ENGLANDSVEJ VEDLIGEHOLDELSESPLAN

Transkript

1 ENGLANDSVEJ VEDLIGEHOLDELSESPLAN

2 Indholdsfortegnelse Stamdata Generel vejledning til vedligeholdelsesplan Grundlag Vurderingskriterier Bygningsdelskort og tilstand Overordnet konklusion Tag, brandkamme, nedløbsrør og tagrender Fundamenter og kælder Facade og sokkel Døre og vinduer Trapper Installationer Beboervejledning til løbende vedligeholdelse Betingelser og ansvar for vedligeholdelsesplanen

3 Stamdata Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på Englandsvej , 2300 København S. Bebyggelsen indeholder 4 opgange, som består af tre normaletager med beboelse, samt et ubenyttet loftrum. Under ejendommen er der kælder, som bruges til vaskerum, cykelopbevaring samt varmecentral. Lejlighederne har egne badeværelser, den besigtigede lejlighed og installationer fremstår generelt i middel stand. Og som de kan forventes i en ejendom af denne alder. Nedenfor ses BBR ejendomsoplysninger Ejendomsnummer: Kommunenavn: Københavns Kommune Adresse: Englandsvej , 2300 København S Matr. Nr.: 1754 Opførelses år: 1960 Bebygget areal: 541 ( m 2 ) Boligareal: 1617 m 2 (810 m m 2 ) 1. Generel vejledning til vedligeholdelsesplan Nærværende vedligeholdelsesplan er et dynamisk dokument, der kan anvendes af ejeren i forbindelse med drift og vedligeholdelse af ejendommen. Planen er udarbejdet, så den dækker en 10-årig periode så den overholder retningslejerne i lejeloven. Planen opdeler og prioriterer større planlagte vedligeholdelsesarbejder i den rækkefølge, det vurderes at være hensigtsmæssigt i bygningsmæssig og økonomisk forstand. Ifølge lejeloven skal nærværende vedligeholdelsesplan opdateres hvert år i samarbejde med en person med byggeteknisk indsigt og evt. beboerrepræsentant i ejendommen. Vi står i den forbindelse til jeres rådighed. 2. Grundlag Ejendommen er gennemgået visuelt for skader og mangler. Der er foretaget vurdering af de dele der ikke krævede destruktiv indgriben i konstruktionen eller specielt udstyr for besigtigelse såsom lift. For bygningen gør det sig gældende, at alle udvendige bygningsdele samt fællesarealer er gennemgået for svigt og eventuelle mangler og nedbrud. Det være sig gældende for facader, gavle, sokler, trapper, vinduer, sålbænke, kældre samt tagkonstruktioner. Komplementering af alle ovennævnte bygningsdele herunder vinduer, tagrender, nedløb osv. indgår samtidig i registrering og vurdering. Besigtigelsen blev fortaget i tørvejr. Alle priser, der indgår i vurderingen, er lavet med udgangspunkt i erfaringskatalog samt V&S prisbøger - inkl. moms. Alle priser er oplyst ud fra en vurdering på vedligeholdelsesplanens udførelsestidspunkt og er kun vejledende. Det skal præciseres, at de endelige udførelsespriser først kan fastlægges efter tilbudsindhentning fra udførende entreprenør(er), og at der i den forbindelse skal tages højde for konjunkturer og følgearbejder. 3

