarer og bøger mm. E-handlen forventes at fortsætte sin vækst og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. De seneste tal peger på, at andelen af nethandel er meget brancheafhængig. Eksempelvis bliver en meget stor del af forbrugerelektronik, bøger og børnetøj handlet online, mens det stadig kun er 3 % af dagligvarerne, der handles online. I maksimumsscenariet forventes nethandlen at vokse beskedent. Det forudsættes, at nethandlen i 2029 vil dække 18 % af beklædningsforbruget og 27 % af forbruget af øvrige udvalgsvarer. For dagligvarer forudsættes det, at nethandlen forsat kun vil dække 3 % af dagligvareforbruget. Samlet set vurderes det, at det faldende befolkningstal i Sønderborg Kommune, den generelle stigning i privatforbruget og den øgede internethandel vil medføre, at det årlige forbrugspotentiale for dagligvarer stiger med op mod 80 mio. kr. frem mod udgangen af år Forbrugspotentialet for udvalgsvarer forventes at stige med op mod 110 mio. kr. Tallet for udvalgsvareforbruget dækker over et årligt beklædningsforbrug, der er op mod ca. 60 mio. kr. højere end i dag, og et årligt forbrug af øvrige udvalgsvarer, der er ca. 50 mio. kr. højere end i dag. Opland Detailhandlen i Sønderborg by betjener forbrugere i et regionalt opland. Center Øst har således et regionalt opland, som er uafhængigt af administrative grænser. Udstrækningen af Sønderborg bys opland er bestemt af fremkommeligheden til de konkurrerende indkøbssteder og indkøbsstedernes attraktivitet, herunder butiksudbud- Udvikling i forbrugspotentiale i Sønderborg Kommune og i oplandet til Sønderborg År 2016-niveau (ca. mio. kr. pr. år) År 2029 (ca. mio. kr. pr. år) Ændring år (ca. mio. kr. pr. år, inkl. mons) Ændring år Vækstrater for privatforbrug i maksimumscenariet (2029) Privatforbrug, dagligvarer % 7% Privatforbrug, beklædning % 25% Privatforbrug, øvrige udvalgsvarer % 21% Privatforbrug, dagligvarer og udvalgsvarer % - Figur 1: Forventede stigninger i forbrugspotentialer i maksimumscenariet for perioden ultimo 2016 til ultimo Omsætningstallene er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Alle omsætningstal er inkl. moms. Kilder: Befolkningstal for 100 x 100 m grid. Fremskrivning på baggrund af det sæsonkorrigerede værdi index fra Danmarks Statistik, Befolkningsprognose 2017 fra Sønderborg Kommune, Nøgletal fra brancheorganisationer fra FDIH m.fl. 12

13 Kommunegrænse Sønderborg Landegrænsen Opland for udvalgsvarebutikkerne Figur: 2 : Oplandet til aflastningsområdet det i indkøbsstederne, set i forhold til Sønderborg bys. Hele Als har Center Øst som nærmeste store indkøbsområde, da den primærer færdselsåre fra Als til fastlandet ligger i umiddelbar Oplandet til Center Øst og Sønderborg by de- køretid til Center Øst i Sønderborg end til konkurrerende handelsbyer. ningen af oplandet til Sønderborg by omtrent til udstrækningen af Sønderborg Kommune. Indbyggertallet i oplandet til Sønderborg by er ca. 700 borgere højere end de borger i Sønderborg Kommune. Landsbyerne Kværs og Tørsbøl ligger i Sønderborg Kommune men ikke i oplandet til Sønderborg by. En del af Bovrup ligger i oplandet til Sønderborg by men ikke i Sønderborg Kommune. Forskellen i indbyggertallet for Sønderborg Kommune og oplandet til Sønderborg by svarer til ca. 1 %. Kundegrundlaget og stigningerne i forbrugs- potentialerne kan i denne sammenhæng behandles som værende ens. Center Øst er kendetegnet ved beliggenhed nær omfartsvejen og det overordnede vejnet samt det store antal af kædebutikker. Sønderborg bymidte er kendetegnet ved gågaderne, restaurationsmiljøet og det historiske bymiljø samt butikscentret, Borgen. De to stærke udbudspunkter henvender sig tilsammen til kunder i et regionalt opland fra de omkringligende kommuner, samt til turister fra ind og udland. Center Øst udbygges, så er det sandsynligt, at en større del af de borgere, som i dag køber en del af deres udvalgsvarer i de konkurrerende handelsbyer, herunder Aabenraa, Kolding og syd for grænsen, i fremtiden vil vælge at købe en større del af deres udvalgsvarer i Center Øst. Det er usikkert, hvor meget oplandet til Sønderborg by udvides, men det vurderes, at 13

