Klagerne. J.nr li. København, den 11. oktober 2012 KENDELSE. ctr. DanBolig Horsens A/S Løvenørnsgade Horsens

Transkript

1 1 København, den 11. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Horsens A/S Løvenørnsgade Horsens Ifølge retsbogsudskrift af 16. april 2012 fra Retten i Horsens blev den mellem parterne verserende retssag hævet og fremsendt til forelæggelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på salær, når klagerne har solgt deres ejendom efter formidlingsaftalens udløb til nogle købere, som der var opnået kontakt til i den periode, hvor indklagede havde ejendommen til salg. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom, og indgik derfor den 30. maj 2011 en formidlingsaftale med indklagede for en periode på 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt bl.a.:

2 2 Det fremgik videre af formidlingsaftalen vedrørende punkt 9 Aftalens varighed bl.a.:

3 3 Det fremgik af salgsbudget af 30. maj 2011 bl.a.:

4 4 Indklagede har til sagen indsendt en boligpræsentation med eksempler på forskellige markedsføringspakker. Det fremgår af bilaget VELKOMMEN TIL DIN MARKEDSFØRINGSPLAN bl.a.: PAKKE 1: Sendes til vores Køberkartotek med mere end besøgende pr. uge. Vinduesudstillinger i butikken pg Nordea filial. Horsens ejendomsavis minimum hver uge. Professionel fotografering incl. mastefoto, Ecast, mv. Pakke 2: Samme som pakke 1 samt annoncering i Boligmarkedet Århus Pakke 3: Samme som pakke 1 samt annoncering i Budstikken Vejle Pakke 4: Mulighed for individuel aftale om annoncering i landsdækkende medier såsom Jyllandsposten, Børsen mv. I november måned fremviste indklagede klagernes ejendom til nogle interesserede købere.

5 5 Den 13. november 2011 skrev de interesserede købere til indklagede vedrørende forskellige spørgsmål om klagernes ejendom. Den 14. november 2011 besvarede indklagede købernes spørgsmål, som bl.a. vedrørte ejendommens varmeforbrug samt risiko for bebyggelse på marken beliggende ved siden af ejendommen. Den 21. november 2011 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vi har haft lejlighed til at tænke lidt over tingene, og vi er parate til at sænke prisen med til 2,5 mio. kr. Hvis den skal sælges billigere, må du støde til vores pris er 2,5. Vi må også være realistiske og sige, at hvis køber vender tilbage med et modbud på 2,4 eller lignende, så spilder vi bare alle sammen tiden. Lad os se, hvad køber siger til det. Indklagede svarede ved samme dag: Helt ok Jeg melder dette tilbage og så må vi se om de har mere at skyde med Den 6. december 2011 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vi reducerer prisen til kr. Til gengæld lader vi vaskemaskine og tørretumbler følge med. Den yderligere prisreduktion på kr. er afgivet under forudsætningen af, at dit salær reduceres til kr. alt inklusive. Hvis køber eller du ikke accepterer, ønsker vi at tage huset af markedet. Formidlingsaftalen er udløbet den 30. november. Den 7. december 2011 sendte indklagede et tilrettet salgsbudget, hvoraf det fremgik, at indklagede havde tilrettet kontantprisen til kr. samt reduceret sit vederlag med mere til ,50 kr. Samme dag skrev klagerne til indklagede bl.a.: De var under forudsætningen af, at omkostningerne reduceres til kr. Der er vi jo langt fra. Jeg kan se, at du har reduceret dit salær med ,00 kr. Det synes jeg ikke reflekterer den offerbetragtning, som vi talte om tidligere. Men det må jo

6 6 være dit valg. Med udgangspunkt heri må vi derfor sætte prisen til inklusive vaskemaskine og tørretumbler med mindre du reelt har mere at give af. Jeg ville gerne handle, men jeg har ikke råd til at sætte huset yderligere ned i pris. Du kan sige til køber med stor overbevisning i stemmen, at jeg med den pris er fuldstændig klædt af, og vi kommer desværre ikke længere ned. Samme dag skrev indklagede til klagerne bl.a.: Har snakket med køber og de kan/har/vil ikke imødekomme jeres modbud, så jeg tror desværre ikke jeg kan få jer til at mødes. De holder fast i med den prisudvikling der har været og med de fremtidsudsigter der er mv. Hvad gør vi nu. Ønsker I at fortsætte salget så skal vi have lavet en forlængelse. Dette er på uændrede vilkår, eller hvad er jeres tanker. Senere samme dag svarede klagerne, at de ønskede at trække ejendommen af markedet og se tiden an til efter nytår. Den 9. december 2011 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Hej, så har jeg stoppet annonceringen af huset. I må endelig sige til hvis vi skal starte op igen. Ps. vær lige opmærksom på at hvis køber selv kontakter jer nu, og I laver en handel så er I stadig pligtig at betale mig salær, da køberen er kommet igennem DanBolig. Klagerne indrykkede i slutningen af december 2011 en annonce i Den Blå Avis om udlejning eller salg af ejendommen. Den 3. januar 2012 modtog klagerne en henvendelse fra Den Blå Avis vedrørende annoncen. Det fremgik, at en bruger af avisen havde sendt en besked til klagerne. Det fremgik af beskeden bl.a.: Hej, Vi kunne godt være interesseret. Kontakt os venligst, hvis den stadig er ledig. Beskeden var fra den ene af de senere købere. Den 12. januar 2012 underskrev klagerne og de interesserede købere en købsaftale. Det

