Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Indsigelser og bemærkninger til Lokalplan nr. Boligområde ved Carl Th. Dreyers Vej i Ebeltoft

Transkript

1 1 of 7 Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Indsigelser og bemærkninger til Lokalplan nr. Boligområde ved Carl Th. Dreyers Vej i Ebeltoft 377 Sags nr. 16/29023 Dok. nr /16 Sagsbehandler: Kisa Damkier Lindgaard Indsigelser og bemærkninger Følgende har sendt indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger ved debatperiodens udløb d Indsigelse Afsender nr. (1) Trine og Søren Skovbak Meinertz Skovskadevej 21 (2) Djurs Vand v. Tonny Sædam Frandsen Hans Winthers Vej 13 (3) Jens og Karin Witt Skovskadevej 27 Louise K. Jensen og Mads Jensen Skovskadevej 29 (4) Christine Lauritzen og Lars Robdrup Skovskadevej 13 (5) Grundejerforeningen Skelhøje Plantage v. Tonie Hansen Skovskadevej 40 (6) Tom Dueholm Skovskadevej 20 (7) Vejdirektoratet Niels Bohrs Vej Aalborg Øst (8) Henning Rohde Nielsen og Birgit Nielsen Skovskadevej 35 Lars Sørensen og Ulla Østergaard Skovskadevej 39 Bente og Henrik Langkilde Skovskadevej 37 (9) Thomas Birch Indkommet

2 2 of 7 Skovskadevej 24 Irene Neimann Adresse ukendt Karen Kannegaard Skovskadevej 22 Oplægget er på baggrund af indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger inddelt og behandlet i følgende tværgående emner: A: Behov for nye byggegrunde B: Natur og landskab, herunder rekreativ værdi C: Bebyggelsen og beplantning, herunder placering, højde og etageantal D: Drikkevandsinteresser E: Fredskov og skovbyggelinje F: Planlagt omfartsvej og evt. støjdæmpning G: Vandforsyning H: Etape-udbygning Oplæggets opbygning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsiger, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles under ovenstående emner efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og vurderinger med konklusioner i højre spalte. Efter byrådets behandling af sagen, vil indsigelsesnotatet ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til samtlige indsigere som svar på deres indsigelse. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige indsigelser.

3 3 of 7 Emne Resumé af indsigelse(r)/bemærkninge(r) Administrative bemærkninger Konklusion A: Behov for byggegrunde B: Natur og landskab, herunder rekreativ værdi Pkt. a) (1), (4), (5), (8) henviser til, at der i forbindelse med arbejdet med Syddjurs Kommuneplan 2016 netop er sket en reduktion i udlagte arealer til boliger. (9) mener ikke, at der er behov for flere grunde i Ebeltoft, og henviser i den forbindelse til udstykningen ved Tolløkke, hvor der trods havudsigt og rimelige priser, ikke er solgt nogle grunde. (1) foreslår, at der investeres i fx markedsføring af eksisterende byggegrunde, ligesom (1), (4), (5), (8), (9) foreslår, at man øger antallet af byggegrunde i kommunens områder tæt på Aarhus, hvor efterspørgslen er stor. Pkt. b) (4), (5), (6) bemærker desuden, at der er mange huse og grunde til salg i lokalplanens naboområde, hvoraf mange har en lang liggetid inden salg. (6) bemærker desuden, at udstykning af nye grunde vil påvirke priserne på de eksisterende huse til salg i negativ retning. Pkt. c) (5) fremhæver, at godt 200 medlemmer af den tilstødende grundejerforening berøres af lokalplan nr Pkt. a) (1) mener, at en realisering af lokalplan nr. 377 er et voldsomt indgreb i et særligt naturområde. (1) savner en hensyntagen til naturen, herunder fx større afstand til fredskovsareal (se pkt. E nedenfor). (4), (6) mener desuden, at kommunen bør vægte området højt som naturområde med henvisning til gode forhold for mange dyrarter. (4) konkluderer, at en realisering af lokalplan nr. 377 vil betyde at området kun består af boliger