14 ændringen detailhandlen vil bidrage til, at at købe ind i Sønderborg by. For at vurdere behovet for yderligere areal til detailhandel er de forventede stigninger i forbrugspotentialerne sammenholdt med omsætningerne i den eksisterende detailhandel. Ikke behov for yderligere areal til dagligvarebutikker Bilka, Aldi, Lidl og Netto ligger allerede i dag i området ved Center Øst. Bydelen er overforsynet med dagligvarer, og det vurderes på denne baggrund, at der ikke er et behov for at tildele yderligere arealramme til dagligvarer i Center Øst. Arealrammen for dagligvarer i det m 2, i dag er der etableret ca m 2 dagligvareareal i området. Det betyder at det stadigvæk vil være muligt med mindre udvidelse af eksisterende dagligvarebutikker. derfor på, at planlægge for store butikker med udvalgsvarer og ikke dagligvarer. Nye butikskoncepter Udviklingen på detailhandelsområdet viser, at der er et stigende behov for arealer til nye butikskoncepter som eksempelvis e-handelsbutikker kombineret med showroom og lager. Disse butikker ønsker at placerer sig i attrak- i erhvervsområder, hvor de er mindre synlige for kunderne. Stigning i forbrugspotentiale medfører behov for yderligere areal I forbindelse med udarbejdelsen af Detailhandelsanalysen fra 2015 blev der indsamlet omsætningstal for 2013 og forventede omsætningstal for 2015 fra de butiksdrivende. Omsætningen for nytilkomne udvalgsvarebutikker er vurderet med udgangspunkt i nøgletal fra Detailhandelsanalysen (2015) og Detailhandelsplanen (2017). På denne baggrund er arealintensiteten i de eksisterende øvrige udvalgsvarebutikker i og omkring Center Øst beregnet til ca kr. pr. år. Stigningen i det årlige forbrugspotentiale for udvalgsvarer i Sønderborg Kommune og i oplandet til Sønderborg by frem mod 2029 svarer isoleret set til et behov for yderligere areal til store udvalgsvarebutikker i Center Øst på op mod m². Arealbehovet på m² er ikke et udtryk for det samlede arealbehov i Sønderborg Kommune. Arealbehovet er også afhængig af bl.a. udviklingen i dækningsgraderne, dvs. Sønderborgs styrkeposition overfor de konkurrerende kommuner. Flere butikker i Center Øst vil bidrage til at Sønderborgs position som handelsby i den regionale konkurrence styrkes. Hvis Sønderborg bys markedsandele stiger, så stiger behovet for yderligere areal til detailhandel i Sønderborg by. Oplandet til Sønderborg udvides og dækningsgraden stiger Dækningsgraden for Sønderborg Kommune udtrykker Sønderborg Kommunes markedsandel. Dækningsgraden udregnes ved, at dividere omsætningen i butikkerne med forbrugsgrundlaget i det område/opland, som butikkerne ligger i. Dækningsgraden afhænger også af andre faktorer som f.eks. udvikling i e-handel, befolkning og forbrug mv.). Dækningsgraden i Sønderborg Kommune er for maksimumscenariet beregnet for 2017 til 111 % for udvalgsvarer. Med en udvidelse af Center Øst forventes dækningsgraden i 2029 for udvalgsvarer at blive på 107 %. Det vil sige et lille fald i dækningsgraden. Dette da forventet ny detailhandel kun vil trække 70 mio. kr. pr. år hjem til Sønderborg Kommune og, at det årlige forbrugspotentiale i maksimumscenariet i oplandet vokser med mere end 70 mio. kr. Samtidig forventes det, at ved etablering af som Aabenraa og Kolding til Sønderborg by. Årsagen til det lille fald i dækningsgraden er bla. at indbyggertallet forventes at falde og e-handlen tager en større andel af forbruget. Det igen betyder, at forbrugsgrundlaget forventes at falde. I tillæg har Borgen i Sønderborg bymidte konsolideret sig. Det vurderes derfor at dækningsgraden for udvalgsvarer i Center Øst reelt vil stige. Sønderborg Kommune har valgt 2029 som beregningsår da det ikke vurderes at udvidelsen vil være udbygget inden for en 3 årig periode. Derfor giver det mest mening at beregne ud fra en længere tidshorisont. Udvidelse af Center Øst sker primært for at området og samtidig inkludere de eksisteren- 14

15 de butikker der ligger i umiddelbar nærhed af Maksimumscenariet udtrykker en optimistisk udvikling. Følger udviklingen i forbrugspotentialet i stedet et middelscenarie, så er det sandsynligt, at dækningsgraden for udvalgsvarer vil stige lidt som følge af udvidelsen af Center Øst. Samtidig vurderes det at andelen af e-handel vil stige mere end i maksimumscenariet, og i stedet nærme sig et middelscenarie. Behov for yderligere areal til udvalgsvarebutikker Hvis udviklingen i indbyggertallet, e-handlen, privatforbruget og dækningsgraderne bliver som forudsat i maksimumscenariet vil der være behov for yderligere ca m² udvalgsvarebutikker i 2029, når der forudsættes en arealintensitet som i de øvrige udvalgsvarebutikkerne i og ved Center Øst. Udviklingen i bl.a. forbrugspotentialet, og dermed arealbehovet på lang sigt, er usikkert. Hvis stigningen i e-handlen er større, og stigningen i privatforbruget er lavere end hvad forudsat i maksimumscenariet, så vil behovet for nyt areal til udvalgsvarebutikker være mindre. Sønderborg Kommune vurderer at maksimumscenariet er optimistisk i forhold til stigningen i privatforbruget. Det betyder at Sønderborg Kommune i stedt for at planlægge for m 2 detailhandelsareal kun planlægger for m 2. Arealrammen for Sønderborgs bymidte for dagligvarer og udvalgsvarer er tilsammen i dag m 2 og med en restrummelighed på m 2. Restrummeligheden for Nordborg by er på m 2 og for Gråsten, m 2. Der er derfor fortsat mulighed for udvikling af detailhandlen i bymidten og i kommunens andre større handelsbyer. Udvalgsvarehandlen er allerede i dag koncentreret i Center Øst samt i Sønderborg bymidte. Det vurderes at konsekvenserne for Sønderborgs bymidte, Gråsten og Nordborg - disse centerområder lige så attraktive. Dette forhold, beliggenhed til omfartsveje, lagermuligheder og synergi med andre større butikker. Det vurderes samlet set, at der frem mod 2029 bør planlægges for op mod m² yderligere udvalgsvarebutikker i Sønderborg Kommune ud over det butiksareal, der er etableret i dag. Det mest naturlige sted at planlægge for store udvalgsvarebutikker i Sønderborg Kom- Center Øst m 2 nye kvadratmetre til detailhandel vurderer Sønderborg Kommune vil være godt byens indbygger. Sønderborg Kommune er landets 10. største turistkommune hvor Sønderborg by er et yndet shoppingområde for turisterne. Restrummeligheden for det eksisterende bruttoetagearealet af den eksisterende detailhandel er m 2. Udvidelsen vil inkludere de nærliggende butikker som i dag har et detailhandelsareal på m 2. Et ud- eal på m 2 og med en restrummelighed på totalt m 2 detailhandelsareal. Reelt lægges der kun ud m 2 nye kvadrametre til butiksareal. Men da udvidelsen med ca m 2 vil det betyde at der bliver større mulighed for også at udnytte dagens restrummelighed på 6.000m 2. Restrummeligheden på m 2 er i dag opdelt i 800 m 2 til dagligvarer og m 2 til udvalgsvarer. I udvidelsen vil de 800 m 2 fortsat være reserveret til dagligvarer, dette for at sikrer udvidelses muligheder for eksisterende dagligvarebutikker. 15

