En fejl til kr. rettet af Højesteret

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "En fejl til 107.000 kr. rettet af Højesteret"

Transkript

1 LEJER I Danmark NR Vinter 2009/2010 LANDSBLAD FOR DANMARKS LEJERFORENINGER ISSN En fejl til kr. rettet af Højesteret En almen udlejer nægtede en lejer ret til at flytte ind i en byttelejlighed, fordi den lejer, hun havde byttet med, sprang fra aftalen. Højesteret fandt at udlejeren var bundet af sit tilsagn om at lejeren kunne flytte ind. Lejeren fik en erstatning på kr. Lejernes ret til at bytte lejlighed med hinanden har altid været en torn i øjet på udlejerne hvad enten de er private eller almene. Derfor bliver der gjort mange forsøg på at underminere denne ret. Et af de største almene forretningsførerselskaber KAB - har i årevis stillet som betingelse for at godkende et bytte, at bytningen rent faktisk blev gennemført. Lejerne blev tvunget til at skrive under på, at de godkendte betingelsen. Højesteret har nu afgjort, at denne praksis er ulovlig I den pågældende sag blev en lejer nægtet indflytning. Da byttelejligheden var billigere end den lejlighed hun boede i, led hun et tab på kr. om måneden. Højesteret stadfæstede Lyngby Rets dom gående ud på, at hun skulle have denne merudgift refunderet, indtil hun kan flytte ind i en tilsvarende lejlighed. Fortsættes på side 3... Bytteretten kan ikke begrænses Skæve boliger til skæve eksistenser B revkasseanlæg Mens vi venter på krisen Returneres ved varig adresseændring Side 3 Side 4-5 Side 6-7 Domspraksis om tvivlsomme forbedringer L ejeforhøjelser Slut med store overskud i almene boligafdelinger Side 8 H vordan er det nu, det er Klip fra brevkassen på dklf.dk Afsender: Danmarks Lejerforeninger Sankt Peders Stræde 2, 1. sal 4000 Roskilde Side 9 Side Side 12 Side 14-15

2 2 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «3 LEJER I DANMARK Nr. 59 Vinter 2009/2010 Udgivet af Danmarks Lejerforeninger. Oplag: Ca Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Jakob Lindberg (ansvh.), Bodil Kjærum og Henrik Stougaard. Danmarks Lejerforeninger: Telefon: ; Fax: Hjemmeside: Elektronisk postadresse: Postadresse: Sankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde Daglig Ledelse: Bodil Kjærum (Roskilde), Landsformand. S. P. Laursen (Randers), Næstformand. Søren Ramsing (Sydfyn), Kasserer. Sekretariat: Organisatorisk sekretær: Jakob Lindberg (Køge) Landssekretær: Henrik Stougaard (Roskilde) Kontingent: Det lokale medlemskontingent mv. fastsættes lokalt. Lokalforeningernes årskontingent til Danmarks Lejerforeninger udgør i 2010: 79 kr. pr. husstand. Redaktionen af dette blad er afsluttet 15. december 2009 De fire næste numre er planlagt at udkomme således: Forår 2010, deadline: 15. februar Sommer 2010, deadline: 15. maj 2010 Efterår 2010, deadline: 15. august 2010 Vinter 2010/2011, deadline: 15. november 2010 Danmarks Lejerforeninger på Bornholm Vores lokalforening i Køge optager medlemmer på Bornholm. Sagsbehandlingen sker gennem foreningens kontaktperson på øen, Else Witting Else Witting er kendt af mange på Bornholm som en utrættelig græsrod. Foruden at virke som lejerrådgiver er hun med i Telefonstjernen, som holder kontakt med isolerede pensionister på øen. Else Witting træffes hver mandag 17:30-19:00 på telefon Køge Lejerforening, Nørre Boulevard 33, 4600 Køge. E-post: KORT OM DANMARKS LEJERFORENINGER Danmarks Lejerforeninger blev stiftet i Stiftelsen skete på baggrund af en række lejerforeningers ønske om en landsdækkende organisation, som er uafhængig af partipolitiske interesser. Indmeldelse i Danmarks Lejerforeninger sker altid gennem en lokalforening: Den nærmeste lejerforening, der er tilsluttet Danmarks Lejerforeninger. Danmarks Lejerforeninger betragter det som een af sine opgaver, at sikre de bedst mulige betingelser for det frivillige ulønnede arbejde i lokalforeningerne. Aktiviteterne omfatter derfor blandt andet: Gratis kurser, udgivelse af bladet Lejer i Danmark og udsendelse af informationspjecer om lejernes rettigheder. Skulle man ønske yderligere informationer, eksempelvis Danmarks Lejerforeningers Love eller Princip & Arbejdsprogram, kan disse findes på dk/dl, men man er også velkommen til at kontakte os. ABONNEMENT PÅ LEJER I DANMARK Dette blad Lejer i Danmark, eller lokaludgaver heraf sendes gratis til medlemmer af Danmarks Lejerforeninger, samt til en række relevante institutioner, organisationer og personer. Hvis man ikke er blandt disse, og ønsker at modtage bladet uden samtidig at blive medlem af Danmarks Lejerforeninger; kan man tegne abonnement på bladet ved henvendelse til hovedkontoret. Prisen for et helt år er 120 kr. Privat udlejning Huslejenævns anvendelse af standardbeløb blev underkendt Lejer i Haderslev vandt sag i Boligretten, da udlejer ikke svarede i sagen Af Leif Truelsen I sidste nummer af dette blad, skrev jeg om en sag fra Haderslev, hvor en lejer i et småhus havde fået fastsat sin leje ud fra en liste med standardbeløb. I lejerforeningen mente vi at denne fremgangsmåde var ulovlig, og vi hjalp derfor lejeren med at gå videre til Boligretten. Den lejer, som blev ramt af Huslejenævnets brug af standardbeløb, har nu fået Rettens ord for, at Huslejenævnet skal udarbejde et skyggebudget. Udlejeren var stævnet til at anerkende, at Huslejenævnet skal udarbejde et skyggebudget, når der ikke findes sammenlignelige lejemål. Udlejeren besvarede ikke Rettens henvendelse, derfor fik lejeren dom for, at sagen skulle hjemvises til Huslejenævnet, som skal udarbejde et skyggebudget (jævnfør BRL 29 C.) I Lejerforeningen er vi tilfreds med den hurtige afgørelse i Retten. Vi har på lejerens vegne rettet henvendelse til Huslejenævnet og vi forventer en hurtig afgørelse. Indenrigs- og socialminister Karen Ellemann har nu fremlagt sit helt eget forslag til ændringer af lejelovgivningen. Forslaget har - selv for denne regering - en usædvanligt kraftig slagside til udlejernes fordel. Ministerens lovforslag bryder dermed med de løfter om forenkling og balance der blev givet til lejer- og udlejerorganisationerne da disse organisationer af daværende minister for mere end 3 år siden blev lokket ud i et årelangt forhandlingsforløb. Ikke mindst bryder lovforslaget eftertrykkeligt med statsministerpartiets løfte til lejerne, om ikke at ville fremsætte lovforslag der indebærer lejeforhøjelser for landets lejere. Lejer- og udlejerorganisationerne har gentagende gange opfordret de hyppigt skiftende ministre på boligområdet, til at fremsætte det forenklingsforslag med i alt 57 konkrete forenklings- og forbedringsforslag. Forslag som organisationerne har brugt mere end tre år til at forhandle sig frem til. Forhandlingsresultatet er et samlet forslag, hvor balancen mellem lejere og ejere opretholdes, således at forslaget netop kan accepteres af begge parter. Nu har ministeren så plukket i listen af organisationsforslag og medtaget ganske få af forslagene, sammen med hendes eget udspil til lejelovsændringer. Dette betyder at der ikke længere er den balance mellem lejer- og ejerinteresser, som det var tilfældet i den 57 punkter lange enighedsliste. Dette har ministeren øjensynlig ikke forstået, idet Karen Ellemann i pressemeddelelsen udtaler: Jeg er mildest talt overrasket. Jeg var indstillet på at gå meget langt, for at jeg kunne fremsætte en lov i enighed også med de organisationskrav, som jeg var mindre enig i. Men nu kan det ikke vente længere. Sandheden er imidlertid, at ministeren har valgt at skrotte den lange enighedsliste, for i stedet at fremsætte sit helt eget forslag. Ministeren har dermed valgt at se bort fra den historiske mulighed for at fremsætte et forslag hvor ejere og lejere bakker op om et stort samlet forslag. Endvidere tages der i ministerens udspil slet ikke udgangspunkt i den forudsætning, at en lovændring skal medføre en forenkling. Tværtimod foreslår ministeren endnu en model til brug i forbindelse med beregning af lejeforhøjelser. Denne til brug i forbindelse med energirenoveringer i udlejningsejendomme. Her er foreslået en række forskellige modeller der umiddelbart er så indviklede at ministeriet udtrykker ønske om bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler i en bekendtgørelse. Det er åbenlyst et stort skridt i den stik modsatte retning af forenkling. Endelig, sidst men bestemt ikke mindst: Hvis dette lovforslag skulle blive gennemført, vil det betyde væsentligt højere huslejer først og fremmest for de lejere der rammes af forslagets nye model for gennemførelse af energiarbejder på ejendommene. Dette kan da også læses direkte ud af bemærkningerne til lovforslaget. Således lægger ministeren nu op til en egentlig strid på lejelovsområdet. En strid hvor vi fra lejerbevægelsen herfra og frem til og med næste folketingsvalg må benytte enhver lejlighed til at huske Karen Ellemann og den øvrige regering på, at Venstre i valgkampen gentog sit løfte til lejerne om, at en Venstre-ledet regering ikke ville fremsætte lejelovsforslag der giver lejeforhøjelser til landets lejere; og samtidig huske landets ca. 40 % lejer-vælgerne på, at dette løfte er blevet brudt af Karen Ellemann og Lars Lykke Rasmussen. Bodil Kjærum Landsformand Ministers lovforslag bryder valgløfte...fortsat fra forsiden Almen udlejning Bytteretten kan ikke begrænses Da bytteretten er en ufravigelig rettighed i lejelovgivningen, kan der ikke stilles betingelser eller tages forbehold, som er til skade for lejeren - heller ikke hvis lejeren skriver under på dem. Lejernes ret til at bytte er en væsentlig rettighed både i Lejeloven for privat udlejningsbyggeri og Almenlejeloven for det almene byggeri. Folketinget har ment, at den var så væsentlig, at den gik forud for andre love. For eksempel har lejere i det almene byggeri ret til at bytte, selv om de derved "springer køen over" i de ventelister der gælder i de forskellige afdelinger. Derfor er mange forretningsførere i det almene byggeri ikke glade for bytteretten. De private udlejere er heller ikke glade for bytteretten, fordi de derved mister kontrollen med hvem, der flytter ind i deres ejendomme. Bytte godkendt Denne indbyggede holdningsforskel kom til at spille en rolle, da en enlig kvinde fra Gentofte i 2007 ville bytte lejlighed med et ægtepar. Kvinden var lejer i en DABafdeling og ægteparret i afdelingen Mosegårdsparken under Gentofte Ejendomsselskab, der administreres af KAB. Begge de to lejere havde ret til at bytte, og de fulgte spillereglerne med hensyn til at underrette deres respektive boligorganisationer. KAB godkendte byttet den 24. januar 2007, som var planlagt til at finde sted den 1. maj. Forbehold Men ægteparret sprang fra bytteaftalen. De flyttede i stedet i hus. Det benyttede KAB som påskud til at annullere tilsagnet til den kvindelige lejer og hun kunne således ikke flytte ind. De henholdt sig til, at der i den blanket, som lejeren havde udfyldt ved bytteaftalen, stod et forbehold. I forbeholdet var anført, at boligorganisationen kunne ophæve lejeaftalen, hvis byttepartneren ikke overtog og tog varigt ophold i boligen. Lejeren gjorde indsigelse, og anlagde efterfølgende retsag mod KAB. Byret, Landsret og Højesteret Lejeren fik medhold i byretten. Landsretten omgjorde byrettens resultat med henvisning til det forbehold KAB havde anført i blanketten. Heldigvis fik lejeren tilladelse til at anke sagen til Højesteret, hvilket normalt er meget vanskeligt. Højesteret fejede KAB's argumenter af bordet. Forbeholdet om at udlejer kunne annullere bytteaftalen, var ganske vist underskrevet af lejeren, men det var en aftale, der stillede lejeren ringere end selve Almenlejelovens bestemmelse om bytteret. Da man ikke i alment byggeri må lave aftaler om bytteret "til skade for lejeren" kunne forbeholdet ikke tillægges betydning. Højesteret mente i det hele taget ikke at KAB kunne betinge sig, at byttet blev gennemført på begge sider. "En sådan betingelse kan ikke anses for nødvendig for at beskytte udlejerens interesser", skrev Højesteret. Erstatning Selvom lejeren fik ret, var skaden sket, og nogle andre var flyttet ind i den lejlighed, hun skulle have haft. Som følge af dommen får hun ret til at overtage den første ledige lejlighed af tilsvarende type i Mosegårdsparken. Indtil dette kan ske skal udlejer betale erstatning. Byttelejligheden var billigere end hendes egen lejlighed, og hun fik derfor tilkendt en erstatning svarende til forskellen mellem de to huslejer. Den månedlige erstatning beløber sig til kr. Det foreløbig krav fra lejeren - for de måneder der er gået, lyder på kr. Kilde: Højesterets dom af 4. november Sag 375/ afdeling. Lejeren var i sagen repræsenteret af advokat Jan Aarup Bytteret efter Almenboligloven 69. Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig. Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis 1. den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år, 2. boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller 3. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

