UP7: Ejendomsoverdragelse

Transkript

1 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 UP7: Ejendomsoverdragelse Erik Stubkjær Department of Development and Planning, Aalborg University, DK 5. sem. kursus: Udstykningsprocessen Aalborg Universitet, Efterår 2004 Oversigt Overdragelse af fast ejendom - Overdragelsestyper; salg Krav til skøde, bl a ved arealoverførsel Opgave: Hvad betyder "Foreløbig tinglysning",.. Hvilke aktører i jeres projekt? Vilkår og dokumentation ved ejendomsoverdragelse Professioner og konkurrence i ejerboligmarkedet Overdragelse af ejendomsret til fast ejendom Salg af en bestemt fast ejendom Arv, gave Tvangsauktion (gennemføres af fogedretter, der som tinglysningskontorerne er afdelinger af de lokale byretter) Ekspropriation (gennemføres af ekspropriationskommission eller af kommuner) Overdragelse af ejendomsret til dele af fast ejendom Arealoverførsel Ekspropriation Anden overdragelse af rettigheder i fast ejendom Pantsætning Udleje, forpagtning Stiftelse af servitut

2 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Ret&Råd's faser 1..4 for en køber: Ejendomsoverdragelse af parcelhus 1. Planlægningsfasen Her skal du afklare både dine ønsker og behov og dine praktiske og økonomiske muligheder. Du skal også finde den rette rådgiver, hvis du ikke ønsker at klare dig selv hele vejen igennem. 2. Vurderingsfasen Her skal du blandt andet vurdere, om den bolig, du overvejer at købe, passer til dine og eventuelt din families behov, om prisen passer til både ejendommen og din økonomi, om lokalområdet svarer til, hvad du forventer, og om ejendommen vil kunne sælges igen. Ret&Råd's faser for en køber (3+4) 3. Kontraktfasen Det er her, du skal igennem al den tunge jura, der er forbundet med en bolighandel. Du skal lave de bindende aftaler og tjekke alt fra finansieringsmuligheder over forsikringsforhold og tilstandsrapporter til fortrydelsesmuligheder. 4. Afslutningsfasen Her skal du klare alt det papirarbejde, der er nødvendigt for at sikre, at den bolig du har købt, nu også ender med at blive din. Fire eller fem faser i en ejendomshandel? Planlægningsfasen Vurderingsfasen Kontraktfasen Afslutningsfasen Gratis boligdokumenter -> Fire faser i boligkøbet Ønsker og vilkår Beslutningsgrundlaget Købsaftalen Berigtigelse af handlen Afslutning Fem faser i en ejendomshandel Ønsker og vilkår. Rådgivervalg. Beslutningsgrundlaget Salgsopstilling med dokumention Financieringstilbud; Forbrugerbeskyttelse (Energi- ; Tilstand- ) Salgsbudget med salgsprovenu Købsaftalen Berigtigelse af handlen Skøde; Retsvirkninger Salgsindberetning; Dok ved erhvervelse af Landbrugsejendom Afslutning: Refusionsopgørelse

3 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Aktivitet Kontekst Aktører Trigger Variationer Salg af fast ejendom - De enkelte aktiviteter Overdragelse af ejendomsret til et parcelhus Skifte bolig aht job eller pga alder Primære: Sælger, Køber, Ejendomsmægler, Advokat, Byggesagkyndig, Tinglysningskontor Sekundære: Bank, Kreditforening, Forsikringsselskab Sælger træffer aftale med Ejendomsmægler om vilkår for salg Rådgiver overtager alt, bortset fra underskrifter Ejers evt ægtefælle skal også underskrive skøde Salg af fast ejendom - Delaktiviteterne Sælger aftaler med Ejendomsmægler omfanget af dennes assistance og honorar 2. Ejendomsmægler vurderer ejendommens salgsværdi, træffer aftale med ejer om handlens vilkår, incl kontantpris, salgsperiode og berigtigelse af salgssum, og udarbejder købsaftale 3. Byggesagkyndig udarbejder 'energimærknings'-rapport, og en 'tilstandsrapport'. 4. Køber formulerer kriterier for køb, bl a størrelse, pris, beliggenhed, hustype, vurderer købets skattemæssige konsekvenser, samt egen økonomi, jfr LOFE Ejendomsmægler introducerer parterne til hinanden Salg af fast ejendom - Delaktiviteterne Køber vurderer ejendommens egenskaber, kvalitet og pris, undersøger forsikringsvilkår og træffer aftale med sælger om pris og handlens vilkår i øvrigt. 7. Køber og sælger underskriver Købsaftale, som regel betinget af, at Købers advokat/ bank tiltræder aftalen. 8. Køber vælger belåningsvilkår: Obligationstype, løbetid, rente og kursikring. Sætter kreditlånesagen igang. 9. Købers advokat opretter skøde på grundlag af Købsaftale, kontrollerer hæftelser, udarbejder Salgsindberetning, samt sender underskrevet og bevidnet skøde og salgsrapport til Kommunen. Salg af fast ejendom - Delaktiviteterne Kommunen påtegner skøde med oplysning om ejendomsværdi, samt om skødet angår en hel ejendom eller en del deraf. (Ajourfører samtidig EjendomsStamregisteret). 11. Advokat berigtiger tinglysningsafgift og anmelder skødet til tinglysning. 12. Tingysningskontor undersøger underskrivers beføjelser ifølge tingbogen, skødets oplysninger om pantebreve og andre begrænsninger i råderetten, øvrige vilkår for tinglysning (ægtefælles tiltræden, erhvervelsesvilkår for udlændinge, og landbrugsejendomme, forkøbsrettigheder), tinglyser skøde, påtegner dette, gemmer kopi, og returnerer dokument til anmelder.