4 3. Indledning Denne vedligeholdelsesvurdering er udarbejdet af VOPA Rådgivning, for ejendommen Englandsvej , 2300 København S, til generelt brug for planlægning af vedligeholdelsesarbejdet på ejendommen. Ejendommens afgrænsninger er generelt i overensstemmelse med de indberettede ejendomsoplysninger. 4. Vurderingskriterier Ved svigt forstås at materialer, konstruktioner eller bygningsdele mangler egenskaber, herunder hører anbefalinger fra offentlige forskrifter og god byggeskik. Svigt omfatter sådanne forhold uanset deres årsag. Ved skade forstås, svigt som giver sig udslag i brud, lækage, deformering, svækkelse eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, der væsentligt nedsætter bygningens formålsmæssig brugbarhed. For at beskrive en given bygnings overordnede tilstand anvendes følgende kategorier. Disse kategorier kan/bør læses som overordnet mål for helhedsindtrykket ved vedligehold på en given bygning. God En bygningsdel med vedligeholdelsestilstanden god, er f.eks.: En bygningsdel i tilstanden svarende til ny opført, ny istandsat, ny restaureret. Bygningsdelen fremtræder helt uden, eller kun med lettere spor af slitage af æstetisk omfang. Og er således godt vedligeholdt. Over middel En bygningsdel med vedligeholdelsestilstanden over middel, er f.eks. En bygningsdel i tilstanden svarende til, nydeligt vedligehold uden tydelig spor af brug slitage eller ælde. Der kan dog være behov for forebyggende vedligehold. En ældre eller gammel bygningsdel kan således godt have en vedligeholdelsestilstand der ligger over middel. Middel En bygningsdel med vedligeholdelsestilstand middel er f.eks.: En bygningsdel der er almindeligt nedslidt. Dvs. en bygningsdel der tydeligvis er i brug, eller har været i brug og som har normale og forventelige spor af slid og anvendelse. Bygningsdelen er som helhed funktionsdygtig. Der er dog risiko for funktionssvigt for den enkelte bygningsdel. Bygningsdelen har almindeligt behov for forebyggende vedligehold. Under middel En bygningsdel med vedligeholdelsestilstand under middel er f.eks.: En bygningsdel svarende til en mangelfuld eller uregelmæssig vedligehold. Det ses at bygningsdelen trænger til omfattende vedligehold i varierende omfang. Bygningsdelen er tydeligvis slidt. Her kan afhjælpende vedligehold være nødvendigt, på flere tilstødende bygningsdele. Dårlig En bygningsdel med vedligeholdelsestilstanden dårlig er f.eks.: En bygningsdel med tegn på slid og ælde. Bygningsdelen er stærkt nedslidt/skadet og oftest vedligeholdelsesmæssigt forsømt. Bygningsdelens tilstand er præget af hyppige funktionssvigt og generelt nedsat funktionsevne, hvilket kan medfører skade på tilstødende bygningsdele. 4

5 5. Næste skridt - Hvordan kommer I videre? Når I har modtaget vedligeholdelsesplanen for ejendommen, skal der tages beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelse. Er der steder på jeres ejendom som kræver akut vedligeholdelse eller skal i bruge hjælp til at planlægge et kommende byggeprojekt Gratis møde Vi gennemgår vedligeholdelsesplanen sammen, og lægger en plan for et eventuelt videre forløb. Byggeprojektet defineres Byggeprojektet afgrænses, hvad skal laves og hvad skal ikke laves. Den økonomiske ramme fastsættes, med udgangspunkt i vedligeholdelsesplanen. Generalforsamling Vi laver oplægget til generalforsamlingen og deltager gerne, for at kunne besvare tekniske spørgsmål. Myndighedstilladelse & Udbud Vopa søger byggetilladelse og udarbejder udbudsmateriale til tilbudsindhentning fra håndværkere. Vi hjælper med det juridiske i forbindelse med indgåelse af entreprisekontrakten. Tilsyn Vopa fører tilsyn med byggeprojektet for at sikre kvalitet af arbejdet, afholder byggemøder og varetager spørgsmål fra foreningens beboere og bestyrelse. Aflevering 5 Vopa sørger for aflevering af projektet, udbedring af fejl og mangler, samt indkaldelse til 1 års gennemgang med entreprenøren.

6 6. Bygningsdelskort og tilstand Betegnelse Tilstand Dato Første Vedligehold 01 Tag, brandkamme, nedløbsrør og tagrender God Fundamenter og kælder Over middel Facade og sokkel Over middel Døre og vinduer Middel Trapper Middel Installationer Middel

7 7. Overordnet konklusion Efter endt gennemgang, kan det konkluderes at bygningens primære og sekundære bygningsdele generelt er i en middel til over middel stand, det gøre sig gældende for, facader, tag og vinduer. Ejendommen er ældre og det må forventes at der skal investeres i vedligeholdelse for at opretholde standarden på bygningen. Generelt anbefales det at få udbedret nedenstående inden for kort tid: Undersøgelse af dampspærre Etablering af mekanisk udsugning i tørrerum På længere sigt skal foreningen forholde sig til om det ønskes at vedligeholde eksisterende vinduer eller de skal udskiftes til nye vedligeholdelsesfri med lyddæmpende glas, evt. kombineret med facade isolering. Ejendommens overordnede tilstand beskrives som: Over Middel: 7