3 4 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «5 Alment byggeri Skæve boliger til skæve eksistenser Etableringen af de succesfulde skæve boliger til de utilpassede skæve eksistenser er næsten gået i stå. Af Lars Vestergaard Flere store brugerundersøgelser viser at de utilpassede, lettere forstyrrede sjæle, er meget tilfredse med de skæve boliger. Samtidig har en række spørgsmål til ministeren vist at boligerne er overordentlig billige i drift for kommunerne. Svar på Folketingets Boligudvalgs spørgsmål 87,88,89 samt viser at etablering af skæve boliger i al væsentlighed foregik i perioden og ellers går uhyre langsomt. Satspuljeforligets hjemløsestrategi for på 500 mio. kr. omfatter kun 50 nye skæve boliger. Skuffende strategi Skæve boliger er ikke løsningen på alle verdens problemer; men mange af de hjemløse, skæve eksistenser sukker efter en skæv bolig hvor de kan få lov at passe sig selv. De ønsker hverken etagelejligheder med hundeforbud, eller institutioner. Uanset ovenstående er der beklageligvis et stor behov for psykiatriske boformer og psykiatriske plejehjem samt psykiatriske sengepladser på hospitalerne, samt afvænningsinstitutioner for misbrugere, eftersom distriktspsykiatrien er utilstrækkelig og de psykiatriske hospitaler er skåret ned til sokkeholderne. København er ud fra svarene ikke økonomisk, men et spørgsmål om arealer; men hvis kommunen kan finde arealer til de institutionslignende botilbud og herberger, kan man vel også finde plads til de langt billigere og eftertragtede skæve boliger Det springer i øjnene at København med ½ million indbyggere foreløbig kun har 44 skæve boliger, og måske kommer op på 64, mens Århus med ¼ million har 68. København er altså stærkt underforsynet og nabokommunerne medvirker ikke til løsningen af problemet, som er ganske åbenlyst. Kun Egedal og Fredensborg-Humlebæk i Nordsjælland har skæve boliger. Mogens Lykketofts gamle ide om at fordele de boligsociale opgaver og hele den kommunale boliganvisning på tværs af Hovedstadens kommunegrænser bør tages op igen. Økonomien Kommunernes besparelsesmuligheder ved etablering af Skæve Boliger til skæve eksistenser bør frem i lyset Uanset om sammenligningen mellem Skæve Boliger og Herberger måske kan være som at sammenligne æbler og pærer, så er der sandsynligvis en stor besparelse ved at lade de skæve eksistenser leve som de ønsker i de skæve boliger. Svaret på spørgsmål 78 fra Folketingets Boligudvalg (2007-8, 2. samling) afslører voldsomt store forskelle i de kommunale udgifter til de skæve beboere i de skæve boliger. Det kunne give anledning til uddybende spørgsmål. Facit er en gennemsnitlig udgift på kr. i Regionernes herberger kostede brutto kr. i 2007 hvilket gav kommunerne en nettoudgift på kr. pr. hjemløs. Udgifterne til 110 forsorgshjem/herberger jf. tilbudsportalen jf.. svar på spørgsmål 13 til L 155 (maj 2008) var kr. hvilket må resultere i en kommunal nettoudgift på kr. pr. hjemløs. Alt efter herbergernes driftsforhold og støtten til de skæve boliger ser det altså ud til at kommunerne kan spare kr. pr. hjemløs pr. år ved at hjælpe med en skæv bolig. Det burde være attraktivt og fremme den kommunale velvilje, hvis kommunerne fik øje på det. Sagt om de skæve boliger "De hjemløse vil gerne bo i dem. Set fra mit synspunkt er det en succes i sig selv. Det gode ved boligformen er, at de skæve huse fungerer som en slags positive ghettoer." Preben Brandt Formand for Rådet for Socialt Udsatte "Alle mennesker har brug for at bo et sted, hvor de føler, de kan være sig selv. Og det kan jeg her. Her har jeg venner. Vi hjælper hinanden i hverdagen, og vi er gode til at respektere hinanden. Alle ved, at når døren står åben, betyder det, at man gerne vil snakke, og at når døren er lukket, har man brug for at være i fred. Jeg føler mig ikke ensom her." Jytte Rudebech Tidligere hjemløs Kilde: Kristeligt Dagblad, 29 juli Artikel af Kariette Lind Bejer "Projektmidler er rigtig gode, men jeg må også som politiker erkende, at vi engang imellem får tildelt nogle midler, hvor det er lige som med stærekasser. Hvis man sætter én op, så kommer der også stære til. Jeg vil helst, at når vi søsætter projekter, så har vi også penge til den fortsatte drift." Charlotte Juhl Andersen Socialdemokratisk byrådspolitiker i Horsens. Sagt da hun på et vælgermøde skulle begrunde sin skepsis over for at søge statsstøtte til at opføre skæve boliger. Antal opførte Skæve Boliger Fordele Hvis alle de planlagte byggerier gennemføres vil der i 2012 være 396 skæve boliger til almindeligt utilpassede sjæle, som ikke er egnede til etagebyggeri. Behovet kan være flere gange større. En god side ved de skæve boliger er at de aflaster det traditionelle boligbyggeri og de mere almindelige beboere for de skæve forstyrrende elementer, med deres særprægede døgnrytmer, som for så vidt udmærket kan klare sig selv. At være forstyrrende i en etageopgang er ikke nødvendigvis ensbetydende med at have behov for pædagoger og plejepersonale. Ud fra ovenstående er det skuffende at satspuljeforligets stort anlagte hjemløsestrategi til 500 millioner kr. satser ensidigt på flere institutionspladser i form af 86 såkaldte botilbud og ekstra 65 herbergspladser jf.. 110, samt 162 udefinerede almene boliger. Den geografiske dækning er skæv. Hovedstaden er og bliver underforsynet med skæve boliger, uanset at der er mange utilpassede i netop Hovedstaden, til gengæld er de jyske købstæder godt med i forhold til deres størrelse. Argumentet for ikke at etablere skæve boliger i

