1.5 Enstemmighed, jfr. Lov om Ejerlejligh. 2/domspraksis

Transkript

1 Tilrettet 2005 Beregninger 1.1 Hans Hansen skal opfylde Landbrugslovens 12 stk. 3 Da han ikke kommer over 100 ha, skal der ikke tages Stilling til fortrinsret til suppleringsjord 7) 1.2 Lov om Ejerlejligheder 10 stk. 2 anfører, at loven IKKE anvendes på landbrugsejendomme. I samme lov er under 10 stk. 1 nr. 3 anført, at bygninger, der er fredet kan opdeles i ejerlejligheder. Den omstændighed, at der er tale om en landbrugsejendom og de hensyn, der varetages i landbrugsloven må medføre, at de fredede bygninger, der kan opdeles er bygninger, der ikke er landbrugsejendomme. Ejeren kan således ikke opdele ejendommen i ejerlejligheder. 1.3 Udstykningslovens 16 anfører regler for stiftelse af brugsret over en del af en samlet fast ejendom eller en del af et umatrikuleret areal. Her er tale om leje af en hel matrikuleret ejendom, hvorfor der ikke er regler, der begrænser udlejen og der kan således godt indgåes et lejemål for 50 år. 1.4 a: 10 o/oo af kr b: 10 o/oo af kr nedsat efter 8 med 4 o/oo af kr = Skal muligvis reguleres efter 10, men herom har vi ikke oplysninger. 1.5 Enstemmighed, jfr. Lov om Ejerlejligh. 2/domspraksis 1.6 Lov om ejerlejligheder 16 a medfører, at køber kan forlange prisen nedsat, såfremt prisen er "væsentlig" for høj. Der er kun offentliggjort 1 dom efter nævnte paragraf. Det er ikke oplyst, hvornår de øvrige handler har fundet sted. Det oplyses, at 2 lejligheder er sat til salg for kr , altså har hun givet ca. 20% mere - og spørgsmålet er, om det er nok til at anvende paragraffen. Kan diskuteres Men da det oplyses, at købet er sket i efteråret 2001 og vi nu skriver maj 2002 er købers adgang til at forlange prisen nedsat efter denne formentlig forældet, jfr. 16 a stk. 3

2 1.7 Begge fabrikker er omfattet af Miljøbeskyttelseslovens kap. 5 om forurenende virksomhed. Efter 33 skal disse godkendes forinden anlæggelse/ibrugtagning. Asfaltfabrikken, der producerer mere end godkendelsen overtræder Miljøbesk. Lovens 33 stk Pkt. klage over asfaltfabrik til kommunen, 65 Medhold Klage over syrefabrik til kommune, men fredet i 8 år fra tilladelse, jvnf, 41a, hvor ingen af undtagelsesbestemmelserne rammer fabrikken. Beregninger 2.1 Lejekontrakten er indgået før 1/ og underlagt overgangsregler, jfr. kap 17 ERL. Lejekontraktens 2 mangler 12årigt regneeksempel og holder derfor ikke. (Ingen blanket mgl. fremhævelse derfor ok) Diskussion om pristalsregulering fra 1/1 2003, jfr. 80, stk. 4. MEN ERL 13 4 år fra Husleje kan derfor forventes at stige fremover, jfr. 80 stk. 5 fra 1/ fordelt over 4 år. Uopsigelighed fra lejer er usædvanlig i 10 år Afståelse kun i uopsigelighedsperiode er byrdefuldt 2.2 Sikkerhed i goodwill, depositum og inventar kan ske ved tinglysning af løsørepantebrev, jfr. TL 47 b For så vidt angår lejekontrakt kan pantsætning ske, fordi lejerettigheder er overdragelige. Depositum kun sekundært for det beløb, der er i overkud efter retablering ved fraflytning. I begge tilfælde besked til udlejer. 2.3 Der er tale om et ikke-forbrugerkøb, hvorfor der ikke er krav om mindstudbetaling, jfr. KAL 50 stk 2. jfr. 34. Der kan altså sælges med gyldigt ejendomsforbehold uden erlæggelse af udbetaling 2.4 Gældsbrevslovens 1 anfører, at man ikke mister krav fra underliggende retsforhold, men det er i forhold til ens sælger. Når der er udstedt omsætningsgældsbrev