16 - I det følgende beskrives den eksisterende detailhandel i Sønderborg Kommune, nabokommunerne og de indkøbssteder, som den nye detailhandel vurderes at ville konkurrere med. Eksisterende detailhandel i og ved Detailhandlen i Center Øst består af butikkerne tilstødende område med butikker på den østlige side af Grundtvigs Alle (delområde III og IV) samt Nørrekobbel Stof og Stil Bilka II I III IV T.Hansen Sport 24 Jysk Petworld Elgiganten Aldi Netto Harald Nyborg Power Løveapoteket Sengespecialisten Ønskebørn V Lidl IDEmøbler Alsgade Kirkens Korshær SH Bilcenter Garant Jem & Fix Plantorama Kvik Skousen Tæppeland Silvan en enkelt butik nord for det eksisterende område (delområde II). I) ligger Bilka, en række butikker, bl.a. Harald Nyborg, Jysk, IDEmøbler samt Lidl. I området er der for nyligt åbnet et Power varehus. Den samlede vurderes at være i størrelsesordenen 800 mio. kr. pr. år. Omsætningen er baseret på omsætningstal fra Detailhandelsanalysen i 2015 og erfaringstal for nytilkomne butikker. område med butikker (delområde III og IV), som Grundtvigs Al Stenager Augustenborg Landevej Det udvidede aflastningsområde opdelt i delområder og med eksisterende butikker består af to dagligvarebutikker, Netto og Aldi, samt yderligere ca. 10 udvalgsvarebutikker og butikker med særlig pladskrævende varer. Butikkerne er i sin tid blevet etableret i området på baggrund af den gældende lokalplan (nr ). Omsætningen i delområde IV er vurderet til ca. 350 mio. kr. pr. år. Området er ikke en del af detailhandelsstrukturen i kommuneplanen, men der ligger detailhandel i området. II, III og IV ligger nogle få udvalgsvarebutikker, butikker til særlig pladskrævendevarer og en enkelt dagligvarebutik. Omsætningen i disse butikker er vurderet til ca mio. kr. pr. år. område udlagt til særlig pladskrævende varegrup- en række udvalgsvarebutikker og butikker med særlig pladskrævende varer. Udvalgsvarebutikkerne er stort set alle under 700 m². Omsætningen i området vurderes at være ca mio. kr. pr. år. Den samlede omsætning for butikkerne i og ved Center Øst er på ca.1,3 mia. kr. pr. år. Omsætningen for butikkerne i Center Øst (delområde I, II, III, VI) er på 1,1 mia. kr. pr. år. Eksisterende detailhandel i Sønderborg bymidte Bymidten er kendetegnet ved gågaderne, restaurationsmiljøet og det historiske bymiljø. Desuden ligger butikscenteret, Borgen, der åbnede i efteråret 2013 i bymidten. Med Borgen har bymidten butikker som har gode parkeringsforhold og en central beliggenhed. dette har en positiv effekt på Sønderborgs attraktivitet som handelsby. Perlegade er den gennemgående gågade og byens centrale handelsgade med den største koncentration af butikker. Strækningen fra Rådhustorvet i syd til Føtex i nord er ca. 650 m. Her ligger ca. 50 butikker med et bredt udvalg inden for alle hovedbrancher. På tværs af Perlegade ligger Jernbanegade, der er byens anden centrale handelsgade med ca. 20 butikker. Detailhandelsomsætningen i Sønderborg bymidte blev for 2013 opgjort til ca. 860 mio. kr. Borgen har fået konsolideret sig i markedet, mens andre butikker er lukket. Det vurderes, at omsætningen for det seneste regnskabsår (2016) er på niveau med

17 Omfartsvejen Vestermark Alsgade JERNBANEGADE PERLEGADE BORGEN Bymidten Nuværende detailhandelsstruktur i Kommuneplan

18 Eksisterende detailhandel i nabokommunerne Udvidelsen af Center Øst kan som nævnt medføre, at Sønderborg by styrker sin position i den regionale konkurrence. Dette indebærer bl.a., at detailhandlen i Sønderborg by vil øge sin markedsandel i regionen. Hvilket vil sige at den nye detailhandel i Sønderborg by henter en større del af sin omsætning fra detailhandlen i de konkurrerende indkøbssteder i regionen. De væsentligste konkurrerende indkøbssteder til detailhandlen i Sønderborg by er detailhandlen i Aabenraa og Kolding Kommune samt grænsehandlen. De konkurrerende indkøbssteder i Aabenraa Kommune er Aabenraa bymidte og Rødekro, hvor bymidte og særligt Kolding Storcenter vurderes på trods af den noget længere afstand til Omsætning i den eksisterende detailhandel i Sønderborg, 2013 Hovedbranche Sønderborg bymidte Center Øst (delområde I, II, III og IV) Sønderborg Kommune, i øvrigt Dagligvarer 315 mio. kr. 605 mio. kr. 820 mio. kr. Beklædning 235 mio. kr. * 105 mio. kr. Øvrige udvalgsvarer 310 mio. kr. * 205 mio. kr. Udvalgsvarer (beklædning og øvrige udvalgsvarer) Total (dagligvarer og udvalgsvarer) 545 mio. kr. 570 mio. kr. 310 mio. kr. ca mio. kr. Figur 3: Omsætningstal for 2013 i 2013-priser. Kilde: Detailhandelsanalyse 2015 suppleret med vurderede omsætninger for nytilkomne butikker. Omsætningen af dagligvarer og udvalgsvarer på landsplan har samlet set kun ændret sig med ca. 1 %. Der har været tilsvarende udvikling på ca 1% i Sønderborg Kommune og derfor vurderes omsætningstallene fra 2013 stadig at være forholdsvis retvisende for omsætningen i Omsætningstallene for Sønderborg Kommune, i øvrigt inkluderer bl.a. butikker i Sønderborg, som ikke ligger i bymidten. Beløb er inkl. moms. *Kan ikke oplyses af anonymitetshensyn. Bruttoetageareal af den eksisterende detailhandel i Sønderborg Kommune, 2014 Hovedbranche Sønderborg bymidte Center Øst (delområde I, II, III og IV) Sønderborg Kommune, i øvrigt Dagligvarer ca m² ca m² ca m² Beklædning ca m² ca m² ca m² Øvrige udvalgsvarer ca m² ca m² ca m² Udvalgsvarer (beklædning og øvrige udvalgsvarer) ca m² ca m² ca m² Total (dagligvarer og udvalgsvarer) ca m² ca m² ca m² ca m² Figur 4: Bruttoetagearealer af detailhandlen i Sønderborg Kommune i Tal svarer ikke til de opgjorte arealer i Kommuneplan 2017, da kommuneplanens opgjorte detailhandelsareal omfatter alle arealer udlagt til butiksformål heri inkluderet tomme butikker. Kilde: Detailhandelsanalyse for Sønderborg Kommune, De vurderede bruttoetagearealer vurderes at give et retvisende billede af situationen i

