Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, Postbox København K

Transkript

1 Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, Postbox København K Andelsboligforeningen Hattensens Allé 6810 ÅRSRAPPORT FOR 2014

2 xls Andelsboligforeningsoplysninger Andelsboligforeningen Hattensens Alle 6810 Beliggende Hattensens Alle Frederiksberg matr. Nr. 27 DS Frederiksberg CVR nr Formål At eje og administrere ejendommen. Indbetalt andelskapital Kr Bestyrelsen Ib Enø formand Shimon Kelner Henrik Bjørnstrup Casper Maarup Administrator Revisor Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, 2, Postboks København K. Torben Riis Pengeinstitutter Nordea Bank Danmark A/S Vesterbrogade 8, Postboks København C. Arbejdernes Landsbank Falkoner Alle Frederiksberg Ledelsespåtegning Bestyrelsen og administratorhar dags dato aflagt årsrapporten Allé for A/B Hattensens Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabsloven. Side 2

3 Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsforeningensaktiverog passiver, den finansielle stillingog re sultat. Arsrapportenindstilles tilgeneralforsamlingensgodkendelse. Ledelsen anbefaler, at andelskronen opgøres med udgangspunkt i den seneste offentligeejendomsvurdering, jfr. beregningen på sidste side. Ledelsen anbefaler, at andelskronen opgøres med udgangspunkt i den seneste offentligeejendomsvurdering. Ledelsen bemærker, at der er stor usikkerhedmed hensyn til,hvor meget andelskronen maksimalt kan sættes til.revisor og administratorhar ud fra et forsigtighedsprincip anbefalet at der blev hensat 12 mill.kr. i air, hvilket ville have medførten andelskrone på kr. 68,15. Bestyrelsen finder det tilstrækkeligt,at der kun hensættes 6 mill.kr., jf. beregningen på sidste side. Bestyrelsen anbefaler købere og sælgere tilat engagere egne rådgivereellerat aftale en reguleringsklausul,idet bestyrelsen ikke vil afvise risikoen for, at der næste år må ske en yderligere nedsættelse af andelskronen, hvis ejendommen værdi i h.t. offentligejendomsvurdering eller valuarvurdering ikke forhøjes betragteligt. Frederiksberg, d I bestyrelsen Shimon Kelner nri.k_ßjafa p Casper Maarup Administrator Claus Clausen xls Side 3

4 xls Revisionspåtegning Som foreningens generalforsamlingsvalgte interne revisor har jeg revideret foranstående årsregnskab for 2014 ved bilagsgennemgang, og har konstateret beholdningernes tilstedeværelse. Budgettallene til sammenligning i resultatopgørelsen og noter, er ikke revideret. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstennnelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors gennemgang af regnskabet giver anledning til en bemærkning omkring brugen af begrebet dagsværdi for ejendommen i årsrapport 2014 og omkring tagprojekt og hensættelser. I Erhvervsstyrelsens vejledning februar 2015 om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, defineres begrebet dagsværdi således i note 7 side 5: " Dagsværdien er et udtryk for prisen i handel og vandel mellem uafhængige parter. Den kan eksempelvis fastsættes ved at se på evt. handler med tilsvarendeejendomme, eller ved hjælp af en valuar". Den angivne dagsværdi i regnskabet er ledelsens eget skøn, og er ikke fremkommet ved sammenligning med salg af erhvervsejendomme (udlejningsejendomme.) i området eller vurderet af en valuar. Vores ejendomer ikke godt vedligeholdt, når forsikringen afstår fra at dække tagskaden over nr. 10 i Det vurderes derfor at kunne trække dagsværdien noget ned, at ejendonunen står for en større tagrenovering, så brugen af dagsværdibegrebet, som indikator for regnskabsmæssig værdi af ejendommen findes ikke heldig. Endvidere gøres opmærksompå, at der på en ekstraordinær generalforsamling den 4. december 2014 er givet mandat til bestyrelsen til at optage lån på 12 mio. kr. til et kommende vedligeholdelse forbedringsprojekt i Revisor har derfor ud na et forsigtighedsprincip anbefalet, at de samlede hensættelser til vedligeholdelse fastsættes til et beløb på 12 mio. kr. til det vedtagne projekt i Bestyrelsen foreslår imidlertid, at der kun hensættes i alt kr. 6 mio. kr., fordi ledelsen har vurderet, at ikke hele projektet til 12 mio. kr. vil være en vedligeholdelses renoveringsudgift, men noget vil også være en forbedring, som kan forventes tillagt ejendomsværdien. Foranlediget af at maksimalprisen er lovfiestet, og derfor skal afspejles tilnærmelsesvis til 100% i opgørelsen af andelsværdien ved underskrivelsen af en overdragelsesaftale, kan revisor kun tage bestyrelsens forslag til en hensættelsesregulering til efterretning, og lade generalforsamlingen beslutte, om man skal følge et forsigtighedsprincip med en større hensættelse end de 6 mio. kr. eller følge bestyrelsen forslag. Side 4

