Boligområde ved Ravnsbjergvej

Transkript

1 Forslag til lokalplan nr Sønderris Boligområde ved Ravnsbjergvej Oplæg af 26. oktober 2011

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på aeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Preben Skaarups Tegnestue Fotos/Illustrationer: Preben Skaarups Tegnestue og Esbjerg Kommune Tryk: Esbjerg Kommune, 30 eksemplarer, okt

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Støj Overfladevand Lovgivning Høring fra den 14. december 2011 til den 8. februar Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen/PlansystemDK Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort, Bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort, Bilag B...Indsat bagerst Principnit i stamveje og boligveje, Bilag C...Indsat bagerst Illustrationstegning, Bilag D...Indsat bagerst Screeningsskema...Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr , Sønderris, Boligområde ved Ravnsbjergvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Sønderris mellem Stjerneparken, Ravnsbjergvej og Guldagervej. Mod syd ligger området op til Ravnsbjerggårdstien, der forbinder området med byens øvrige cykelstinet, og den grønne kile omkring Fovrfeld Bæk, der strækker sig ud til kysten. Størstedelen af området på ca. 13 ha ejes af Esbjerg Kommune. En mindre del udstykkes fra en privat bevaringsværdig ejendom i den nordlige del af området. Ejerne har ønsket at en lille del af deres ejendom indgår i planlægningen, og at laden, der ikke er bevaringsværdig, rives ned. Øst for området ligger 1000-års skoven, hvor de enkelte skovstykker tilplantes med de træarter, der svarer til skovudviklingen igennem 1000 år. I skoven er der stisystemer, der leder publikum igennem de forskellige tidszoner. Størstedelen af lokalplanområdet er dyrket som landbrugsjord. En lille del i det nordlige område er tilplantet med skov. Området skråner svagt mod syd. Lokalplanområdet ligger i forlængelse af boligområder, der er ved at være udbyggede. Side 3

6 Redegørelse I områdets vestlige afgrænsning er der et hegn af nyere egetræer Lokalplanområdet set fra syd Side: 4

7 Redegørelse Sammenhæng med byens overordnede grønne struktur 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Bebyggelsen Lokalplanen er udarbejdet dels som opfølgning på Kommuneplanen, dels på baggrund af, at der er efterspørgsel på boligjord, bl.a. i Sønderris. Hovedidéen i planen er to boligbånd, der ligger omkring en indre grøn kile, der fungerer som fællesareal. Boligbåndene består af åben-lav bebyggelse som fritliggende parcelhuse og tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse, gårdhavehuse og lignende. Grundstørrelser varierer for åben-lav byggeri fra ca m 2. For tæt-lav varierer grundstørrelsen fra ca m 2. Ved hver grund er der ud mod boligveje og stamveje et græsareal, der er mindst 2 meter bredt. Intern boligvej Side: 5

8 Redegørelse Alle boliger ligger ud til interne boligveje i form af kiler, hvor der er plads til både biler, leg og ophold på de bløde trafikanters præmisser. Kilerne hænger sammen med bebyggelsens indre store fælles friareal, kun adskilt af stamvejen. Langs boligveje og stamveje er der vandrender, enten i form af grøfter eller vandrender i beton. For at muliggøre nedsivning af mest muligt vand på de enkelte ejendomme er der sat begrænsning på, hvor stor del af grunden der må befæstes. Overkørsler til de enkelte ejendomme etableres som kørespor i beton, der ligger i græsarmering. Der kan i størstedelen af området bygges i to etager i en højde på op til 7 meter. De boliger, der ligger tættest på Stjerneparken og Guldagervej, kan for at minimere gener fra vejstøj kun bygges i én etage uden udnyttet tagetage. Der må bygges i træ, beton og mursten. Eksempel på tæt-lav byggeri i én etage Eksempel på tæt-lav byggeri i én etage Side: 6