19 Kolding 95 km Haderslev 70 km Aabenraa og Rødekro Tønder 65 km 35 km Sønderborg 45 km Flensborg Afstanden til de større handelsbyer der konkurerer med Sønderborg by Sønderborg by at udgøre konkurrence til Sønderborg by på grund af det meget store udbud, der henvender sig til et stort opland. Grænsehandlen er ligeledes en væsentlig konkurrent. Det er særligt dagligvarer, som købes syd for grænsen, men også udvalgsvarer købes syd for grænsen. Flensborg vurderes derfor, at være en konkurrent til udvalgsvarebutikkerne i Sønderborg. På grund af det mindre udbud vurderes detailhandlen i Tønder og Haderslev ikke i at konkurrere med detailhandlen i Sønderborg by. Etablering af ny detailhandel medfører som penge på detailhandel. Omsætningen for detailhandel vil derfor i høj grad blive hentet fra den eksisterende detailhandel. Den nye detailhandel vurderes, at kunne omsætte for ca mio. kr. I det følgende vurderes effekterne for de eksisterende butikker på kort sigt (2020) og på lang sigt (ultimo 2029). Effekter for eksisterende udvalgsvarebutikker: Kort sigt Det vurderes, at omtrent 50 % af omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker vil blive hentet fra lignende butikker med et tilsvarende varesortiment og med placeringer i og ved Center Øst. Det vurderes således, at de nye udvalgsvarebutikker henter ca mio. kr. fra de eksisterende udvalgsvarebutikker i Center Øst. Det svarer til, at udvalgsvareomsætningen i de eksisterende udvalgsvarebutikker reduceres med ca. 20 %, hvis de nye butikker etableres inden for en kort tidshorisont. Butikkerne i Sønderborg bymidte er generelt betydeligt mindre end de forventede nye butikker i Center Øst. Desuden forventes det, at varesortimentet i de nye butikker i Center Øst generelt vil adskille sig fra varesortimentet i butikkerne i Sønderborg bymidte. Det vurderes derfor, at den nye detailhandel kun i mindre grad vil konkurrere med detailhandlen i Sønderborg bymidte. Det vurderes, at de nye udvalgsvarebutikker vil hente ca. 15 % af deres omsætning, svarende til ca mio. kr. pr. år, fra butikkerne i Sønderborg bymidte. Det svarer, til at omsætningen i de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten reduceres med ca. 5 %. Etableringen af den nye detailhandel vil bidrage til at Sønderborg by styrker sin position i den regionale konkurrence. Det vurderes, at ca. 35 % af de nye udvalgsvarebutikkers omsætning, svarende til ca

20 mio. kr. pr. år, hentes fra butikker uden for Sønderborg Kommune, herunder særligt fra nabokommunerne og syd for grænsen i og med, at en større del af detailhandlen kan holdes hjemme i Sønderborg Kommune. Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at effekterne uden for Sønderborg Kommune vil De nye udvalgsvarebutikker vurderes kun at hente en meget begrænset del af deres omsætning svarende til ca. 5 mio. kr. pr. år fra udvalgsvarebutikkerne i Nordborg og Gråsten, hvor effekterne derfor bliver begrænsede. Det svarer til et fald i den samlede udvalgsvareomsætningen i Nordborg og Gråsten på ca. 3-4 %. De konkrete effekter vil dog afhænge af, hvilke butikker der etableres. Hvis en kæde, en nabokommune, etablerer sig i Center Øst, så er det sandsynligt at nogle borgere vil benytte den nye butik, frem for at køre til nabokommunen. Effekter for eksisterende udvalgsvarebutikker: Lang sigt Det er muligt, at omsætningen i de nye butikker vil stige frem mod ultimo 2029 som følge af, at butikkerne konsoliderer sig i oplandet. Hvorvidt effekterne tiltager eller aftager afhænger bl.a. af udviklingen i e-handlen og privatforbruget. Hvis udviklingen i forbrugspotentialet bliver som i maksimumscenariet, så afbødes effekterne for den eksisterende detailhandel helt frem mod Det gælder altså, at hvis privatforbruget stiger moderat, og hvis e-handlen kun stiger beskedent, så aftager effekterne. Effekter ved nye dagligvarebutikker i Center Øst Det er ikke hensigten med udvidelsen af Center Øst at forøge arealrammen til dagligvarebutikker i Center Øst. Nye dagligvarebutikker i Center Øst vil kun i meget begrænset grad bidrage til, at dagligvare omsætningen i Sønderborg Kommune stiger. Dette skyldes, at dagligvarer fortrinsvist handles lokalt. Hvis der etableres nye dagligvarebutikker i Center Øst, eller hvis eksisterende butikker udvides, vil omsætningen fortrinsvist blive hentet lokalt fra eksisterende detailhandel i og ved Center Øst. De næst største andele af de nye dagligvarebutikkers omsætning vurderes at blive hentet fra eksisterende dagligvarebutikker i de øvrige dele af Sønderborg Kommune, herunder fra dagligvarebutikker i Sønderborg bymidte. negative konsekvenser for udvalgsvarehandlen i Sønderborg bymidte, da der er en vis synergi mellem dagligvare- og udvalgsvarehandlen. Undersøgelser har vist, at kunderne handler både dagligvarer og udvalgsvarer på ca % af indkøbsturene til en bymidte som Sønderborg. Beregningerne viser, at der maksimalt vil være behov for yderligere ca m² dagligvarebutiksareal i hele Sønderborg Kommune frem mod Det vurderes, at m² ny dagligvarehandel i Center Øst medfører en afledt omsætningsreduktion i den årlige udvalgsvareomsætning Sønderborg bymidte på op mod 2 mio. kr. Dette er en uønsket konsekvens, så derfor vælges ikke at prioriterer mere areal til dagligvarer i Center Øst. - På modstående side ses en oversigt over den del af omsætningen på udvalgsvarer i centerområder i og uden for kommunen. 20

