Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Boligområde syd for Foldboholm i Ebeltoft

Transkript

1 Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Boligområde syd for Foldboholm i Ebeltoft Sags nr. 17/26800 Dok. nr /17 Sagsbehandler: Pernilla Marie Mathisen 411 Indsigelser og bemærkninger Følgende har sendt indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger ved debatperiodens udløb d Indsigelse Afsender nr. (1) På vegne af Foreningen Foldboholm Vest v/ Holger E. Hansen, Hyrdevænget 1, (2) Ingelise og Bent Laursen Hyrdevænget 10 Mai-Britt og Lars Bjerring Hyrdevænget 9 Laila Szymanska og Michael Winther Hyrdevænget 12 Lenette Schau Hyrdevænget 3 Lisbeth Jensen og Holger E. Hansen Hyrdevænget 1 Else og Johannes Sørensen Hyrdevænget 11 Ruth Bach og Niels I. Møller Hyrdevænget 13 Maria E. Runciman og Mette Runciman Hyrdevænget 7 Lene og Jean Marie Philippon Hyrdevænget 2 Jayavava Anpumyl og Anpumyl Thangavadivelu Hyrdevænget 5 Indkommet 13. juni juni 2017

2 Manja Dahl Sørensen Hyrdevænget 8 Lone og Henrik Hansen Hyrdevænget 14 Kurt Jensen Hyrdedalen 13 Amalie Just Hyrdedalen 10 Mette og Lars Gammelgaard Hyrdedalen 6 Conny Hansen og Birger Wedendahl Hyrdedalen 1 Anette og Steen Nielsen Hyrdevænget 4 Ella Ruders Jensen og Poul Erik Jensen Hyrdedalen 7 En person med navne og adressebeskyttelse (3) Ruth Bach 13. juni 2017 Hyrdevænget 13 (4) Foreningen Foldboholm Vest 3. juli 2017 (5) Lene Bendixen Galgebakken 9 4. juli 2017 Oplægget er på baggrund af indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger inddelt og behandlet i følgende tværgående emner: A: Bebyggelsens omfang, herunder etageantal, bebyggelsesprocent, afstand til skel, terrænregulering, antal boliger, B: Indbliksgener, herunder livskvalitet C: Forøget trafikbelastning D: Vandstrategiplan, herunder regnvand E: Områdeforurening F: Grundejerforening G: Ejendomsværdi H: Ejendommens anvendelse I: Gældende kommuneplanrammer

3 J: Ændringsforslag til lokalplan Oplæggets opbygning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsiger, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles under ovenstående emner efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og vurderinger med konklusioner i højre spalte. Efter byrådets behandling af sagen, vil indsigelsesnotatet ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til samtlige indsigere som svar på deres indsigelse. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige indsigelser.

4 Emne Resumé af indsigelse(r)/bemærkninge(r) Administrative bemærkninger Konklusion A: Bebyggelsens omfang, herunder Pkt. a) (1) bemærker at lokalplanforslaget er udlagt som tæt/lav bebyggelse, men er rent faktisk i 2 fulde etager Ad Pkt. a) Plan & Udvikling gør opmærksom på, at byggeri i 2 etager defineres som tæt-lav etageantal, midt i et område med åben lav bebyggelse. bebyggelse, såfremt boligerne opdeles af lodrette bebyggelsesprocent, lejlighedsskel. Der er derimod tale om Pkt. b) (1), (2)mener at lokalplanforslaget med den høje etageboligbyggeri såfremt byggeriet opføres med afstand til skel, bebyggelsesprocent på 40 afviger fra den tilstødende vandrette lejlighedsskel. Det er ikke muligt, at terrænregulering, antal lokalplan 219- delområde II hvor bebyggelsesprocenten opføre etageboligbyggeri indenfor lokalplanens boliger, byggeperiode har en væsentlig lavere bebyggelsesprocent på 25. område. Pkt. c) (1) mener ikke at afstanden til naboskel mod nord overholder Bygningsreglement BR10 punkt som foreskriver 5,5 m ved en byggehøjde på 7,5 m. Pkt. d (1) bemærker at der sandsynligvis skal laves en større terrænregulering af lokalplanområdet (1) spørger om det er muligt indenfor +/- 0,5 m og om der kan oplyses en start kote og en slutkote for de enkelte huse. Pkt. e (1), (5) mener at det må være muligt at ændre antallet af boliger, da en boligmasse på boliger virker for sammenpresset. Pkt. f) (1) bemærker at byggeriet skal være påbegyndt inden udgangen af 2017 og spørger i den forbindelse om hvor lang tid byggeprocessen må vare. Ad Pkt. b) Plan & Udvikling henviser til, at Lokalplan nr. 219 for det tilstødende område også giver mulighed for tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 45. Plan & Udvikling medgiver, at bebyggelsesprocenten for de umiddelbart tilstødende åben-lav boliger er lavere. Plan & Udvikling henviser til, at det samlede Foldboholm-område i kommuneplanen er udlagt til blandet boligområde, hvilke betyder, at der kan opføres boligbebyggelser af forskellig type og deraf med forskellige bebyggelsesprocenter. Ad pkt. c) Plan og Udvikling henviser til, at der med Planloven er hjemmel til med en lokalplan at fortrænge bl.a byggelovens bestemmelser om afstand til skel. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m. fl. Ad pkt. d) Plan og Udvikling henviser til, at der i forbindelse med behandling af byggesagen vil blive fastlagt et niveauplan. Lokalplanen fastlægger ikke på nuværende tidspunkt dette niveauplan. Ved fastlæggelse af niveauplan er kommunen bl.a opmærksomme på forhold til de tilstødende områder. En terrænregulering på mere end +/- 0,5 m kan kun ske efter en godkendt terrænreguleringsplan hensigten er at der ikke terrænreguleres unødigt.