9 Redegørelse Eksempel på tæt-lav dobbelthus i to etager Eksempel på åben-lav byggeri i én etage Fællesareal Overskudsjord Udbygning i etaper Støjskærme Fællesarealet i midten af bebyggelsen udlægges med græs med bakker af overskudsjord og planteøer, som kan tilplantes med træer og buske. På fællesarealet kan der være f.eks. boldbaner, legeplads og bålplads. Overskudsjord fra byggemodningen indbygges i mindre bakker i fællesarealet eller i boligvejene, dels for at give området karakter, dels for at spare transport ud af området. 1. etape af udbygningen af området sker i den vestlige del og omfatter den tværgående stamvej fra Stjerneparken, den vestligste langsgående stamvej, det store fællesareal samt boligveje med vandrender og regnvandsbassin. I 2. etape udstykkes den østlige del af området med tilhørende stamvej, boligveje og vandrender. For at overholde støjgrænsen etableres støjskærme langs Stjerneparken og Guldagervej. Støjskærmene opføres som vægge der beplantes. Støjskærmene opføres af Esbjerg Kommune, der vedlige- Side: 7

10 Redegørelse holder hele den støjskærm, der etableres langs Guldagervej, og den udvendige side af den støjskærm, der opføres langs Stjerneparken. Grundejere langs Stjerneparken skal vedligeholde den indvendige side. Støjskærme mod Stjerneparken opføres i skel mod bebyggelsen. Støjskærme udformes som grøn væg i en højde af 2-2,5 meter Kriminalpræventive forhold Boligområdet er opbygget som overskuelige boliglommer med 8-17 boligenheder i hver. Overskueligheden medvirker til at give tryghed og fællesskabsfølelse, og tryghed medvirker til at øge bevægelsesfriheden for den enkelte. Det er et mål med planen at skabe et boligområde, hvor alle beboere har lyst til og mulighed for at bruge hele området. Arealerne er derfor indrettet med henblik at være indbydende, udfordrende og behagelige at færdes og opholde sig i. Attraktive fællesarealer giver liv og trafik i området, er til glæde for beboerne og har en positiv indvirkning på kriminalitetsniveauet. Samme virkning har det, hvis området holdes rent og ved lige. Da boligudstykningen er forholdsvis åben og med kun én ankomstvej, er det let for beboerne at følge med i hvad der foregår, da boligvejene er brede og åbne og kan overskues fra alle boliger. For at gøre området let at overskue skal træerne i området være opstammede, så man kan kigge under dem, og buske og planter skal holdes i lav højde, så oversigtsforholdene bliver bedst mulige. Gode oversigtsforhold giver flere beskyttende øjne. Belysningen på vejene skal oplyse omgivelserne uden at blænde. Man skal kunne se konturer og ansigtstræk på en person på god afstand. Det er bedre at have punktbelysning i vejsiden end fuld spot på selve vejen. Alt for oplyste steder kan blænde og gøre kontrasten til mørket større. Belysningen kan med fordel have forskellig karakter på stamveje og boligveje. Side: 8

11 Redegørelse Inspirationsbillede, areal til leg, ophold og rulleskøjteløb Tilgængelighed for handicappede Offentlig grøn landskabskile Arealforbrug pr. boligenhed Miljø- og klimahensyn Eksempel på grønt tag Bevægelseshæmmede og andre handicappede skal kunne færdes uhindret i området. Der er niveaufri adgang til alle udearealer. Området afsluttes mod syd af en grøn landskabskile med offentlig adgang, der i det sydlige laveste område ender i en sø, som afleder regnvand fra vejene ved hjælp af vandrender. Søen forventes at få et vandspejl på ½ meter, men kan udtørre i meget tørre perioder. Landskabskilen hænger sammen med tilstødende grønne kiler. I lokalplanen er der en bestemmelse, der sikrer, at arealforbruget ikke overstiger et gennemsnit på ca m 2 pr boligenhed, svarende til ca. 7 boliger pr. ha, inklusiv fælles friarealer og boligveje. I udregning af arealforbruget er følgende udeladt: facadeløse fordelingsveje, den sydlige offentlige landskabskile og beplantning med støjskærme. Det samlede område, der kan udnyttes til boliger bliver herefter ca. 9,9 ha., hvilket betyder, at der skal opføres ca. 71 boliger i alt, hvis hele området bebygges med boliger. For at sikre dette antal er der i bestemmelserne indføjet, at et areal på mindst 1 ha. skal udlægges til tæt-lav bebyggelse. I lokalplanen er der taget følgende miljø- og klimahensyn: - Overskudsjord bruges så vidt muligt inden for området, så mest mulig transport ud af området undgås. - Der etableres afvandingskanaler langs veje. - Der etableres en sø til opsamling af vejvand. - Befæstede arealer må højst udgøre 1/3 af for- og baghaver. - Tage med taghældning under 30º må udføres som grønne tage. - Boliger må etableres med jordvarme, solfangere og solceller. Jordvarme skal etableres ved nedgravning af slanger, da der ikke gives tilladelse til vertikale anlæg (boringer) i vandindvindingsoplande. Der er ikke stillet krav om lavenergibyggeri, men det er en mulighed at udføre byggeri i energiklasse 1 eller bedre for at nedbringe energiforbruget. (Det bliver et krav i byggelovgivningen fra 2015). Side: 9