21 Scenarie med udvidelse af aflastningsområdet Udvalgsvarer Afstand til aflastningsområdet (km) Bruttoetageareal (m 2 ) Opgørelses år for bruttoetageareal Omsætning (mio. kr) Opgørelse år for omsætning Omsætning, 2029, uden udvidelse (mio. kr) Omsætning, 2029, med udvidelse (mio. kr) Ændring frem mod 2029 (mio. kr) Ændring frem mod 2029 (procent) Selve udvidelsen af aflastningsområdet Center Øst (delområde I, II, III og IV)) * * * * % Bymidte * * % Nordborg * * ,5% Gråsten * * ,5% Øvrige dele af oplandet inden for kommunen Øvrige dele af oplandet uden for kommunen * * * * Aabenraa by og Rødekro by 35 & % Kolding bymidte og Kolding Nord Tønder bymidte og Tønder by i øvrigt Haderslev bymidte og Haderslev by i øvrigt Grænsehandel og turisme % -2% -2% -15% Figur 5: Scenarier ved udvidelsen af aflstningsområdet Kilder: Opgørelserne af eksisterende bruttoetagearealer og omsætninger stammer fra de seneste detailhandelsanalyser for de pågældende kommuner. Oplysningerne for detailhandlen i Sønderborg Kommune er ajourført med ændringerne i butiksstrukturer siden detailhandelsanalysen fra Beløb er inkl. moms. * Ajourført med væsentlige ændringer. 21

22 I denne sammenhæng forstås effekterne af konkurrence i detailhandlen som øget produktivitet i detailhandlen, lavere priser, højere kvalitet af varerne, bedre service i butikkerne, større butiks- og vareudbud, bedre konkurrencekraft mellem byerne og til udlandet og højere beskæftigelse i detailhandlen. I Kommuneplan og i lokalplan nr. de er der fastsat en minimumsbutiksstørrelse Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvare er i kommuneplanen fastsat til m 2 kommuneplantillæget udvides den maksimale butiksstørrelse til m 2. Begrundelsen er at skabe plads til store butikker til udvalgsvarer og særlig pladskrævende varer i området. Grænserne for butiksstørrelserne er fastsat for at sikre en god synergieffekt og undgå en unødig konkurrence til Sønderborg bymidtens mindre butikker. Dermed lægges der op til en planlægning, der begrænser effekten for bymidtens butikker. Ifølge detailhandelsvejledningen er det nødvendigt, at kommunen kommer med et skøn for den konkurrencemæssige effekt. Resultaterne bygger på skøn inden for beregningsmodellens 4 punkter for henholdsvis udvalgsva Det skønnes at andelen af omsætningen, der 5 % Det vurderes at omsætningen i de eksisterende udvalgsvarebutikker i Sønderborg bymidte reduceres med ca. 5 %. Faldet i den samlede udvalgsvareomsætningen i Nordborg og Gråsten vil være ca. 3-4 %. De 5 % bunder i en vurdering af, at der i forvejen er mange butikker i Center Øst, og at området reelt kun udvides med m 2. en restrummelighed på 6000m 2, som ikke ning gør dette vanskeligt. Med en geogra- udvidelse af restrummeligheden på 4000 m 2, bliver det reelt muligt at udnytte den totalte restrummelighed på m 2. Samtidig er der fastsat en minimums butiksstørrelse på 750 m 2. Dette for at sikre en klar arbejdsdeling mellem bymidtens mindre og dets store og landsdækkende kædebutikker. Det vil betyde at de butikskoncepter, der vil placerer sig i Center Øst, ofte ikke tidligere har været etableret i kommunen, da det er få steder i dag hvor der er plads til butikker af den størrelse. Eksempler på kæder med store udvalgsvarebutikker, der endnu ikke har etableret sig i Sønderborg, men som vurderes at kunne til- Biltema, HTH Køkken, Invita, Maxi Zoo, ILVA. Udviklingen på detailhandelsområdet viser, at der er et stigende behov for arealer til nye butikskoncepter eksempelvis e-handelsbutikker kombineret med showroom og lager. Disse butikker ønsker at placerer sig i attrak- i erhvervsområder, hvor de er mindre synlige for kunderne. Det forventes, at den nye detailhandel vil bestå af butikstyper svarende til de butikker, der allerede i dag ligger i og ved Center Øst samt nye butikskoncepter. Den forventede nye detailhandel i det udvidede 22

23 sig fra den eksisterende detailhandel i Sønderborg bymidte. - 2 landet: 534 % Gennemsnitlig størrelse for butikker med udvalgsvarer i kommunen Bymidten + opland 341 m 2 Butikker i og omkring aflastningsområdet m 2 er vurderet ud fra de eksisterende butikker, ningsområdet. Flere af disse butikker er store butikker til pladskrævende varer med et stort butiksareal som fx Silvan og Plantorama. Sønderborg Kommune vurderer, at gennemsnittet svarer godt overens med den butiksstørrelse, der planlægges for i det - 3 5,6 Sønderborg Kommunes skøn bygger på brancheopdelingen i CVR registeret % Det forventes, at nethandlen vil vokse over de kommende år. Det forudsættes, at nethandlen i 2020 vil dække 27 % af forbruget af øvrige udvalgsvarer. Beklædning vil dække 18 % af forbruget, men beklædning medregnes ikke i rådet. Begrundelsen er, at tøjbutikker ofte er mindre end de 750 m 2, som er minimumsstørrelsen for butikker i - Lille Figur 6: Samlet resultat for den konkurrencemæssige effekt i følge detailhandelsvejledningens beregningsmodel og ovenstående beregning. 23