5 Ad pkt. e) Plan og Udvikling henviser til, at det med illustrationsplanen angivne forslag overholder den tilladte bebyggelsesprocent for området, ligesom der er tilstrækkeligt fælles friareal og parkering i henhold til de vejledende retningslinjer i Syddjurs Kommuneplan Plan & Udvikling henviser til, at det ikke er praksis, at fastlægge et maksimalt antal boliger med lokalplan. B: Indbliksgener, herunder livskvalitet Pkt. a) (1), (2), (5) mener, at et byggeri på 7,5 m tæt på skel vil give indbliksgener og (3) mener at privatlivets fred bliver krænket og at livskvaliteten derved bliver forringet. Ad pkt. f) Plan og Udvikling henviser til, at en lokalplan ikke er omfattet af handlepligt, og det er derfor op til bygherre hvornår byggeriet påbegyndes. Imidlertid foreligger købsaftale, hvor det fremgår, at Syddjurs Kommune ønsker projektet vedr. tæt/lav bebyggelse realiseret inden udgangen af år 2017 byggeriet skal være påbegyndt Når byggiet er igangsat er der ikke krav om hvornår byggeri skal være færdiggjort. Ad pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at lokalplanen fastlægger byggefelter i retning nord syd, hvilket betyder, at de kommende boliger overvejende orienteres mod øst og vest. Plan & Udvikling medgiver, at bebyggelsens gavle med eventuelle altaner vil støde op til det nærliggende boligområde, dog i en afstand og højde som må forventes i et boligområde. Plan og Udvikling henviser til den tilstødende lokalplan 219 delområde II, hvor der må opføres byggeri med en bygningshøjde på 8,5 m i to fulde etager. Samtidig er de nærliggende boliger med opholdsarealer (terrasser) på Hyrdevænget overvejende placeret nordligst på de pågældende matrikler, hvilket betyder, at der er yderligere afstand til byggefelterne. C: Forøget trafikbelastning, herunder trafikforhold Pkt. a) (1), (2) mener at støj- og trafikbelastningen bliver forøget og vil stige med 100 % og at dette er ukorrekt vurderet i den tilknyttede miljøscreening. Pkt. b) (1) bemærker at der ikke er noget fortov langs Ad pkt. a) Plan og Udvikling medgiver, at det er uundgåeligt, at en udbygning af et nyt område vil medføre øget trafik. Imidlertid henviser Plan & Udvikling til, at Foldboholm med sit forholdsvis brede vejudlæg er placeret i en forholdsvis stor mødekommes ikke