4 6 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «7 Brevkasser og papirkurve er en trussel mod brandsikkerheden Kravet om husbrevkasser medfører risiko for mere papiraffald i ejendommenes indgange. Papir, aviser og reklamer er oplagte arnesteder for ild og brand. Derfor er det forbudt at efterlade papir og andet brandbart samt alt, der kan være i vejen for beboernes redning i tilfælde af brand, i og omkring trapper og adgangsveje. Det glemte inspektøren for en almen afdeling i København, da han lod opsætte skraldespande til reklamer i opgangene. Af Lars Vestergaard Fælles brevkasseanlæg - hvorfor Den 9. juni 2004 blev der vedtaget en ny lov om postvirksomhed og postbefordring. Loven er med til at gennemføre dele af Europa-Parlamentets og Rådets direktiver omhandlende fælles regler for udvikling af fællesskabets indre marked for posttjenester. Loven medfører blandt andet, at brevkasseanlæg skal opstilles i etageejendomme med flere afleveringssteder (altså lejemål som f.eks. husstande, erhverv m.v.). I etageejendomme, der er opført ifølge byggetilladelse udstedt før 1. januar 1974, skal der etableres brevkasseanlæg senest 31. december Brevkasseanlæg skal som udgangspunkt opstilles i stueetagen i hver opgang eller ved indgangsdøren og skal omfatte samtlige afleveringssteder i ejendommen. Boligministeriet har udsendt Bekendtgørelse om brandsikring, BEK nr. 184 af 06/05/1983: Det fremgår heraf: 9. Ejendommens adgangsarealer, brandredningsarealer (brandveje), trapper med tilhørende forrum og gange hertil må ikke indrettes eller benyttes til andre formål end adgang eller tilkørsel. Arealerne, trapperne og gangene m.v. skal holdes ryddelige. De må heller ikke anvendes til henstilling af biler, cykler og barnevogne m.m. eller til oplagring af varer og affald m.m., der kan fremme en brands udbredelse eller hindre personers flugt og brandvæsenets indsats i tilfælde af brand. Stk. 2. Øvrige fællesrum, der ikke holdes aflåst, skal holdes ryddelige på tilsvarende måde. Stk. 3. Pulter- og lagerrum, der hører til de enkelte bolig- og erhvervsenheder, skal holdes forsvarligt aflåst. Ejeren skal sørge for, at sådanne rum tømmes ved beboerskifte. Stk. 4. Ejeren skal ved opslag el.lign. gøre beboerne bekendt med ordensforskrifternes sigte og indhold. Hvor mange steder er disse lovfæstede ordensforskrifter bekendtgjort for beboerne På trods af den klare bekendtgørelse har eksempelvis landets største boligadministration KAB ladet inspektører indkøbe og opsætte skraldespande til uønskede reklamer og andet brandbart affald inden for gadedørene i nogle af de administrerede ejendomme. Fjernsynet TV2 Lorry opdagede fadæsen, og fik d. 30. november 2009 en af Københavns kommunes brandinspektører til at besigtige de oplagte brandfælder, hvorefter skraldespandene er nedtaget. Som absolut forhenværende afdelingsformand & -sekretær i KAB / AKB Mimersgade har jeg forholdt mig som Den danske befolkning har - med den nye brevkasselov - fået trukket en EUlovgivning ned over hovedet. Det kan blive katastrofalt. Læs her et eksempel fra en lille almen boligafdeling på Nørrebro i København tilskuer. Jeg kender ikke TV2 Lorrys kilde, men jeg ved at de mangeårige medlemmer af afdelingsbestyrelsen samt den mangeårige varmemester burde kunne erindre bekendtgørelsen om brandsikring. Inspektøren har skriftligt erkendt at han ikke lige har tænkt på lovligheden, uanset at reglerne klart fremgår af afdelingens husorden Hvem betaler for indkøb, opsætning og nedtagning af alle de meningsløse skraldespande Hvem kan få leveret post til døren, selvom der er brevkasseanlæg Post Danmark svarer: Hvad stiller man op med inspektører, som kke lige tænker på love og regler, og hvorfor bliver de ansat PS Hvis Du vil undgå reklamer og gratisaviser bør Du gå på posthuset med legitimation for at blive tilmeldt de effektive NEJ TAK ordninger. Lars Vestergaard er beboer i en afdeling af KAB/AKB i København - Er du fyldt 65 år og bor du i en ældre etageejendom, kan du efter anmodning få bragt dine forsendelser til døren. Du kan tilmelde dig på posthuset ved forevisning af billedlegitimation og personlig underskrift. Er du bevægelseshæmmet eller handicappet og bor du i en etageejendom (uanset opførelsestidspunkt), kan du efter anmodning få bragt dine forsendelser til døren. Det kræver en indstilling fra din socialforvaltning, at du får en dispensation fra de almindelige regler for postomdeling. En betingelse for, at bevægelseshæmmede og handicappede kan få dispensation, er, at man skal være ude af stand til selv at tømme sin brevkasse i brevkasseanlægget. Du skal enten have en brevsprække i døren eller en brevkasse ved døren, hvor posten kan afleveres. Læs nærmere på Klik på Kundeservice Privat udlejning Ejeren skal betale for fælles brevkasseanlæg Liberaliseringen af postlovgivningen inden for EU har medført, at den danske befolkning er blevet påtvunget en regel om, at der skal være fælles brevkasseanlæg ved alle etageejendomme. Det har udløst et slagsmål om, hvem der skal betale: Ejeren eller lejeren. I denne tid kommer der flere og flere sager i lejerforeningerne om lejeforhøjelser for installation af fælles brevkasseanlæg i ældre etageejendomme. I disse ejendomme er posten hidtil blevet indleveret gennem de enkelte lejligheders brevsprække. Der er som regel tale om mindre lejeforhøjelser på eksempelvis kr. om året. Alligevel anbefaler Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse, at man ikke accepterer sådanne lejeforhøjelser. Tværtimod bør forhøjelserne prøves i huslejenævn og eventuelt ved domstolene. Forværring Opstillingen af de nye brevkasseanlæg er påbudt ved lov. (Se faktaboksen). Spørgsmålet er om udlejer har ret til at kræve denne udgift dækket gennem en forbedringsforhøjelse. Danmarks Lejerforeninger mener ikke, at der er lovhjemmel hertil. I langt de fleste tilfælde er der ikke tale om forbedringer, men derimod om forringelser for lejerne. I stedet bør man betragte brevkasseanlæggene som vedligeholdelse. Man opretholder den eksisterende egenskab ved lejemålet, nemlig at lejeren kan modtage post - blot på en ny måde, som er påtvunget af myndighederne. Lejerne betaler i forvejen betydelige beløb til vedligeholdelse gennem deres husleje og udlejerne må derfor anvende disse penge til at betale for anlæggene. Huslejenævnene i København accepterer generelt, at brevkasseanlæggene betragtes som forbedring i henhold til Lejelovens 58. Denne praksis bør ikke smitte af på huslejenævnene i resten af landet. Hvad er en forbedring Hvis en udlejer forbedrer en lejlighed, har udlejer ret til at få sine omkostninger dækket ind gennem en lejeforhøjelse. Reglerne herom står i Lejelovens kapitel X, (først og fremmest 58) og i Boligreguleringslovens kapitel IV ( 23-29a). En forbedring i lejelovgivningens forstand - er en ændring af en ejendom, der medfører øget værdi for lejeren. Den øgede værdi kan fremkomme på flere måder: - At ændringen giver lejligheden nogen egenskaber, den ikke havde før f.eks. indretning af brusebad i en lejlighed, der ikke havde badeværelse i forvejen. - At ændringen bevirker at den hidtidige standard bliver billigere at opretholde for lejeren f.eks. isolering, som gør en lejlighed billigere at opvarme. - At ændringen gør det lettere for lejeren at tilpasse sit forbrug uafhængigt af andre lejere f.eks. installation af termostatventiler, varmemålere og vandmålere. Opstilling af fælles postkasseanlæg er ikke en forbedring i ovennævnte forstand. Ligegyldigt hvordan man vender og drejer det, så kan det kun betragtes som en forringelse, når en lejer skal gå ned til ejendommens hoveddør for at hente sin post. Særlig lovhjemmel Spørgsmålet er så, om udlejer alligevel har ret til at opkræve en lejeforhøjelse herfor. Svaret er nej. Arbejder som er påbudt ved lov, men som ikke er forbedringer, kan i visse tilfælde væltes over på lejerne. Men det kræver særlig lovhjemmel. Et eksempel er tilslutning til fjernvarme. Her har folketinget lavet en særlig paragraf i Lejeloven, som giver udlejer ret til en lejeforhøjelse. Folketinget havde næppe gjort dette ekstraarbejde, hvis tilslutning til fjernvarme i forvejen havde været omfattet af reglerne for forbedringslejeforhøjelser. Et andet eksempel er brandsikring. I brandsikringslovens 10, stk. 1 står der at brandsikringsarbejder er forbedringsarbejder i lejelovgivningens forstand. Også her har Folketinget tilvejebragt en særlig hjemmel til at varsle lejeforhøjelse. Disse to eksempler viser, at begrebet forbedring skal forstås i en snæver betydning Læs mere på side 9

5 8 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «9 Almen udlejning Mens vi venter på krisen Erfaringerne fra tidligere kriser på boligmarkedet er, at krisen i ejerboligsektoren på et eller andet tidspunkt forplanter sig til den almene boligsektor. Dette er ikke sket endnu. Domspraksis om tvivlsomme forbedringer Boligboblen er bristet. Med dette billedsprog mener man sædvanligvis, at ejerboligprisernes himmelflugt er afløst af fald i priserne. Det betyder to ting. (1) For de uheldige parcelhusejere og ejerlejlighedsejere betyder det, at de nu har meget svært ved at komme af med deres boliger, hvis de vil sælge. Mange af dem har - i den tro at priserne ville blive ved med at stige - belånt deres bolig til "op over skorstenen". Lånene overstiger salgsværdien. Hvis de alligevel sælger, vil de dels have mistet alt det, de selv har sparet op i boligen. Dels vil de komme til at hænge på en personlig gæld til pengeinstituttet. Hvis der er optaget lån på 1,5 mio. kr. og lejligheden kun kan sælges for 1,3 mio. så skal sælgeren personligt betale de sidste kr. Det er surt. (2) For det andet betyder ejerboligkrisen, at mange ejere har svært ved at klare de løbende ydelser. I en situation, hvor der samtidig er stigende arbejdsløshed, vil mange boligejere være tvunget til at give op, og deres huse eller lejligheder vil gå på tvangsauktion. Afsmitning Dette har allerede haft en afsmittende effekt på lejeboligmarkedet. Først og fremmest kan man se det på de mange "Til leje" skilte i bybilledet. Mange professionelle investorer har opgivet at sælge de nye ejerlejligheder. I stedet bliver de lejet ud til en meget høj leje. Det er ikke udsædvanligt at se huslejer på 1500 kr. pr kvadratmeter om året i hovedstadsområdet. Mange af disse lejligheder står tomme. Det er ikke svært at komme ind i de nye boliger, hvis man kan betale. I den nuværende fase af krisen er der åbenbart også lejere, Ledige boliger i procent af alle almene boliger der gerne vil betale. Det kan f.eks. være en tidligere boligejer, der har siddet i en endnu dyrere ejerbolig, men som nu er tvunget til at blive lejer. Den almene sektor Lejerne i det ældre private udlejningsbyggeri er ikke berørt særligt meget af krisen. De sidder typisk med en husleje, der er under 600 kr. pr kvadratmeter om året. Deres eneste problem er, at de har svært ved at finde noget andet, der er ligeså billigt, hvis de får behov for at flytte. Det samme gælder - endnu - lejerne i det almene udlejningsbyggeri. Mange af dem er potentielle parcelhusejere, men lige i øjeblikke tør ingen købe et parcelhus. Man venter på at prisen falder yderligere. Det har fået den effekt at fraflytningen fra det almene byggeri er faldet drastisk. Når fraflytningen falder bliver der færre ledige lejligheder. Nye lejere får svært ved at komme ind og ventelisterne stiger. Lav ledighed Det kan ses på statistikken her på siden over antallet af ledige almene lejligheder. I alt var der den 1/11 kun ledige lejligheder ud af ca almene lejligheder i alt. Det svarer til en ledighedsprocent på 0,42. De ledige lejligheder var skævt fordelt. I Ringsted var der den 1/11 slet ingen ledige lejligheder. I Københavns kommune var der kun 97 ledige lejligheder ud af Det svarer til kun 0,17 % af alle almene lejligheder i kommunen. 51 af disse lejligheder tilhører "Samvirkende Boligselskab", som for nylig har opført to byggerier i Ørestaden, som er svære at leje ud på grund af den høje leje. Af statistikken kan man se at i de fleste større byer i landet ligger ledighedsprocenten på under 0,5. Det betyder, at kan skal banke på 200 hoveddøre, før man finder en lejligehed, som står tom. Af de større byer er det kun Svendborg og Vejle, som har en ledighedsprocent på over 1. Erfaringerne fra 90-erne Men man skal ikke regne med, at denne stabile - nærmest fastlåste - situation vil vare ved. Da vi havde den sidste ejerboligkrise i slutningen af 80-erne og begyndelsen af 90-erne, udløste det en massiv bølge af tvangsauktioner. Tvangsauktionerne fik dels mange af de tidligere ejere til at søge ind i det almene byggeri. Men samtidig kunne man nu pludselig købe en ejerbolig for en slik på en tvangsauktion. Det fik mange almene lejere - særligt dem, der boede forholdsvis dyrt - til at blive boligejere. Pludselig blev der "gennemtræk". Mange afdelinger fik problemer med ledige lejligheder og deraf følgende tab. Disse tab skulle dækkes ind med huslejestigninger. Huslejestigningerne førte til endnu større lejeledighed, endnu større tab, som skulle dækkes ind med endnu en huslejestigning. Den almene boligsektor er bestemt ikke immun over for krisen i ejerboligsektoren. Magthavernes nysprog: Når forværring bliver til forbedring Det værste ved brevkasseforhøjelserne er ikke pengene det er den sproglige manipulation. Forfatteren George Orwell, som i 1940-erne skrev den berømte fremtidsroman "1984", opfandt et begreb han kaldte Nysprog. I hans roman, var Nysprog den ændring af sproget, som diktaturstaten betjente sig af for at gøre deres magtanvendelse mere spiselig og dermed passivisere borgerne. Nysprog er dog ikke forbeholdt diktaturstater - tværtimod. Her til lands benytter staten, erhvervslivet og medierne sig også af Nysprog - eller sproglig manipulation - når de vil besmykke virkeligheden. I 1970-erne fik den daværende boligminister Erling Olsen gennemført en lov, der var vendt mod de unge på kollegierne, som lavede huslejeboykotter. Det gik ud på, at et kollegium, der kom i pengemangel som følge af en boykot, kunne få pengene betalt af Boligministeriet. Derefter kunne Boligministeriet tilbageholde huslejen i de unges uddannelsesstøtte. Det var effektivt. Huslejeboykotterne døde hen i løbet af få år. I spøg kaldte Erling Olsen ordningen for "Boligministeriets betalingsservice". I dag er det ikke mere nogen spøg. For eksempel kalder det statskontor, der står for at få uønskede udlændinge smidt ud af landet, sig for "Udlændingeservice". Det lyder pænere. Ærlig snak, tak Når udlejerne - med hjælp fra huslejenævnene i København - forsøger at få anerkendt etableringen af brevkasseanlæg som en "forbedring", så er der også tale om sproglig manipulation. En forringelse bliver til en forbedring, sort bliver til hvidt. Med denne metode åbner man op for, at næsten hvad som helst kan væltes over på lejerne. Hvad nu, hvis der kommer et påbud om at kloakkerne skal udvides Vil man så også få det finansieret som forbedring Det bliver over vores kuglepen. Vi kan godt som lejere leve med at Folketinget i en åben lovgivningsproces pålægger os at betale for en nødvendig udgift. Men vi kan ikke leve med, at begrebet "forbedring" bliver udhulet og kommer til at betyde det modsatte af, hvad der er begrebets sande indhold. Der tegner sig et mudret billede, når man ser på udfaldet af tidligere sager, som minder om brevkasseforhøjelserne. Som bekendt er det domstolene og i sidste ende Højesteret, der fortolker lovene. Derfor er det interessant at se, hvordan tidligere domme om lignende sager. Elektrisk optøning I nogle tilfælde har Højesteret støttet en snæver fortolkning af begrebet. Som eksempel kan nævnes en højesteretsdom fra 1988, hvorefter installation af et elektrisk optøningsanlæg i tagrender og nedløbsrør ikke en forbedring, der kan begrunde lejeforhøjelse. Overgang fra gas til el Men som det ofte er tilfældet, kan man også finde højesteretsdomme, der støtter det modsatte synspunkt. Et eksempel er højesteretsdommen fra 1985, hvor en lejeforhøjelse som følge af installation af el-stik til kogebrug blev godkendt, fordi den var nødvendiggjort af nedlæggelse af et gasværk i den pågældende sag. Skraldesugning Et tredie relevant fortilfælde er en dom om etablering af skraldesug fra Vestre landsret. I denne dom mente boligrettens flertal, at etablering af skraldesug ville formindske lugtgenerne i ejendommen, hvorved det kunne anses for en forbedring. Vestre Landsret stadfæstede dette. På grund af denne konkrete vurdering kan dommen vanskeligt overføres på problemet om brevkasseforhøjelser, fordi der ikke er noget, der vil kunne begrunde, at det skulle være en forbedring, når man skal gå længere væk for at få sin post. Læs mere om forbedringer og om hvordan du gør, hvis du får en varsling af lejeforhøjelse. Se de følgende sider