12 Redegørelse Eksempel på energihus Mobilmaster Indvindingsopland Jordbundsforhold 4. Trafikale forhold Beplantningen i områdets nordlige afgrænsning mod Guldagervej bevares, og inde i beplantningen etableres et støjhegn, så støjkrav mod byggeri overholdes. Mod Stjerneparken står en række egetræer, som bevares, men må udtyndes. Der opsættes et støjhegn i grundgrænsen mod Stjerneparken, så støjkrav overholdes. Der er taget stilling til, at det vil være mest hensigtsmæssigt at give en mobilmast tilknytning til Vestkystvejen så den i højere grad kan betjene området nord for Ravnsbjergvej. Der er derfor ikke givet mulighed for opsætning af mobilmast inden for lokalplanområdet. Området ligger i et vandindvindingsområde, som er udpeget som nitratfølsomt. Der må derfor ikke bruges stoffer, der kan true grundvandet. F.eks. må der ikke etableres jordvarme eller lignende, der indeholder grundvandstruende stoffer, graves tanke ned, anvendes flyveaske eller lignende produkter ved byggearbejder, og evt. tilførsel af jord kan kun ske, hvis det kan dokumenteres, at jorden er ren. Desuden skal underjordiske spildevandsledninger trækkes i tætte PVC-rør. Der er foretaget en indledende/orienterende jordbundsundersøgelse, der viser, at projektet kan gennemføres, og at der er truffet relativt velegnede funderingsforhold i området. Hele området får vejadgang fra Stjerneparken. Trafikken i området opdeles i tre kategorier: - Stamveje. - Boligveje i form af fællesarealer, hvor fodgængere, cyklister og bilister færdes på samme betingelser. - Stier for fodgængere og cyklister. Den øst-vestgående stamvej, der fører fra Stjerneparken ind i området, fører ind til to nord-sydgående stamveje, der ligger på hver Side: 10

13 Redegørelse 5. Forhold til Kommuneplanen Zoneforhold Anvendelse Bebyggelse Friarealer side af den store grønne kile. Herfra er der adgang til boligvejene. Stamvejene bruges som fordelingsveje i området. Boligvejene skal fungere som fællesareal, hvor der er plads til både biler og bløde trafikanter. Boligvejene er udlagt med en kørebane i den sydlige side med overkørsler til de enkelte grunde og med mindre lege-, opholds- og plantefelter. Der kan eventuelt laves mulighed for ekstra parkeringspladser i områder med tæt-lav byggeri. Boligvejene er lege- og opholdsområder hvor hastigheden holdes på 15 km og er tiltænkt bløde trafikanter og biler. De mindre stier der knytter sig til udstykningen forbinder de bløde trafikanter med det omkringliggende stinet. Mod syd er der stier fra begge stamveje til Ravnsbjerggårdstien og mod nord er der en sti igennem den tætte plantning til Guldagervej. Størstedelen af lokalplanområdet ligger i Kommuneplanens rammeområde , og mindre dele ligger i rammeområderne og Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , hvad angår rammeområde , idet området ligger i byzone og fastholdes i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , hvad angår rammeområde , idet området ligger i landzone som naturområde, og en del af rammeområde , som er fastlagt til grønt byområde. Der er derfor sideløbende med lokalplanen udarbejdet Forslag til Ændring , der overfører den del af område , der ligger inden for lokalplanområdet, til byzone. Overførsel til byzone sker ved offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Ændring i Kommuneplan er offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanændringen overføres en del af lokalplanområdet til byzone. I overensstemmelse med kommuneplanen og kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til lave boliger som tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse og grønt byområde. Kommuneplanens rammer for etageboliger er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, fordi det ikke skønnes at passe ind i området. Kommuneplanens rammer for dagligvarebutikker på op til 500 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2 er der ikke givet mulighed for i området, da det skønnes at der ikke er et aktuelt behov. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 30 for åbenlav fastholdes. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 45 for tæt-lav bebyggelse udnyttes ikke, da bebyggelsesprocenten for tæt-lav fastsættes til 40 i lokalplanen. Kommuneplanens bygningshøjde på 3 etager reduceres i lokalplanen til to etager i 7 meters højde, da det skønnes at passe bedre ind i området. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op med en bestemmelse om, at mindst 25 % af det samlede grundareal ved åben-lav bebyggelse skal udlægges til fælles sammenhængende opholdsarealer til rekreativt brug, og ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m 2. Side: 11