6 D: Vandstrategiplan, herunder regnvand med vej B-B og spørger om det er sikkerhedsmæssigt forsvarligt. Pkt. a) (1) mener at vandstrategiplanen er fejlbehæftet, da regnvand fra veje og parkeringspladser ved skybrud vil samle sig i det lavere liggende område mod vest (2) mener at regnvand fra vejarealer vil samle sig i de lavere liggende parcelhushaver. afstand fra eksisterende beboelse, således at merbelastningen vurderes at være begrænset. Fortov der er ikke krav om fortov fra myndighedens side pga. af vejens begrænsede udstrækning og det begrænsede antal boliger som vejen forsyner. Det vurderes at den begrænsede længde ikke giver anledning til høje hastigheder og derved ikke krav om fortov. Ad pkt. a) Vandforvaltningsstrategi tager netop højde for, at overfladevand (også ved skybrud) ledes til bassin. I skybrudssituation vil regnvandet løbe på adgangsvejen. Her vil hældningen på vejen gøre at vejvandet vil blive samlet op af græsrabatten med beplantningen. Det skal sikres at området nord for LP-området ikke vil blive oversvømmet med vand fra adgangsvejen ved designregn og at vejen leder vandet i skybrudssituation væk fra ejendommene mod nord og ned til bassinet. Den øvrige belægning er udført i græsarmering og overløbsvandet fra nedsivningsløsningen løber herfra til bassinet. E: Områdeforurening Pkt. a) (1) (2) mener at der er asbestfare ved nedrivning af eksisterende bygninger, da der er asbest tagbelægning ifølge BBR og at der ikke er stillet krav til forebyggelse mod områdeforurening herfra i lokalplanen. F: Grundejerforening Pkt. a) (1) beder om oplysninger om det bliver en boligforening eller en andels/ejerforening med en eller flere ejere. Hvis kommunen vælger at sammenslutte beboerne frivilligt eller ufrivilligt i en eksisterende forening vil det så være muligt for den gamle forening at sige nej? G: Ejendomsværdi Pkt. a) (5) er af den overbevisning at det påtænkte byggeri vil reducere værdien af pågældende ejendom (5) vil derfor tilgodeses på bedst mulig måde for ikke at Ad pkt. a) Plan og Udvikling henviser til at, en lokalplan i henhold til Planlovens 15, stk. 2 ikke kan indeholde bestemmelser om miljøvilkår vedr. forurening. Sådanne krav skal være hjemlet i anden lovgivning. I forbindelse med tilladelse til nedrivning af de eksisterende bygninger, vil kommunen stille betingelser omkring nedrivningsarbejdet og bortskaffelsen af affaldet. Ad pkt. a) Kommunen har ingen indflydelse på, hvilke ejerforhold, ejendommen får efter bebyggelsen står færdig. Kommunen kan kræve, at foreningerne sammensluttes, såfremt der er hjemmel hertil i lokalplanen. Ad pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at området har været omfattet af kommuneplanens rammer siden vedtagelsen af den første

7 lide tab på grund af lokalplan 411. kommuneplan i Ebeltoft Kommune - Ebeltoft Kommuneplan H: Ejendommens anvendelse, herunder boliger til salg i området I: Gældende kommuneplanrammer J: Ændringsforslag til lokalplan, herunder forslag til beplantning Pkt. a) (3) bemærker at have købt og bosat sig på Hyrdevænget i den tro at naturen ville forblive deres nabo. Pkt. b) (3) bemærker at det er besynderligt at når der er så mange huse til salg i byen og området at man tillader flere udviklingsmuligheder. Pkt. a) (5) mener at bebyggelseshøjden bør være lavere indenfor lokalplanen, da det ikke er i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Pkt. a (4) foreslår at alle byggefelter bevares afsætningsmæssigt som i lokalplanforslaget Pkt. b) (4) foreslår at antallet af 1-plans lejligheder i byggefelt 1 og 2 bevares som angivet i lokalplanforslaget Planloven indeholder ingen bestemmelser om, at en grundejer kan få erstatning i anledning af gener som følge af en ændret planlægning. Lokalplanlægning er udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten. Ad pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at området har været omfattet af kommuneplanens rammer siden vedtagelsen af den første kommuneplan i Ebeltoft Kommune - Ebeltoft Kommuneplan Det har således siden 1984 været en del af den overordnede planlægning, at området kunne anvendes til boligudvikling. Ad pkt. a) Plan & Udvikling henviser til, at kommuneplanen giver mulighed for byggeri i op til 8,5 meter indenfor det pågældende område. Nærværende lokalplan fastlægger bestemmelser, som reducerer denne mulighed til henholdsvis 7,5 meter for den vestlige del af området og 4,5 meter for den østlige del af området. Ad pkt. a og b) Plan & Udvikling gør opmærksom på, at placering af de mulige byggefelter er fastlagt bl.a. under hensyntagen til bagvedliggende naboer, terræn, mv. Plan & Udvikling anbefaler således, at byggefelter fastholdes med deres nuværende placering. Pkt. c) (4) foreslår at byggefelterne 3, 4 og 5 reduceres til 1 plan hvis lejlighedsarealet for den enkelte lejlighed ikke kan reduceres, foreslår (4) at ændre antallet af lejligheder i disse byggefelter som angivet på medsendte illustration. Herved foreslår (4) at antallet af lejligheder reduceres fra 16 til lejligheder. Pkt. d) (5) bemærker at bygherre skal etablere høj beplantning, der skærmer mod det nye byggeri og ikke med små planter som kan skærme på sigt. Ad pkt. c) Plan og Udvikling henviser til, at det med illustrationsplanen angivne forslag overholder den tilladte bebyggelsesprocent for området, ligesom der er tilstrækkeligt fælles friareal og parkering i henhold til de vejledende retningslinjer i Syddjurs Kommuneplan Plan & Udvikling henviser til, at det ikke er praksis, at fastlægge et maksimalt antal boliger med lokalplan. Ad pkt. d) Plan og Udvikling henviser til, at området er planlagt med henblik på, at opnå en

8 helhed indenfor det samlede område. Der er således ikke fastlagt bestemmelser om en beplantning mellem de to delområder. Plan & Udvikling henviser til, at ejer af matr. nr 1f Ebeltoft markjorder kan etablere beplantning på egen matrikel.