Det er forvaltningens vurdering, at en fremtidig købers ønske om anvendelse til forsamlingshus med tilhørende bolig, ikke kan imødekommes.

Transkript

1 Kontornotits By- og Udviklingsforvaltningen Byggesag Emne: Orienteringspunkt vedrørende Kolding Kommunes afgørelse, i forbindelse med forespørgsel på Glasvej 2, Vamdrup. Orienteringspunkt til Plan- og Boligudvalget Dato 23. november 2016 Sagsnr. 16/18524 Løbenr. AcadreDocumentUniqueNumbe Sagsbehandler Rasmus Friis Direkte telefon rasfr@kolding.dk Sagsfremstilling: Forvaltningen har d. 28 oktober 2016 givet afslag på forespørgsel vedrørende muligheden for fremtidig anvendelse af Jehova Vidners ejendom i Vamdrup. Ejendommen anvendes i dag som rigssal med tilhørende portnerbolig, og er placeret i et område, der jævnfør lokalplan- 23 fra 1989 er udlagt til erhvervsformål uden mulighed for opførelse af boliger. Det er forvaltningens vurdering, at en fremtidig købers ønske om anvendelse til forsamlingshus med tilhørende bolig, ikke kan imødekommes. Ejeren af ejendommen har tilbage i 1999 og 2001 af Vamdrup Kommune fået byggetilladelse til rigssal med tilhørende portnerbolig. Dette er ikke i overensstemmelse med formål og anvendelsesbestemmelserne i lokalplanen, og det må derfor konstateres, at der er truffet en afgørelse i strid med lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. I afgørelse til Jehovas Vidner d. 28 oktober har forvaltningen anført at: Da der tidligere er givet byggetilladelse til rigssal med tilhørende portnerbolig, ser vi i forvaltningen ikke mulighed for en ændring af denne anvendelse. Ved et evt. fremtidigt salg vil der være mulighed for at sælge ejendommen med samme anvendelse, eller med anvendelsesændring til erhvervs ejendom, som lokalplanen foreskriver det. Forvaltningens vurdering er dog, at ejendommen ikke kan anvendes til boligformål. Selv om den tidligere afgørelse, har været i strid med lokalplanens formål og anvendelse, finder forvaltningen ikke grundlag for at foretage tiltag i forhold til Jehovas Vidners nuværende anvendelse. Der er herved lagt vægt på, at

2 der er tale om en begunstigende forvaltningsakt, der har givet Jehovas Vidner en berettiget forventning om at måtte anvende ejendommen til rigssal med tilhørende portnerbolig. Der er endvidere lagt vægt på, at byggetilladelserne er meddelt i 1999 og 2001, hvorfor der ikke nu så mange år senere, findes anledning til at ændre de afgørelser Vamdrup Kommune har truffet. Der er foretaget en vurdering af muligheden for eventuel ændring af lokalplanen for det specifikke matrikulære stykke i lokalplanen. Det er dog vurderet, at det ikke er muligt, af hensyn til det omkringliggende erhverv. Blandt de tilstødende virksomheder kan blandt andre nævnes ISOVER A/S og RK MASKINTEKNIK APS, der begge støder op til den pågældende matrikel. Da områdets formål og anvendelse jævnfør lokalplanen, er henlagt til erhvervsvirksomheder med et maksimalt udendørs støjniveau på 70 db vil dette skabe et generende og uhensigtsmæssigt miljø for den tilstødende beboelsesejendom. Vejledende grænseværdier for støj i områder med blandet bolig og erhvervsbebyggelse, er på maksimalt 55 db i dagtimerne og 40 db i natte timerne. En afvigelse fra disse grænseværdier vil i yderste konsekvens betyde, at virksomhederne skal reagere på eventuelle støjgeneklager. Dette vil i yderste konsekvens svække det omkringliggende erhvervs produktionsmuligheder, og danne et uhensigtsmæssigt miljø for området. Der er i afgørelsen lagt vægt på, at den ønskede anvendelse som forsamlingshus med tilhørende bolig, vil være i strid med lokalplanens 1: Det er lokalplanens formål at sikre nye erhvervsarealer i direkte tilknytning til kommunens eksisterende erhvervsområde. 3 stk. 4: For området nord for Bavnevej gælder, at der ikke må opføres eller indrettes bolige. Selv om der tidligere er truffet en afgørelse, i strid med lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser, berettiger det ikke til en fortsættelse af det ulovlige forhold, ved at tillade videresalg til boligformål. Ved et eventuel fremtidigt salg af ejendommen, skal anvendelsen ændres til erhverv som Lokalplan- 23 foreskriver det. Jehovas Vidner har indsendt klage over afgørelsen til Natur og Miljøklagenævnet, og bedt forvaltningen indbringe afgørelsen for udvalget. Side 2