7 7 fremgik af aftalen, at den kontante købesum var kr. med overtagelse den 1. marts Købsaftalen er udarbejdet af et advokatfirma, der repræsenterede køberne. Den 18. januar 2012 skrev indklagede til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: Jeg har erfaret at I har handlet huset til de købere som via vores indsats var ude at se huset. Jf. formidlingsaftalens punkt 9. betyder dette at jeg er berettiget til fuld vederlag. Jeg vedhæfter faktura som bedes betalt inden Det fremgik af indklagedes faktura: Den 31. januar 2012 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a., at klagerne afviste at skulle betale indklagedes fremsatte krav, idet klagernes advokat bl.a. anførte, at der ikke var indgået en købsaftale inden formidlingsaftalens udløb, og at klagerne ikke havde udskudt købsaftalen for at holde indklagede ude af handlen. Det lykkedes ikke parterne at opnå enighed om indklagedes krav, og den 27. februar

8 indgav indklagede stævning til retten i Horsens med påstand om betaling af sit krav på ,50 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af vederlag. Indklagede kunne alene få køberne til at tilbyde en købesum på kr. for klagernes ejendom. Dette bud kom endda først efter formidlingsaftalens ophør. Formidlingsaftalen mellem indklagede og klagerne udløb den 30. november Klagerne ønskede ikke at forlænge aftalen, da det ikke var lykkedes indklagede at indfri klagernes forventninger. De fremkomne bud var meget langt fra den pris, som indklagede havde vurderet ejendommen til. Klagerne opsagde således ikke aftalen, som det er anført af indklagede. Ifølge formidlingsaftalen har indklagede alene krav på salær, såfremt der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats. Dette gælder dog, kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde ejendomsmægleren ude. At begge disse betingelser skal være opfyldt, følger i øvrigt også af 11, stk. 1, nr. 2, i lov om omsætning af fast ejendom. Klagerne bestrider at begge betingelser er opfyldt. Da det ikke lykkedes for indklagede at sælge klagernes ejendom, og da situationen på boligmarkedet desuden gjorde det vanskeligt at sælge en ejendom, valgte klagerne på egen hånd at sætte en annonce på Den Blå Avis hjemmeside med henblik på at leje ejendommen ud. Annoncen blev sat på hjemmesiden omkring slutningen af december Den 3. januar 2012, det vil sige mere end 1 måned efter formidlingsaftalens udløb, rettede køberne på baggrund af annoncen henvendelse til klagerne. I første omgang henvendte køberne sig med henblik på at leje ejendommen og ikke for at købe den. Klagerne og køberne indledte herefter en dialog om et eventuelt køb af ejendommen. Det lykkedes parterne at opnå enighed om en pris på kr., hvilket vil sige en pris, der var kr. højere end den pris, som indklagede havde formået at forhandle hjem. På den baggrund indgik parterne en aftale om køb af ejendommen den 12. januar Der er således ikke givet afslag i købesummen svarende til de sparede udgifter til indklagede, og der er alene blevet indgået en aftale på baggrund af klagernes egen indsats. Hele hændelsesforløbet viser, at det ikke har været klagernes intention at udskyde købsaftalen for at holde indklagede ude. Såfremt indklagede skulle få medhold i, at indklagede har krav på salær, gøres det gældende, at indklagedes krav skal opgøres efter salgsbudgettet af 7. december 2011, således at indklagedes krav maksimalt kan udgøre ,50 kr. Herfra skal dog