4 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Salg af fast ejendom - Delaktiviteterne Advokat udarbejder Refusionsopgørelse og ordner belåning og pengeoverførsler mv. 14. Sælger betaler Ejendomsmæglers honorar. 15. Når belåning og pengeoverførsler er på plads sender advokat påtegnet skøde til Køber, og beholder sit honorar. Skøde Ret&råd: Vejledning til udarbejdelse af skøde Eksempel på skøde for 1-familie bolig (villa) Skødets minimal-indhold iflg C. S. Hansen, 1998: Hvilken ejendom Hvem handler (parterne) Hvad er (kontant-)købesum og ejendomsværdi Hvilke servitutter respekteres Hvilke pantehæftelser respekteres Men også: TL's formkrav + selve aftalen med overtagelsesdag + krav iht lov om forbrugerbeskyttelse TL's formkrav 6. Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet. Formkrav: Ejendommens matr.betegnelse og adresse TL 9, stk 3 Anmelderens navn, adresse, telefonnr TL 9, stk 3 Erhververens navn og bopæl VitterlighedsvidnerTL 10, stk 2 Påtegning om den offentlige ejendomsværdi Mærkning med tinglysnings- og retsafgift Bilagt genpart af skøde (til akten)tl 9, stk 1

5 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Skødets elementer (Arealoverførsel) Oplysning til dommerkontor om arealoverførsel (med UL 25/BMA nr/dato), og begæring om lysning på modtagende ejendom også Erklæring om købesum (overensstemmende med markedspris) og om godkendelse af skel Henvisning til rids, identificeret ved navn, dato, titel og evt jnr. Rettigheder i ejendommen og deres prioritetsstilling Erklæring om fremtidig anvendelse af ejendommen (grundlag for opl. i skem. redeg.) Erklæring om kun betinget af registrering i matriklen Fuldmagt til KMS om at fremsende skøde på anmelders vegne - (Kommunal påtegning; Tinglysning; Prøvelse) Påtegning som tinglyst (før fremsendelse til KMS) Emner i Overdragelsesdokumentet (Arealoverførsel, værdi < kr) Erklæring om købesum (h&v) og om godkendelse af skel Henvisning til rids, identificeret ved navn, dato, titel og evt jnr. Henvisning til tingbogens opl. om rettigheder i ejendommen, samt til lsp.s servitut-erklæring Erklæring om fremtidig anvendelse af ejendommen Erklæring om, at aftale kun er betinget af registrering i matriklen Overdragelsesdato. Omkostningsfordeling. Fuldmagt til Landinspektør til at gennemføre arealoverførsel Krav ifølge Udstykningsloven, MBA Hvis arealet er overdraget, skal der for matrikelmyndigheden før arealoverførsel tillige foreligge: 1. Overdragelsesdokumentet tinglyst på både den ejendom, arealet overføres fra, og den ejendom, det overføres til. 2. Erklæring fra ejerne om, at overdragelsen ikke er betinget af andet end registreringen i matriklen. 3. Bemyndigelse for matrikelmyndigheden til på anmelderens vegne at fremsende overdragelsesdokumentet til endelig tinglysning som adkomst for erhververen, når arealoverførslen er gennemført Opgaver: Hvad betyder: "Foreløbig tinglysning" "Betinget skøde" "Betingelse for ejendomshandel" Hvilke aktører indgår i jeres projekt? Hvilke elementer skal et skøde indeholde?

