Bortforpagtning af en campingplads er en betydningsfuld disposition for såvel bortforpagter som forpagter.

Transkript

1 Bortforpagtning af en campingplads er en betydningsfuld disposition for såvel bortforpagter som forpagter. Udarbejdelsen af selve forpagtningskontrakten er på tilsvarende måde et kompliceret anliggende, hvorfor anvendelse af en "standardkontrakt" eller afskrivning af en i andre situationer anvendt kontrakt må frarådes. For at sikre, at en indgået aftale bliver udtryk for begge parters individuelle og konkrete hensigter, må det tilrådes at anvende sagkyndig bistand i form af advokat (udfærdigelsen af kontrakten) og eventuelt revisor (udarbejdelse af driftsbudget m.v.). Erfaringsmæssigt foregår de indledende drøftelser om en kontrakt ofte direkte mellem parterne uden den ovennævnte bistand. I så fald kan det anbefales at være opmærksom på følgende punkter, som grundlæggende bør være indeholdt i enhver kontrakt: 1. FORPAGTNINGENS OMFANG Det skal præciseres hvad aftalen omfatter arealmæssigt, bygningsmæssigt m.v. Vedrørende inventar, maskiner og øvrige driftsmidler kan tænkes 2 modeller a. alt inventar m.v. omfattes af forpagtningen. Der skal i så fald afholdes en synsforretning ved kontraktens indgåelse med deltagelse af begge parter med henblik på udarbejdelse af en specificeret fortegnelse, der skal indgå som et tillæg til kontrakten. I sammenhæng hermed bør bortforpagter indestå for driftsmidlernes tilstand pr. forpagtningsforholdets begyndelse. b. alt inventar, maskiner og øvrige driftsmidler købes af forpagteren til en mellem parterne aftalt pris. I så fald bør driftsmidlerne ved forpagtningens ophør være omfattet af en gensidig købs- og salgspligt, se nærmere herom pkt. 11. Det skal ligeledes afklares, hvorvidt denne købs- og salgspligt omfatter eventuelle campingvogne opstillet til udlejning. Eventuel oliebeholdning opmåles og købes af forpagteren til dagspris. Overtagelsesdagen er skæringsdag for forbruget af el, naturgas, vand og lignende. Der skal endvidere tages stilling til forpagterens overtagelse af telefon samt eventuel ret og pligt til at benytte campingpladsens navn, som tilhører bortforpagteren. 2. IKRAFTTRÆDEN Aftalen bør betinges af, at forpagteren kan opnå Campingrådets godkendelse og amtets udlejningstilladelse i henhold til Campingreglementet til fortsat sædvanlig drift af pladsen. 1

2 3. CAMPINGPLADSENS DRIFT Forpagterens forpligtelser i så henseende skal præciseres, herunder eksempelvis at forpagteren er forpligtet til at drage omsorg for, at driften af campingpladsen sker i overensstemmelse med Miljøministeriets Campingreglement samt de af Campingrådet stillede særlige krav (stjernekravene) - herunder anvisningerne indeholdt i Campingrådets årlige besøgsrapport at campingpladsen skal holdes åben i perioden...?... at campingpasordningen overholdes i overensstemmelse med den af Campingrådet hvert år udsendte vejledning til de godkendte campingpladser at forpagteren drager omsorg for overholdelse af Campingrådets ID.nr.ordning og de i sammenhæng hermed opstillede krav til campingvognenes mobilitet og enhedspladsernes indretning at forpagteren drager omsorg for ro og orden på campingpladsen i overensstemmelse med Campingrådets ordensregler at forpagteren alene har ansvaret for, at de betingelser som fra myndighedernes side stilles til driften bliver overholdt - herunder også krav fra brandmyndigheder, miljøhygiejnisk forvaltning m.v. at forpagteren har afgørelsen af, hvor mange sæsonpladser/fastliggerpladser der udlejes, jfr. dog Campingreglementets bestemmelser herom at de af forpagteren fastsatte daglige og sæsonbestemte åbningstider og overnatningstakster skal godkendes af bortforpagteren. Overnatningstaksterne fastsættes under hensyntagen til Campingrådets vejledende takster, de vejledende landspriser og fremtidige investeringer at forpagteren personligt skal være til stede i sæsonen for at forestå pladsens daglige drift, idet han i samme periode skal bebo og overnatte i den på pladsen opførte bolig til lejrchefen at forpagteren skal tilstræbe at skabe en god og venlig atmosfære på campingpladsen. Det ledende synspunkt for forpagterens virksomhed skal i det hele være, at der sikres campinggæsterne den bedst mulige service, oplysning og vejledning, som de under hensyn til pladsens godkendelse og klassifikation kan forvente. Endvidere skal aftales i hvilket omfang forpagteren er forpligtet til at markedsføre pladsen i ind- og udland og analysere effekten af de foretagne markedsføringstiltag. Samtidig skal der tages stilling til, hvorvidt forpagteren er forpligtet til at deltage i Campingrådets årsmøde/campingpladskursus samt andre relevante møder og kurser omkring campingpladsens drift og markedsføring. Det skal præciseres, at ovennævnte eksemplifikation ikke er udtømmende - yderligere forpligtelser kan aftales, ligesom der indholdsmæssigt kan aftales anderledes end anført. 4. CAMPINGRÅDETS KLASSIFIKATION Der bør mellem bortforpagter og forpagter træffes aftale om, hvor højt pladsen skal være klassificeret - herunder om den nuværende klassificering skal fastholdes. Såfremt aftalen om klassificering måtte medføre nye investeringer til forbedring af eksisterende forhold m.v. skal det aftales, hvem 2