3 Advokatfirmaet Rødding Torvet Rødding By- og Udviklingsforvaltningen Byggesagsafdelingen Brev, sags nr Vedr. : Henvendelse om ændring til udlejning af beboelse og arrangementer Adresse : Glasvej 2, 6580 Vamdrup Matr. nr. : 3du, Ø. Vamdrup By, Vamdrup Nytorv Kolding Telefon: byggesag@kolding.dk Dato: Sags nr.: Journal nr.: 16/18524 Sagsbehandler: Rasmus Friis Telefon: rasfr@kolding.dk Sagsfremstilling: Kolding Kommune har den modtaget en forespørgsel, om anvendelsen af glasvej 2, 6580 i forbindelse med mulig køb af ejendom. Forespørgslen lyder på hvorvidt ejendommen må benyttes som udlejning til beboelse i tidligere portnerbolig, samt benyttelse af tidligere rigssal til udlejning i forbindelse af arrangementer. Afgørelse: Der kan ikke meddeles tilladelse, til den forespurgte anvendelsesændring. Begrundelse: Den pågældende ejendom er placeret i et område der jævnfør lokalplan-23 af er henlagt til erhvervsområde. Lokalplan : Området nord for Bavnevej er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning E1, der tillader erhvervsformål såsom industri-, lager- og værkstedsvirksomhed med fortrinsanvendelse til virksomhed med relation til jernbanenettet.

4 Lokalplan : For området nord for Bavnevej gælder, at der ikke må opføres eller indrettes boliger. Det kan oplyses at der d er givet tilladelse til opførelse af Rigssal samt d er givet tilladelse til tilhørende portnerbolig. Da der er givet tilladelse til rigssal med tilhørende portnerbolig, ser vi i forvaltningen ikke mulighed for en ændring af denne anvendelse. Ved et evt. fremtidigt salg vil der være mulighed for at sælge ejendommen med samme anvendelse, eller med anvendelsesændring til erhvervs ejendom, som lokalplanen foreskriver det. Har du spørgsmål til brevets indhold er du velkommen til at kontakte os. Venlig hilsen Rasmus Friis Byggesagsbehandler Side 2

5 Klagevejledning PLANLOVEN Forhold der kan påklages: Kommunens afgørelser vedrørende forhold, der er omfattet af planloven, kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages (jf. planlovens 58). Heri ligger, at der ikke kan klages over de skøn, som kommunen har udøvet. Derimod kan der klages, hvis du mener, at regler er fortolket forkert, eller at kompetence-/procedureregler ikke er overholdt. For at kunne klage skal man have en retlig interesse i sagens udfald. En eventuel klage indtastes via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. :Eventuelle spørgsmål kan rettes til Natur- og Miljøklagenævnet på til nmkn@nmkn.dk eller på supportfunktionens telefon Gebyret bliver tilbagebetalt, hvis: 1) klagen bliver afvist fordi klagefristen er overskredet 2) klager ikke er klageberettiget 3) Natur- og Miljøklagenævnet ikke har kompetence til at behandle klagen. Gebyret tilbagebetales også, hvis klager får helt eller delvist medhold i klagen. Hvis klager trækker klagen tilbage, mens sagen er under behandling i nævnet, vil gebyret som udgangspunkt også blive betalt tilbage. Natur- og Miljøklagenævnet kan dog beslutte, at gebyret ikke tilbagebetales, hvis klagen trækkes tilbage på et tidspunkt, hvor nævnet allerede har foretaget en stor del af sagsbehandlingen. Side 3

6 Klagefrist: Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen eller offentliggjort i dagspressen. Opsættende virkning: Medmindre klageinstansen bestemmer andet, skal en afgørelse efterleves, selv om den påklages. Domstolsprøvelse: Hvis kommunens eller klagemyndighedens afgørelse ønskes indbragt for en domstol, skal dette ske senest 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt dig. Side 4