14 Redegørelse 6. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Naturbeskyttelsesloven 3 km kystnærhedszone Vandbeskyttelsesområde 7. Forhold til gældende lokalplan 8. Forhold til gældende servitutter Lokalplanområdet ligger inden for 300 m skovbyggelinje. Der må ikke opføres boliger i området, før skovbyggelinjen er ophævet eller reduceret af Naturstyrelsen Odense. Lokalplanområdet ligger uden for kystnærhedszonen. Inden for vandbeskyttelsesområdet må der ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for en øget belastning af grundvandet. Inden for en del af lokalplanområdet gælder Lokalplan nr. 106 for anden etape af Sønderris fra 1977 og Byplanvedtægt nr. 47 fra Som det fremgår af 14 vil planerne blive aflyst inden for lokalplanens område ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Der er ingen servitutter af betydning for lokalplanområdet. Side: 12

15 Redegørelse 9. Miljøvurdering 10. Støj 11. Overfladevand 12. Lovgivning Museumsloven Jordforureningsloven Lokalplanen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, fordi planen ikke fastsætter rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskemaet er vedhæftet som bilag. Mod Guldagervej og Stjerneparken skal der opsættes støjhegn, der er så høje, at vejstøjisolinjen på 58 L den kan overholdes ind mod boligerne. Mod Guldagervej skal støjhegnet stå inde i beplantningen, og mod Stjerneparken skal det stå i skel. Øst for lokalplanområdet ligger en kommunal ejendom, hvor motorcykelklubben Road Riders holder til. Klubbens aktiviteter er omfattet af autoværkstedsbekendtgørelsen, som i dette tilfælde klassificeres som klasse 4. Virksomheden i den nordlige del af området skal overholde støjgrænserne på 45/40/35 db. Vejvand ledes via vandrender langs vejene til regnvandsbassinet i den sydlige del af området. Da der er problemer med at nedsive regnvand i en del af området, skal hele området separatkloakeres. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at aode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Der er foretaget arkæologiske forundersøgelser og fundet bebyggelsesspor på en del af arealet. Al jord i byzone er som udgangspunkt omfattet af områdeklassificeringen, dvs. jorden anses for at være lettere forurenet, og er derfor omfattet af aelde- og analysepligt i forbindelse med flytning af jord. Esbjerg Kommune kan dog, på baggrund af konkret viden, ved et separat regulativ undtage områder fra områdeklassificeringen. Esbjerg Kommune ikke har kendskab til kilder til diffus forurening i lokalplanområdet, hvorfor området er blevet undtaget fra områdeklassificeringen pr. 2. maj Det fremgår af 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side: 13

16 Redegørelse Høring fra den 14. december 2011 til den 8. februar Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den 8. februar 2012 sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks Esbjerg Side: 14

17 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Sønderris, Boligområde ved Ravnsbjergvej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at udvikle et attraktivt og harmonisk boligområde, at at at sikre området anvendt til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse og offentligt grønt rekreativt område, sikre mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, sikre rekreative fællesområder, og at sikre stier ud i de grønne omkringliggende områder og til eksisterende byområder. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter del af matrikelnumrene 1 a og 1 g Ravnsbjerg By, Guldager (eller dele heraf), samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles som vist på Lokalplankort, Bilag B i delområderne A, B, C, D og E. I forbindelse med planens aeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Byzonedelen af lokalplanområdet fastholdes som byzone. Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres øvrig del af lokalplanområdet til byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål og offentligt grønt område. 4.2 Delområde A udlægges til åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse, herunder boligveje, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. 4.3 Delområde B udlægges til tæt-lav boligbebyggelse som rækkehuse og klyngehuse eller åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse, herunder boligveje, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. 4.4 Delområde C udlægges til tæt-lav boligbebyggelse som rækkehuse og klyngehuse, herunder boligveje, områder til ophold og leg, bakker af overskudsjord, grønne øer med græs, buske, træer og vandrender. Side 15