3 der skal afholde disse udgifter. Aftales det, at investeringerne skal afholdes af forpagter, bør det bestemmes, at der skal optages forhandling mellem parterne om sådanne investeringer i medfør af pkt PERSONALE Forpagteren ansætter selv personale og er ansvarlig for dettes krav på løn, feriepenge m.v. samt for indeholdelse af A-skat, ATP, arbejdsmarkedsbidrag m.v. og for betaling af lovpligtige arbejdsulykkes- og ansvarsforsikringer. Overtager forpagteren personale, skal såvel bortforpagteren som forpagter være opmærksom på lovgivningens regler om lønmodtagers retsstilling ved virksomhedsoverdragelse. 6. FORPAGTNINGSAFGIFT Den årlige forpagtningsafgift kan fastsættes på mange måder, men oftest ses én af følgende modeller anvendt: A. et fast årligt beløb i forpagtningsperioden med en passende pristalsregulering af forpagtningsafgiften - evt. med udgangspunkt i det såkaldte nettoprisindeks. I sammenhæng med pristalsreguleringen aftales det undertiden, at den årlige regulering dog ikke kan overstige...?...% uanset, at stigningen i medfør af nettoprisindekset er højere. Det er vanskeligt at anføre nogen procentsats for den højeste stigning, men den bør nok ligge et sted mellem 1-5%. Undertiden ses også i kontrakter bestemmelser om en minimumsstigning på også 1-5%, selv om en regulering efter nettoprisindekset ikke giver baggrund for en stigning overhovedet. B. en fast årlig afgift på et vist beløb samt en procentdel af omsætningen uden moms. Findes der på campingpladsen butik og eventuelt cafeteria/-grill, er det sædvanligt, at der vedrørende disse aftales en meget lav procent af omsætningen - om nogen overhovedet - samt en noget større procentdel af al anden bruttoomsætning på campingpladsen. Forpagtningsafgiften er med tillæg af den til enhver tid gældende merværdiafgift, idet bortforpagteren efter aftalens indgåelse forudsættes omfattet af reglerne om frivillig momsregistrering i forbindelse med udlejning og bortforpagtning af fast ejendom. Den faste del af forpagtningsafgiften kan evt. betales i to årlige rater hvert års 1.7. og eller kvartalsvis med en fjerdedel hver 20.3., 20.6., og En eventuel procentvis afgift afregnes sædvanligvis hvert års 1. februar af det foregående års bruttoomsætning, idet regnskabsåret for forpagtningen forudsættes at være fra 1. januar december. Det bør aftales, at forpagteren er forpligtet til at lade en stats- 3