7 Til Byrådet Kolding kommune 17/11/2016 Ønske om ændring af planstatus. Sagsfremstilling: 1 - Jehovas Vidner fik byggetilladelse til opførelse af en mødesal på matrikel 3du Ø. VAMDRUP BY, VAMDRUP. Ejendommen er beliggende i lokalplan 23 Vamdrup og under kommuneplansramme Vamdrup 1215.E2, som er en underinddeling af område Den blev der givet tilladelse til opførelse af portnerbolig og carport på ejendommen. 3 Jehovas Vidner ønsker at sælge ejendommen til fortsat anvendelse som beboelses- og forretningsejendom. En potentiel købers advokat retter henvendelse By- og udviklingsforvaltningen med forespørgsel om den fortsatte anvendelse af ejendommen som forretningsejendom med en portnerbolig. 4 I brev af meddeles afslag med den begrundelse at ejendommen ligger i et lokalplansområde der ikke giver tilladelse til opførelse af boliger (uagtet at kommunen jo HAR givet tilladelse til dette). Der henvises i brevet til formuleringen i lokalplan-23 3,4 hvor der står: For området nord for Bavnevej gælder, at der ikke må opføres eller indrettet boliger Der gives i brevet udtryk for at man ikke ser grund til yderligere fremtidig retlig indgriben i.ht den ovennævnte anvendelse af den pågældende ejendom, men der siges videre: Dog vil vi i forvaltningen ikke umiddelbart kunne tillade en anden anvendelse af ejendommen, end den nutidige ejers som Jehovavidners rigssal med tilhørende portnerbolig, da det netop er dette der i sin tid er givet tilladelse til. Indsigelse: Vi savner lovhjemmel for at en lovlig anvendelse i et lovligt opført bygger ikke kan fortsætte for en ny ejer. Det været sig en anden religiøs organisation, eller som vores nuværende køber ønsker det: at anvende ejendommen til forsamlingshus med en portnerbolig. Byggetilladelsen blev ikke givet med begrænsninger til nuværende ejer eller for et bestemt åremål. Derfor mener vi det er ulovligt at nægte en ny ejer samme brugsret som sælger, og kan få juridiske konsekvenser. Ovennævnte afgørelser er derfor også påklaget til Miljø- og Naturklagenævnet. Løsningsmulighed:

8 Der er i 2008 udarbejdet en ny lokalplan ( ) for området omkring vores matrikel. Denne lokalplan giver mulighed for eksisterende boliger i Kommuneplanområdet 1215.E1 kan fortsætte som hidtil, men de må ikke udvides, og der må ikke bygges nye boliger i området. Ved at ophæve lokalplan 23 for vores matrikel 3du Ø. VAMDRUP BY, VAMDRUP og lade den nye lokalplan omfatte denne matrikel (som jo grænser op til det nye lokalplansområde) ville man kunne løse både det juridiske problem med fortsat anvendelse for ny ejer, som nævnt ovenfor og det problem at byggetilladelsen i sin tid blev givet på et forkert grundlag. Området ændrer ikke karakter og sker ingen ændringer i anvendelsen, som fortsat vil være erhverv med tilknyttet bolig. Vi anmoder derfor Byrådet om at imødekomme vores anmodning. Med venlig hilsen Kristian Pedersen Jehovas Vidners Project Team Tlf.: Ellekildehavevej Ålsgårde

9 P*"3 Landinspektøifirmaet ""»"«*" : f j Jeppesen & Bjerre '/s ^Ejj ^fl Akseltorv 2 A Kolding lokalplan K^^H Tlf CIVILRET n - KUN GYUXGT MEO AFSTEMPLING AF OOMMEftKONTOftCTS KASSeKONTROLAfPAfUT E :57 OOOO5OO-OO Sil l VAMDRUP KOMMUNE

10 020869/1989 Redegørelse for lokalplanforslagets forhold til anden planlægning m.v. Lokalplanområdet er på ca. lo ha. heraf er ca. o,5 ha. i byzone og resten i landzone. Den del der er i byzone, er omfattet af byplanvedtægt nr. 2 og udlagt til industri-og værkstedsvirksomhed. Hele området er i kommuneplanforslaq inddraget til erhvervsformål. Arealet er hovedkloakeret og omfattet af kommunens spildevandsplan fra 1977, og der ses i øvrigt intet i den kommunale sektorplanlægning, der vil være til hindring for lokalplanens realisering. Forholdet til den overordnede planlægning. Planen er en fortsættelse af den zonetilladelse til udstykning af ca. 2 ha. som blev meddelt af Vejle amtskommune ved brev af 24. okt. 1988, under jr. nr. 8-7o-21-l , og der ses ikke andre forhold der skulle stride mod den overordnede planlægning. Lokalplanens retsvirkninger. Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må e- jendomme der er omfattet af lokalplanen iflg. kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv, krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser og afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af at de ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanens gennemførelse. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen må kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger. Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en sådan måde at det kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter kommuneplanlovens 22 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet (d.v.s. fra den til den 1.august 1989) kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af området i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 30.maj 1989 og indtil endelig godkendelse af forslaget, dog højst til den 30. maj 1990.