6 10 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «11 Privat udlejning LEJEFORHØJELSER Af Henrik Stougaard Varsling Alle lejeforhøjelser i bestående lejemål skal varsles. Der gælder forskellige regler for de forskellige typer af lejeforhøjelser, (se nærmere herom i afsnittene om de pågældende forhøjelser). Det fulde sæt af varslingsregler kan opsummeres i følgende seks punkter: Varslet skal være skriftligt. 1 Der skal gives 3 måneders frist, til forhø jelsen første gang 2 skal betales. Det skal oplyses, at du har ret til at gøre indsigelse mod 3 forhøjelsen inden 6 uger efter, at du har modtaget varslet. Der skal stå et budget over udgifterne på hele ejendommen. 4 Ved omkostningsbestemte lejeforhøjelser må udlejeren ud over de egentlige udgifter beregne sig en forrentning efter visse regler. - For ejendomme opført før 1964 er denne forrentning 7 % af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af "hensættelser til fornyelse" pr Beregningen af den enkelte lejligheds husleje skal kunne 5 læses ud af varslingen. I de fleste tilfælde skal der blot fordeles efter m 2 bruttoareal. Størrelsen af leje-forhøjelsen for hver enkelt lejlighed skal være angivet. Varslet skal være vedlagt et regnskab over ejendommens 6 udvendige vedligeholdelseskonto. Hvis ejendommen både har en " 18" og en " 18b" -konto, skal begge regnskaber vedlægges. Regnskabet må højst være 3 måneder gammelt. Det skal vise indtægter og udgifter siden forrige regnskab; udgifterne skal være udspecificeret på de enkelte typer af arbejder. Man har krav på at få udgifterne dokumenteret, hvis det ønskes af een eller flere lejere. Dokumentation skal ske i form af bilag, der viser hvad der rent faktisk er betalt for pågældende udgifter. Indsigelse Du kan gøre indsigelse mod enhver lejeforhøjelse, og det er som regel klogt at gøre det. Helst i god tid. For visse typer af lejeforhøjelser (skatter- og afgiftsforhøjelse), gælder det formelle krav til indsigelsen, at den konkret skal udspecificere, hvilke indsigelspunkter der er årsag til at varslingen ikke kan accepteres. En indsigelse kan dog oftest formuleres med ét eller flere af nedenstående tre eksempler på indsigelsespunkter, men påfør også andre indsigelsespunkter, der skønnes relevante i den aktuelle situation: "Begrundelsen for lejeforhøjelsen kan ikke accepteres". "Beregningen af lejeforhøjelsen kan ikke accepteres". "Lejeforhøjelsen afvises helt, da den vil bringe huslejen op på et niveau, der er væsentligt højere end det lejedes værdi." Indsigelse skal altid ske skriftligt, og inden 6 uger fra varslingen er modtaget. Send indsigelsesbrevet både anbefalet og almindeligt og gem selv en kopi. Er der en lovligt etableret beboerrepræsentation i ejendommen, kan den normalt gøre indsigelse på vegne af alle lejere. Indsigelsens konsekvens For næsten alle lejeforhøjelser *) efter boligreguleringsloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra mindst 1/4 af lejerne; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for hele ejendommen. Sagens udfald får på denne måde under alle omstændigheder virkning for alle ejendommens lejere. Hvis derimod færre end 1/4 af lejerne har gjort indsigelse, så sker der - på trods af rettidig indsigelse - kun noget i sagen, hvis lejerne selv sørger for at bringe sagen i huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse får i disse tilfælde kun virkning for dem, der er Midlertidig lejeforhøjelse med i sagen. Lejeforhøjelser efter lejeloven: For næsten alle lejeforhøjelser *) efter lejeloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra én eller flere lejere; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre for de lejere der har gjort indsigelse. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for de pågældende lejemål. Sagens udfald får med andre ord kun (direkte) virkning for de lejere, der har gjort rettidig indsigelse. *) De lejeforhøjelser, der ikke er omfattet af det anførte, er de rene vedligeholdelsesafsætnings-lejeforhøjelser + antenne-lejeforhøjelser; hvor indsigelse ikke har nogen konsekvenser. Lejer skal altså i disse sager altid selv indbringe sagen for huslejenævnet. Forbedringer efter boligreguleringsloven Når man taler om "forbedring" eller "modernisering" i forbindelse med udlejningslejemål, handler det om egentlige forbedringer af lejemålets brugsværdi, vel at mærke set i forhold til den brugsværdi lejer hidtil havde retskrav på. Eksempelvis er det normalt en forbedring, hvis en lejlighed uden eget bad får installeret et bad. Arbejder som hører ind under udlejers vedligeholdelsespligt, og arbejder som ikke giver lejligheden en forbedret brugsværdi, kan ikke lovligt give forbedrings-lejeforhøjelser efter lejeloven og boligreguleringsloven. Noget bagvendt og selvmodsigende, kan vedligeholdelsesarbejder imidlertid godt Særregler i visse tilfælde give huslejeforhøjelser i forbindelse med arbejder, der udføres efter byfornyelsesloven. Så pas på med det Ejers adgang: For-varsling Før der overhovedet sættes arbejder i gang i din lejlighed, skal du have et skriftligt varsel, der skal oplyse om arbejdets art og omfang. Det gælder dog ikke, hvis der udelukkende er tale om uopsættelige reparationer - sprungne vandrør, stoppede faldstammer o.lign.. For små-arbejder, hvor arbejdet ikke vil genere noget videre, skal du have fået varslet senest 6 uger før arbejdet går i gang. For større forbedringer, For lejemål i uregulerede kommuner, og i småhuse gælder ikke artiklen "Forbedringer efter boligreguleringsloven". For disse lejemål gælder i stedet lejelovens 58. Det betyder, at der kun kan kræves lejeforhøjelse for arbejder, der forøger et lejemåls brugsværdi. For småhuse gælder dog desuden afsnittet "For-varsling". For klubværelser gælder opslagets regler i samme omfang som for lejligheder. For enkeltværelser gælder kun afsnittet "For-varsling". hvor arbejdet er til gene for beboerne, skal du have fået varslet senest 3 måneder, før arbejdet går i gang. Hvis der ikke for-varsles på denne måde, har udlejeren og håndværkerne ikke adgang til dit lejemål, og du kan nægte dem adgang. Hvis de alligevel tiltvinger sig adgang, er der tale om indbrud, og du kan kræve dem fjernet af politiet. Med hensyn til lejeforhøjelser på grund af forbedringer, så kan lejen tidligst forhøjes, når arbejdet er helt færdigt, og kun efter at forhøjelsen er korrekt varslet med 3 måneders frist til ikrafttræden osv.. (Som nævnt i opslaget om lejeforhøjelser). Formelle krav Selve lejeforhøjelsen skal som nævnt varsles efter de regler, der er beskrevet andetsteds her i bladet, og med hensyn til for-varslet af forbedringen gælder følgende: 1. Hvis lejeforhøjelsen sammenlagt med eventuelt andre forbedringsforhøjelser gennem de sidste 3 år bliver mere end 78*) kr. pr. m2, så skal der i varslet også stå: * At du har ret til at gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger, hvis du helt eller delvist er uenig i, at forbedringen skal gennemføres, som den er forvarslet. * En foreløbig beregning af, hvor meget lejen vil stige som følge af forbedringen. 2. Hvis forhøjelsen, sammenlagt med andre forbedrings-lejeforhøjelser gennem de sidste 3 år, bliver over 155*) kr. pr m2 pr. år, så skal udlejeren i varslet yderligere fortælle, at du har ret til en anden lejlighed, hvis du forlanger det inden 6 uger. Denne erstatningslejlighed skal svare til din gamle lejlighed: Have nogenlunde samme husleje, størrelse og beliggenhed, som den gamle lejlighed (inden forbedringen). Kræver du på denne måde en erstatningslejlighed indenfor de 6 uger, så må udlejeren ikke sætte forbedringen i gang, før hun/han har fundet en sådan lejlighed til dig. Mangler ved for-varslerne Hvis varslet ikke opfylder punkt 2 ovenfor, men dog opfylder punkt 1, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 155 *) kr. pr m2. Hvis varslet ikke opfylder punkt 1 ovenfor, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 78 *) kr. pr m2. Indsigelse Hvis mindst 1/4 af lejerne gør indsigelse mod forbedringen indenfor 6-ugers fristen, som nævnt ovenfor i pkt. 1, så kan udlejeren kun sætte arbejdet i gang, hvis huslejenævnet godkender forbedringen. Hvis udlejeren i sådanne tilfælde ikke sender sagen i huslejenævnet senest 12 uger efter varslingstidspunktet, så bortfalder forbedringen automatisk. Hvis den gennemføres på trods heraf, vil udlejeren højst kunne kræve en forhøjelse på de 78 *) kr. pr m2; i visse tilfælde kan forhøjelsen helt bortfalde. Aftaler Generelt vil vi kraftigt fraråde, at man indgår aftaler med udlejer om moderniseringer. Kontakt under alle omstændigheder først den lokale lejerforening. *) Note: Det er de sammenlagte forbedringslejeforhøjelser gennem de seneste tre år, der ikke må overstige de anførte maximumbeløb på henholdsvis 78 kr. og 155 kr. pr. m2. Disse beløb er her opgivet i 2004-niveau. Beløbsgrænserne pristalsreguleres hvert år pr. 1. januar. For blandt andet omkostningsbestemt lejeforhøjelse gælder, at i den tid en lejeforhøjelse er under behandling i huslejenævnet, har udlejeren højst krav på, at du betaler en aconto-lejeforhøjelse på 15 kr. pr m2 pr år. Oftest vil det dog være en fordel at betale den fulde varslede forhøjelse, så man er sikker på at slippe for efterbetaling. Når sagen afsluttes, skal det eventuelt for meget betalte tilbagebetales; hvilket om nødvendigt kan ske gennem modregning i huslejen. Du har krav på renter af beløbet. Forbedrings-lejeforhøjelse En forbedrings-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, som begrundes med, at ejendommen eller lejligheden bliver forbedret. For at være gyldig skal varslingen af en forbedringslejeforhøjelse opfylde alle punkterne 1 til 6 i afsnittet varsling. En forbedringsforhøjelse skal beregnes udfra, hvad forbedringen har kostet udlejeren. Arbejder, der efter lovgivningen falder ind under udlejers generelle vedligeholdelsespligt, skal trækkes ud af beregningerne. Der ses ofte sammenrodning her, hvilket kan koste lejerne dyrt. Normalt kan forbedringsarbejderne ikke lovligt sættes i gang, før en eventuel sag om lejeforhøjelsen er færdigbehandlet. Forhøjelsen kan tidligst træde i kraft på det tidspunkt, hvor forbedringen er gjort færdig. De specielle regler for forbedringer og forbedringslejeforhøjelse er mere grundigt beskrevet (for kommuner med boligregulering) på følgende side.