24 1 Det skønnes at andelen af omsætningen, 0 % Det er ikke planen at etablere flere dagligvarebutikker i det udvidede aflastningsområde. Der er dog mulighed for at de eksisterede dagligvarebutikker kan udvides minimalt. Hvis der på et senere tidspunkt etableres nye dagligvarebutikker i Center Øst, eller hvis eksisterende butikker udvides, vil omsætningen fortrinsvist blive hentet lokalt fra eksisterende detailhandel i og ved Center Øst. Det vurderes at der maksimalt vil være behov for yderligere ca m² dagligvarebutiksareal i hele Sønderborg Kommune frem mod Det vurderes, at m² ny dagligvarehandel i Center Øst vil medføre en afledt omsætningsreduktion i den årlige udvalgsvare omsætning i Sønderborg bymidte på op mod 2 mio. kr. Omregnet til procent giver det 0,4 %, når den årlige omsætning på udvalgsvarer er 545 mio. kr. i bymidten % Gennemsnitlig størrelse for butikker med dagligvarer i kommunen Bymidten + opland 867 m 2 Butikker i og omkring aflastningsområdet m 2 Da det ikke er planen at etablere flere dagligvarebutikker i det udvidede Center Øst, er den procentvise forskel i det gennemsnitlige butiksareal vurderet ud fra de dagligvarebutikker, der ligger i området i dag. - 3 Sønderborg Kommunes skøn bygger på brancheopdelingen i CVR registret. 4 3 % For dagligvarer forudsættes det, at nethandlen fortsat kun vil dække 3 % af dagligvarerforbruget. - Uvæsentlig Figur 7: Samlet resultat for den konkurrencemæssige effekt i følge detailhandelsvejledningens beregningsmodel og ovenstående beregning. 24

25 Samlet set viser beregningsmodellen at den konkurrencemæssige effekt for forbrugerne forventes at være lav. I dag er der allerede en stærk rollefordeling mellem butikstyperne i bymidten og Center Øst. Kommuneplan fastsætter en minimumsbutiksstørrelse på 750 m 2 understøtter denne arbejdsdeling. Konkurrencen vil sandsynligvis blive størst mellem de nuværende butikker i Center Øst, og de nye, der etableres. Konkurrencen mellem butikkerne vil være til gavn for bl.a. forbrugerne i form af lavere priser. Forbrugerne vil altså opleve den største konkurrencemæssige effekt i det udvidede Center Øst og ikke i bymidten. betydning for konkurrencen afhænger af området. Det vurderes samlet set, at de kan bidrage til at understøtte hensynet til en effektiv butiksstruktur. 25

26 Sønderborg bys position som handelsby blive styrket i den regionale konkurrence. De eksisterede butiksområder i kommunen vil blive påvirket forskelligt af udvidelsen. Center Øst De eksisterende butikker der vil blive påvirket mest og opleve en større konkurrence, er de eksisterende store udvalgsvarebutikker i og omkring Center Øst. - udvidelsen. Området vil som det er i dag have svært ved at håndterer en større tra- Udvidelsen vil skabe plads til store udvalgsvarebutikker og butikskoncepter der ikke tidligere har haft mulighed for at etablere sig i området, og dermed tiltrække kunder fra et større opland. Redegørelsen konkludere at der ikke er et stort nok kundegrundlag til etablering af rådet er i dag velforsynet med dagligvarer. Bymidten Den klare rollefordeling der allerede i dag eksisterer mellem bymidtens mindre butikker og de større i Center Øst, sikres ved at kommuneplanen har fastsat en minimums størrelse for butikker på 750 m 2 i Center Øst. Det betyder at kun en lille del af om- Politisk afvejning Indtil for nyligt har det ikke været lovligt at planlægge for nye store butikker eller udvide områder som Center Øst, og samtidig etablere butikker større end m 2. Den ændrede planlov muliggør, at der kan udlægges nye udvides, hvis der er et tilstrækkelig kundegrundlag. Sønderborg Kommune ønsker at udvide aflastningsområdet for at fremtidssikre og skabe plads til de store butikker, som i dag ikke fuldt udbygget. Samtidig modtager kommunen jævnligt henvendelser vedrørende etablering af butikker i området. Center Øst har en god beliggenhed ud til de større veje noget som gør området attraktiv for placering af butikker der ønsker en stor synlighed. På baggrund af redegørelsen foreslås en som vist på kortet nedenfor. Center Øst foreslås udvidet mod øst og nord for at - i mindre delområder. Delområde II består i dag af en Stof og Stil, en tankstation og en McDonalds. Det giver derfor god mening at disse områder bliver en del af fremtidssikrede området. Det er reelt tale om en berigtigelse. Det nye aflastningsområde opdelt i delområder Kommunens større handelsbyer Konsekvensen for kommunens andre handelsbyer vurderes at blive lille. De nye store udvalgsvarebutikker vurderes kun at hente en meget begrænset del af deres omsætning fra byer som Nordborg og Gråsten. Nørrekobbel II III Stenager Det regionale opland kommunens borgere vil handle i Center Øst frem for at køre til omegnskommunerne. I IV Samtidig vil Center Øst kunne tiltrække kunder fra et større opland. Det vil være kunder der er villige til at køre langt for at handle. V Augustenborg Landevej 26 Alsgade Grundtvigs