4 autoriseret eller registreret revisor udarbejde samtlige regnskaber for pladsens aktiviteter - herunder også den ovennævnte omsætningsopgørelse til bortforpagter vedrørende beregningen af procentafgiften. Endelig skal der tages stilling til, om forpagteren er forpligtet til at fremsende årsregnskab til bortforpagter til orientering. Som et minimum bør bortforpagteren tillægges ret til, når som helst, hos forpagterens revisor at kræve sig meddelt de oplysninger, som er nødvendige for at kunne føre tilsyn med, at driften foregår på fuld forsvarlig måde, og at bestemmelserne i kontrakten overholdes. 7. FORSIKRINGER, EJENDOMSSKATTER, FORBRUGSAFGIFTER M.V. Det skal nøje præciseres, hvilke udgifter der påhviler forpagteren ud over forpagtningsafgiften - herunder el, varme, vandforbrug, vandafledningsafgift, rengøring, renovation, telefon, afgift til Koda - kort sagt alle sædvanlige driftsudgifter. Er campingpladsen ikke tilsluttet den offentlige kloakforsyning, skal der tages stilling til hvorvidt og i hvilket omfang forpagteren skal deltage i betalingen af tilslutningsbidraget, såfremt pladsen tilsluttes det offentlige system. Der skal tages stilling til, om bortforpagteren - hvilket er det sædvanlige - skal udrede alle omkostninger vedrørende skatter og afgifter til det offentlige samt brandforsikringspræmie vedrørende den faste ejendom. Det bør præciseres, om forpagteren er forpligtet til at holde det forpagtede behørigt forsikret, herunder mod brand for så vidt angår løsøre/inventar, vandskade, indbrud og tyveri - herunder skal der tages stilling til, om forpagteren er forpligtet til at tegne sædvanlig driftstabsforsikring. I bekræftende fald skal forpagteren være forpligtet til på forlangende at dokumentere, at forsikringerne er tegnet og behørigt holdt i kraft. 8. GARANTISTILLELSE Inden kontraktens ikrafttræden skal forpagteren som sædvanligt depositum stille bank/sparekassegaranti eller anden af bortforpagteren godkendt garanti på et nærmere aftalt beløb. Garantien skal stilles til sikkerhed for alt mellemværende i henhold til den indgåede kontrakt. Ved forpagtningsforholdets ophør skal frigivelse til forpagteren først kunne finde sted, efter at bortforpagteren er blevet dækket ind for de forpligtelser, forpagteren har påtaget sig overfor bortforpagteren i medfør af kontrakten. 9. VEDLIGEHOLDELSE Sædvanligvis har forpagter al vedligeholdelse af hegn, læplantninger, grønne arealer, interne veje og stier, fornøden snerydning og glatførebekæmpelse samt frostsikring af ledninger og anlæg til vand og varme. 4

5 Vedrørende den ind- og udvendige vedligeholdelse af bygninger og inventar m.v. kan aftalen indgås på flere måder afhængig af bl.a. forpagtningsafgiftens størrelse. Som eksempler på aftaler kan nævnes a. forpagteren skal have den indvendige vedligeholdelse af bygningerne - herunder også lettere malerarbejder på disse, småreparationer m.v. Såfremt inventaret er omfattet af forpagtningen, skal dette vedligeholdes, således at det ved forpagtningsforholdets ophør kan afleveres i samme stand som ved overdragelsen, bortset fra forringelse forårsaget af sædvanligt slid og ælde. Nyanskaffelser skal tilhøre forpagteren, dog ikke erstatningskøb for inventar, som skal afleveres i overensstemmelse med ovenstående pkt. 1. Den udvendige vedligeholdelse af bygninger - herunder bygningsbeskadigelse, tag, vinduer, døre - skal påhvile bortforpagteren. Bygningsmæssige ændringer og moderniseringer af enhver art, herunder også udbygning af pladsens el-udtag til campingvogne skal forestås og bekostes af bortforpagteren. b. forpagteren skal have den fulde ind- og udvendige vedligeholdelse af bygninger samt alt inventar m.v. Nødvendige løbende udskiftninger af dele af det forpagtede - uanset årsag - skal ligeledes påhvile forpagteren, idet denne forpligtelse også skal gælde underjordiske ledningsanlæg til forsyning og drift af campingpladsen. Uanset hvilken løsning der aftales, bør det af kontrakten fremgå, at der ikke må foretages bygningsmæssige ændringer uden bortforpagters forudgående skriftlige tilladelse. 10. INVESTERINGER I forbindelse med investeringer skal to modeller nævnes a. det aftales, at forpagteren er berettiget til for egen regning at lade etablere eksempelvis minigolfbane, swimmingpool og campinghytter i det omfang der opnås tilladelse fra amtet (kommunen). Endvidere aftales, at forpagteren ved forpagtningskontraktens ophør skal være berettiget og forpligtet til at lade hytter og øvrige anlæg fjerne samt foretage fornøden retablering af pladsen. b. som en mere praktisk løsning kunne tænkes, at investeringer i nyanlæg, opstilling af campinghytter m.v. bekostes af forpagter efter forudgående aftale og godkendelse af bortforpagter. De mellem parterne aftalte investeringer kunne herefter tænkes afskrevet efter følgende principper: 1. Afskrivningsperioder 15 år for campinghytter. 20 år for øvrige bygninger og installationer. 2. Bortforpagters købspligt og forpagters salgspligt Ved forpagtningens ophør har bortforpagter pligt til at overtage og forpagteren pligt til at sælge de ovennævnte bygninger, installationer m.v. til en værdi, som de lineært er 5