5 Revisionspåtegning Foranlediget af at maksimalprisen er lovfæstet, og derfor skal afspejles tilnærmelsesvis til 100% i ved underskrivelsen af en overdragelsesaftale, af andelsværdien kan revisor kun tage bestyrelsens forslag til en hensættelsesregulering til efterretning, og lade generalforsamlingen beslutte, om man skal følge et forsigtighedsprincip med en større hensættelse end de 6 mio. kr. eller følge bestyrelsen forslag. opgørelsen Revisor anbefaler endvidere, at der under alle omstændigheder ved kommende andelssalg i projektperioden aftales en værdireguleringsklausul til slut opgørelse ved projektets afslutning, da man så har en bedre mulighed for opgøre forbedringer kontra vedligeholdelse og renovering i projektet. F rg / / 2015 Intern revisor xis Side 5

6 xis Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for A/B Hattensens Allé 6810 for 2014 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger,der følger af foreningens forhold, Erhvervsstyrelsens vejledning, lov om andelsboligforeningersamt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteterfor regnskabsperioden og at vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkeligetilat dække omkostningerne i forbindelse med de gennemførte aktiviteter. Endvidere er formålet at give oplysningerom andelenes værdi i overensstemmelse med Lov om andelsboligforeningerog andre boligfællesskaber 5stk. 2 og 6stk. 5. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Årsrapporten er opstilletefter Erhvervsstyrelsens 2014 for andelsboligforeninger. reviderede vejledning fra februar Endvidere er lovkrav til nøgletal i.h.t. Bekendtgørelse ved salg af andelsboliger indarbejdet. BEK nr. 2 af 6/12015 om oplysningspligt Opstillingsform RESULTATOPGØRELSEN Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser indtægter og omkostningeri forbindelse med foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i regnskabet anførte budgetbeløb er i overensstemmelse med de af generalforsamlingen godkendte budgetter og er ureviderede. Indtægter Der er i årsrapporten medtaget de boligafgifter, lejeindtægter der er opkrævet i perioden, uanset om beløbene er indbetalt tilforeningen pr. 31. december Omkostninger Omkostninger omfatteromkostningertildrift af foreningen, herunder ejendomsskatter og forbrugsafgifter, reparation og vedligeholdelse samt foreningsomkostninger. Ikke betalte omkostningerfor perioden og betalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsperiode er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldigeomkostninger/periodeafgrænsningsposter. Finansielle indtægter og omkostninger omkostninger. Finansielle indtægter og omkostningerindeholder renteindtægter og Finansielle indtægter og omkostningervedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Side 6

7 xls Anvendt regnskabspraksis BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes indregning tilkostpris. ved første Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom tildagsværdi på balancedagen. Dagsværdien fastsættes tilseneste kendte offentligevurdering. Opskrivninger i forhold tilseneste indregning føres direkte på egenkapitalen som en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen tildenne lavere værdi. Den del af nedskrivningen,der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender /periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrvining tilimødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdite omkostningervedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivningaf foreningens ejendom tildagsværdi ("reserve for opskrivningaf foreningens ejendom") "Overført resultat" indeholder akkumuleretresultat. Andre hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter hensættelser tilimødegåelse af fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt tilkursværdi på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder tilbetaling inden ét år fra årsafslutningstidspunktet. Gæld i øvrigt værdiansættes til nominel værdi. Side 7