18 Bestemmelser 4.5 Delområde D udlægges til fælles friareal, herunder veje, vandrender, stier, boldbaner, legepladser, bålpladser, lunde med træer og bakker af overskudsjord. 4.6 Delområde E udlægges til offentlig grøn landskabskile med stier og regnvandsbassin. Der må anlægges en legeplads og opføres støjvægge i området mod vest og nord. 4.7 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med maks. 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4.8 I en boligejendom må der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, - at virksomheden højst udgør 25 % af etagearealet, - at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. 5. Udstykning 5.1 Der må kun udstykkes i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Udstykning af lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. Dog må delområde B også udstykkes til tæt-lav bebyggelse. 5.3 Til åben-lav bebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 850 m Til tæt-lav bebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 450 m 2 ekskl. veje og fællesareal. 5.5 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller regnvandsbassin samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Stjerneparken, og der udlægges areal til veje og stier i princippet i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. Side: 16

19 Bestemmelser 6.2 Veje anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.3 Stamveje fra Stjerneparken til fællesarealet og på begge sider af fællesarealet skal udlægges i en varierende bredde og anlægges med asfalt i en bredde af 5 meter med en betonkant på en halv meter i hver side, og med et mindst to meter bredt græsareal ind til hver grund, som vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.4 Boligveje skal udlægges i varierende bredde og skal anlægges med et kørebaneareal i asfalt på 4 meter i den sydlige side af boligvejens udlæg, med kørespor til alle ejendomme og med et mindst to meter bredt græsareal ind imod hver grund. Der må anlægges vigespor i græsarmering i græsarealet. Boligvejens øvrige græsareal i varierende bredde skal udlægges til rekreative formål, som vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.5 I den ene side af stamveje og boligveje skal der anlægges en vandrende i ½ meters bredde i en afstand på ½ meter fra vejen, som vist på vist på Principsnit for veje, Bilag C. 6.6 Boligveje skal anlægges som lege- og opholdsområder Stamveje skal anlægges med fartdæmpning som stilleveje Boligveje og stamveje skal udlægges som private fællesveje. 6.9 Mest muligt af overskudsjorden fra byggemodningen skal indbygges i mindre bakker i boligvejenes sidearealer Indkørsler til de enkelte grunde skal anlægges i to meters bredde med to kørespor i beton eller granit med græsarmering i midten, og skal føres hen over vandrenden på støbejernsriste. For at give adgang til kørestolsbrugere kan indkørslen udformes med det ene spor i 1 meters bredde Der skal udlægges areal til to hovedstier fra de to nord-sydgående stamveje til Ravnsbjerggårdstien, en tværgående sti over det fælles friareal og fra det fælles friareal til Gl. Guldagervej langs den vestlige afgrænsning mod naboejendom. Stierne udlægges i en bredde på 5 meter og anlægges med fast belægning i 2,5 meters bredde Til hver åben-lav bolig skal der anlægges mindst to parkeringspladser på egen grund. For hver tæt-lav bolig skal der anlægges 1½ parkeringsplads som en del af udstykningen Der må ikke henstilles uindregistrerede campingvogne, lystbåde, busser, last-, flytte- og fragtbiler på eller over kg inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 1 Lege- og opholdsområder betyder fartbegrænsning på 15 km i timen. 2 Stilleveje betyder fartbegrænsning på 30 km i timen. Side: 17