27 område (delområde III og IV) er i sin tid etableret på baggrund af den gældende lokalplan nr Området fremstår i dag som så det er oplagt at området inkluderes for at butikkerne bliver omfatte af samme lovgivningsmæssige afgræsning. Dette vil fremtidssikrer områdets udvikling. Det er reelt tale om en berigtelse. I den sydlige del af delområde IV er der et større ubebygget areal der kan være med til at sikre etablering af nye udvalgsvarebutikker i Delområde V består i dag af en ejendomsmægler, en mindre håndværksvirksomhed, et uddannelsessted og en større virksomhed. Om- fremtidssikrer områdets udvikling, da delområdet ligger meget centralt placeret og synligt i forhold til det omkringliggende vejnet, hvilket er hvad virksomhederne efterspørg. Butiksareal med inkludering af eksisterende butikker, der fører ikke at restrummeligheden i Center Øst reduceres. Med andre ord kan bruttoetagearealet af den eksisterende detailhandel i delområde I ( m 2 ) tillægges arealrammen for det ud- IV ( m 2 ). Bruttoetagearealet af eksisterende detailhan- altså ikke modregnes restrummeligheden i aflastningsområdet, hvorfor restrummeligheden ningsområdet er i dag ca m². Redegørelsen viser at der er et behov for op til m² til store udvalgsvarebutikker i Sønderborg Kommune i de kommende år. Med udvidelse af Center Øst bliver der mulighed for at udnytte eksisterende restrummelighed på 6.000m 2 samt der tilføres 4.000m 2 restrummelighed. Dette giver en mulighed for nybyggeri og omdannelse af eksisterende byggeri til detailhandel på op til ca m² Restrummeligheden på m 2 er i dag opdelt i 800 m 2 til dagligvarer og m 2 til udvalgsvarer. I udvidelsen vil de 800 m 2 fortsat være reserveret til dagligvarer, dette for at sikrer udvidelse muligheder for eksisterende dagligvarebutikker. rådet udvides med er ca m 2. Særlig pladskrævende varer Med den ændrede planlov er det blevet muligt at placere butikker med særlig pladskrævende den maksimal butiksstørrelse for butikker med særlig pladskrævende varer til m 2, som er tilsvarende for udvalgsvarer. - område, er butikker til særlig pladskrævende varer som Silvan og Plantorama. Dette sker for at fremtidssikre området og sikre fremtidig udvikling med store butikker i området. Sammenfattende konsekvensvurdering: Detailhandelsvejledningens hovedkonklusioner fra step 1-3 Hensyn Step 1: Påvirkning af byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner Step 2: Påvirkning af butiksforsyningen i bymidten, de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne På kort sigt: 2020 På kort sigt forventes dækningsgraden ikke at ændres sig. Den er i dag på på 111 %. Begrundelsen er at udvidelsen primært sker for at sikrere den fremtidige udviklingen i aflastningsområdet og for at inkludere de eksisterende butikker der ligger i umiddelbar nærhed til aflastningsområdet. Fra Sønderborgs bymidte vil ca. 5 % af omsætningen flytte til aflastningsområdet. Fra oplandsbyerne Nordborg og Gråsten forventes at flytte ca. 3-4 % af omsætningen. De nye butikker i Center Øst vil generelt adskille sig fra varesortimentet i bymidten og oplandets butikker. Det vurderes derfor, at den nye detailhandel kun i mindre grad vil påvirke den resterende butiksforsyning i kommunen. På langt sigt: 2029 I maksimumscenariet vil dækningsgraden på udvalgsvarer falde fra 111 % til 107 %. Hvis der istedet for tages udgangspunkt i et middelscenarie vil dækningsgraden forventes at stige lidt. Påvirkningen vurderes at være det samme på lang sigt. Step 3: Konkurrenceeffekt Udvalgsvarer: Lille Dagligvarer: Uvæsentlig 27 Konkurrenceeffekten forventes på lang sigt at være det samme som på kort sigt.

28 Kundegrundlag i Sønderborg by (2017): indbyggere Opland inkl. Sønderborg by (2017): indbyggere Beliggenhed 1 km fra bymidten Butiksareal til udvalgsvarer udvides så restrummeligheden totalt bliver på m² (i 2 ) Forventet udvalgsvareomsætning efter udvidelse: mio. kr. inkl. moms Gennemsnitlig butiksstørrelse for nye butikker: m² Eksisterende butiksstruktur: Butiksareal i bymidten: m² udvalgsvarer Butiksareal i oplandet: m² udvalgsvarer oplandet: 576 m² Omsætning i bymidten: 545 mio. kr. inkl. moms for udvalgsvarer (Tal fra 2013, ajour ført) moms for udvalgsvarer (Tal fra 2013, ajour ført) Omsætning i oplandet i øvrigt: 319 mio. kr. inkl. moms for udvalgsvarer (Tal fra 2013, ajour ført) 111 % for udvalgsvarer 107 % for udvalgsvarer - Fremtidig forbrugsudvikling Befolkningsudviklingen i oplandet er svagt faldende. Den generelle stigning i privatforbruget og den øgede internethandel vil på lang sigt medfører, at det årlige forbrugspotentiale for udvalgsvarer forventes at stige med op mod 110 mio. kr. Vurdering af oplandets effekter Der er ikke kendte, øvrige detailhandelsprojekter på vej i oplandet. under step 2 og opgjort i skemaet på side 21 med arealer og omsætning. Der forventes en nedgang i bymidtens omsætning i den eksisterende udvalgsvarehandel på - rådet og 341 m 2 for bymidten + opland) Gennemsnitligt antal butikker i tilstedeværende udvalgsvarebrancher i oplandet: 5,6 butikker pr. branche. Andel af efterspørgslen, der er e-handel: 27 % Konkurrenceeffekten forventes at være lille. 28