8 01 Tag, brandkamme, nedløbsrør og tagrender Dato / registrering: Kræver arbejdet stillads: Ja eller lift Emne Beskrivelse Observationer: Taget er opført som saddeltag med et nyere eternitskiffer tag. Der er udlagt isolering på loftet i forbindelse med tagudskiftningen, hvor de originale spær er bevaret. Der er udført damspærre i forbindelse med isoleringen. Ved gennemgangen kunne det konstateres at dampspærren ikke var tætnet korrekt. Og det bær undersøges hvordan dampsærren er lagt i forhold til spærene i konstruktionen således det sikres at der ikke ophobes fugt i konstruktionen. De synlige dele af spærkonstruktionen fremstår generelt i ok stand Tagrender og nedløb, på facaden mod gården er udført i zink og fremstår i godstand. Inddækningerne er besigtiget på afstand da der ikke blev anvendt lidt ved gennemgangen, og fremstår i udmærket stand. De murrede skorstenen fremstår ligeledes i god stand. Det anbefales generelt at rense tagrender efter årligt løvfald. Med foreningens placering vurderes det tilstrækkeligt at rense hvert 3 år.. Det er vigtigt at tagrender og nedløbs holdes fri for skidt og blade, for at sikre en god afvanding. o Taget er generelt i god stand. Men dampspærrens tætning/placering og udførelse bør afklares. evt. ved en fugtberegning. Foreningen bør tage fat i den rådgiver som var tilknyttet renoveringsprojektet. Det er muligt det er korrekt udført og at der blot mangler lidt tætning omkring loftlemmen. Bygningsdelens tilstand: God: Forventet teknisk levetid 30 år Første vedligehold

9 Foto 1.1 Foto 1.2 Foto 1.3 Foto 1.4 9

10 Foto 1.5 Foto 1.6 Foto 1.7 Foto

11 02 Fundamenter og kælder Dato / registrering Kræver arbejdet stillads Nej Emne Beskrivelse Observationer: Ejendommens kælder er generelt tør. Der er fugtpåvirkninger på kældervæggene flere steder, hvilket ses i form af salpeterudtræk, men omfanget vurderes at være begrænset og uden betydning for konstruktionernes bæreevne. Det er ikke skadeligt for indeklimaet da der ikke skabes afgasninger. Såfremt det ønskes at kældervæggene skal være tørre, skal der etables platanplader og omfangsdræn, omkostningen hertil er stor. Flere af rummene i kælderen er malet for nylig. I tørrerummene er der meget fugtigt som følge af at der tørres tøj, og det anbefales at det etableres mekanisk udsugning ud gennem facaden hurtigst muligt. Mekanisk vil også hjælpe til at tøjet tørre hurtigere Kælderrummene er udført i træ med åbninger over dørene for at sikre naturlig ventilation i kælderen, rummene imellem. Kælderen er generelt i over middel stand og kræver ikke generel vedligeholdelse de nærmeste år, med undtagelse af mekanisk udsugning. Bygningsdelens tilstand: Over middel Forventet teknisk levetid 30 år Første vedligehold