og opdyrkede arealer. Pkt. b) (1), (4), (5), (8) henviser til, at området benyttes rekreativt af mange i det daglige og fremhæver i den forbindelse den lette tilgængelighed, som netop er et vigtigt varemærke for Ebeltoft. (4) mener, at kommunen bør vægte området højt som rekreationsmulighed, og forslår, at man styrker områdets naturmæssige kvaliteter med henblik på, at skabe unikke oplevelser også for turister. Pkt. c) (4), (5) foreslår, at der etableres en sti gennem Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling bekræfter, at der er sket en reduktion i udlagte arealer til boliger i forbindelse med arbejdet med Syddjurs Kommuneplan Reduktionen er affødt af Erhvervsstyrelsens krav om, at nedbringe restrummeligheden i kommunen generelt. Således er der også udtaget arealer til boligformål i Ebeltoft, men fastholdt arealer, som findes optimale til bosætning, herunder arealet ved Carl Th. Dreyers Vej. Dertil kommer, at det er besluttet politisk, at der i alle kommunens større byer skal tilbydes kommunale grunde. Arealet ved Carl Th. Dreyers Vej er delvist kommunalt-ejet. Arealet ved Tolløkke er privat-ejet. Der har med kommuneplan 2016 været fokus på at fremme planlægningen, hvor efterspørgslen er stor, som fx i Rønde, Ugelbølle og Hornslet. Ad. Pkt. b) Det er uundgåeligt, at flere grunde på markedet med samme beliggenhed vil skabe konkurrence. Ad. Pkt. c) Plan & Udvikling vil fremhæve, at de 17 boliger, som grænser direkte op til lokalplanområdet, må anses for at være de som påvirkes. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at det har været en målsætning, at tage hensyn til natur og landskab i lokalplanområdet. Der er således planlagt en ekstensiv bebyggelse bl.a med store, grønne friholdte arealer. Dette med henblik på i videst mulig omfang, at bevare karakteren af området. Det er med lokalplanen bestemt, at de friholdte arealer skal vedligeholdes med et let plejeniveau (slåning to til fire gange årligt). Bebyggelsesplanen er desuden struktureret under hensyntagen til terrænet, således er fordelingsvej placeret for at understrege områdets højdepunkt og højderyg. Plan & Udvikling henviser til, at området siden 2009 har været udlagt til boligformål i kommuneplanen. Motivationen for dette udlæg var i sin tid den centrale beliggenhed tæt på byen og i naturlig forlængelse af eksisterende bebyggelse, attraktionen i områdets natur og landskab, samt mulighed for udsigt.

4 4 of 7 C: Bebyggelse, herunder placering, højde og etageantal; samt beplantning. området og videre ad markskel mod Kattegat med henblik på at opnå en sammenhængende stiforbindelse fra Ebeltoft Vig til Kattegat. Pkt. d) (6) udtrykker bekymring for etablering af søer med henvisning til, at der bor mange børn i naboområdet. Pkt. a) (1) mener ikke, at der er taget hensyn til naboer til området, idet etageantal er fastlagt til 2, samt byggehøjden til 7,5 meter. (1) foreslår, at etageantal reduceres til 1 ½, som det er muligt i de tilgrænsende områder. (3) foreslår, at husene opføres i maksimalt 1 etage. (4), (5) foreslår, at den maksimale bygningshøjde skal reduceres for de boliger, som ligger på højderyggen. Det med henvisning til en terrænforskel på ca. 10 meter, som betyder, at huse på 7,5 meter på højderyggen vil nå op i en højde på 17,5 meter over de tilgrænsende boligers niveau. (5) foreslår, at den maksimale bygningshøjde reduceres til 5 meter. Pkt. b) (1), (4), (5) foreslår desuden, at det fastlægges med lokalplanen, at huse skal orienteres således, at den længste facade er orienteret primært mod øst og vest. Dette med henblik på, at undgå en bastant effekt mod de eksisterende boliger. (3) foreslår desuden, at husene skal placeres 5 meter fra skel (og ikke 2,5 meter jf. Bygningsreglementet). Forslaget begrundes desuden i, at minimere risikoen for skyggekast. (4) foreslår, at byggefelter indskrænkes og justeres med henblik på, at der opstår flere kik gennem området. Pkt. c) (4) foreslår desuden at grundene gøres større og færre (fx en tredobling af størrelsen) med karakter af naturgrunde. Dette med henblik på at mindske belastningen af området og at området fortsat kan udgøre en grøn kile. Pkt. d) (5) foreslår desuden, at bestemmelser om Ad. Pkt. b) De friholdte arealer er fortsat tilgængelige for offentligheden, herunder det mindre fredskovsareal centralt i området. Ad. Pkt. c) En eksisterende sti med forbindelse til Skovskadevej er fastholdt. Der er desuden planlagte sti langs med fordelingsvejen igennem lokalplanområdet, som ville kunne udgøre en naturlig del af en sti med forbindelse til Kattegat. Ad. Pkt. d) Plan & Udvikling henviser til, at det bestemmes med lokalplanen, at bassiner skal udformes som naturlige lavninger med bløde former og lave brinker. Der er tale om bassiner hvor det forventes, at der alene ved skybrud vil være vandspejl og ellers vil bassinerne fremstå uden vand. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at det bestemmes med kommuneplanen, at der indenfor det pågældende område kan bygges i op til 8,5 meter. Med lokalplanen reduceres denne højde til 7,0 meter indenfor delområde I og II og til 5,0 meter indenfor delområde III. Det er Plan & Udviklings opfattelse, at 1 ½ plans huse ikke længere er efterspurgt i samme omfang, som det var tilfældet for år siden. Det er praksis, at der i den overvejende del af alle nye udlæg til boliger, gives mulighed for 2 etager og 8,5 meter. I nærværende tilfælde, er reduktionen i højden begrundet i en landskabelig tilpasning. Ad. Pkt. b) Med lokalplanen er alene fastlagt byggefelter i den nordligste del af delområde I. Byggefelterne er fastlagt med baggrund i et hensyn til bagvedliggende, eksisterende huse s udsigt. Al bebyggelse, også sekundære bygninger, skal placeres indenfor disse byggefelter. Plan & Udvikling kan ikke anbefale, at der fastlægges byggefelter, som sikrer, at huse overvejende placeres med den længste facade mod øst/vest. Dette med henvisning til at give mulighed for, at den længste facade er orienteret mod syd af hensyn til lysindtaget i boligen. Endvidere vil Plan & Udvikling fremhæve, at de nye boligområder er placeret med varierende afstand til de eksisterende boliger ved Skovskadevej som imødekommes ikke, idet forslag til sti ligger udenfor lokalplanens område. imødekommes ikke, idet bassiner fastholdes.

5 5 of 7 D: Drikkevandsinteresser E: Fredskov og skovbyggelinje udformning, beplantning, mv. ikke er for snævre. Pkt. e) (1), (3) foreslår, at bestemmelsen om ensartet beplantning udgår, bl.a med henvisning til, at en forskelligartet beplantning passer bedre ind i områdets karakter og er til gavn for dyr og fugle. Pkt. a) (4), (5), (6) udtrykker bekymring for drikkevandsinteresserne i området. (4) tvivler på hvorvidt et pesticidforbud nytter. (4) fremhæver, at der er ringe mulighed for at håndhæve et sådant forbud, ligesom der ingen sikkerhed er for uheld fx i form af væltede kemikalier. Pkt. b) (4), (5), (6) konkluderer, at drikkevandet er bedst sikret ved at lade det forblive uopdyrket krat og foreslår, at den del af området, som er omfattet af særlige drikkevandsinteresser udgår af lokalplanen og bevares som uberørt natur. (9) fremhæver drikkevandet i området som noget af det reneste drikkevand i Danmark, og mener at det er vanvid, at bebygge et sådan område. (9) henviser til Århus Kommune, hvor der er påvist round-up i drikkevandet på trods af pesticidforbud. Pkt. a) (1) fremhæver, at