29 Forundersøgelsen af kommuneplantillæggets miljøpåvirkninger foretages i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (nr. 425 af 18/05/2016). Kommuneplantillægget er omfattet af lovens 2, stk. 1, nr. 1, og skal derfor som udgangspunkt miljøvurderes. En fuld miljøvurdering skal dog kun foretages af et kommuneplantillæg, hvis det i en forundersøgelse vurderes at have en væsentlig indvirkning på miljøet. Er dette ikke tilfældet, kan Sønderborg Kommune træffe afgørelse om, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering jf. lovens 8, stk. 2. Samlet set vurderer Sønderborg Kommune, at kommuneplantillæggets gennemførelse ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet i lovens forstand. Der udarbejdes derfor ikke en fuld miljøvurdering i overensstemmelse med 8, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (nr. 425 af 18/05/2017). Resume af miljøscreening Skemaet nedenfor er et resume af miljøscreeningen/forundersøgelsen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelse af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport. 1 - betyder at det er usandsynligt at der vil ske en miljøpåvirkning 2 - betyder at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 - betyder at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A - betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B - betyder at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C - betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Samlet konklusion af forundersøgelsen: Screeningen viser, at kommuneplantillægget kun vil resultere få miljøpåvirkninger, der måske vil være væsentlige. Miljøpåvirkningerne falder i tre grupper: i området, så det ikke kommer til at skabe problemer. I kommuneplantillægget vil der blive gjort opmærksom på, at der sandsynligvis vil blive stillet øgede krav til med nybyggeri. Kommuneplantillægget giver i sig selv ikke øget mulighed for nyt byggeri i området. Samlet set vurderes dette forhold at kunne håndteres via eventuel lokalplan og byggetilladelser. 1 Visuel påvirkning 1 A 2 Landskab 1 A Naturbeskyttelse 1 A Biologisk mangfoldighed 1 A Jord og undergrund 1 A Vand 2 B 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkning 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 1 A 11 Menneskers sundhed 2 A 12 2 B Materielle goder 2 A Naboområder 2 A Alternativer, 0-løsning

30 tere i øget konkurrence mellem butikker internt i Center Øst samt i mindre grad i forhold til bymidten og nabokommuner. Det kan påvirke de eksisterende materielle goder, både i negativ og positiv retning. Når man tager udvidelsens reelle størrelse i betragtning forventes påvirkningen ikke at blive væsentlig. Desuden kan den øgede konkurrence betyde lavere priser til uden i overensstemmelse med de seneste ændringer i planloven. give lidt mere støj i området, men påvirkningen vil være begrænset. Der er i dag i Center Øst, og udvidelsen kan betyde, at situationen forværres. I kommuneplantillægget anføres det, at der skal udarbejdes - ninger. Således forventes disse mindre væsentlige miljøpåvirkningerne af kommuneplantillægget, at blive håndteret. Samlet set vurderer Sønderborg Kommune, at kommuneplantillæggets gennemførelse ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet i lovens forstand. Der udarbejdes derfor ikke en fuld miljøvurdering i overensstemmelse med 10 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (nr. 425 af 18/05/2017). 30

31 D: Nye rammebestemmelser og retningslinjer Eksisterende rammer: E Stenager Nørrekobbel C C E Augustenborg Landevej Grundtvigs Alle Alsgade Nye rammer: Stenager Nørrekobbel C C E Augustenborg Landevej Grundtvigs Alle Alsgade 31

32 Ny 4.5 Sønderborg nordlige bydel 4.5 Sønderborg nordlige bydel 4.5 Sønderborg nordlige bydel C E C Plantitel Kommuneplantillæg nr. 1 Center Øst Plantype Kommuneplanramme Kommuneplanramme kommunplanramme Centerområde Erhvervsområde Centerområde Bydelscenter Erhvervsområde Område til butiksformål Erhvervskategori B ningscenter Mindre håndværks-, produktions-, servicevirksomhed og lager med begrænset transportbehov. - Området forbeholdes håndværks-, fremstillings- og servicevirksomhed med begrænset miljøbelastning og - transportbehov Lokalplan nr Lokalplan nr Lokalplan nr Lokalplan nr Mindst tilladte mil Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal Der er støjregulerende bestemmelse for området, som siger maks. 60 db(a) Opholdsareal skal være på mindst 20% af etageareal. tus Byzone Byzone Byzone Byzone Vedtagelse Lokalplan nr Lokalplan nr Lokalplan nr Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal 32

33 Ny 4.6 Ulkebøl 4.6 Ulkebøl 4.6 Ulkebøl C E C Plantitel Kommuneplantillæg nr. 1 Center Øst Plantype Kommuneplanramme kommuneplanramme Kommuneplanramme Centerområde Erhvervsområde Centerområde Bydelscenter Erhvervsområde Område til butiksformål Erhvervskategori C Belastende produktionsvirksomheder/fabrikker med større transportbehov (f.eks.visse maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustri) samt lager. Servicefunktioner omfatter benzinstation. - Centerformål, detailsalg, servicevirksomhed og boliger uden genevirkning for omgivelserne. 33 Området forbeholdes håndværks-, fremstillings- og lagervirksomheder med nogen miljøbelastning og større transportbehov. I begrænset omfang servicefunktioner til disse typer virksomh. Ikke egnet til lokalisering af boliger og andre miljøfølsomme funktioner Lokalplan nr Lokalplan nr Lokalplan nr Mindst tilladte mil Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal. Der er støjregulerende bestemmelser for området, som siger maks. 55 db (A) Opholdsareal skal være på mindst 10% af etageareal. Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal Opholdsareal skal være på mindst 10% af etageareal tus Byzone Byzone Byzone Byzone Vedtagelse Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 100 m² bruttoetageareal.

34 Eksisterende afgrænsning af sområdet: Stenager Stenager Nørrekobbel Nørrekobbel Augustenborg Landevej Augustenborg Landevej Alsgade Grundtvigs Alle Alsgade Grundtvigs Alle Eksisterende retningslinjer i Kommuneplan : Nye retningslinjer: Samlet areal til butiksformål (m 2 ) Samlet areal til butiksformål (m 2 ) Samlet maksimalt areal til: (m 2 ) Samlet maksimalt areal til: (m 2 ) Samlet maksimalt areal til: (m 2 ) Samlet maksimalt areal til (*): (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) i alt: (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) i alt: (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til: 800 (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til: 800 (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til: (m 2 ) Ikke udnyttet areal (restrummelighed) til (*): (m 2 ) Maksimal butiksstørrelse: (m 2 ) Maksimal butiksstørrelse: (m 2 ) Maksimal butiksstørrelse: (m 2 ) Maksimal butiksstørrelse: (m 2 ) Minimum butiksstørrelse 750 (m 2 ) (*) Butikker til særlig pladskrævende varer betragtes som udvalgsvarer når de er placeres i et aflastningsområde. Derfor indgår de i detailhandelsarealet for udvalgsvarer. Maksimal butiksstørrelse: - Minimum butiksstørrelse (m 2 ) 750 (m 2 ) 34