8 xls Anvendt regnskabspraksis Øvrige noter Nøglooplysninger De i note 13 opførte nøgleoplysninger har tilformål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation. I henhold tilbekendtgørelse BEK nr. 2 af 6/12015 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3afgives en række nøgleoplysninger som noter tilandelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysningerer indeholdt i bilag i tilbekendtgørelsen og er anført som særskilt afsnit i note under overskriften"lovkrævede nøgleoplysninger" med henvisning til oplysningsskemaets referencenumre. Andelsværdi Beregning af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 litra e i Lov om andelsboligforeningerog andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Side 8

9 xis Resultatopgørelse 1. januar 31. december 2014 note regnskab budget regnskab INDTÆGTER boligafgifter stigningboligafgift 1/7 2014, 3% lejeindtægter garager leje varmeanlæg m.v diverse indtægter Indtægter i alt UDGIFTER Ejendomsomkostninger: vedligeholdelse og genopretning forberedelse tiltagrenovering renoveringkælderrum el forsikringer abonnementer vandafgifter renovation ejendomsskatter(grundskyld) vicevært og renholdelse bolignet ejendomsomkostningeri alt Administrationsomkostninger: administrationhonorar honorar udarbejdelse regnskab ekstra honorar indarbejdelse af nøgletal udarbejdelse af varmeregnskab øvrige administrationsudgiftermm administrationsomkostninger i alt Prioritetsydelser og øvrige renter: prioritetsrenter prioritetsafdrag renteindtægterludgifter låneomkostninger O O valutakursregulering på Eurolån 78 prioritetsydelser og øvrige renter i alt Udgifter, i alt Side 9

10 xis Resultatopgørelse 1. januar 31. december 2014 note regnskab budget regnskab Indtægter i alt Udgifter i alt Resultat Prioritetsafdrag OVERSKUD Overskudet fordeles således: Overførttil reservefond Overført "betalte prioritetsafdrag" Side 10

11 xis Balance 31. december 2014 AKTIVER: note regnskab regnskab Ejendommen Hattensens Alle 6810 Ejendomsværdi pr. 1. oktober Nordea Bank Arbejdernes Landsbank Kontantbeholdning Varmeregnskab 2014/ Forudbetalinger og tilgodehavender Aktiver, i alt PASSIVER: EGEN KAPITAL: Andelsindskud Overført resultat pr. 1. januar Åretsnettoresultat Overført resultat pr. 31. december Betalte prioritetsafdrag Reserve for opskrivningaf ejendom Overført tilandre reserver Kursreguleringskonto prioritetsgæld Egenkapital før andre reserver, i alt Andre hensættelser (reserver) hensættelser tilimødegåelse af fremtidigvedligeholdelse Egenkapital efter andre reserver, i alt GÆLD: Varmeregnskab 2014/ Kreditorer og skyldigeomkostninger Mellemværende med beboere Deposita Prioritetsgæld, kursværdi Gæld, i alt Passiver, i alt Side 11

12 xls NOTER note regnskab regnskab Vedligeholdelse og genopretning 1 blikkenslager varmeanlæg (service) snedker og tømrer (repr.tag mv.) maler elektriker låsesmed, dørlukkere istandsættelse port elevator rens af tagrender tekniskbistand kloak vandskade (forsikringssag ej dækket) O diverse materialer haveanlæg, møbler og beplantning I alt Vicevært og renholdelse 2 viceværtservice, 40% viceværtassistancel afløsning snerydning trappevask og vinduespolering hovedrengøring trapper hovedrengøring kontorarealer og vaskekælder diverse materialer/vareindkøb fællesudgifter AB Lindenborghus I alt Bolignet 3 Udgifter Siminn.dk fiberopkobling Udgifter ved hacking af telefonianlæg Udgifter, firewall Indbetalinger bredbånd I att Øvrige administrationsudgifter mm. 4 gebyrer og porto godtgørelse telefon tilbestyrelsen godtgørelse kontorhold tilbestyrelsen foreningsudgifter, møder mm diverse O O I alt Side 12

