Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, Postbox København K

Transkript

1 Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, Postbox København K Andelsboligforeningen Hattensens Allé ÅRSRAPPORT FOR 2013

2 Andelsboligforeningsoplysninger Andelsboligforeningen Hattensens Alle Beliggende Hattensens Alle Frederiksberg matr. Nr. 27 DS Frederiksberg CVR nr Formål At eje og administrere ejendommen. Indbetalt andelskapital Kr Bestyrelsen Ib Enø formand Shimon Kelner Henrik Bjørnstrup Administrator Revisor Pengeinstitutter Advokatfirmaet Egemar & Clausen Nørregade 7A, 2, Postboks København K. Sanne Birk Torben Riis Nordea Bank Danmark A/S Vesterbrogade 8, Postboks København C. Arbejdernes Landsbank Falkoner Alle Frederiksberg Regnskab2013 endelig.xls Side 1

3 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og administrator har dags dato aflagt årsrapporten Allé for A/B Hattensens Årsrapportener aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsforeningens aktiver og passiver, den finansielle stilling og resultat. Årsrapportenindstilles tilgeneralforsamlingens godkendelse. Ledelsen anbefaler, at andelskronen opgøres med udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering, jfr. beregningen på sidste side. Frederiksberg, d I bestyrelsen nø / Shimon elner Henrik Bjørnstrup Regnskab2013_endelig.xls Side 2

4 februar Revisionspåtegning Som foreningens generalforsamlingsvalgte interne revisorer har vi revideret foranstående årsregnskab for 2013 ved bilagsgennemgang og har konstateret beholdningernes tilstedeværelse. Ledensen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5,stk.11, og 6,stk.2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisorernes gennemgang af regnskabet giver kun anledning tilen bemærkning omkring brugen af begrebet dagsværdi for ejendommen i årsrapport I Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger - årsregnskab efter årsregnskabsloven 2014, defineres begrebet dagsværdi således i note 7 side 5. "Dagsværdien er et udtryk for prisen i handel og vandel mellem uafhængige parter. Den kan eksempelvis fastsættes ved at se på evt. handler med tilsvarende ejendomme, eller ved hjælp af en valuar". Den angivne dagsværdi i regnskabet er ledelsens eget skøn, og er ikke fremkommet ved sammenligning med salg af erhvervsejendomme (udlejningsejendomme) i området eller vurderet af en valuar. Vores ejendom er ikke godt vedligeholdt, når forsikringen afstår fra at dække tagskaden over nr. 10. Det vurderes derfor at kunne trække dagsværdien noget ned, at ejendommen står overfor en større tagrenovering. Så brugen af dagsværdi begrebet som indikator for regnskabsmæssig værdi af ejendommen, findes ikke heldig. Frederiksberg, den / 2014 Sanne Birk Torben is Regnskab2013_endelig.xls Side 3

5 Anvendt regnskabspraksis Årsrapportenfor A/B Hattensens Allé for 2013 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger,der følger af foreningens forhold, Erhvervsstyrelsens vejledning, Iov om andelsboligforeninger samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og at vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkeligetilat dække omkostningerne i forbindelse med de gennemførte aktiviteter. Endvidere er formålet at give oplysninger om andelenes værdi i overensstemmelse med Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5stk. 2 og 6stk. 5. Årsrapportener udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Årsrapportener opstillet efter Erhvervsstyrelsens 2014 for andelsboligforeninger. reviderede vejledning fra februar Endvidere er nye lovkrav til nøgletal i.h.t. Bekendtgørelse ved salg af andelsboliger indarbejdet. nr af om oplysningspligt Opstillingsform RESULTATOPGØRELSEN Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser indtægter og omkostninger i forbindelse med foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i regnskabet anførte budgetbeløb er i overensstemmelse med de af generalforsamlingen godkendte budgetter og er ureviderede. Indtægter Der er i årsrapporten medtaget de boligafgifter, lejeindtægter der er opkrævet i perioden, uanset om beløbene er indbetalt tilforeningen pr. 31. december Omkostninger Omkostninger omfatter omkostninger tildrift af foreningen, herunder ejendomsskatter forbrugsafgifter, reparation og vedligeholdelse samt foreningsomkostninger. og Ikke betalte omkostninger for perioden og betalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsperiode er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldige omkostninger/periodeafgrænsningsposter. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Regnskab2013_endelig.xls Side 4

6 Anvendt regnskabspraksis BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom tildagsværdi på balancedagen. Dagsværdien fastsættes tilseneste kendte offentlige vurdering. Opskrivninger i forhold tilseneste indregning føres direkte på egenkapitalen som en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen tildenne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender lperiodeafgrænsningsposter Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrvining til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom") "Overført resultat" indeholder akkumuleret resultat. Andre hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter hensættelser til imødegåelse af fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til kursværdi på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder til betaling inden ét år fra årsafslutningstidspunktet. Gæld i øvrigt værdiansættes til nominel værdi. Regnskab2013_endelig.xis Side 5

7 Anvendt regnskabspraksis Øvrige noter Nøgleoplysninger De i note 13 opførte nøgleoplysninger har tilformål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation. I henhold til bekendtgørelse nr af 16. december 2013 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3afgives en række nøgleoplysninger som noter til andelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysninger er indeholdt i bilag 1 til bekendtgørelsen og er anført som særskilt afsnit i note under overskriften "Lovkrævede nøgleoplysninger" med henvisning til oplysningsskemaets referencenumre. Andelsværdi Beregning af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 litra c i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Regnskab2013 endelig.xls Side 6