7 12 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «13 Almen udlejning Slut med store overskud i almene Samsø Ældreboligselskab lever endnu Beboerne fik en ny administrator og borgerne på Samsø fik en ny borgmester boligafdelinger Forårets lovgivning for det alene byggeri er nu blevet fulgt op af Indenrigs- og socialministeriet med en række bekendtgørelser, der supplere Lov om almene boliger. På et enkelt punkt er der sket en forbedring for lejerne: Overskuddene i boligafdelingerne kommer nu frem i lyset. Danmarks Lejerforeningers indsats mod ulovlige overskud i almene boligafdelinger har båret frugt. I en ny bekendtgørelse om driften af almene boliger indføres der nu en pligt til at medregne et overskud fra tidligere år i indtægterne, således at huslejen bliver tilsvarende mindre. Det kommer til at foregå som i dette tænkte eksempel: I en bebyggelse er der 100 lejligheder af ens størrelse, der hver i sær betaler kr. i husleje i Den samlede lejeindtægt er derfor 6 mio. kr. Da regnskabet bliver aflagt i foråret 2012 viser det sig, at udgifterne kun er 5,5 mio. Der er derfor et overskud på kr. Senere på året 2012 skal beboerne vedtage et nyt budget for Administrationen skønner at udgifterne i 2013 vil være 6,2 mio. kr. Derfra skal trækkes de , som var i overskud i De samlede udgifter, som lejerne skal betale, bliver derfor (6,2 mio. - 0,5 mio.) = 5,7 mio. kr. eller pr. lejemål. Det betyder at lejen skal nedsættes fra til Baggrund En almen bebyggelse - også kaldet en boligafdeling - må ikke give overskud. Den husleje, der opkræves skal svare til de forventede udgifter. Se faktaboksen her på siden. Alligevel opstår der fra tid til anden både overskud og underskud i afdelingerne, fordi et budget er en forudsigelse af fremtiden, og alle forudsigelser er usikre. Hidtil har man haft forskellige regler for behandling af overskud og underskud. Et underskud på regnskabet skulle stå på en særlig konto i den del af regnskabet, der hedder "balancen" for det følgende år, indtil det var blevet afdraget. Kontoen blev kaldt en "underskudsaldo". Hvis en boligafdeling fik et underskud, skulle det afdrages over maximalt tre år. Et overskud skulle derimod ikke opføres på nogen speciel konto, men blev enten brugt til at modregne et underskud på underskudsaldoen. Hvis der ikke var underskud fra tidligere år, blev overskuddet tillagt henlæggelserne til periodisk vedligeholdelse. På den sikre side På den både blev tidligere års overskud skjult for beboerne. Det betød, at boligorganisationerne kunne blive ved med at kræve for meget op i husleje uden at nogen greb ind. Forretningsførerne for boligorganisationerne indførte en budgetteringspraksis, hvor deres skøn for udgifterne konsekvent lå i den høje ende, mens skøn over indtægterne lå i den lave ende. Lejerne som skulle godkende budgetterne kunne som regel ikke gennemskue denne "slagside", og derfor endte regnskaberne som regel med et overskud og kun sjældent med underskud Politisk røre Efter en klagesag fra Køge (se faktaboks om Ellemarken), gjorde Danmarks Lejerforeninger Socialministeriet opmærksom på problemet. Overskud pr lejemål Ellemarken, Køge Samlet overskud for hele perioden: kr. pr lejemål i gennemsnit I denne bebyggelse opdagede nogle lejere for nogle år siden, at der var blevet opkrævet ca. 20 mio. kroner for meget op i leje gennem en 10 års periode. Dette førte til en klagesag og Køge Kommune indførte skærpet overvågning af bebyggelsens økonomi. Dette medførte et fald i overskuddet i Som det kan ses, er overskuddet nu igen på vej op. Avisen Nordjyske tog sagen op - og jeg hjalp journalisterne med at finde talmaterialet. Det førte til en artikelserie om overskud i de almene boligafdelinger i Vensyssel. Overskuddene viste sig at være så udbredte og store, at kommunerne var nødt til at tage sagerne op. Som følge af denne sag lavede Socialministeriet en undersøgelse i 2005, som viste samme tendens. Dette arbejde har nu resulteret i, at reglerne bliver lavet om. Synlighed Fremover skal både overskud og underskud overføres til samme konto i balancen, den såkaldte "resultatkonto". Dermed tvinges boligorganisationerne til at nedsætte lejen, hvis der har ophobet sig overskud på resultatkontoen. Se eksemplet i starten af artiklen. I Danmarks Lejerforeninger er vi tilfredse med at overskuddene på den måde kommer frem i lyset. Vi tror, det vil medføre en mere nøjagtig budgetlægning i de fleste boligorganisationer. Det har været en svær tid for Samsø Ældreboligselskab og beboerne i afdelingen på Brundby gamle skole. Efter at Samsø Kommune har gennemtvunget et opsplitning af boligorganisationen består den nu kun af de 23 boliger i Brundby. Den midlertidige forretningsfører - Boligkontoret Danmark - trak sig ud den 1. april 2009 på et tidspunkt, hvor der endnu ikke var dannet en ny bestyrelse. Man trak ejendomsmesteren med, således at afdelingen i gennem hele sommeren har været uden ansatte. Formentlig har kommunens ledelse troet, at der derved ville opstå en situation, hvor også beboerne begyndte at forlade bebyggelsen. Uden lejere ingen indtægter og uden indtægter ville Samsø Ældreboligselskab gå konkurs. På den måde ville de besværlige beboere en gang for alle være sat på plads. Dermed ville det blive bevist, at på Samsø hersker borgmesteren enevældigt. Ny administrator Sådan gik det ikke. Beboerne overtog selv arbejdet med at slå græs og passe varmeanlægget. Det lykkedes også de aktive beboere at få dannet en ny bestyrelse og få ansat en forretningsfører. Det blev det private administrationsfirma Dan-ejendomme. Med velberådet hu fravalgte bestyrelsen alle administrationsfirmaer fra "den almennyttige familie" - dette sammenspiste netværk af organisationer, der hylder tavshedens lov. Ny borgmester Manden bag beslutningen om at tvangsopløse Samsø Ældreboligselskab, borgmester Carsten Bruun får ikke i de næste 4 år nogen indflydelse på sagerne. Han blev efter kommunevalget den 19. november væltet som borgmester. Ganske vist blev hans parti, Venstre stadig Samsøs største med 5 ud af de 11 mandater i kommunalbestyrelsen. Men de 6 øvrige medlemmer fra Konservative, SF, Socialdemokratiet og Fælleslisten enedes om at pege på den konservative kandidat, Jørn C. Nissen som ny borgmester. Kun tiden kan vise, om dette får nogen betydning for skandalen om Samsø Ældreboligselskab. Sagen for retten: Var tvangsadministrationen ugyldig Samsø Kommune er blevet stævnet af administrationsselskabet Domea i en erstatningssag. Sagen vil vise om indsættelsen af den midlertidig administrator var ugyldig. Hvis det er tilfældet, får det vide konsekvenser. Så er alle de beslutninger, som blev taget af den midlertidige administrator også ugyldige, herunder tvangssalget af boliger i Nordby og opsplitningen af selskabet. Vi skrev i forårsnummeret af dette blad, at administrationsselskabet Domea havde besluttet sig til at udtage stævning mod Samsø Kommune. Det tog sin tid at komme fra tanke til handling, men i slutningen af november lå stævningen på borgmesterens skrivebord. Domea blev sat fra bestillingen som administrator af Samsø Ældreboligselskab i 2007, da kommunen besluttede at sætte boligselskabet under administration. Derved mistede Domea en indtægt på kr. svarende til administrationshonoraret for 2 år. Vil renses Domeas påstand er, at man vil have erstatning for den manglende indtægt. Formentlig ikke fordi beløbet betyder så meget for Domea, men fordi man ønsker at få ansvaret placeret hos Samsø Kommune. Domea vil dermed også blive renset for den - uudtalte - anklage om fejl og forsømmelser, der uundgåeligt klæber på enhver, der bliver fyret på gråt papir. Stævningen Domeas advokat er Anne Troelsen fra det meget store advokatfirma Lett, som har Anne Troelsen 350 medarbejdere og afdelinger i København, Århus og Kolding. Anne Troelsen har i stævningen anført en lang række begrundelser for påstanden om erstatning. En af de mest centrale begrundelser er, at "Samsø Kommunes beslutning om indsættelse af Boligselskabet Danmark som midlertidig administrator reelt er ugyldig". Een af grundene til denne ugyldighed er, at Samsø Kommune ikke foretog den lovpligtige partshøring over for Domea, før man traf beslutningen om at indsætte en midlertidig administrator. Det kan tilføjes, at kommunen heller ikke foretog partshøring over for hverken Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse, afdelingsbestyrelserne eller beboerne. Skød spurve med kanoner En anden vigtig begrundelse for påstanden er at Samsø Kommune ikke har iagttaget det "forvaltningsretlige proportionalitetsprincip". Populært sagt kan det oversættes til at Samsø Kommune "skød spurve med kanoner". En forvaltningsmyndighed kan komme i en situation, hvor man mener, at det er nødvendigt at gribe ind over for en boligorganisation. Men dels skal der være en saglig grund til indgrebet, dels skal indgrebet stå i rimeligt forhold til problemets alvor. Det sidste betyder, at man først skal prøve med de mere lempelige indgreb, f.eks. at udstede et påbud. Kun hvis det ikke er nok til at løse problemet, må man bruge det tungeste skyts, nemlig at sætte boligorganisationen administration. under Uden bestyrelse Et af de omstridte handlingsforløb i denne sag udspillede sig i starten af Den 26. januar meddelte Samsø Kommune i et brev til Domea, at to bestyrelsesmedlemmer i Samsø Ældreboligselskab ikke var valgbare, idet de var medlem af Samsø Kommunalbestyrelse. Den 27. februar trak kommunen de to bestyrelsesmedlemmer ud af bestyrelsen i boligorganisationen. Domea forsøger i de næste måneder - uden held - at få stablet en ny bestyrelse på benene, hvilket ikke er let, når kommunen med sin "boykot" reelt har lammet bestyrelsesarbejdet. Samsø Kommune forsøger at presse Domea, men udsteder ingen påbud. Den 14 august 2007 meddeler Samsø Kommune så Domea, at man har besluttet at indsætte en midlertidig forretningsfører, som bliver Boligkontoret Danmark. En vel tilrettelagt manøvre Man kan få det indtryk, at Samsø Kommune selv har tilrettelagt krisen, hvorefter man bruger krisen til at begrunde indgrebet med. Grunden til, at kommunen udførte manøvren skal søges i, at kommunen "hang på" 6 ældreboliger i landsbyen Nordby, som man ikke længere skulle bruge som ældreboliger. Da kommunen havde forpligtelsen til at dække et eventuelt tab på udlejningen af dem, ønskede Kommunen at få boligorganisationen til at sælge dem. Da Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse modsatte sig dette, var man nødt til at iscenesætte den krise, der kunne sætte bestyrelsen ud af kraft. Dermed røg Domea med ud. Det skal blive spændende at opleve, hvordan en uvildig dommer ser på hele dette handlingsforløb.

8 14 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Vinter 2009/2010 Lejer i Danmark «15... hvordan er det nu, det er Klip fra brevkassen på hvordan er det nu, det er Klip fra brevkassen på Lejerforeningerne under Danmarks Lejerforeninger Find dem på internettet: lejerforeninger Skiftet lås Hej. Vores udlejer har skiftet alle låse, fordi vi er i gang med flytning nu kan vi ikke få resten af vores ting. Kalder man dette ikke som indbrud Husleje er efter aftal med ham blevet betalt for sent. Det din udlejer har foretaget sig er det der kaldes selvtægt. Det er ulovligt, og det bør udlejer ikke slippe godt fra. Under alle omstændigheder har udlejer overtaget lejemålet fra tidspunktet for låse-omstillingen, og I har ikke pligt til at betale husleje efter det tidspunkt låsene blev skiftet. Henrik Stougaard Regulering af depositum og forudbetalt leje Når man har en gammel lejekontrakt typeformular A, 5. udgave fra 1979, så fremgår det af de almindelige bestemmelser i kontrakten, at forudbetalt leje ikke kan kræves reguleret, dersom forudbetalingen indestår som depositum. Udlejer må altså ikke regulere i mit depositum, men må hun godt opkræve regulering af den forudbetalte husleje Jeg har i sin tid betalt tre måneder i forudbetalt leje samt et depositum svarende til tre måneders leje. Hver gang der er blevet gennemført huslejestigninger, er både depositum og forudbetalt leje blevet reguleret og betalt. Kan jeg eventuelt kræve disse reguleringer af henholdvis depositum og forudbetalt leje tilbagebetalt, også selv om de går mange år tilbage Udfra din beskrivelse forstår jeg situationen således: Gl. lejekontrakt type A , intet kontrakt-tillæg eller anden sær-aftale om ændring af kontraktbestemmelsen om at depositum ikke kan kræves reguleret. Hvis dette er korrekt opfattet, har udlejer ikke lovlig adgang til at kræve dit depositum reguleret. Almindelig forudbetalt leje kan kræves reguleret, men altså ikke den del af den forudbetalte leje, der henstår som depositum. De depositum-reguleringer der er opkrævet ulovligt bør du kunne kræve tilbagebetalt, sandsynligvis også mere end 5 år tilbage i tiden. Læs mere i opslaget på Klik på Rettigheder og derefter på Depositum-forhøjelser Henrik Stougaard Halvanden værelse Jeg har en halvandet værelset lejlighed på 43 kvm. Kan jeg leje det halve værelse på 6 kvm ud, Jette Ja det kan du godt. Lejligheden har to rum, og du er derfor berettiget til at fremleje det ene, så længe det samlede antal beboere i lejligheden ikke overstiger antallet af rum - altså 2. Din ret til fremleje er i denne situation tidsubegrænset. Reglerne står i Lejelovens 69. Du kan læse mere på Klik på Rettigheder og derefter på Fremleje. Jakob Lindberg Delebolig, fraflytning og erklæring Hej Brevkasse. En ven og jeg er begge medlejere af en lejlighed, med anden en ven som fremlejer. Situationen er således: Jeg ønsker at flytter til kollegium, og opsige som medlejer. Fremlejer ønsker at overtager pladsen som medlejer. Vi har ikke indgået nogen dele-fraflytningskontrakt med udlejeren. Depositum og 3 måneders leje betales tilbagebetales af vedkommende, som bliver den nye medlejer i en løbende periode. Spørgsmålene går på (jeg helt ny i branchen): Hvordan opsiger jeg som medlejer, og hvordan bliver fremlejeren medlejer Hvordan laves (bedst) en skriftlig aftale mellem den nye medlejer og jeg vedr. tilbagebetalingsordning Jeres udlejer (ejeren af lejligheden) har vetoret over for hvem han vil acceptere som lejere. Alle ændringer af denne art skal derfor aftales med vedkommende. Det er vigtigt, at få ordnet sagn formelt og skriftligt med udlejer. Hvis du flytter uden at melde det til udlejeren, risikerer du om flere år at hænge på manglende betaling af husleje o.l. Jakob Lindberg Utryg ved naboen Vi bor til leje i en lille ejendom med kun tre lejeligheder. Lejelighederne er ejerlejeligheder med hver deres ejer, en lejelighed er beboet af ejer, de sidste er lejet ud. Vi har boet længst i huset (6 1/2 år). Vi har fået et problem med lejeren i stuen, han flyttede ind sidste efterår (lad os kalde ham Jens ). Han er alkoholiker, tidligere stiknarkoman, ryger hash og er til tider påvirket af andet. Han har en meget tvivlsom bekendtskabskreds, en kort overgang havde han en kammerat boende som havde truende adfærd især over for underboerne, personen blev smidt ud efter en episode hvor han havde banket Jens med et jernrør, fordi han ikke ville give ham penge og piller. Vi var derefter nødsaget til at udskifte låsen i hoveddøren (første gang). Hans øvrige venner han har på besøg er hverken ædru eller upåvirkede, der er et par gange fundet brugte kanyler i opgangen, personerne har hiv (har han selv fortalt). Hans venner og fjender banker og sparker på dør og vinduer og råber for at få ham til at lukke dem ind, de ringer på op til os, få at få os til at lukke dem ind og råber truende til os når vi nægter. For ca. 4 uger siden var der en episode, hvor der blev sparket voldsomt på hoveddøren, jeg hører at Jens lukker op og der er larm og råb et øjeblik, de to personer forvinder hurtigt hvorefter han løber op af gaden uden at lukke døren (hvilket sker tit). Da jeg er sikker på der er fri bane, går jeg ned og finder gulv, dør og vægge smurt ind i blod. Han glemmer sine nøgler, smider dem væk, udleverer dem til venner og ringer på midt om natten for at blive lukket ind (har skiftet låsen to gange). Han har overfuset vores underbo i påvirket tilstand mens hun var alene hjemme, hun er højgravid og kan føde når det skal være. Min kæreste taler om at anskaffe et baseball bat (til nødstilfælde) og har bedt mig om at låse døren, når jeg er alene hjemme, efter en ny episode i sidste uge. Jeg er begyndt ikke turde at gå i kælderen med vasketøj, når jeg er alene. I det hele taget er det blevet så utrygt, at det ikke er sjovt at være her mere. Vi har ydermere huspligter på skift, udsætning af skraldespande og rengøring som han ikke har overholdt og efterlevet trods utallige påmindelser og klager. Oven i det hele så stjæler han og ødelægger vores ting, men erstatter dem ikke, selvom han tilstår. Vi er lidt betænkelig ved at begynde en klagesag, da vi er bange for, at han bliver ubehagelig og overfalder os. Jeg er normalt ikke bange for alting, men det bliver mere og mere ubehageligt at bo her. Hvad skal vi gøre. Det er en uholdbar situation, I befinder jer I. Det er svært at se, at I skulle kunne få trygheden tilbage ved at prøve at påvirke ham til at ændre adfærd - medmindre der findes en udenforstående problemknuser (sagsbehandler, terapeut), der kan hjælpe jer. Hvis det ikke er tilfældet, er der to logiske muligheder: - at prøve at få hans udlejer til at opsige ham - at flytte Det første kræver, at i tager konflikten for fuld udblæsning - om det i det hele taget vil lykkes afhænger i høj grad af udlejeren. Selv har I ingen magtmidler over for den støjende. Det andet har en masse omkostninger, hvis I i øvrigt er glade for bo det pågældende sted. Jeg misunder jer ikke jeres dilemma, men håber det bedste for jer. Jakob Lindberg Renovering/nye vinduer Hej. Jeg er flyttet i min lejlighed i juni måned og da jeg flyttede ind fik jeg at vide at der skal nye vinduer i bygningen snarest og jeg får derved en husleje på 1500 mindre end ellers. Jeg får bare at vide at vinduer er bestilt, men jeg vil få nærmere at vide, når udlejer ved, hvornår de skal sættes i. Pludselig en dag da jeg kommer hjem fra arbejde har de så begyndt på udskiftningen - hvilket har medført at der ligger støv og murbrokker mange steder - jeg har jo ikke haft en chance for at pakke noget væk da jeg ikke vidste de kom. De skifter så resten af vinduerne og sætter nye i, men så stopper arbejdet også... Nu er der nye vinduer, men rå mur hele vejen rundt og frit hul ud i det fri da der ikke er furet omkring samt sat nye vindueskarme i.. Arbejdet sluttede den 26. august. Jeg ringede til udlejer for 14 dage siden og der sagde han de ville komme ugen efter. Vil jo ikke sætte varme på da det piver lige ud mellem vinduerne igen Mit spørgsmål går på: Har man ikke krav på at blive varslet inden der kommer håndværkere Hvor længe kan udlejer tillade sig at tage om en sådan renovering Jo Lejer har krav på at blive varslet inden der kommer håndværkere. Man har altid krav på 6 ugers varsel, men når der - som her - er tale om større og mere indgribende arbejder, har man krav på 3 måneders varsel. Ud fra din beskrivelse har udlejer klart overtrådt lejelovgivningen, muligvis så meget at han ikke er berettiget til (fuld) lejeforhøjelse for den del af arbejderne der lejeretsligt ellers måtte berettige til forbedringslejeforhøjelse. Udlejer har pligt til at afslutte arbejderne så hurtigt det med rimelighed kan lade sig gøre, og uden unødigt ophold. Igen har udlejer ud fra din beskrivelse klart overtrådt lejelovgivningen. Sandsynligvis så meget, at I - hvis der køres huslejenævnssag - kan få huslejenedslag for den periode lejlighedens brugsværdi er nedsat på grund af arbejderne. Altså i princippet fra de første vinduer blev flået ud og frem til arbejderne (samt efterreparationer inde i jeres lejelighed) er fuldført. Hertil kommer, at I (igen udfra din beskrivelse) sandsynligvis har krav på at få dækket omkostninger til rengøring efter håndværkerne, plus som nævnt reetablering af lejlighedens indre vedligeholdelsesstand. Alt i alt har du/i rigtig god grund til at opsøge videre assistance hos en lokal lejerforening Læs mere på hjemmesiden: Klik på Rettigheder og derefter på emnerne: - Adgang til lejligheden - Forbedring efter leje- og boligreguleringslov Henrik Stougaard