6 nedskrevet til, beregnet på grundlag af det hele antal måneder, siden investeringen er taget i brug. 3. Specielle investeringer For investeringer, der er specielle i kraft af størrelse eller art, aftales nærmere vilkår for pkt. 1 og 2. Overtager forpagteren ved forpagtningsforholdets indgåelse eksisterende hytter m.v. på pladsen, skal disse også omfattes af pkt. 1 og 2 under hensyntagen til den fastsatte pris og alder. 11. DRIFTSMIDLER VED FORPAGTNINGSFORHOLDETS OPHØR Såfremt forpagteren ved forpagtningsforholdets indgåelse købte de på pladsen beroende driftsmidler m.v., skal disse også ved forpagtningens ophør være omfattet af en købspligt for forpagteren og en salgspligt for forpagteren. Som anført i pkt. 1 skal det afklares, hvorvidt købs- og salgspligten omfatter eventuelle campingvogne opstillet til udlejning. Driftsmidlerne skal værdiansættes efter aftale mellem parterne i forbindelse med afholdelse af en synsforretning. Såfremt der ikke kan opnås enighed om værdien, skal hver part udpege en opmand, der foretager en vurdering. Hvis der stadig ikke opnås enighed, skal en af parterne udpeget uvildig opmand foretage den endelige og bindende vurdering. 12. OPHØR Det bør aftales at kontrakten er tidsbegrænset, og at den uden opsigelse ophører på det aftalte tidspunkt. En varighed på 8-10 år ses ofte, og en periode på under 5-6 års varighed vil normalt være uhensigtsmæssig ud fra et driftsmæssigt synspunkt. Uanset uopsigeligheden bør kontrakten indeholde en bestemmelse om, at den fra forpagters side kan opsiges med et varsel på 6-12 måneder til hvert års 1. januar. Endelig kan kontrakten indeholde en bestemmelse om, at forpagteren skal være berettiget til at fortsætte forpagtningen på nyforhandlede vilkår efter kontraktens ophør, såfremt bortforpagteren fortsat ønsker at bortforpagte campingpladsen. Samtidig skal det i kontrakten anføres, hvornår forhandlingerne om en eventuel fortsættelse skal påbegyndes og afsluttes. 13. FORKØBSRET Såfremt bortforpagteren i forpagtningsperioden eller ved forpagtningsforholdets ophør måtte ønske at afhænde campingpladsen, vil det være korrekt at tillægge forpagteren en forkøbsret til denne på samme vilkår og betingelser, som bortforpagteren beviseligt kan opnå 6