20 Bestemmelser Mulige tagformer 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse må ikke overstige 40, beregnet for den enkelte storparcel. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt åben-lav bolig må ikke overstige I den skraverede del af område A, B og C må der bygges i højst 1 etage i en højde af højst 5 meter over eksisterende terræn. I den øvrige del af område A, B og C må der bygges i 2 etager i højst 7 meters højde over eksisterende terræn. 8.4 Åben-lav boliger i to etager skal have en afstand til skel mod anden boliggrund på mindst 5 meter. 8.5 Småbygninger som garager, carporte og udhuse skal indbygges i boligens volumen eller fremtræde som bygninger, der er lukket på mindst 3 sider. Åbne carporte tillades ikke. Garager, carporte og udhuse skal ligge bagved eller på linje med hovedhusets front mod vejen. 8.6 Terrænet på den enkelte grund må ikke reguleres mere end 0,3 meter i forhold til eksisterende terræn eller til et terræn, der er reguleret i forbindelse med byggemodningen. Terrænet må ikke reguleres nærmere skel end 0,5 meter. 8.7 I delområde A og B skal åben-lav bebyggelse placeres bag en 5 meter byggelinje, målt fra vejskel. 8.8 I delområde B og C må tæt-lav bebyggelse etableres i vejskel. 8.9 Mod grønne områder skal garager, udhuse og carporte placeres i en afstand af mindst 60 cm fra skel Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som symmetriske sadeltage eller som forskudte tagflader. Afvalmede tage tillades ikke. 9.2 Taghældning på hovedhus skal være mellem 0º og 35º. 9.3 Tagbeklædning skal udføres af sort tagpap, skifer, eternitskifer, zink, sort eller grå tegl. Ved taghældning over 20º skal tage med tagpap udføres med listedækning. 9.4 Tage med taghældning under 30º må udføres som grønne tage. 9.5 Tagbeklædninger må ikke udføres af blanke eller reflekterende materialer Facader på hovedhuse skal udføres i træ, tegl eller fremstå pudsede eller vandskurede. Bygningssider af tegl, pudset eller vandskuret skal fremstå i hvid, grå eller sort. Ædeltræ 3 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, dvs. højst glans 18 efter Dansk Standard. Side: 18

21 Bestemmelser Princip for vandret klinkbygning Princip for lodret plank med listedækning må fremstå ubehandlet. Op til 10 % af facaden må udføres af andre materialer, hvis det indpasses i arkitekturen. 9.7 Fritstående småbygninger som garager, carporte, udhuse og lignende skal fremtræde i samme materialer som hovedhuset eller i træ, som er malet med heldækkende sort maling. 9.8 Tage på fritstående garager, udhuse og lignende skal udføres med en hældning og materialer som hovedhus, alternativt med hældning på 5-15º dækket med sort tagpap med lister eller som grønne tage. 9.9 Der må etableres solceller og solfangere på bygningers tage og ydervægge som en integreret del af bygningen. Solceller og solfangere må højst udgøre 1/4 af tagfladen og skal indbygges i tagfladen. Hvis solceller eller solfangere er en del af husets arkitektur, kan omfanget være større. Der skal ved valg af anlæg og materialer tages hensyn til bebyggelsens karakter, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæggene må ikke være blanke og reflekterende og give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne I område B og C skal tæt-lav bebyggelse fremstå som en helhed for hver storparcel, bygget i ensartede materialer og byggestil med variationer Træhuse skal udføres i vandret klinkbygning eller i lodret plank med listedækning Der må ikke bygges bjælkehuse, rundtømmerhuse og lignende På hver ejendom må opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. Paraboler må højst have en diameter på 1 meter. 10. Opholds- og ubebyggede arealer Generelt 10.1 Mindst 25 % af det samlede grundareal i lokalplanområdet skal udlægges til fælles sammenhængende opholdsareal til rekreativt brug. Ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m 2. Altaner og terrasser må tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealerne skal friholdes for bebyggelse og oplag For- og bagarealer til den enkelte bolig skal etableres med græs eller anden beplantning. Der må ikke jorddækkes med granitskærver, perlegrus eller lignende i forhaver. Befæstede arealer må højst udgøre 1/3 af arealerne Ved åben-lav bebyggelse skal der etableres hæk i skel mod boligveje, stamveje, naboer og grønne områder, bortset fra hvor der er garager eller carporte i skel Ved tæt-lav bebyggelse skal der etableres hæk i skel mod stamveje, grønne områder og naboer. Mod boligveje kan etableres hæk, eller forhaverne må være åbne. Det skal være ensartet for den enkelte storparcel Alle hække mod grønne områder og Ravnsbjergvej skal plantes mindst 30 cm fra skel inde på grundene. Grundejerne skal vedligeholde begge sider af hækken. Side: 19

22 Bestemmelser Hække må højst være 1 meter høje mod vej og højst 1,80 meter mod nabo Alle hække skal være klippede hække af almindelig bøg, Fagus Sylvatica Der må etableres jordvarmeanlæg, der ikke indeholder grundvandstruende stoffer. Etablering skal ske ved nedgravning af slanger. Der må ikke etableres vertikale anlæg Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra naboer, friarealer, veje eller stier Der må ikke opbevares uindregistrerede campingvogne, lystbåde og lignende på ubebyggede arealer Der må ikke være oplagring på fælles opholdsarealer Mellem skel og vejtræer langs Stjerneparken skal et areal på mindst 5 meter friholdes I skel ud mod Stjerneparken skal Esbjerg Kommune etablere støjskærme i en højde, så støjkrav overholdes. Støjskærm skal beplantes. Delområde D, fælles friareal Den centrale landskabskile i delområde D skal efter en samlet plan anlægges som græsareal med etablering af øer med løvfældende træer og buske, bakker af overskudsjord og aktiviteter som boldbane, legeplads, bålplads og lignende samt vandrender. Træer og buske skal anvendes, så der af tryghedsfremmende hensyn ikke opstår områder uden mulighed for ud- og indkig. 4 Delområde E, offentligt grønt område Område E skal etableres som naturområde, hvor der kan varieres fra det naturprægede med træer, buske og krat til klippet og uklippet græs. Der må etableres stier og støjskærme i området Den brede, veletablerede plantning, der vender mod Guldagervej, skal bevares og løbende fornyes i forbindelse med vedligehold. I plantningen må etableres en støjskærm i en højde, så støjgrænsen overholdes i boligområdet. Området skal friholdes for bebyggelse og oplag. Der må etableres stier igennem området I området skal der etableres et regnvandsbassin til opsamling af vejvand. 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område, bortset fra område E. Grundejerforeningens vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 4 Området skal etableres af Esbjerg Kommune, der også skal stå for etableringsplejen. Drift og vedligeholdelse skal derefter overgå til grundejerforeningen jf. grundejerforeningens bestemmelser. 5 Område E forbliver kommunalt ejet. Beplantningerne etableres og vedligeholdes af Esbjerg Kommune. Side: 20

23 Bestemmelser 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 25 % af grundene er solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Hvis der oprettes en andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne også være medlemmer i Grundejerforeningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og stå for drift og vedligeholdelse af de fælles friarealer, veje og stier, der er nævnt i 6.3, 6.4, 6.11, 10.1 og Det skal ske ved ét skøde på alle de arealer, som Grundejerforeningen skal tage skøde på. Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en drifts- og plejeplan, der skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve den fornødne sikkerhed for dette hos medlemmerne. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand- og elnet, før den tages i brug Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal de veje, stier og parkeringspladser, der er nævnt i 6, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de opholdsarealer og støjskærmende foranstaltninger, der er nævnt i 10, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenstående: 13.2 Naturbeskyttelse: En del af området er omfattet af en skovbyggelinje. Realisering af lokalplanen forudsætter ophævelse af skovbyggelinjen fra Naturcenter Odense Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse som boligfor- Side: 21

24 Bestemmelser mål. Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det aeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks aeldes til Sydvestjyske Museer Aflysninger i Tingbogen/PlansystemDK 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og aeldelse til PlansystemDK aflyses Lokalplan nr. 106 og Byplanvedtægt nr. 47 indenfor lokalplanens område. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i denne lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i denne lokalplan. 16. Midlertidige retsvirkninger Fra starten af den offentlige høringsperiode har lokalplanforslaget efter Planlovens 17 den midlertidige retsvirkning, at ejendomme inden for området ikke må bebygges eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plans indhold. Forbudet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder indtil lokalplanen er offentliggjort efter endelig vedtagelse. Dog gælder den foreløbige retsvirkning højst ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Efter den offentlige høringsperiode, og inden Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, kan Byrådet tillade, at ejendomme be- 6 Esbjerg Kommune vil forud for igangsætning af byggemodningen af grundene i lokalplanområdet aode Sydvestjyske Museer om en udtalelse i medfør Museumslovens 25, om der er arkæologiske interesser i området. Side: 22

25 Bestemmelser bygges eller udnyttes efter forslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtigt. 17. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget med henblik på offentlig høring af Esbjerg Byråd den ** 20**. Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 23

26

27 !!!!!!!!! Vestkystvej ± Guldagervej!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 1a!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Stjerneparken!!!!!!!!!!!!!!! 1g!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ejerlav: Ravnsbjerg by, Guldager ^!!! Lokalplangrænse Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato: 20. oktober 2011 Mål: 1:3000 Meter

28

29 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Stjerneparken!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! B!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! E!!!!!!!!!!!!!!!!!! Guldagervej!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! A D!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! E!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! C A!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ravnsbjergvej Vestkystvej ± ^!!! Lokalplangrænse!!! Delområde Anvendelse A Åben - lav B Åben-lav eller Tæt-lav C Tæt-lav Max. 1 etage Regnvandsbassin E Off. grønt område D Fælles friareal Vandrende Hævet kryds Vejudlæg Udstykningsprincip Hovedsti!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! A!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! E!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ravnsbjerggårdstien!!!!!!!!!!!!! Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato: 11. august 2011 rev. 20. oktober 2011 Mål: 1:2000 Meters

30

31 Bilag C Lokalplan Principsnit i stamveje og boligveje Dato: 26. september 2011

32

33 Guldagervej Vestkystvej Stjerneparken Ravnsbjergvej ± ^ Ravnsbjerggårdstien Bilag D Lokalplan Bebyggelseplan Dato: 16. august 2011 rev. 20. oktober 2011 Mål: 1:2000 Meters

34

35 Lokalplan nr Sønderris, Boligområde ved Ravnsbjergvej. Screeningsresultat Er planen omfattet af Miljøvurderingsloven? Fastlægger planen rammer for anlægstilladelser eller arealanvendelser? [MVL 1.3, nr. 1] Nej Ja Planen er omfattet af loven Screeningsafgørelse i henhold til MVL 3 Miljøvurdering Påvirker planen et Natura 2000-område væsentligt? [MVL 3.1, nr. 2] Nej Ja Ja Er der tale om mindre område på lokalt plan eller små ændringer i gældende plangrundlag? [MVL 3,2] Ja Nej Omfatter planen projekter på lovens bilag 3/4? [MVL 3,1, nr. 1 og 3] Nej Vil planen kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet? jf. screeningsskema [MVL 3,1, nr. 3 og 3,2] Nej Ja Samlet vurderes det. at planforslaget ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet og derfor ikke er omfattet af Miljøvurderingslovens krav om udarbejdelse af miljøvurdering.

36 Screeningsskema Kan planen medføre ændringer i eller påvirkninger af: væsentlige mindre betydende ubetydelige ikke relevant Bemærkninger Begrundelser for vurdering, henvisning til hvorledes vurdering allerede indgår, eksempelvis andre planer, lovgivning mv. og/eller uddybning af hvad der bør undersøges nærmere. Bymiljø & landskab Byarkitektonisk værdi Bevaringsværdige bygninger Kulturhistoriske forhold Grønne områder Landskabelig værdi Friluftsliv/rekreative interesser Dyre- og planteliv samt mangfoldighed Hovedparten af lokalplanområdet udgøres i dag af landsbrugsjorder. Det vurderes derfor, at der alene er ubetydelige påvirkninger af dyreog plantelivet. Fredning og naturbeskyttelse Der er inden for lokalplanområdet ikke fredede el. beskyttet natur. Trafik Sikkerhed/tryghed Energiforbrug Trafikmønstre Trafikstøj Forurening Støj og vibrationer Evt. støjgener fra køkkenvirksomhed og værkstedsaktivitet vurderes at kunne løses med gældende miljøloggivning, Lys og/eller refleksioner Luft Jord Grundvand De i lokalplanen beskrevne forholdsregler mod grundvandsforurening vurderes at være tilstrækkelige til at imødegå forurening af grundvandet Overfladevand Tag- og overfladevand fra boliger nedsives. Vejvand afledes via vandrender til sø/bassin. Udledning af spildevand Indvirkning på eksisterende forurening/miljøbelastning (f.eks. Der er inden for lokalplanområdet ikke konstateres jordforurening. jordforurening, støjbelastning) Ressourceanvendelse Arealforbrug Energiforbrug Vandforbrug Produkter, materialer, råstoffer Kemikalier, miljøfremmede stoffer Affald, genanvendelse Befolkning og sikkerhed

37 Arbejdsmiljø Svage grupper (f.eks. handicappede) Brand, eksplosion, giftpåvirkning Miljøvurdering Ja Nej Bemærkninger