6 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Vilkår og dokumentation: Ejendommens retlige egenskaber Hvordan kan køber vide, hvilke 'usynlige' (retlige mv) egenskaber, der knytter sig til ejendommen? Skødet Matrikelkort Servitutter og deklarationer Kopier af pantebreve vedr. realkreditlån Kopier af private pantebreve Bygningstegninger BBR-ejermeddelelse Seneste ejendomsvurderings-meddelelse Dokumenter til ejendomsmægler: Bevis for betaling Kvitteringer vedrørende realkreditlån + årsopgørelse Kvitteringer vedrørende private pantebreve Ejendomsskattebillet + kvittering Eventuel opgørelse over renovation, kloakafgifter m.v., hvis disse opkræves separat Forsikringspolice + kvittering for betalt præmie Eventuel kvittering for betalt vand- og el-afgift + kommunalt oplysningsskema om restancer på Dokumenter til ejendomsmægler: Diverse Eventuelt energimærke (varmesynsrapport) Grundejerforeningsvedtægter + kvittering for betalt kontingent Referat fra seneste generalforsamling i grundejerforening Bygningsattester/ibrugtagningstilladelser Kvitteringer fra autoriserede håndværkere for eventuelle ombygninger/ændringer efter 1985 Eventuel lejekontrakt(er)

7 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Vilkår: Salgsopstilling, Bekg. Ejendomsformidling + ny tingbogsudskrift (+ evt kommunalt oplysningsskema om planforhold mv) 18. Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for parterne udarbejde en specificeret salgsopstilling samt det i 16 nævnte finansieringsdokument. Salgsopstillingen skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen og oplysning om følgende: kontantprisen, finansieringsforslag og indestående lån som angivet i 13-15, ejerudgift brutto og netto, jf. 11 og 12: a) ved den foreslåede finansiering, og b) ved kontanthandel,... anvendelsesudgift som angivet i 10, hvilken kontantudgift køber må påregne at skulle afholde... ejendommens nuværende forsikringsforhold,... byrder og gæld, som måtte påhvile ejendommen eller sælger personligt, og som køber skal overtage uden for købesummen, ejendommens energimæssige tilstand, herunder om energimærkning.. anvendelsesbegrænsninger i kraft af planbestemmelser (lokalplan, varmeplan m.v.) og servitutter m.v., og andre forhold af væsentlig betydning. Vilkår: Købsaftale Udarbejdes af ejendomsformidler på sælgers vegne Indeholder parter, incl cpr-nummer aht Salgsindberetning, købesum, overtagelsesdag Formidler indhenter købers underskrift, ofte med generelt 'advokatforbehold' (3 dage) Underskrift med betingelser for handlens gennemførelse, f eks normal forsikring, tekniske undersøgelser. Evt tilbagetræden fra handel Sælger underskriver. Forbruger-køber har herefter 6 dages fortrydelsesret (L Forbrugerbeskyttelse. Godtgørelse på 1% af nominelle købesum) Købsaftale, Bekg. Ejendomsformidling 22, stk. 3. En standardkøbsaftale skal opfylde nedenstående minimumskrav, som kun kan fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at aftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår: 1. Det skal fremgå, om køber har modtaget tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring Det skal fremgå, om køber har fortrydelsesret..,.. oplysning herom.. i et særskilt dokument. 3. Det skal fremgå, at køber bærer den finansielle risiko (..) straks fra købsaftalens indgåelse. 4. Det skal fremgå, at køber har mulighed for at træde tilbage fra købsaftalen, dersom en forudsat, afgørende finansiering ikke kan gennemføres Det skal fremgå, at sælger ikke afgiver ejendomsretten, før han har modtaget eller fået sikkerhed for købesummen, og omvendt ikke får rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkning. 6. Det skal fremgå, hvornår risikoen og dispositionsretten for ejendommen overgår til køber. Stk. 4. Hvis aftalen ikke er baseret på en standardkøbsaftale, skal dette tydeligt fremhæves...

8 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Salgsindberetning, Vurderingslovens 47A Blanketten indleveres af køber (normalt af advokaten) til ejendommens beliggenhedskommune i forbindelse med skødepåtegning, der er nødvendig for tinglysning af ejendomsoverdragelsen (jfr. L , 4, stk 2). Blanketten skal indeholde oplysninger om køber og sælger, købesummen og dens berigtigelse samt forhold omkring handlen Blanketten anvendes af vurderingsmyndighederne, herunder Told Skat, til statistiske formål med henblik på fastlæggelse og kontrol af vurderingsniveau, af kommunerne til registrering af ejerforhold. - Hent blanketten lokalt Kilde: Overtagelse og overdragelse af fast ejendom Overtagelse er den fysiske forandring: Køber flytter ind, råder fysisk over ejendommen Overdragelse er den retlige forandring: Køber får ejendomsret, ret til at disponere retligt, f eks belåne, ejendommen. Overtagelse sker normalt først, når den kontante del (~5%) er i sælgers besiddelse. Hvis køber efterfølgende misligholder aftalen kan det være dyrt at sætte køber ud. Løsning 1 Udveksling af ydelser: Ejendomsret og købesum Købers betaling straks er risikabel: Får køber anmærkningsfrit skøde/fuld ejendomsret?. Underskrift af skøde har retsvirkningen: Sælger kan ikke standse handlen, uanset om køber udskyder betaling. Indføring af skøde i dagbog: TL 25 Købers ejendomsret sikres i forh. til sælgerens aftaleerhververe og kreditorer Tinglyst uden retsanmærkning: Køber kan uden risiko betale Tinglysning af skøde, betinget af betaling. Tinglysning af endeligt skøde: 2 x tinglysning(safgift, p.t 1.400,-). Udveksling af ydelser: Ejendomsret og købesum Løsning 2: Ved underskrift af skøde deponeres del af købesum hos ejendomformidler restdel i sælgers bank (advokat) Deponeringskvittering skal præcisere vilkår for udbetaling, normalt anmærkningsfri tinglysning af skøde. De deponerede midler anvender sælger(s rådgiver) til (ud)betaling af pantebreve, der ikke overtages, samt refusionssaldo og salærer, jfr DE, pkt 9.

9 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Energimærkning I forbindelse med salg af en bolig skal en godkendt energikonsulent foretage en energimærkning og udarbejde en energiplan for ejendommen. Det gælder dog ikke for fritidshuse. Energimærkningen indeholder en oversigt over ejendommens beregnede forbrug af el, vand og varme, boligens udledning af CO2 plus en sammenligning af forholdene i tilsvarende boliger. ( Desuden er der en oversigt over boligens isoleringstilstand, energi- og vandforbrugende installationer og andet, der har betydning for boligens samlede forbrug af el, vand og varme. Hvis der foreligger en energimærkning og energiplan, som ikke er ældre end tre år, skal der ikke laves en ny, når boligen sælges. ) Tilstandsrapport Tilstandsrapporten fortæller om eventuelle fejl og mangler ved huset. Når der foreligger en tilstandsrapport og et tilbud om at tegne en ejerskifteforsikring hos et forsikringsselskab, samt en skriftlig erklæring fra sælger om, at han betaler halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen, kan køber ikke gøre sælger ansvarlig for eventuelle fejl og mangler ved boligen. Sælger vil dog stadig være ansvarlig for ulovlige installationer og lignende, som ikke er beskrevet i salgsmaterialet. Ejerskifteforsikring Pr. 1. juli 2002 trådte nye regler i kraft vedr. ejerskifteforsikringer ved bolighandel. Herefter skal sælger betale halvdelen af præmien, hvis køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. Lovændringen har virket efter hensigten idet der nu for alvor tegnes flere ejerskifteforsikringer. Således er der i årets tredje kvartal tegnet forsikring i mere end 33% af handlerne og tendensen er fortsat stigende. I årets første to kvartaler blev der hos EDC Mæglerne tegnet ejerskifteforsikring i henholdsvis 15,6% og 16,2% af handlerne. Refusionsopgørelse: Fordeling af ejendommens indtægter og udgifter med overtagelsesdagen som skæringsdag (Foreligge 30 dage efter skødedato. Renteår har 360 dage) Ejendomsskat mv. Forbrugsafgifter (baseret på måleraflæsning) Pantehæftelser. Nye lån fra udbetalingsdag. Renter fra kontant (deponeret) udbetaling Bidrag til grundejerforeninger Værdi af oliebeholdning el. lign. Handelsomkostninger? (Ikke hvis hver betaler sit: sælger-mægler og køber-advokat)