9 9 trækkes posterne Aflæsning & overdragelse af ejendommen med kr., Eftersagsbehandling med kr. og alle posterne under overskriften Specifikation af dokumentationsomkostninger & andre udlæg med 2.392,50 kr., idet indklagede klagerne bekendt ikke har leveret disse ydelser og/eller afholdt disse udgifter, hvorfor disse poster fradrages beløbet på ,50 kr. Herefter kan indklagedes krav højst udgøre kr. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt formidlingsaftalen opfylder bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom for så vidt angår specifikation af annoncer i alt kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har krav på betaling af vederlag som krævet. Den 13. oktober 2011 blev ejendommens kontantpris nedsat til kr. Den 11. november 2011 fremviste indklagede ejendommen til de senere købere. Indklagede har efterfølgende korresponderet med køberne på og pr. telefon, idet køberne havde en del supplerende spørgsmål. Den 21. november 2012 fremkom køberne med et bud på ejendommen. Klagerne svarede tilbage, at de ville sælge til kr. og ikke mindre. Efter nogle dages tænkepause vendte klagerne tilbage til indklagede, og meddelte, at klagerne ville sælge for kr., såfremt indklagede nedsatte sit salær med i alt kr., hvilket indklagede ikke ønskede. Den 7. december 2011 meddelte klagerne, at de ikke ville gå ned under en kontantpris på kr., medmindre indklagede kunne give hele afslaget i sit salær. Dette ønskede indklagede ikke, og klagerne ønskede herefter at stoppe salget. Indklagede blev noget forundret, da indklagede fandt ud af, at ejendommen var handlet til de samme købere, som indklagede havde fremvist ejendommen til, og som indklagede havde forhandlet med. Indklagede var forundret over, at ejendommen blev handlet til en kontantpris på kr. 1 måned efter, at klagerne havde meddelt indklagede, at klagerne ikke ville gå under en pris på kr. Indklagede har svært ved at se, at det ikke er indklagedes salær med videre, som prisen er nedsat med, og at dette er sket for at undgå omkostninger til indklagede. Indklagede kan ikke se det relevante i klagernes argument om, at der er gået 1 måned efter formidlingsaftalens udløb, indtil handlen med køberne blev indgået. Derudover er der en del lukke- og feriedage mellem jul og nytår. Afslutningsvis skal indklagede anføre, at betingelserne i formidlingsaftalens punkt 9.4 er opfyldt, idet det er indklagede, der har tilvejebragt køberne, og indklagede der har

10 10 indledt forhandlingerne med disse. Derudover mener indklagede, at handlen blev udskudt for at spare mægleromkostningerne, hvilket tydeligt kommer til udtryk i korrespondancen, idet klagerne gjorde det meget klart, at det var indklagedes omkostninger, der skulle ned, for at salgsprisen kunne komme ned. Indklagede henviser til afgørelserne i U V og U V. Indklagede har udleveret salgspræsentation til klagerne sammen med formidlingsaftalen. Heraf fremgår, hvordan ejendommen ville blive annonceret. Nævnet udtaler: Det fremgår af 11, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at en formidler alene kan betinge sig vederlag hvis: 1. der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør, eller 2. der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude. Formidlingsaftalen var udløbet, inden handlen med de interesserede købere blev indgået. Køberne afgav inden formidlingsaftalens udløb købstilbud under den udbudte pris. Købsaftalen med køberne blev indgået mere end 1 måned efter formidlingsaftalens udløb, og klagerne havde endvidere på dette tidspunkt forsøgt at leje ejendommen ud. Nævnet finder, at indklagede under disse omstændigheder ikke over for nævnet har dokumenteret eller på anden måde sandsynliggjort, at indgåelsen af købsaftalen mellem klagerne og køberne er blevet udskudt for at holde indklagede ude. Nævnet kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling af vederlag, udlæg til tredjemand, markedsføring og dokumentationsomkostninger. I den forbindelse skal nævnet bemærke, at der heller ikke er krav på betaling i forbindelse med formidlingsaftalens udløb, idet der er indgået aftale om solgt eller gratis. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet har bemærket, at de indklagede i salgsbudgettet, der hører til formidlingsaftalen, har specificeret den aftalte

11 11 annoncebetaling på kr. således: Ann. Horsens Ejd. Avis op til 8 gange. af minimum 182,5mm og Ann.boligmarkedet Århus op til 8 gange af minimum 182,5mm. Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder nævnet, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Nævnet finder ikke, at antallet af annoncer er oplyst, idet den anvendte formulering op til 8 annoncer ikke er en angivelse af antallet af annoncer, idet de indklagede dermed kan vælge fra 0 til 8 annoncer. De indklagede har dermed hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Også af denne grund kan nævnets medlemmer ikke godkende de indklagedes krav om betaling af annoncer med kr. Nævnet skal i forbindelse med indklagedes fremsendelse af salgspræsentation bemærke, at det ikke fremgår af formidlingsaftale eller salgsbudget, at indklagede har udleveret en salgspræsentation til klagerne sammen med formidlingsaftalen, eller fremgår hvilken af pakkerne nævnt i salgspræsentationen, det var aftalt, at klagerne skulle betale for. Konklusion: Klagen tages til følge. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand