Kursus: Omsætning af fast ejendom. 1. Ejendomsmarkedet og dets aktører

Transkript

1 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Kursus: Omsætning af fast ejendom 1. Ejendomsmarkedet og dets aktører Erik Stubkjær Landinspektøruddannelsen, 6. semester Forår 2008 Oversigt Kursusbeskrivelse Ejendomsoverdragelse. Overdragelsesformer. Ejendomsmarkedets aktører (og oversigt over lovgivning) Opgave: Konkurrence mellem professioner? Konkurrencen på ejendomsmarkedet Markedets 'vare': Faste ejendom i statistiske opgørelser 1. Kursusbeskrivelse Formål Gennem kurset skal der opnås et kendskab til ejendomsmarkedet, ejendomsoverdragelse og til den økonomi, der har betydning i forbindelse hermed. Indhold Ejendomsmarkedet og dets aktører Overdragelsesmåder Belåning, beskatning m.m. Litteratur: Finn Träff: Køb og salg af fast ejendom, NB: 3. udg, Hvad kan emnet 'Ejendomsøkonomi' dække? 'Property development'/ ejendomsudvikling: At omdanne en ejendom til den anvendelse, der giver størst afkast. NB: Landinspektørlovens 5:.. væsentlig interesse i ejendommen eller.. vække tvivl om landinspektørens upartiskhed Belåning og beskatning af fast ejendom: Introduktion Omkostninger ved ejendomshandel: Fra parternes synspunkt (f eks omkostninger i projektsagen), fra samfundets synspunkt (incl omkostninger ved at drive dele af KMS og tinglysningsvæsenet)

2 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of Ejendomsoverdragelse. Overdragelsesformer Det normale i et marked: Salg af en bestemt fast ejendom Andre overdragelsesformer: Overdragelse indenfor familie Tvangsoverdragelser Overdragelse af dele af en fast ejendom (Overdraglse af begrænsede rettigheder i fast ejendom) Overdragelse indenfor familie Familiehandel (prisfastsættelse næppe markedsbestemt) Arv (arve-processen overvåges/gennemføres af skifteretten under byretterne) Gave (Ejendom blev modtaget af hustru som gave fra mand i kraft af en ægtepagt. Mandens kreditorer, der formentlig med rette anså overdragelsen som et forsøg på at unddrage sig betaling, søgte at få gaven omstødt, hvilket Vestre Landsret 1977 gav dem medhold i.) Overdragelse indenfor familie er det normale mange steder i verden Ejendomsoverdragelse i tvangssituationer Tvangsauktion (Rekvireres af ufyldestgjort panthaver. Gennemføres af fogedretter, der som tinglysningskontorerne er afdelinger af de lokale byretter) Bo-bestyrers salg af ejendom i insolvent dødsbo Ekspropriation (gennemføres af ekspropriationskommission eller af kommuner, iht LovOffVeje, kap 5) Overdragelse af ejendomsret til dele af fast ejendom Normalt ikke tilladt, jfr UL 14. Der må kun ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom.... Undtagelser: Arealoverførsel Ekspropriation

3 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Skødets elementer (Arealoverførsel) Oplysning til dommerkontor om arealoverførsel (med UL 25/ BMA nr/dato), og begæring om lysning på modtagende ejendom også Erklæring om købesum (overensstemmende med markedspris) og om godkendelse af skel Henvisning til rids, identificeret ved navn, dato, titel og evt jnr. Rettigheder i ejendommen og deres prioritetsstilling Erklæring om fremtidig anvendelse af ejendommen (grundlag for oplysninger i skem. redeg.) Erklæring om kun betinget af registrering i matriklen Bemyndigelse til KMS: Fremsende skøde på anmelders vegne - (Kommunal påtegning; Tinglysning; Prøvelse) Påtegning som tinglyst (før fremsendelse til KMS) Overdragelsesdokumentets elementer (Arealoverførsel, værdi =< kr) Erklæring om købesum (h&v) og om godkendelse af skel Henvisning til rids, identificeret ved navn, dato, titel og evt jnr. Henvisning til tingbogens opl. om rettigheder i ejendommen, samt til lsp.s servitut-erklæring Erklæring om fremtidig anvendelse af ejendommen Erklæring om, at aftale kun er betinget af registrering i matriklen Overdragelsesdato. Omkostningsfordeling. Fuldmagt til Landinspektør til at gennemføre arealoverførsel (Overdragelse af begrænsede rettigheder i fast ejendom) Pantsætning Udleje, forpagtning Stiftelse af servitut 3. Ejendomsmarkedets aktører Advokater Ejendomsmæglere/-formidlere Byggesagkyndige (Landinspektører) Pengeinstitutter og kreditforeninger (EjendOms2)