der er bygget meget tæt på fredskov. (4) mener ikke, at lokalplanen tager hensyn til fredskov og anden skov i området og spørger hvordan det kan tillades, at bygge helt op til disse områder. (5) mener, at placering af bebyggelse helt tæt op ad skovområderne vil betyder, at skovområderne vil miste sin værdi og få karakter af park. (5) mener, at man som minimum i en afstand på ca. 10 meter, og nogle steder op til 50 meter. Plan & Udvikling vurderer således, at den nye bebyggelse ikke vil fremstå bastant og ikke medføre risiko for væsentlig skyggekast. Ad. Pkt. c) Plan & Udvikling henviser til, at grunde på mellem 800 og 1000 m2 er mest efterspurgt. Der henvises desuden til, at bebyggelsesplanen indeholder store friholdte grønne områder, som skal vedligeholdes med et let plejeniveau. Ad. Pkt. d) Plan & Udvikling henviser til, at lokalplanen giver brede muligheder for udformning. Ad. Pkt. e) Plan & Udvikling henviser til, at der er fastlagt bestemmelser om en ensartet beplantning med henblik på, at opnå en landskabelig sammenhæng i området. Plan & Udvikling er imidlertid enig i, at en varierende beplantning vil være i tråd med områdets karakter, og foreslår således at bestemmelse om ensartet beplantning udgår. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling er vidende om, at det kan være vanskeligt at håndhæve et pesticidforbud. Ad. Pkt. b) Plan & Udvikling henviser til, at en stor del af området i dag drives som konventionelt landbrug og det må således antages, at den ændrede anvendelse til boligformål i højere grad imødeser beskyttelsen af drikkevandsinteresserne. Dertil kommer, at det bestemmes med lokalplanen, at overfladevand fra veje skal ledes til nedsivningsbassiner med rense-foranstaltninger fx i form af filter-muld - inden det siver ned i undergrunden. Det bestemmes med lokalplanen, at tagvand skal nedsives på egen grund, idet det forudsættes, at tagvand ikke udgør forureningsfare i forhold til grundvandet. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at der skelnes mellem fredskov jf. Skovloven og Naturbeskyttelseslovens 17, som er en 300 meter skovbyggelinje. Baggrunden for skovbyggelinjen er, at skovene sikres som værdifulde landskabselementer, samtidig med at skovbrynene opretholdes som levesteder for plante- og dyreliv. imødekommes.

6 6 of 7 F: Planlagt omfartsvej og evt. støjdæmpning minimum skal respektere byggeafstand til skovområderne. (8) finder det uforståeligt, at man tilsidesætter Naturbeskyttelseslovens 17, stk. 1 (Skovbyggelinjen) og overskrider den 300 meter afstand væsentligt. Pkt. a) (7) gør indsigelse mod at der er sket en ændret linjeføring af planlagt tilslutningsvej til planlagt omfartsvej, således at der opstår et nyt tilslutningspunkt til den planlagte omfartsvej øst om Ebeltoft. (7) konkluderer, at der ikke kan foretages ændringer i vejtilslutninger uden fornyet planlægning. (7) tilkendegiver, at man vil frafalde indsigelsen såfremt den ændrede linjeføring opnår samme tilslutningspunkt til den planlagte omfartsvej, som den oprindelige linjeføring. Pkt. b) (7) bemærker desuden, at eventuelle krav om støjdæmpning i forhold til den planlagte omfartsvej er (7) uvedkommende, og at det ikke kan forventes, at (7) bidrager økonomisk hertil. G: Vandforsyning Pkt. a) (2) gør opmærksom på, at det af lokalplanen fremgår, at området skal vandforsynes fra Boeslum Bakker Vandværk, og henviser til, at i henhold til Vandforsyningsplanen for Syddjurs Kommune, så er lokalplanområdet delt mellem ovenstående og Djurs Vand. Der er afholdt møde mellem de to forsyningsselskaber, og I nærværende tilfælde afkastes skovbyggelinjen dels fra et større skovområde omkring Mariesmindevej, og dels fra et skovområde