13 afholdte xis NOTER note regnskab regnskab Ejendommen matr. 27DS Frederiksberg 5 kostpris pr. 1. januar tilgangi årets løb 0 0 kostpris pr. 31. december opskrivningerpr. 1. januar årets opskrivninger O O opskrivningerpr. 31. december regnskabsmæssig værdi ultimo Ejendommen er indregnet tildagsværdi pr. 31. december Det vurderes at den seneste kendte offentligeejendomsvurdering med tillægaf værdien af forbedringsarbejder på ejendommen afholdt efter vurderingstidspunktet kan være en indikator for dagsværdien af foreningens ejendom, og ejendommen indgår i årsrapporten tildenne værdi. Ejendommen er ved seneste offentligevurdering pr. 1. oktober 2012 vurderet tilkr Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving. Tilgodehavender og forudbet. 6 Regulering Kabel TV: udgifter Yousee og VerdensTV opkrævet Kabel TV Forudbetalt glasforsikring Forudbetalt bygningsforsikring Forudbetalt arbejdsskadeforsikring Forudbetalt Siminn bolignet Forudbetalt nødtelefon elevator Tilgodehavende fjernvarme Lindenborghus Igangværende forsikringssager 0 I alt Varmeregnskab 2014/15 7 indbetalt a conto 1/631/ varmeudgifter til28/ I alt Side 13

14 xls NOTER note regnskab regnskab Kreditorer og skyldige omk. 8 fællesomkostninger, res Frederiksberg Forsyning, fjernvarme Afsat skyldigalc vand december Afsat skyldighonorar regnskablnøgletal Godtgørelse bestyrelse Ren Ejendomsservice ApS Gewitz Rengøring Frederiksberg Kommune, renovation Zensystems Jebru inspektion C.E. Jensens Ejendomsadm.: viceværtløn udlæg afløsning og vedligeholdelse C.E. Jensens Ejendomsadm., i alt 0 I alt renter Prioritetsgæld og 9 Realkredit Danmark: obligationsrentesats kurs restgæld kursværdi pct. 31/ / / ** * flexlån opr , typef5k 1, , flexlån opr , typef3t 0, , kontantlånopr , 2% årg , , kontantlån opr , 2,5% årg , , rentetilpasset 1/12014, næste gang 1/12019 næste rentetilpasning er 1/12016 restløbetid renter afdrag pantebrevsrestgæld * ** Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Side 14

15 xis NOTER note regnskab regnskab Hensat til imødegåelse af fremtidig 10 vedligeholdelse Opgørelse af muligt reguleret hensættelsesbeløb til vedligeholdelse eller stigning af andelsværdi Aktiver, i alt Passiver i alt inden regulering pr , Beløb tilreg. af stigningi andelsværdi ellertilhensættelse tilvedligeholdelse Bestyrelsens forslag til anvendelse at beløb : Hensat til imødegåelde af fremtidig vedligeholdelse Saldo 1. januar Hensat Anvendt i Saldo 31. december Akk. afdrag på prioritetsgæld 11 Saldo 1. januar Afdrag betalt i Saldo pr. 31. december Reserve for opskrivning at ejendom 12 Saldo 1. januar Regulering tilejendomsværdi 0 0 Saldo pr. 31. december Side 15

16 xis ØVRIGE NOTER Note 13 Nøgleoplysninger Nøgleoplysninger viser centrale dele af foreningens økonomi, og er primært udregnet på baggrund af arealer. I andelsboligforeningena/bhattensens AIIeanvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke tilde, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBRoplysninger følgende: Ejendom Antal Areal m2 Andelsboliger Grundareal i m2 828 Nøgletal kr. pr. m2 kr. pr. m2 andel Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi 1, total kr. pr. m2 Boligafgift i gennemsnit pr. m2 andelsbolig (baseret på gns. af hele 2014 i alt) 417 Omkostninger mv. i kr. pr. m2 Vedligeholdelsesomkostninger 47 Øvrigeomkostninger 187 Finansielle poster, netto 38 Afdrag Omkostninger mv. i% Vedligeholdelsesomkostninger 12% Øvrigeomkostninger 50% Finansielle poster, netto 10% Afdrag 28% 100% Boligafgift i% af samlede ejendomsindtægter 96% Side 16