3 kan debitor ikke overfor den, der har modtaget gældsbrevet ved overdragelse gøre indsigelser gældende fra det underliggende retsforhold, jfr. GBL 15 stk Da lejekontrakten er indgået inden 1/1 2000, er der forbud mod at udleje til konkurrerende virksomhed, jfr. Erhvervslejelovens 89 stk. 2 4) i henhold til tidligere LL 30 stk. 3 Da kinagrillen udover at sælge ud af huset har 3-4 borde vil der være tale om konkurrerende virksomhed, hvorfor Hans Koch kan modsætte sig lejemålet 2.6 Lejeren er forpligtet til at holde åbent i sædvanligt omfang jfr. ERL 39 stk. 2, der er gældende selvom lejekontrakt er indgået før 1/1 2000, jfr. ERL 86 stk. 2 Han kan derfor ikke uden udlejers tilladelse holde lukket som ønsket 2.7 Afskrivning første år: Indretning lejede lokaler AL 39 20% Good-will AL 40 1/ Inventar AL 5 25% I alt Beregninger 3.1 De der ikke foreligger tilstandsrapport og ejerskifteforsikring inden købers afgivelse af købstilbud, jfr. Lov om Forbrugerbesk. 2 stk. 2, er sælger ikke omfattet af lovens ansvarsfraskrivelse. Sælger kan ejheller fraskrive sig ansvaret med en ansvarsfraskrivelsesklausul, jfr. Samme lovs 21 a. Sælger hæfter således for manglen. Da det må lægges til grund, at sælger ikke kender/burde kende manglen, kan der alene blive tale om forholdsmæssigt afslag. Manglens størrelse i forhold til købesummen gør, at der vil blive fastsat et forholdsmæssigt afslag. 3.2 Der er tale om vanhjemmel, en retlig mangel for hvilken sælger hæfter. Ved vanhjemmel er altid erstatning og køber vil derfor få tillagt erstatning svarende til værdi af de mgl. Kvadratmeter.

4 Evt: Burde køber selv have set det? Er der en mangel? Løser eleverne sp. ud fra hævdsbetragtninger, så OK!! 3.3 Diskussion ud fra 8-10 i hegnsloven, rejsning af nyt fælleshegn i stedet for eks. Hegnslovens 12 anviser, at Hegnsynet afgør tvister i tilfælde af uenighed ved ændring af fælleshegn. 3.4 a Såfremt der er tale om fællesejeejendom, kan Niels N. kun sælge, såfremt ægtefælle tiltræder ÆL 18. Er det særejeejendom kan Niels N sælge, som han vil. Her 100 m2 af grunden så måske sælge, selvom fællesejeejendom?? Har det indflydelse på brug som bolig? b Efter TL 23 skal panthavere samtykke i arealoverførslen og der skal udstedes attester som nævnt i 22 stk. 1 og 2. MEDMINDRE der kan opnås attest fra dommer og 2 vurderingsmænd, jfr. TL 23 stk. 3 Sidstnævnte er muligt her, hvor købesum er < end Udstykningslovens De skal have kommunens påtegning efter Planlovens 42. Reg. Afgift kr ialt jfr. Tlafg.lov 7 stk.2 Beregninger 4.1 afskrivninger Afskrivning løsøre: Køb ,00 Afskrivning 25% i 1999 ( ,00) ,00 Saldo primo ,00 Køb småaktiver , ,00 Saldo ultimo ,00 Afskrivning % ( ,00) ,00 Saldo primo ,00 Afskrivning % ( ,00) ,00 Saldo primo ,00 Ingen afskrivning i afståelsesåret AL 9 Afskrivninger løsøre i alt, (evt plus ) ,00

5 Afskrivning bygninger: Køb ,00 Afskrivning 5% i ,00 Afskrivning i ,00 Afskrivning i ,00 Tilbygning ,00 Straksfradrag 5% af , ,00 Resttilbygning ,00 Afskrivning tilbygning ,00 INGEN afskrivning i afståelsesår 20 Bygningsafskrivninger i alt ,00 Genvundne afskrivninger Salgssum ,00 Anskaffelsessum ,00 Tilbygning efter straksfradrag , ,00 foretagne ordinære afskrivninger ,00 Fortjeneste AL, ,00 Ikke genvundne Ordinære afskrivninger beskattet i medfør af AL Ikke genvundne Kontorbygning tjener fabriksbygning 14,3 er IKKE en TILbygning (men en særskilt bygning intet straksfradrag i ansk.år ,00 Afskrivning 2000 og ,00 INGEN afskrivning i afståelsesår 20 Genvundne afskrivninger; Salgssum ,00 Anskaffelsessum ,00 ordinære afskrivinger ,00 Nedskreven værdi Fortjeneste AL ,00