9 16 «Lejer i Danmark Vinter 2009/2010 Danmarksbolig.dk et redskab med begyndervanskeligheder Folketinget har besluttet oprettelse af en fælles boligportal for det almene byggeri. Den er nu åben. Vi har testet den. Det har altid være en svaghed ved det almene byggeri at man skal skrives op utrolig mange steder for at kunne finde en bolig. Og ikke nok med det. Bare det at finde boligselskabernes adresser er et detektivarbejde. For at råde bod på det vedtog Folketinget for nogle år siden, at der skulle være en fælles boligportal for det almene byggeri. Den er nu åben. Vi har testet den. Den almene boligportal har været mange år undervejs, men den 24 november kunne indenrigs- og socialminister Karen Ellermann glæde offentligheden med, at den nu var åben - i hvert fald i en foreløbig version. - Vi skal som politikere og myndigheder, kommuner og organisationsfolk gøre, hvad vi kan, så det bliver nemt for alle at finde den rigtige bolig. Med boligportalen tager vi et godt skridt fremad i retning af sådan en markedsplads, udtalte Karen Ellermann. Kan den så bruges Test Den første prøve går ud på at finde en lejlighed i Ørestaden i København. Vi ved, at der er ledige almene lejligheder derude. Vi starter med at klikke Straks popper forsiden op. Der er ganske vist lige lovlig mange irrelevante logoer og ordkollager på startsiden til min smag, Designet er hverken smukt eller smart, men søgefeltet står centralt på skærmen, så det er lige til at gå i gang. Godt nok. Jeg markerer, at jeg gerne vil se "familieboliger", med "min 2 værelser". Jeg krydser af for "ledige lejligheder", da jeg ikke ønsker at se lejligheder, hvor der er ventetid. Endelig anfører jeg postnummer "2300" og "Københavns Kommune". Jeg får nu 5 muligheder præsenteret. De tre af dem er irrelevante, da de ikke ligger på Amager i postdistrikt 2300, som jeg bad om. To af dem opfylder dog mine ønsker. Det viser sig at være to forskellige lejlighedstyper inden for samme bebyggelse: "Evald Thomsensvej 93-95". Modstridende oplysninger Det er ikke markeret, hvor man skal klikke for at se nærmere oplysning om Evald Thomsensvej, men jeg klikker på gadenavnet. Det virker. Det viser sig at være en afdeling af Lejerbo beliggende mellem Bella Center og Fields i Ørestaden. I skemaet står der : "Ventetid op til 4 år". Samtidig er der skrevet "Ja" ud for rubrikken "Ledig". Jeg havde jo bedt om bebyggelser, hvor der var ledige lejligheder. Det er forvirrende. Hvis der er ledige lejligheder må ventetiden vel være 0 - eller er det mig som ikke har gået lang tid nok i skole Der er angivet prisintervaller: kr. for lejligheder mellem for kvadratmeter. Det giver kvadratmeterlejer på over 1100 kr./ kvadratmeter. Uha Men det er jo ikke boligportalens skyld. Det er en svaghed, at der ikke bliver angivet præcis hvilken - eller hvilke - lejlighedheder, som er ledige. Der bliver i stedet angivet nogle lejlighedstyper, inden for hvilke der er ledige lejligheder. Men der er jo stor forskel på, om jeg kan få en lejlighed til eller til Denne mangel skulle blive udbedret, når den endelige version af portalen ser dagens lys i Manglende oplysninger Der er tilsyneladende en del oplysninger, som endnu ikke er med i denne foreløbige version. Værst er det at det vigtige link "Skriv op" er inaktivt. Hvis ikke man kan blive skrevet op med det samme, har man spildt sin tid. Der er dog anført Lejerbos adresse, telefonnummer, e- mailadresse og hjemmeside, Så man kan - på halvautomatisk vis - gå videre. Manglende boligselskaber Det værste er, at der mangler ledige lejemål. To nye afdelinger, Brohuset og Sejlhuset, som udlejes af KAB (Samvirkende Boligselskaber) kommer ikke frem ved søgning på Danmarkbolig.dk. Den 1. november var der tilsammen 31 ledige lejligheder i de to bebyggelser. De skal selvfølgelig være med når man søger på ledige lejligheder i postdistrikt Vi kan kun give 2 lupper ud af 5 mulige til Danmark.bolig.dk Nye medlemmer Skriv til os Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blan ketten herunder kan bruges til indmeldelse. Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen: Navn: Adresse: Postnummer og by: Indsendes i kuvert til Danmarks Lejerforeninger Sankt Peders Stræde 2, 1. sal; 4000 Roskilde. Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m. m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også sender sit indlæg på diskette eller CD; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post. (Adresserne ses på side 2).

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011,

Læs mere

Dato: 12. november 2013

Dato: 12. november 2013 Dato: 12. november 2013 Aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, og Det Konservative Folkeparti om udmøntning af Energiaftalen

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo.

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. 07-08- 2008 De har rettet henvendelse til Statsforvaltningen

Læs mere

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer.

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer. Til lejere, udlejere og huslejenævn m.fl. NOTAT Dato: 1. juli 2014 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-3841 Sagsbehandler: NH Dok id: Orientering om mulighederne for anvendelse af de nye bestemmelser

Læs mere

Ændring af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger

Ændring af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger Til samtlige kommuner Til de almene boligorganisationer Dato: 22. marts 2013 Kontor: Lovsekretariatet Almene boliger Sagsnr.: 2012-2652 Sagsbeh.: Karin Laursen Dok id: 383113 Ændring af lov om almene boliger

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Præsentation af udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 14. august 2015

HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 14. august 2015 HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 14. august 2015 Sag 217/2014 Jens J. Kold Antonsen (selv) mod SEB Ejendomme I A/S (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Retten i

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Ændring af byfornyelsesloven

Ændring af byfornyelsesloven By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 16 Offentligt Ændring af byfornyelsesloven (Øgede muligheder for at sikre gode boligsociale rammer både på land og i by) Fremsat 23. oktober 2014 Ikrafttræden

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Tillykke med den ny bolig

Tillykke med den ny bolig Tillykke med den ny bolig Vi håber, at du og din eventuelle familie bliver glad for den. Men vi ved, at mange små og store ting skal falde på plads, når man flytter ind i en ny bolig. En flytning er sjældent

Læs mere

VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER

VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER Torben Christensen Adm. direktør Ejendomsforeningen Danmark Lejeboligens fremtid Lejeboligens fremtid Ejerbolig Privat

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme

Høring over bekendtgørelse om rullende vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme Til Ministeriet for By-. Bolig og Landdistrikter 8. maj 2015 Ref: TOC/PHU Administrende direktør Torben Christensen Telefon +45 33 12 03 30 phu@ejendomsforeningen.dk Høring over bekendtgørelse om rullende

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 Sag 233/2012 Elin Larsen og Ulrik Torp (advokat Henrik Vang-Lauridsen, beskikket for begge) mod Elisabeth Schwartz født Tafdrups Familielegat (advokat Anne

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Forbedringer og forbedringsforhøjelser i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Det lejeretlige forbedringsbegreb Forbedringsbegrebet

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb?

velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb? velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb? indhold Når du flytter ind Syn og rapport ved indflytningen Mens du bor her At bo i en almen bolig Beboerne har indflydelse

Læs mere

Det gældende vedligeholdelsesreglement har du fået sammen med lejekontrakten i forbindelse med indflytningen.

Det gældende vedligeholdelsesreglement har du fået sammen med lejekontrakten i forbindelse med indflytningen. Velkommen i fsb fsb ønsker dig velkommen i din nye bolig. Denne pjece giver svar på mange af de spørgsmål, der kan opstå, når man flytter ind i en almen bolig. På fsb s hjemmeside www.fsb.dk kan du finde

Læs mere

Særskilt opkrævning af vandbidrag forbudt...

Særskilt opkrævning af vandbidrag forbudt... LEJER I Danmark NR. 58 - Efterår 2009 LANDSBLAD FOR DANMARKS LEJERFORENINGER ISSN 1395-9751 Særskilt opkrævning af vandbidrag forbudt...... medmindre der er vandmålere i lejemålet. Det afgjorde Højesteret

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

Bytte Bolig. Hvordan kan du bytte bolig? Og hvordan får du overblik over alle reglerne og de praktiske ting, når du vil bytte? www.dabbolig.

Bytte Bolig. Hvordan kan du bytte bolig? Og hvordan får du overblik over alle reglerne og de praktiske ting, når du vil bytte? www.dabbolig. Bytte Bolig Hvordan kan du bytte bolig? Og hvordan får du overblik over alle reglerne og de praktiske ting, når du vil bytte? www.dabbolig.dk SIDE 1 af 6 sider Bytte bolig - hvordan er reglerne? Hvorfor

Læs mere

Du Kan - Du Må. Den. Køge Boligselskab Solbakken II

Du Kan - Du Må. Den. Køge Boligselskab Solbakken II Du Kan - Du Må Den Attraktive råderet i Køge Boligselskab Solbakken II Hvad er råderet? Når du bor i en almen bolig, har du ret til at forbedre eller forandre den. Det kaldes for råderet. I henhold til

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål)

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål) Udkast til Forslag til Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål) 1 I lov om leje af erhvervslokaler, jf. lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december

Læs mere

Kommentarer og uddybende forklaringer

Kommentarer og uddybende forklaringer Kommentarer og uddybende forklaringer Følgende tekst giver en uddybning og forklaring på hvorfor enkelte paragraffer er som de er, i udkastet til nye vedtægter. Der er ligeledes givet en bemærkning om

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

BYFORNYELSE. Information om genhusning. ved byfornyelse

BYFORNYELSE. Information om genhusning. ved byfornyelse BYFORNYELSE Information om genhusning ved byfornyelse Information om genhusning ved byfornyelse Information om genhusning ved byfornyelse I denne folder kan du læse mere om, hvornår du har ret til genhusning,

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013 Sag 33/2013 Alm. Brand Forsikring A/S (advokat Michael Steen Wiisbye) mod A (advokat Keld Norup) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Københavns

Læs mere

Sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Energiklagenævnets afgørelse fremgår nedenfor.

Sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Energiklagenævnets afgørelse fremgår nedenfor. Til: [XXX] Silkeborg Varme A/S Silkeborg Kommune Sendes pr. e-mail til ovennævnte Frederiksborggade 15 1360 København K Besøgsadresse: Linnésgade 18, 3. sal 1361 København K Tlf. 3395 5785 Fax 3395 5799

Læs mere

Bemærkninger til lovforslaget

Bemærkninger til lovforslaget Lovforslag nr. L 82 Folketinget 2014-15 Fremsat den 26. november 2014 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) Forslag til Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme

Læs mere

5. Enhver kan optages som medlem af partiet og eventuelt en lokalkreds, når vedkommende anerkender Retsforbundets idéprogram.

5. Enhver kan optages som medlem af partiet og eventuelt en lokalkreds, når vedkommende anerkender Retsforbundets idéprogram. RETSFORBUNDETS VEDTÆGTER Navn og formål 1. Partiets navn er Retsforbundet. 2. Eventuelle misbrug indberettes til landsledelsen. Landsledelsen træffer afgørelse om eventuel forfølgelse af sagen. 3. Partiets

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Energisparepakken Ejendomsforeningen Fyn 24. november 2014 Energisparepakken - Lovens indhold Forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser ved forbedringer Forhøjelse af lejers råderetsbeløb

Læs mere

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 - 1 Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Landsskatteretten tiltrådte ved en kendelse af 6/11

Læs mere

Du Kan - Du Må. Den. Køge Boligselskab Tornegården

Du Kan - Du Må. Den. Køge Boligselskab Tornegården Du Kan - Du Må Den Attraktive råderet i Køge Boligselskab Tornegården Hvad er råderet? Når du bor i en almen bolig, har du ret til at forbedre eller forandre den. Det kaldes for råderet. I henhold til

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Sagen er behandlet efter reglerne om småsager. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling.