17 xis ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøgleoplysninger Bekendtgørelse BEK nr januar 2015 angiver i bekendtgørelsens bilag i en række lovkrævede nøgleoplysninger om foreningens økonomi.oplysninger er anført nedenfor. Der er anført et referencenummer for hver oplysning,der svarer tilde i nøgleskemaet anvendte referencenumre. 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Oplysningerne i afsnit 13 samt P og R i afsnit 4 er opgjortpr. 31. december 2014 Seneste regnskabsperiode 1. januar december 2014, Antal BBR areal m2 BBR areal m2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager mv B6 I alt Boligernes Boligernes areal areal Det oprindelige sæt kryds BBR anden kilde indskud Andet C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? X C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? X C3 Hvis andet, beskriv fordelingsnøgle her: D1 Foreningens stiftelsesår 1981 D2 Elendommens opførelsesår 1929 E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere end det der er betalt for andelen? E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: JA X NEJ Offentlig sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Vurderinq F1 Anvendt vurderingsprincip tilberegning af andelsværdien X Side 17

18 omsætningsaktiver xis ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøglooplysninger kr. Gns.kr.pr.m2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalforsamlingsbestemte reserver F4 Reserver i procent af elendomsværdi 11% G1 Har foreningen modtaget offentligttilskud,som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglysten tilbagekøbsklausul(hjemfaldspligt) på foreningens e endom JA NEJ X X X 2 Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Gns. kr. pr.andels m2 pr.år H1 Boligafgift 417 H2 Erhvervslejeindtægter 0 H3 Boliglejeindtægter 0 Forrige år (2012) Sidste år (2013) I år (2014) J Åretsoverskud (før afdrag) gns.kr.pr. andels m2 (sidste 3 år) Gas. kr. pr. andels m2 K1 Andelsværdi K2 Gæld K3 Teknisk andelsværdi Byggeteknik og vedligeholdelse Forrige år (2012) Sidste år (2013) I år (2014) M1 Vedligeholdelse, løbende (gns.kr.pr.m M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns.kr.pr.m") M3 Vedligeholdelse i alt (gns.kr.pr.m") Side 18

19 xls ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøgleoplysninger 4 Finansielle forhold P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 91 % 4.1 Afdrag Forrige år (2012) Sidste år (2013) I år (2014) R Åretsafdrag pr. andelsm" (sidste 3 år) Side 19

20 Side Andelenes værdi Opgørelsen af andelsværdien i overenstemmelse med Andelsboligforeningslovens 5, stk 2, litra c. Egenkapital pr. 31. december Egenkapital pr. 31. december andelsboligernes adresse andel nr. andelskapital andelsværdi andelsværdi Hattensens Alle 6, st.tv Hattensens Alle 6, st.th Hattensens Alle 6, 1.tv Hattensens Alle 6, 1.th Hattensens Alle 6, 2.tv Hattensens Alle 6, 2.th Hattensens Alle 6, 3.tv Hattensens Alle 6, 3.th Hattensens AIIe8, st.tv Hattensens Alle 8, st.th Hattensens Alle 8, 1.tv Hattensens AIIe8, 1.th Hattensens Alle 8, 2.tv Hattensens Alle 8, 2.th Hattensens Alle 8, 3.tv Hattensens Alle 8, 3.th Hattensens Alle 10, st.tv Hattensens Alle 10, st.th Hattensens Alle 10, 1.tv Hattensens Alle 10, 1.th Hattensens Alle 10, 2.tv Hattensens Alle 10, 2.th Hattensens Alle 10, 3.tv Hattensens Alle 10, 3.th Andelskronepr.31/122014: / = 78,16 Andelskronepr.31/122013: / = 85, xis 20