omkring Fuglekongevej. Det skal bemærkes, at store dele af skovområdet ved Fuglekongevej er fældet eftersom området er inddraget til bebyggelse og der kan således stilles tvivl om skovens værdi. Den kommende bebyggelse vil komme til at ligge i en afstand på minimum 90 meter fra det eksisterende skovbryn ved Mariesmindevej. Som ovenfor nævnt eksisterer der ikke et sammenhængende skovbryn omkring Fuglekongevej. Plan & Udvikling har vurderet, at bebyggelse af nærværende område ikke vil få væsentlig indflydelse på oplevelsen af de nærliggende skovbryn. Plan & Udvikling henviser endvidere til, at det er praksis, at skovbyggelinjen kan ophæves indtil en afstand på ca. 30 meter fra skovbrynet. Hvad angår fredskov er det ikke en forudsætning for boligområdets realisering, at fredskovspligten ophæves, idet det fredskovspligtige areal bevares. Plan & Udvikling bemærker, at bebyggelse mod nord ikke kan placeres nærmere fredskoven end ca. 12 meter. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling har været i dialog med Vejdirektoratet. Det er aftalt, at forudsætning for den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, er, en endelig vedtagelse af den fornyede vejplanlægning gennem kommuneplanlægningen. Endelig vedtagelse af nærværende lokalplan vil således blive behandlet efter endelig vedtagelse af Syddjurs Kommuneplan Ad. Pkt. b) Plan & Udvikling har taget bemærkning til efterretning. Ad. Pkt. a) Natur og Miljø har fremsendt følgende vurdering til Plan & Udvikling: Af den fremsendte mail fra Djurs Vand fremgår det, at de begge vandværker er interesseret i at forsyne i området og at de er enig om, at det kun er et vandværk der skal. Under almindelige omstændigheder, vil et vandværk imødekommes.

7 7 of 7 (2) refererer, at begge vandværker er interesserede i at forsyne området, men finder det dog uhensigtsmæssigt, at området vandforsynes fra to vandforsyningsselskaber. (2) refererer desuden, at der er enighed om, at flytte forsyningsområdegrænsen, således at området forsynes fra et og samme vandværk, der er dog ikke enighed om hvilket. (2) refererer endvidere, at der er enighed om, at lade Syddjurs Kommune afgøre, hvilke af de to vandværker, som skal forsyne området. (2) fremhæver til støtte for at lade Djurs Vand forsyne området, at Djurs Vand allerede har en forsyningsledning beliggende i Carl Th. Dreyers Vej med tilstrækkelig kapacitet og tryk. H: Etape-udbygning Pkt. a) (1) foreslår, at byggemodningen opdeles i etaper, således at man ved ikke-solgte grunde undgår spøgelsesområde-effekt og samtidig bibeholder området som naturområde så længe som muligt. alene skulle forsyne i det pågældende vandværks forsyningsområde. I tilfældet her, hvor området delt i mellem to forsyninger er et særligt tilfælde, hvor en konkret vurdering kan givet et bedre fremtidigt resultat, hvilket vandværkerne også foreslår. Grundvandsgruppen vurderer derfor, at det er Boeslum Bakker Vandværk, der skal forsyne hele området. Begrundelsen herfor, er at vandværket i dag forsyner tættest på det udlagte planområde og at største del af lokalplanområde ligger i det eksisterende Boeslum Bakker Vandværks forsyningsområde. Endvidere har vandværket den fornødne forsyningskapacitet ifølge grundvandsgruppens oplysninger. Samtidig med det, fremstår vandværket veldrevet og robust, hvilke sikrer en god fremtidige forsyning af området. Det skal samtidig bemærkes at de eksisterende forsyningsgrænser er af ældre dato og at de står overfor en revision ifm. nye vandforsyningsplan Grænserne er derfor i dag ikke nødvendigvis er lagt hensigtsmæssig i forhold til de eksisterende vandværkerne forsyningsstruktur. Ad. Pkt. a) Plan & Udvikling har taget bemærkning til efterretning.