4 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Lovgivning (udvalgte love) vedr ejendomsomsætning Lov om omsætning af fast ejendom Bekendtgørelse om ejendomsformidling Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Bekendtgørelse om huseftersynsordningen Bekendtgørelse om oplysning om fortrydelsesret ved erhvervelse af fast ejendom mm. Lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, jfr. Europa-Parlamentets og Rådets Direktiv 98/27/EF af 26. oktober 1994 om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timeshare-basis (jfr > Køb/Salg > Lovgivning evt. Forbrugerstyrelsen > Råd & vejl. > Boligen > Køb og salg af fast ejendom) Advokater Ca advokater og godt advokatvirksomheder. Advokater skal være medlem af Advokatsamfundet. Advokatrådet, der er Advokatsamfundets bestyrelse, fører tilsyn med advokater og advokatselskaber. Nyt er "kollegial samtale". Faglige og etiske krav fremgår af Retsplejeloven. LBK nr 1261 af 23/10/2007, h. Ansvarsforsikring skal tegnes. Kravene suppleres bl.a. i Advokatsamfundets etiske regler ( herunder Normer for køberrådgivning (Träff, 206; Bilag 3) Advokatnævnet under Advokatsamfundet behandler klager og kan ikende medlemmer disciplinære sanktioner, incl bøder og frakendelse... med årlig beretning God advokatskik Udgangspunktet for vurdering af, om en adfærd er i strid med god advokatskik, er Retsplejelovens 126, stk. 1. Bl.a.: advokaten skal udføre sit hverv grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede hensyn til klientens tarv tilsiger. I den kommenterede retsplejelov er der til bestemmelsen bl.a. knyttet begreberne: omhyggelighed, faglig kompetence og nøjagtighed. Advokatfejl og god advokatskik, Pia Birkegård, nævnssekretariatet. Afgørelser fra advokatnævnet Advokaten havde tilsidesat god advokatskik ved ikke omgående at have korrigeret en erkendt fejl i forbindelse med afregning af et forligsbeløb (j.nr ). Ved ejerlejlighedshandel ikke indhentet de øvrige prioriteters samtykke forud for tinglysning af to ejerpantebreve som 1. prioritet.... tilsidesat god advokatskik (j.nr )... ikke påset, at den kontante del af købesummen var erlagt forinden skødet blev fremsendt til tinglysning.... tilsidesat god advokatskik (j.nr ).

5 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Ejendomsmæglere/-formidlere Ca 2600 em i 2004, ca 1500 forretningssteder. En stor del af ejendomsmæglerne er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) Fire kæder (EDC, Nybolig, Home, Dan Bolig) dækker ca 50% og er ejet af eller har fast samarbejde med et bestemt pengeinstitut eller realkreditinstitut (BRF, Nykredit, DanskeBank, Nordea). Lov om omsætning af fast ejendom ( ) regulerer erhvervsmæssig formidling af fast ejendom ( 1, stk 1), til forbrugere ( 1, stk 3), dvs f.e. der er boliger. Ejendomsmæglerbetegnelsen er beskyttet ( 25, stk 1) og adgangen til at rådgive er begrænset ( 8). Erhvervs- og Selskabsstyrelsen opretter et disciplinærnævn for ejendomsmæglere,.. ( 29a, indført ved lov nr 453 af 22/05/2006) Bygningssagkyndige Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LBK nr 1142 af 28/09/2007) 1. Reglerne..gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen,.. 2. Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld,.. Ordningen er frivillig for sælger, men der udarbejdes tilstandsrapporter i over 90 % af alle hushandler ca rapporter årligt (COWI-undersøgelsen) Forbrugerrettet informationen om huseftersynsordningen findes på Bygningssagkyndige beskikkes af Erhvervs- og byggestyrelsen, BEK nr 1501 af 12/12/2007, bl a under forudsætning af en byggeteknisk grunduddannelse mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring have deltaget i optagelseskursus og bestået en prøve, momsregistrering, eventuelt via ansættelse i virksomhed, være dækket af en professionel ansvarsforsikring,..