11 V A M D R U P K O M M U N E Lokalplan nr. 23 For et område ved Bavnevej, umiddelbart øst for og i direkte tilknytning til kommunens eksisterende erhvervsområde, fastsættes i henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål at sikre nye erhvervsarealer i direkte tilknytning til kommunens eksistrende erhvervsområde. 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag og omfatter matr. nr. 4y, del af matr. nr. 4dh og del af matr. nr. 3a, alle af Øster Vamdrup, samt alle parceller der udstykkes fra de nævnte ejendommen Med byrådets offentliggørelse af den vedtagne lokalplan, overføres det på kortbilaget med krydsskraveret område fra landzone til byzone. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE Området syd for Bavnevej er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning E4, der tillader lettere industri, lager- og værkstedsvirksomhed, herunder serviceog forretningsvirksomhed med et max. udendøres støjniveau på ikke over 55/45/40 db(a) jvf. regionplantillæg Området nord for Bavnevej er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning El, der tillader erhvervsformål såsom industri-, lager- og værkstedsvirksomhed med fortrinsanvendelse til virksomhed med relation til jernbanenettet. Det udendøres støjniveau må ikke overstige 70 db (A), men må samtidig ikke påføre det sydfor liggen-

12 de boligområde større støjbelastning end angivet i miljøstyrelsens vejledning for områder for åben og lav boligbebyggelse Områderne må endvidere anvendes til forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv eller som efter byrådets skøn, naturligt finder plads i områderne. Der må dog ikke indenfor områderne drives handel med dagligvarer eller anden lignende detailhandel For området nord for Havnevej gælder, at der ikke må opføres eller indrettes boliger. For området syd for Bavnevej gælder, at der på hver ejendom kan opføres eller indrettes een bolig i tilknytning til virksomheden, når det er nødvendigt af hensyn til virksomhedens drift. 4. UDSTYKNINGER Grunde må ikke udstykkes mindre end 2500 m^. 5 Vej- og stiforhold Der udlægges ikke i planen nye veje eller stier, men ved detailplanlægningen af udstykningerne, vil den eksisterende markvej, beliggende på vestsiden af skellet til matr. nr. 3a som adgang til restarealet af 3a blive erstattet af en ny vej indpasset i udstykningen, således at der sikres vejadgang til det nord for området liggende restareal af matr. nr. 3a, og som indtil videre fortsat skal drives som landbrugsareal Langs Bavnevej pålægges 12 m byggelinie, målt fra vejmidte. 6 SPOR På nordsiden af Bavnevej udlægges et 6 m. bredt areal til fremføring af stamspor. Sporene skal ved etablering respektere de af D.S.B. fastlagte krav ved krydsning og nærføring med de eksisterende naturgasledninger i området.

13 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m^ pr. m^ grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige 50% af grundarealet. Rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over færdigt terræn/ herunder evt. kviste, fremspring, skorstene m.v Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 8,5 m over færdigt terræn. Byrådet kan dog tillade, at en bygning opføres i en større højde, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning og drift nødvendiggør dette. 8. VARMEFORSYNING Området er pålagt pligt til at lade rumopvarmning ske med naturgas. 9. UBEBYGGEDE AREALER Ubebyggede arealer, der ikke ved befæstelse eller lignende anlægges som en nødvendig del til virksomhedens drift (herunder parkeringsarealer) skal anlægges og vedligeholdes som have eller parklignende arealer. Udendørs oplagring af materialer og lignende skal ske på en sådan måde, at forannævnte krav tilgodeses. Dette gælder især arealer mellem bygninger og vej. Arealer bag bygninger og hegn m.v. skal holdes i en passende orden. 10. OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT. Den under 3. september 1965 af boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 2 ophæves for den del af arealet, der er omfattet af denne vedtægt.

14 11. VEDTAGELSESPÅTEGNING. Således vedtaget af Vamdrup Byråd den 16. maj Borgmester Berft Hem Kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om kommunplaner vedtages foranstående lokalplan endeligt. Vamdrup Byråd den 16. oktober Otto Olsen Borgmester Kommunaldirektør Ovenstående lokalplan begæres lyst på matr. nr. 3 a s 3 d( l og 4 dh Ø. Vamdrup By, Vamdrup. Kolding, den /? < W ^ l Jens Kr. Petersen -J landinspektør

15 Ib o ^^ ^ K O * N Q h i * O % r\ ^ c\ ^ N O fr } fc A Q O O ^ Os \ a S

16 NORD \\ 4dq f 10 a Udsnit af matrikelkortet for Ø. VAMDRUP BY/VAMDRUP Vamdrup Kommune Vejle Amt SIGNATUR : områdegrænse Kolding l november 1989 Landinspektørfirmæt Jeppesen & Bjerre % Akseltorv 2 A Kolding Tlf ( l:4000 j. nr JKP/ol Landinspektør