13 03 Facade og sokkel Dato / registrering Kræver arbejdet stillads Ja Emne Beskrivelse Observationer: Gennemgangen er foretaget uden lift og bygger derfor på en helhedsvurdering ud fra hvad adgangsforholdene tillod. Facaden er udført i gult blankt murværk og fremstår generelt i god stand. Der er enkelte mindre revnedannelser og huller i fugerne enkelte steder, omfanget vurderes at være begrænset og uden større betydning for konstruktionerne. Det anbefales at lave en gennemgang af facaderne med lift med nogle års mellemrum, hvor huller og porøse fuger udbedres. Der er ligeledes registreret mindre revner i betonsålbænkene, ved altandørene. De øvrige sålbænke er udført i zink. Lyskasserne bør renses og der skal monteres en rist ved afløbet i siden, således blade mm. Ikke løber ind i røret og stopper det. o o o Da ejendommen er ældre må det forventes at facaderne løbende skal efterses. Samt at der løbende foretages mindre reparationer. Ifølge ejendommens energimærke er ejendommen udført med massivmur. Såfremt der ikke er foretaget boreprøver anbefales det at få det bekræftet via en boreprøve, da ejendomme fra denne periode ofte er udført med hulmur på øvre etager. Årsagen er at flere af beboerne oplever at ydervæggene er meget kolde, og ved møblering tæt op af væggene kan der dannes fugt/skimmel. Alternativet til en eventuel hulmursisolering er en udvendig facade isolering. Denne løsning er meget dyre, og kræver at vinduerne flyttes med ud i facaden. Generelt er facaderne i middel stand, nuværende skader er i mindre omfang og primært af kosmetisk karakter. Bygningsdelens tilstand: Over Middel Forventet teknisk levetid 30 år Første vedligehold

16 04 Døre og vinduer Dato / registrering Kræver arbejdet stillads Ja Emne Beskrivelse Observationer: Døre og vinduer er udført i træ fra Vinduerne er generelt i ok stand. Det må forventes at vinduerne skal males inden for de nærmeste år, med et vedligeholdelsesinterval på ca. 7 år. Ud fra et totaløkonomisk perspektiv bør det overvejes at udskifte vinduerne til nye energivinduer i træ/alu, hvor der ikke løbende er udgifter til maling/vedligeholdelse af vinduerne. I den forbindelse er det muligt at få lydglas, som er støjhæmmende for trafikken på Englandsvej. Under besigtigelsen i den repræsenterede lejlighed blev det oplyst at der er problemer med træk fra terrassedørene. Den besigtigede terrassedør fremstod en smule skæv, som kan medføre træk fra døren. Hvis der opleves træk fra døre eller vinduer, er det en god idé at tjekke om de er skæve og om tætningslister er intakte, da det er typiske årsager til træk. o Det anbefales at få afrenset og malet, både døre og vinduer udvendigt. Det er vigtigt at være forebyggende i stedet for at skulle udføre genoprettende arbejde, da genoprettende arbejde er dyrere. Dvs. udskiftning af træværk i vinduet. Det er oplyst at opgangsdørene udskiftes, og dette er derfor ikke noteret i rapporten, med undtagelse af de 2 døre som ikke udskiftes. Bygningsdelens tilstand: Middel Forventet teknisk levetid 15 år Første vedligehold

19 05 Trapper Dato / registrering Kræver arbejdet stillads Nej Emne Beskrivelse Observationer: Hovedtrapperne er generelt i god stand, det gælder hele trapperummet både vægge, linoleumsbelægning, balustre og gelænder. Væggene i trapperummet er afsluttende malerbehandling, trappen er støbt. Generelt er trapperummet i god stand og de registrerede skader er af æstetisk karakter og kræver således ikke akut vedligeholdelse. Der er registreret revne dannelse i trappen, men da trappen er udført i beton er skaden ikke alvorlig og bør blot holdes under observation. For rent æstetisk at holde hovedtrapperummene i pæn stand, kan det anbefales at renovere dem inden for en 10 årig periode. Der er afsat beløb til renovering og maling af vægge. Beløb er afsat under eventuelt, da det vurderes at være æstetisk og ikke af byggeteknisk karakter. o Kældernedgangene er i middel stand. Der er slået beton af flere trin og siderne er begyndt at krakelere. Det anbefales at få kældernedgangene renoveret inden for de nærmeste år. Bygningsdelens tilstand: Middel Forventet teknisk levetid 30 år Første vedligehold