6 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 skal i sit arbejde ( 6, stk ) Den bygningssagkyndige 8) være uvildig.. uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig, 10) undlade at betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser end eftersynet (tidligere: undlade.. på vegne af ejendomsformidlings-virksomhed, hvor vedkommende er ansat eller har ejerandele) Rådgiveransvar, i forbindelse med finansiel rådgivning: Rapport om Rådgiveransvar. Erhvervsministeriet Opgave: Konkurence mellem professioner? Er der konkurrence mellem de professionelle på ejendomsmarkedet? Hvis ja: Hvad er 'varen', der konkurreres om? Hvis nej: Ændrer samspillet mellem professionerne sig over tid? Hvorfor? Hvad er forskellen mellem en landbrugsbedrift og en landbrugsejendom? 5. Konkurrencestyrelsens undersøgelse af køb af ejerbolig Konklusionen er, at der er god konkurrence på markedet for køberrådgivning. Ejendomsmæglere og andre (!) kan efter 1997 udføre skødeskrivning. Både advokater og ejendomsmæglere tilbyder pr 2004 køberrådgivning. Salæret beregnes som faste priser afhængig af ydelsens omfang. For køberrådgivning varierer salæret inkl. moms fra ca kr. til ca For delydelsen berigtigelse af handel (skødeskrivning) varierer salæret inkl. moms fra ca kr. til kr. Konkurrencen på ejendomsformidling fungerer for dårligt.... Konkurrencestyrelsens undersøgelse af køb af ejerbolig 1/2 Konkurrencen på ejendomsformidling fungerer for dårligt. Ejendomsformidling udbydes næsten kun af ejendomsmæglere, mens advokater kun i begrænset omfang er på markedet. 90 pct. af ejendomsmæglerne anvender standard pakkeløsninger ved formidling af fast ejendom og beregner salæret som en fast procent af ejendomsprisen. Skjulte og individuelle rabatter florerer. I perioden fra 1995 til 2002 er det normale salær til en ejendomsmægler steget ca. 50 pct. i provinsen og godt 100 pct. i hovedstadsområdet. Til sammenligning er forbrugerprisindekset i samme periode steget 17 pct.

7 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Konkurrencestyrelsens undersøgelse af køb af ejerbolig 2/2 Annoncering på Internet har øget, ikke reduceret annonceudgifter. Danske Boligadvokater blev stiftet i 2000 i samarb. m Forbrugerrådet. Har udarbejdet en større pakke af sælgerrådgivningsydelser. Den omfatter bl.a. også prisfastsættelse og markedsføring på internettet. Desuden finansiering og rådgivning om tilstandsrapport m.v. I forhold til traditionel ejendomsformidling foretager advokaten ikke traditionel annoncering og fremviser ikke boligen. Konkurrencestyrelsens Redegørelse 2004 opregner brancher med tegn på manglende konkurrence, bl a: Advokatvirksomhed Formidling og udleje af ejendomme (Ejendomsmæglere) Landinspektørers matrikulære arbejde På området for landinspektører foreslås, at private landinspektører får adgang til at udføre matrikulære opgaver i København og på Frederiksberg, hvor de kommunale myndigheder i dag har monopol. FT Miljøudv Bilag 172 Konkurrence på ejendomsmarkedet - Det primære mål? Markedstrendens påvirkning på boligtyper: Parcelhuse - Shopping i låneordninger Ejerlejligheder Lejligheder i udlejningsbyggeri - Modernisering før genudlejning Almene boliger - Pres mhp privatisering Andelsboliger - Indskud på niveau m. ejerlejligheder; kan nu belånes 'Koncepter' er nu modeord, førhen var målet funktionelle løsninger. Hvem ansvar for kvalitet, for almenvellet? Ingen samlet plan, som fordeler goderne ligeligt -> Konsekvens: Kun heldige får del i herligheden, mange (de svage) taber. 6. Ejendomsmarkedet i statistikken Skat: Statistik for ejendomsvurdering Vurderingsstatistik - Ejendoms- og grundværdier 200x for alle typer ejendomme Salgsstatistik - De solgte ejendomme i de enkelte halvår. De gennemsnitlige priser for de forskellige ejendomstyper og forhold salgspriser/ vurderinger. Danmarks Statistik/Statistikbanken/ ByggeriBoligforhold/Ejendomssalg Landbrug/Bedrifter Antal bedrifter ialt (2004): Vejviser i statistik/dokumentation af statistik/varedeklarationer/ Indkomst, forbrug og priser/ejendomssalg Landbrug/Landbrugs- og gartneritællngen