10 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Rådgiveransvar ved ejendomshandel: Advokater Advokater skal være medlem af Advokatsamfundet. Advokatrådet, der er Advokatsamfundets bestyrelse, fører tilsyn med advokater og advokatselskaber. Faglige og etiske krav fremgår af Retsplejeloven. Kravene suppleres bl.a. i Advokatsamfundets etiske regler, herunder Normer for køberrådgivning (Traeff, 206; Bilag 3) Advokatnævnet under Advokatsamfundet behandler klager og kan ikende medlemmer disciplinære sanktioner, incl bøder og frakendelse... med årlig beretning Rådgiveransvar ved ejendomshandel: Ejendomsmæglere/-formidler En stor del af ejendomsmæglerne er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) Nogle ejendomsmægler(firmaer) er ejet af eller har fast samarbejde med et bestemt pengeinstitut eller realkreditinstitut Lov om omsætning af fast ejendom ( /1993) regulerer erhvervsmæssig formidling af fast ejendom ( 1, stk 1), til forbrugere ( 1, stk 3), dvs f.e. der er boliger. Ejendomsmæglerbetegnelsen er beskyttet ( 25, stk 1) og adgangen til at rådgive er begrænset ( 8). Klagenævnet for Ejendomsformidling under DE er godkendt af Forbrugerklagenævnet. Konkurrencestyrelsens undersøgelse af køb af ejerbolig På ejendomsformidlingsområdet har undersøgelserne ført til, at der er nedsat en arbejdsgruppe, som skal forberede ændringer i lovgrundlaget. Konkrete lovforslag vil blive fremsat i næste folketingssamling. Arbejdsgruppen skal bl.a. overveje følgende: 1. Liberalisering af reglerne for ejerskab til ejendomsformidlingsvirksomheder. I øjeblikket kan kun registrerede ejendomsmæglere, advokater og nærmere anførte finansielle virksomheder være ejere. Andre ejere vil kunne medvirke til en mere differentieret forretningsstruktur, som kan udvikle nye koncepter. Det vil stimulere konkurrencen. Overvejelserne om at liberalisere ejerskabsreglerne kan i givet fald gå hånd i hånd med kvalifikationskrav til den ansvarlige leder. 2. De obligatoriske ydelser ved salg af ejerboliger kan indskrænkes, så de kun omfatter kerneydelserne. Andre ydelser, fx finansiering, skal i givet fald frit kunne til- og fravælges af kunden. En sådan ændring vil skærpe konkurrencen, fordi forbrugerne så lettere kan udføre nogle af ydelserne selv eller få dem udført af andre. 3. Mere gennemsigtighed om ydelser og priser. Arbejdgruppen skal overveje fordele og ulemper ved fx at kræve oplysninger om priser på de enkelte delydelser. Desuden skal det overvejes at forpligte mæglerne til at oplyse om de provisioner, de får fra anden side. Forbrugerne vil derved bedre kunne sammenligne priser og forhandle tilbud med mæglerne.

11 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Lovgivning vedr køb af fast ejendom Lov om omsætning af fast ejendom Bekendtgørelse om ejendomsformidling Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Bekendtgørelse om huseftersynsordningen Bekendtgørelse om oplysning om fortrydelsesret ved erhvervelse af fast ejendom mm. (Øvrige bekendtgørelser mv. efter ejendomsformidlingsloven medtages ikke. Disse bekendtgørelser kan hentes hos Retsinformation). Lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, samt Europa-Parlamentets og Rådets Direktiv 98/27/EF af 26. oktober 1994 om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timeshare-basis (fra Forbrugerstyrelsen/Forbrugerlove/Jura/..) Supplerende: Information Advokatrådet og Forbrugerrådet: Konkurrencestyrelsen ( ): Formidling og rådgivning ved handel med ejerbolig KL: Forespørgsel om ejendomsoplysninger: NBC Gruppen, Hørsholm Erhvervspark: Begrebsramme vedr fast ejendom

12 UP7: Ejendomsoverdragelse, of 12 Lært: Ejendomsomsætning - Resumé Typer af ejendomsomsætning Hvad skal iagttages ved parcelhushandel, ved arealoverførsel, ved erhvervelse af landbrugsejendom herunder: indholdet af dommerens prøvelse Grundlæggende elementer i ejendomsret, bl a den uvildige 3part est@land.aau.dk Stubkjær, ISP, AaU Kursus Udstykningsprocessen: 7. Ejendomsoverdragelse Efterår 2004