22 06 Installationer Dato / registrering Kræver arbejdet stillads Nej Emne Beskrivelse Observationer: Det varme vand bliver produceret i en varmtvandsbeholder med et vandindhold på 1500 L. Varmtvandsbeholderne er fra 1993 og fremstår i middel stand. Varmtvandsbeholdere har en teknisk levetid på år, dermed kan det forventes at den skal udskiftes inden for de næste 10 år (Foto 6.2). I den forbindelse bør der laves en genberegning og dimensionering af varmeanlægget inkl. Veksler. Rørinstallationerne for både brugsvand og varme er ældre, men der var under besigtigelse ikke tegn på gennemtæringer eller andre utætheder på rør, de steder hvor rørene kunne besigtiges. Kloakledningerne ligger i jorden og kan derfor ikke besigtiges, det anbefales at der udføres en TV inspektion. Der var dog ikke tegn på skader i form af synkende belægninger mm. Flere beboere har problemer med udsugning i badeværelserne, hvor der drypper kondens ned. Årsagen hertil formodes at være manglende isolering omkring aftræk. Der kan med fordel etableres central sug, hvor der monteres en motor på tager der suger luften ud af badeværelserne. Lignende løsning kan laves for emhætterne. Der findes flere muligheder for varmegenvinding mm. Det anbefales at kontakte et ventilationsfirma for at få et konkret tilbud ud fra de ønsker beboerne har. o o Det anbefales at få udsyret varmtvandsbeholderen og skiftet anoden der beskytter beholderen mod korrosion. Det er vigtigt at varmespiralerne vedligeholdes ved afsyring. Få centimeter kalk på spiralerne betyder ca. 10% højere varmeforbrug. Faldstammerne er tæringer flere steder og det må forventes at der løbende vil komme udgifter til udskiftning af dele af faldstammerne. Det anbefales at være opmærksom på udgifterne hertil således der foretages en udskiftning eller en reelining, hvor der støves en ny faldstamme inde i den eksisterende. Bygningsdelens tilstand: Middel Forventet teknisk levetid 5-20 år Første vedligehold

25 Englandsvej , 2300 København S Vedligeholdelsesplan Alle Priser er inkl. moms 10 årig oversigt 1 Periode 2 Periode 3 Periode Beskrivelse Øvrige 01 Tag, brandkamme, nedløbsrør og tagrender Undersøgelse af dampspærre kr ,00 Rensning af tagrender kr ,00 kr ,00 kr ,00 02 Fundamenter og kælder Etablering af mekanisk udsugning 2 stk kr ,00 kr ,00 03 Facade og sokkel Partiel facaderenovering inkl. betonsålbænke kr ,00 kr ,00 Renselyskasser og montering af rist kr ,00 04 Døre og vinduer Maling af døre og vinduer inkl lift kr ,00 Udskiftning af 2 ydre døre kr ,00 Udskifnting af døre og vinduer inkl lift kr ,00 Etablering af skiffersålbænke kr ,00 05 Trapper Maling af trappeopgange kr ,00 Renovering af kældernedgange kr ,00 06 Installationer Udskiftning af varmecentral kr ,00 TV-Inspektion af kloak kr ,00 Reelining af alle faldstammer kr ,00 Isolerig af uisolerede rør i varmecentralen kr ,00 Løbende akut vedligeholdelse kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 I alt inkl. moms kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00

26 8. Beboervejledning til løbende vedligeholdelse Nedenfor beskrives anbefalinger til løbende eftersyn og daglig brug af ejendomme Generelt Generelt er det hensigtsmæssigt løbende at efterse ejendommen. Det kan f.eks. ske ved ansættelse af en vicevært eller lignende. Men med jævne mellemrum må det anbefales at lade en byggesagkyndig gennemgå ejendommen og fremkomme med forslag til vedligeholdelse eller reparation i form af en vedligeholdelsesplan. Har man allerede en vedligeholdelsesplan anbefales det, at den opdateres efter større renoveringsarbejder og ellers med 3-5 års interval. Badeværelser Gulve i badeværelser bør jævnligt efterses, specielt i badeområder. Fuger på ind- og udvendige hjørner efterses, og kontrolleres for revner, ligeså vel som fliserne. Tilslutninger til gulvafløb kontrolleres, både omkring risten og i kanterne under selve risten. Gulvafløb med indbygget vandlås skal jævnligt efterses og renses for hår og sæberester, for at vandet kan ledes bort og for at undgå ophobning på gulvet. Risten på gulvafløbet fjernes, vandlåsen løftes op og renses. Vandlåsen og risten genmonteres efterfølgende. Der er mange ældre badeværelser som er opført uden vådrumsmembran og har er det ekstra vigtigt at kontrollere ovenstående, der hvis det ikke er i orden, vil resultere i vandskader. Toiletter For at faldstammeanlægget kan fungere tilfredsstillende er det af stor vigtighed, at der kun skylles det papir ud i toilettet, som naturligt bruges ved toiletbesøg. Der må aldrig skylles bleer, hygiejnebind, kattegrus, syrer eller lignende, da det kan stoppe anlægget med store udgifter til følge. Vandhaner På vandhaner sidder der for enden typisk et filter (perlator), som skal renses for kalksten og opsamlede partikler ca. 1 gang om måneden, alt efter vandets hårdhed og forbrug. Nye vandhaner kan have keramiske skiver uden gummipakninger. Det er derfor ikke nødvendigt på denne type at skifte pakninger. Filteret kan ofte skrues af med hånden, er dette ikke tilfælde anvendes passende værktøj med et stykke stof som mellemlæg. Filteret lægges i afkalkningsmiddel eller eddikesyre i ca. 2 timer, derefter skylles det grundigt og skrues på med hånden. Udluftning Udluftning af boligen er vigtig. Har man i vinduer og døre friskluftsventiler, bør disse være, åbne året rundt, - alternativt kun i de varme måneder. Det er vigtigt, at udlufte boligen effektfuldt med kortvarigt gennemtræk minimum 3 gange dagligt, bl.a. efter bad og madlavning 25