Sagen er behandlet efter reglerne om småsager. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Udskrift af dombogen BOLIGRETTENS DOM Afsagt den 16. maj 2012 i sag nr. BS 40S-5836/2011: Egon Per Sørensen mod Skanska Øresund A/S Denne sag, der er anlagt den 24. oktober 2011, vedrører navnlig spørgsmålet

Læs mere

At bo i en almen bolig

At bo i en almen bolig At bo i en almen bolig 2 Almene boliger er et tilbud til alle Velkommen i din almene bolig! Denne pjece fortæller om det almene byggeri og giver en kort orientering for nye beboere. Det almene byggeri

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015 Sag 197/2014 Advokat Anne Almose Røpke kærer Vestre Landsrets afgørelse om acontosalær i sagen: Jens Nielsen mod Finansiel Stabilitet A/S. I tidligere

Læs mere

Afdelingsbestyrelsesmøde i Ryhaven onsdag den 1. juni kl. 19 i Fælleshuset

Afdelingsbestyrelsesmøde i Ryhaven onsdag den 1. juni kl. 19 i Fælleshuset ONM, den 24-5-11 Afdelingsbestyrelsesmøde i Ryhaven onsdag den 1. juni kl. 19 i Fælleshuset 1. Møde med beboere 2. Godkendelse af referat 3. Godkendelse af dagsorden 4. Informationer fra Varmemester/Inspektør

Læs mere

ing b y g g e r p å v i d e n

ing b y g g e r p å v i d e n ing bygger på viden folderen er udarbejdet af sbs første udgave: september 2008 tekst: sbs foto: copyright sbs layout: sbs 2 INDHOLD GENHUSNING... 4 MIDLERTIDIG GENHUSNING... 5 - ved udflytning... 8 -

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt NOTAT Dato: 10. februar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: NHO/MPK/LAG/PSH/CDH Dok id: 575005 Svar på henvendelse

Læs mere

Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011

Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011 Bregnegårdshaven 7-5700 Svendborg - telefon 62 21 19 76 - fax 6220 1010 Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011 Jeg har gennem de seneste år indledt beretningen med omtale af

Læs mere

Ind- og fraflytningssyn

Ind- og fraflytningssyn Ind- og fraflytningssyn et vigtigt møde med beboeren I denne folder er samlet en række eksempler som kan bidrage til at sikre at frister i lovgivningen og Boligkontoret Danmarks forretningsgange overholdes

Læs mere

Energiklagenævnets afgørelse Energiklagenævnet stadfæster Horsens Kommunes afgørelse af 2. september 2014.

Energiklagenævnets afgørelse Energiklagenævnet stadfæster Horsens Kommunes afgørelse af 2. september 2014. Til: [XXX] Horsens Kommune [XXX] Horsens Varmeværk A.m.b.a. Sendes pr. e-mail til ovenstående Frederiksborggade 15 1360 København K Besøgsadresse: Linnésgade 18, 3. sal 1361 København K Tlf. 3395 5785

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej 26 2970 Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP August 2008 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning... 3 1. Tegn på skimmelsvamp... 4 2. Lovgrundlag... 5 2.1. Lejeloven... 5

Læs mere

Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune

Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune 1. Opgave I forbindelse med godkendelse af budget og husleje for kommunalt ejede almene ældreboliger (beslutning i Velfærdsudvalget

Læs mere

Workshop 3 Handler om økonomi

Workshop 3 Handler om økonomi Workshop 3 Handler om økonomi Hvad skal vi igennem Regelsæt og kompetencefordeling for den økonomiske styring af boligorganisationen og dens afdelinger Samspillet for at sikre økonomien til den daglige

Læs mere

Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 Svar på Spørgsmål 3 Offentligt

Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 Svar på Spørgsmål 3 Offentligt Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 på Spørgsmål 3 Offentligt Ministeren for videnskab, teknologi og udvikling Udvalget for Videnskab og Teknologi Folketinget Christiansborg 1240 København

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår endvidere spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag som krævet.

KENDELSE. Klagen angår endvidere spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag som krævet. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Jørgen Klug Jernbanegade 1 9460 Brovst Nævnet har modtaget klagen den 31. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Vejledning til lejer. Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet

Vejledning til lejer. Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet Vejledning til lejer Vejledning til lejer om indbringelse af en sag for Huslejenævnet Indledning: Denne vejledning henvender sig til lejere, som ønsker at indbringe en sag over et eller flere forhold til

Læs mere

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål:

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål: 1. Vedtægter for Andelsboligforeningen Moesbakken 1. Navn og hjemsted: Foreningens navn er Andelsforeningen Moesbakken. Foreningens hjemsted er i Syddjurs Kommune. Stk. 1. 2. Formål: Foreningens formål

Læs mere

FREDERIKSBORG ALMENE BOLIGFORENING

FREDERIKSBORG ALMENE BOLIGFORENING FREDERIKSBORG ALMENE BOLIGFORENING RÅDERETSKATALOG AFDELING 405 LANGBJERG PARK GODKENDT PÅ AFDELINGSMØDET DEN 5. SEPTEMBER 2011 GENERELT OM RÅDERET Det skal være attraktivt at bo i en almen bolig, og det

Læs mere

John Peter Andersen. Begrebet "udtrykkeligt specificeret" efter lejelovens 4 --------------------------------

John Peter Andersen. Begrebet udtrykkeligt specificeret efter lejelovens 4 -------------------------------- John Peter Andersen Begrebet "udtrykkeligt specificeret" efter lejelovens 4 -------------------------------- Det er karakteristisk for lejelovgivningen, at den på mange væsentlige punkter beherskes af

Læs mere

RÅDERETSREGLER. Afdeling 412 - Bekkasinvej. Inkl. information om installationsret/parabol

RÅDERETSREGLER. Afdeling 412 - Bekkasinvej. Inkl. information om installationsret/parabol RÅDERETSREGLER Inkl. information om installationsret/parabol Afdeling 412 - Bekkasinvej Side 2 af 7 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Individuel råderet... 3 Skillevægge... 4 Godtgørelse ved fraflytning...

Læs mere

Skæve boliger i Helsingør Kommune

Skæve boliger i Helsingør Kommune Center for Kultur Idræt og Byudvikling Skæve boliger i Helsingør Kommune Boliger og Medborgerskab Stengade 72 3000 Helsingør Tlf. 49283216 Mob. 25313216 kjo25@helsingor.dk Dato 20.01.2015 Sagsbeh. Kit

Læs mere

Boliger til hjemløse NOTAT

Boliger til hjemløse NOTAT NOTAT Dato: 10.februar 2014 Kontor: Almene Boliger Sagsnr.: 2012-1335 Sagsbehandler: Sbu Dok id: Boliger til hjemløse På styregruppemødet for Hjemløsestrategien den 23. marts 2012 fremlagde Københavns

Læs mere

Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet.

Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet. Vejledning til lejeres udformning af klage til Huslejenævnet. Indledning: Denne vejledning henvender sig til lejere, som ønsker at klage over et eller flere forhold til Huslejenævnet, og hvorledes lejere

Læs mere

Bestyrelsens beretning på. repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015

Bestyrelsens beretning på. repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015 Bestyrelsens beretning på Telefon 62 21 19 76 Fax 62 20 10 10 Website www.svanbo.dk E-mail post@svanbo.dk Bankkonto Nordea 2680-7040263033 repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015 Jeg har gennem de seneste

Læs mere

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015 Gå hjem-møde ændringer i lejeloven Torsdag den 23. april 2015 Velkommen 2 3 Program 14.30 15.00 Registrering 15.00 15.05 Velkomst v/andreas Antoniades 15.05 15.50 Obligatorisk ind- og fraflytningssyn;

Læs mere

Referat af bestyrelsesmøde onsdag den 26. juni 2013 i Elmelyparken 1D, Solrød.

Referat af bestyrelsesmøde onsdag den 26. juni 2013 i Elmelyparken 1D, Solrød. 27. juni 2013 Referat af bestyrelsesmøde onsdag den 26. juni 2013 i Elmelyparken 1D, Solrød. Deltagere: Ulrik Steffensen, Frank Polauke, Olaf Wacherhausen, Lau Ostenfeldt, Kirsten Sørensen. Poul Reynolds.

Læs mere

REGERINGENS FINANSLOVFORSLAG FOR 2002

REGERINGENS FINANSLOVFORSLAG FOR 2002 5. februar 2002 Af Lise Nielsen REGERINGENS FINANSLOVFORSLAG FOR 2002 Resumé: BOLIGOMRÅDET OG BYGGE- OG ANLÆGSSEKTOREN På finanslovforslaget for 2002 lægger regeringen op til væsentlige nedskæringer på

Læs mere

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt NOTAT Dato: 8. oktober 2014 Kontor: Boliglov Sagsnr.: 2014-1615 Sagsbeh.: PML/NIH Dok id: 466043 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring

Læs mere

Andelsboligforeningen AMAGERBRO

Andelsboligforeningen AMAGERBRO Referat fra ekstraordinær generalforsamling d. 8. okt. 2013, kl. 19.00 Dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Godkendelse af foreningens opdaterede vedtægter. 1. Valg af dirigent Berit Troest Aggerholm blev

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Denne og tidligere vejledende svar kan også findes på Naturstyrelsens hjemmeside www.nst.dk.

Denne og tidligere vejledende svar kan også findes på Naturstyrelsens hjemmeside www.nst.dk. Klimatilpasning, vandsektor og grundvand J.nr. NST-4408-00265 Ref. todue Den 23. april 2015 Spørgsmål og vejledende svar nr. 2 om regler om afdragsordninger og minimumsfrist i forbindelse med påbud om

Læs mere

Boligydelse og boligsikring 2008

Boligydelse og boligsikring 2008 Boligydelse og boligsikring 2008 Boligstøtte To slags hjælp Hvis du bor til leje i en lejlighed med eget køkken, kan du måske få hjælp til huslejen. Hjælpen hedder boligstøtte. Der er to slags boligstøtte:

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Forslag. Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene Lovforslag nr. L 200 Folketinget 2009-10 Fremsat den 26. marts 2010 af socialministeren (Benedikte Kiær) Forslag til Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Stråmandsudlejning

Læs mere

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad?

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad? Beboerklagenævn for hvem og til hvad? Indhold Forord... side 4 Beboerklagenævn i. alle kommuner... side 5 Beboerklagenævnets. sammensætning... side 6 Hvordan arbejder. beboerklagenævnet?... side 8 Beboerklagenævnet

Læs mere

Høring. ændrede regler om ajourføringsgebyrer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk

Høring. ændrede regler om ajourføringsgebyrer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bi.dk, email bl@bl.dk 14. januar 2013 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk Høring ændrede regler om ajourføringsgebyrer

Læs mere

Bedre hjælp til hjemløse. Ingen skal være tvunget til at sove på gaden

Bedre hjælp til hjemløse. Ingen skal være tvunget til at sove på gaden Bedre hjælp til hjemløse Ingen skal være tvunget til at sove på gaden Udgave: 26. marts 2015 1 Forslaget kort fortalt I Danmark hjælper vi ikke vores hjemløse godt nok. Der er ikke noget odiøst i, at nogen

Læs mere

Klager. København, den 18. november 2008 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde

Klager. København, den 18. november 2008 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Ege Christiansen Hersegade 18 4000 Roskilde Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke

Læs mere