6 dog maks. beskatning af de foretagne afskrivninger ,00 Ingen ikke genvundne afskrivninger Afskrivninger i alt: Løsøre ,00 Fabriksbygning, straks ,00 Kontorbygning ,00 Ïalt , Den fulde salgssum kr medregnes i den skattepligtige indkomst i salgsåret, jfr. AL 6 stk. 2 Der sælges inden afståelsesåret 4.3 Beskatning løsøre: Nedskreven værdi ( ,00) Salgspris løsøre ,00 Fortjeneste ,00 Da person kun 90% jfr. 9 stk ,50 Beskatning bygninger: Fortjeneste fabrik ,00 fortjeneste kontorbygning ,00 I alt ,00 Da person kun 90% jfr. 21stk ,00 Opgørelse ejendomsavance: Afståelsessum Anskaffelsessum ,00 5 stk. 1 kr pr. år, ikke afståelsesår ,00 5, 2 kontor ,00 5, 2 udvidelse ,00 ikke genvundne afskrivninger ( ,00) i alt ,00 ( ,00) fortjeneste ,00 Intet ejertidsnedslag købt i 1999 Til beskatning i alt i 2002: Fortjeneste løsøre ,50 Genvundne afskrivninger fabriksbygning ,00 Ejendomsavance ,00

7 I alt , Skødets købesum kr (forudsættes lig med eller større end vurdering) TL var. Afgift *, ,00 fast afgift 1.400,00 afgift i alt , sendes til ToldSkat, Strafafg. min 200 Tlafg. 19 og 20 (Skødet tinglyses!) 4.6 Kreditforeningslån ,00 Indestående: Restgæld kurs 100 ( ,00) Resthovedstol ,00 tlafgift 1,5% heraf, var ,00 fast afgift 1400,00 her ses bort fra omkostninger, som burde være med ,00 5,1 Det skal bemærkes, at det ikke er småejend. Regulering af husleje: Bager med tilhørende lejlighed ej fysisk adsk. BRL 1. Sal kontor ERL 1 sal beboelse og de andre 6 lej. BRL 5.2 I 1995 havde der stadig været mere end 6 beboelseslejligheder, derfor samme besvarelse som Såfremt de kr er ok i forhold til LL 98, 2 og tids- og formkrav er overholdt, kan Børgesen ikke få beløbet nedsat. Loven blander sig ikke i, hvad udlejer anvender pengene til. 5.4 Udlejer kan opsige i medfør af 83 stk. 1 e) med 3 måneders varsel eller ophæve i medfør af 93 stk. 1 g) hvis lejerne ikke retter for sig efter at have modtaget påmindelse fra udlejer. I lejekontrakter er anført husdyr af nogen som helst art i lejlighederne. Det er derfor sikkert, at christiansen (shæferhunde) og Didriksen (katte) overtræder bestemmelsen og at der derfor at gode muligheder for at komme af med dem. For så vidt angår hamsteren er det også min opfattelse, at udlejer har gode muligheder for at komme af med lejeren, da hamsteren også er et husdyr. Diskussion afg. Diskussion afg.

8 Det er min opfattelse, at man ikke kan komme af med en lejer på grund af akvariefiskene. De hverken larmer eller sviner. Til gengæld mener jeg, at det er ligemeget, at fuglene er på altanen og ikke inde i lejligheden. De sviner og larmer, hvorfor jeg mener, man også kan komme af med lejeren p.gr. af denne bestemmelse. Diskussion afg. 5.5 I medfør af Boligfællesskabslovens 2 stk. 2, 2.pkt. afgør generalforsamlingen, om lejere af udelukkende andet end beboelse skal være medlemmer. Men Bagermesteren er lejer af en blandet lejlighed, der efter LL 3 er en beboelseslejlighed og kan således ikke udelukkes hverken helt eller delvist. Tahl har lejet lejemålene på samme lejekontrakt og har altså også et blandet lejemål, der betragtes som en beboelseslejlighed og kan ejheller udelukke hverken helt eller delvist. 5.6 Birkesens lejemål er med både beboelse og erhverv. men er i samme fysiske enhed. Derfor skal sammenlignes med Lejeloven IKKE ERL. Afståelsesret er usædvanlig, og fremlejeret er usædvanlig, idet 70 kun gælder rene beboelseslejemål. Det kan diskuteres om der i LL er en egentlig uopsigelighed for lejer men det er usædvanlig at have uopsigelighed. Ergo har fogeden ret. 5.7 Ved et bud på opnås der fuld dækning til forud prioriterede. Tvangsauktionskøber overtager derfor Birkesen som lejer med de samme forpligtelser og vilkår som var gældende for den tidligere ejer!