27 9. Betingelser og ansvar for vedligeholdelsesplanen Nedenstående betingelser er gældende for alle aftaler om vedligeholdelsesplaner udfærdiget af VOPA, medmindre andet er aftalt skriftligt. Den, der bestiller en vedligeholdelsesplan. Er efterfølgende omtalt som kunden Generelt En vedligeholdelsesplan kan ikke træde i stedet for egentlig arkitekt- og ingeniørrådgivning i forbindelse med renovering. Vedligeholdelsesplanen skal ses som et redskab til identificering og prioritering af arbejderne og vedligeholdelsestilstanden. Hvad omfatter en Vedligeholdelsesplan? En vedligeholdelsesplan skaber klarhed over ejendommens fysiske tilstand, og med den baggrund kan vi udarbejde vedligeholdelsesforslag gældende for en 10 årig periode. Planen omfatter følgende: En vedligeholdelsesplan omfatter ejendommens tilgængelige fællesarealer og udvendige tilgængelige bygningsdele, der kan besigtiges uden brug af lift og lignende. Ejendommens beboelses- og erhvervslokaler besigtiges ikke, med mindre andet er aftalt skriftligt. En vedligeholdelsesplan omfatter alle ejendommens faste synlige dele på fællesarealer fra fundament til skorsten. El-, VVS- og afløbsinstallationer er typisk skjulte installationer og vurderes derfor kun for synlige fejl og skader. Det vurderes ikke, om bygningsindretning m.v. er ulovlige. Vedligeholdelsesplanen medtager den vedligeholdelse, som skønnes nødvendig de næste 10 år for at undgå skader. En vedligeholdelsesplan medtager ikke skjulte fejl og mangler. Ved skjulte fejl og mangler forstås forhold, som ikke kan ses ved gennemgangen, uden at der skal laves indgreb i konstruktionerne eller demontere genstande og lignende. Rettigheder og ansvar ved Vedligeholdelsesplanen Kunden har kun ret til at anvende vedligeholdelsesplanen til eget brug. VOPAs overslag på priser i vedligeholdelsesplanen er baseret på erfaringspriser og skøn, og er således alene vejledende. VOPA kan derfor ikke drages til ansvar for økonomiske skøn, som senere viser sig urealiserbare. VOPAs vurdering af, hvornår forskellige aktiviteter på ejendommen skal udføres fordelt over den 10 årige periode, er baseret på ejendommens tilstand på besigtigelsestidspunktet, samt forventninger til almindelig slidtage og er alene vejledende. Ejendommens ejer(e) skal derfor selv sørge for jævnlig kontrol af, om den konkrete slidtage på ejendommen giver anledning til ændring af tidspunkterne for udførelse af aktiviteterne. VOPAs rådgivere kan være behjælpelige i forbindelse hermed og kan kontaktes for yderligere information. Vi anbefaler at foretage en årlig gennemgang for løbende at vurdere udviklingen i eventuelle skader. 26