8 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Note om Landbrugsbedrifter Ved en landbrugsbedrift forstås det areal med tilhørende bygninger, maskiner og husdyr, som af bedriftens indehaver betragtes som hørende til samme brug. En bedrift kan således bestå af én eller flere selvstændigt vurderede ejendomme og/eller én eller flere dele af selvstændigt vurderede ejendomme. Tilforpagtede og tillejede arealer medregnes under bedriften, mens bortforpagtede eller bortlejede arealer ikke betragtes som hørende til bedriften. [> 5ha] Populationen - alle danske landbrugsbedrifter - må antages at være total, da en årlig opdatering af landbrugsstatistikregistret finder sted ud fra kommunernes ejendomsregistre. Stikprøven er udvalgt på baggrund af en opdeling af bedrifterne i knap grupper (strata) efter driftsform (11 grupper), økonomisk størrelse (standarddækningsbidrag, 8 grupper) og amter (12 grupper). Alle typer ejendomme i Vurderingsstatistikken 1/5 Enfamiliehus Kæde- Rækkehus Dobbelthus 2-Familiehus 3-Familiehus Sommerhus Etageboligbebyggelse - fri / ej fri (?) Vurderingsvejledning 2007, afsnit D: Benyttelse: Aktuel vurderingsvejledning (2008): Alle typer ejendomme i Vurderingsstatistikken 2/5 Ejerlejlighed i åben lav bebyggelse Ejerlejlighed i rækkehuse Kommunal beboelse m. 1-3 lejligheder Støttet andelsbolig (private boliger, opført efter 1981 og financieret med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger) Etageejerlejlighed til beboelse i bygning på fremmed grund Beboelse m. 1-3 lejl. på fremmed grund Sommer-/kolonihavehus på fremmed grund

9 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 Alle typer ejendomme i Vurderingsstatistikken 3/5 Beboelse m. 4-8 Lejligheder Beboelse m. 9 Lejligheder og derover Beboelse og forretning Forretning Fabrik og lager Bebygget Landbrug Antal (2004): Særskilt vurderet skov og plantage Frugtplantage, gartneri og planteskole Ubebyggede grunde indtil m2 Andet ubebygget areal (ej landbrug) Ubebygget landbrugslod m.v. Alle typer ejendomme i Vurderingsstatistikken 4/5 Statsejendomme Kommunal beboelses- og forretningsejendom, 4 lejl. og derover Anden bebygget kommunal ejendom Ejerlejlighed med beboelse og forretning Ejerlejlighed med ren forretning Ejerlejlighed med fabrik og lager Ejerlejlighed med sommerbeboelse på fremmed grund Anden ejerlejlighed på fremmed grund (ikke til beboelse) Øvrige ejerlejligheder Alle typer ejendomme i Vurderingsstatistikken 5/5 Private institutions- og serviceejendomme Visse erhvervsejendomme Beboelse på fremmed grund med 4 lejligheder og derover Beboelse og forretning på fremmed grund Ren forretning på fremmed grund Fabrik og lager på fremmed grund Andre bygninger på fremmed grund Arealer med bygning på fremmed grund Anden vurdering Andre benyttelseskoder Ekstra: Den matrikulære infrastruktur Tinglysningssystemet (forstået som ITsystem) Matrikelsystemet (forstået som ITsystem) Matrikel- og TLmyndighederne Landinspektørprofessionen Den matrikulære infrastruktur danner grundlag (=infrastruktur) for omsætning og belåning af fast ejendom, ejendomsvurdering og -beskatning, og arealforvaltning.

10 EjendOms1_Ejendomsmarkedet, of 10 varetager følgende funktioner: Den matrikulære infrastruktur officiel registrering af ejendomsforhold, herunder retsforhold officiel definition af ejendomsenheder identifikation af grundstykker, bygninger og rum heri systematisering af rettigheder i fast ejendom Vedligeholdelse og udvikling af den matrikulære infrastruktur Normer og resourcefordeling i samfundet betinger, hvordan over en årrække aktører ændrer regler og roller ved forhandling i politiknetværk vedrørende den matrikulære infrastruktur, hvor løbende Ejere og andre rettighedshavere får - i overensstemmelse med retsregler, professionelle normer, og erhvervsmæssige vilkår - matrikulære og ejendomsretlige forandringer angående jord og bygninger bevidnet i offentlige informationssystemer Resumé Ejendomsmarkedet består af forskellige ejendomstyper Ejendomstyperne er mangfoldige i relation til TL's og UL's ejendomsbegreb Ejendomsmarkedet præges for tiden af en tendens mod 'mindre stat, mere marked' Lært mere om andre professionelle: Advokater, ejendomsmæglere,.. Set arealoverførsel som en blandt andre former for ejendomsoverdragelse est@land.aau.dk Stubkjær, Aalborg Universitet EjendOms - 1. Ejendomsmarkedet ISP, AaU; Forår 2008