7 ved salg til anden side. Såfremt der tillægges forpagteren en sådan forkøbsret, skal kontrakten indeholde nærmere bestemmelser om forkøbsrettens udøvelse. Er der tale om en kommunal ejet campingplads, som bortforpagtes, skal bortforpagteren og forpagteren være opmærksomme på indholdet af 68 i lov om kommunernes styrelse om salg af kommunal fast ejendom. 14. BRAND ELLER ANDEN ULYKKE Bliver det forpagtede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bør det aftales, at forpagterens forpligtelse til at betale ydelser efter kontrakten ophører. Ligeledes bør det aftales, at kontrakten bortfalder uden at parterne af den grund har erstatningskrav mod den anden. Opgørelse finder sted, som i øvrigt ved forpagtningsforholdets ophør. Har forpagteren tegnet driftstabsforsikring, skal forpagteren dog være forpligtet til at fortsætte med at betale de i kontrakten fastsatte ydelser, så længe driftstabsforsikringen er i kraft. 15. SYNSFORRETNING Det bør aftales, at campingpladsen og dennes bygninger med installationer til enhver tid skal fremstå i pæn rengjort og vedligeholdt stand. Endvidere bør aftales, at der hvert år ved sæsonafslutningen og senest den 1. november afholdes en synsforretning, hvor arealer, anlæg og bygninger gennemgås og eventuelle mangler påpeges. Der bør udarbejdes et notat om resultatet af det foretagne syn til såvel forpagter som bortforpagter, som snarest - og inden det kommende års sæsonstart - skal være forpligtet til at udbedre de mangler, som påhviler henholdsvis forpagter og bortforpagter. Der bør ved forpagtningens ophør afholdes en synsforretning over det forpagtede og udarbejdes en tilstandsrapport, som sammenholdes med tilstandsrapporten udarbejdet af parterne ved forpagtningsforholdets begyndelse. 16. FREMLEJE M.V. Det skal afklares, hvorvidt forpagteren i forpagtningsperioden må overdrage forpagtningen af campingpladsen til andre. Ved forpagters alvorlige og langvarige sygdom eller ved forpagters død bør det overvejes, om bortforpagteren ikke skal have ret til straks at ophæve forpagtningsforholdet, med mindre forpagterens eventuelle ægtefælle giver udtryk for et ønske om at indtræde i kontrakten på samme vilkår. 7

8 Der bør endvidere tages stilling til, om en eventuel butik og cafeteria/grill kan bortforpagtes, hvis dette af forpagteren skønnes hensigtsmæssigt af hensyn til driften. Aftales dette, skal det præciseres, at bortforpagtningen heraf ikke fritager forpagteren for nogen del af ansvaret for campingpladsens drift, idet kontrakten skal sikre, at selve campingpladsen og butikken/cafeteriaet/grillen til stadighed fremtræder som en veldrevet helhed. Såfremt fremforpagtning af butik og cafeteria aftales, bør det påhvile forpagteren inden 4 uger fra disse aftalers indgåelse at fremsende kopi af aftalen til bortfor-pagteren til orientering. 17. MISLIGHOLDELSE Det skal aftales, hvad der betragtes som væsentlig misligholdelse af kontrakten - eksempelvis at de i kontrakten fastsatte ydelser ikke betales rettidigt. Der bør i kontrakten indsættes nærmere bestemmelser om udsendelse af påkrav m.v. forinden opsigelse kan finde sted at forpagteren standser sine betalinger, hans bo kommer under offentlig skiftebehandling som konkursbo, akkordbo, gældsfragåelsesbo eller der indledes gældssaneringssag at forpagteren mister sin udlejningstilladelse eller godkendelse hos Campingrådet at forpagteren ikke holder det forpagtede behørigt forsikret, jfr. pkt. 7 at det forpagtede ikke i det væsentlige holdes i aftalt drift at det forpagtede ikke til enhver tid fremstår i pæn vedligeholdt og rengjort stand, jfr. herved også pkt. 15 Det bør endvidere af kontrakten klart fremgå, hvorledes bortforpagter gør en væsentlig misligholdelse gældende og konsekvensen heraf. 18. EVT. TINGLYSNING Såfremt bortforpagteren ikke er en offentlig myndighed, men en privat person, bør det overvejes om forpagteren skal være berettiget til at kræve forpagtningskontrakten tinglyst på den faste ejendom på nærmere aftalt måde. 19. VÆRNETING Det bør aftales, at enhver uenighed der måtte opstå mellem bortforpagteren og forpagteren afgøres ved bortforpagters værneting, der skal aftales som værneting. 20. OMKOSTNINGER Det bør af kontrakten fremgå hvem der skal betale omkostningerne ved oprettelsen og eventuel tinglysning - sædvanligvis deles disse lige mellem parterne. 8