8 Resultatopgørelse 1. januar december 2013 note regnskab budget regnskab INDTÆGTER boligafgifter stigning boligafgift 1/7 2013, 3% lejeindtægter garager leje varmeanlæg m.v diverse indtægter Indtægter i alt UDGIFTER Ejendomsomkostninger: vedligeholdelse og genopretning forberedelse tiltagrenovering renovering kælderrum el forsikringer abonnementer vandafgifter renovation ejendomsskatter (grundskyld) vicevært og renholdelse bolignet ejendomsomkostninger i alt Administrationsomkostninger: administrationhonorar honorar udarbejdelse regnskab ekstra honorar indarbejdelse af nøgletal udarbejdelse af varmeregnskab udgifter retssag øvrige administrationsudgifter mm administrationsomkostninger i alt Prioritetsydelser og øvrige renter: prioritetsrenter prioritetsafdrag renteindtægterludgifter låneomkostninger valutakursregulering på Euro-lån prioritetsydelser og øvrige renter i alt LJdgifter,i alt Regnskab2013 endelig.xis Side 7

9 Resultatopgørelse 1. januar december 2013 note regnskab budget regnskab Indtægter i alt Udgifter i alt Resultat Prioritetsafdrag OVERSKUD Overskudet fordeles således: Overført til reservefond Overført "betalte prioritetsafdrag" Regnskab2013_endelig.xls Side 8

10 Balance 31. december 2013 AKTIVER: note regnskab regnskab Ejendommen Hattensens Alle Ejendomsværdi pr. 1. oktober Nordea Bank Arbejdernes Landsbank Kontantbeholdning Varmeregnskab 2013/ Forudbetalinger og tilgodehavender Aktiver, i alt PASSIVER: EGENKAPITAL: Andelsindskud Overført resultat pr. 1. januar Åretsnettoresultat Overført resultat pr. 31. december Betalte prioritetsafdrag Reserve for opskrivning af ejendom Overført tilandre reserver Kursreguleringskonto prioritetsgæld Egenkapital før andre reserver, i alt Andre hensættelser (reserver) hensættelser til imødegåelse af fremtidigvedligeholdelse Egenkapital efter andre reserver, i alt GÆLD: Kreditorer og skyldige omkostninger Mellemværende med beboere Deposita Prioritetsgæld, kursværdi Gæld, i alt Passiver, i alt Regnskab2013_endelig.xis Side 9

11 NOTER note regnskab regnskab Vedligeholdelse og genopretning 1 blikkenslager varmeanlæg (service og ombygning) (40%) snedker og tømrer(slib trappetrin) glarmester murer maler elektriker låsesmed, dørlukkere istandsættelse port elevator rens af tagrender teknisk bistand fliser ved skralderum kloak udbedring svamp i lejlighed vandskade (forsikringssag ej dækket) diverse materialer haveanlæg, møbler og beplantning I alt Vicevært og renholdelse 2 viceværtservice, 40% viceværtassistancel -afløsning snerydning trappevask og vinduespolering hovedrengøring trapper affaldsvogn fællesudgifter AB Lindenborghus I alt Bolignet 3 Udgifter Siminn.dk fiberopkobling Udgifter ved hacking af telefonianlæg Udgifter, diverse rettelser på anlæg Indbetalinger bredbånd I alt Øvrige administrationsudgifter mm. 4 gebyrer og porto godtgørelse telefon til bestyrelsen godtgørelse kontorhold til bestyrelsen foreningsudgifter, møder mm diverse 0 36 I alt Regnskab2013_endelig.xls Side 10

12 - afholdte NOTER note regnskab regnskab Ejendommen matr. 27DS Frederiksberg 5 kostpris pr. 1. januar tilgang i årets løb 0 0 kostpris pr. 31. december opskrivninger pr. 1. januar årets opskrivninger 0 0 opskrivninger pr. 31. december regnskabsmæssig værdi ultimo Ejendommen er indregnet tildagsværdi pr. 31. december Det vurderes at den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering med tillægaf værdien af forbedringsarbejder på ejendommen afholdt efter vurderingstidspunktet kan være en indikator for dagsværdien af foreningens ejendom, og ejendommen indgår i årsrapporten tildenne værdi. Ejendommen er ved seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2012 vurderet til kr Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving Tilgodehavender og forudbet. 6 Regulering Kabel TV: udgifter Yousee og VerdensTV opkrævet Kabel TV Forudbetalt glasforsikring Forudbetalt bygningsforsikring Forudbetalt arbejdsskadeforsikring Forudbetalt Siminn bolignet Forudbetalt nødtelefon elevator Tilgodehavende fjernvarme Lindenborghus Igangværende forsikringssager I alt Varmeregnskab 2013/14 7 indbetalt a conto 1/6-31/12 13 varmeudgifter til28/ I alt Regnskab2013_endelig.xls Side 11

13 NOTER note regnskab regnskab Kreditorer og skyldige omk. 8 fællesomkostninger, res Frederiksberg Forsyning, fjernvarme Afsat skyldig alc vand december Afsat skyldig honorar regnskab Skyldig honorar overdragelse Godtgørelse bestyrelse Ren Ejendomsservice ApS Diverse udlæg C.E. Jensens Ejendomsadm.: viceværtløn udlæg afløsning og vedligeholdelse C.E. Jensens Ejendomsadm., i alt I alt Prioritetsgæld og -renter 9 obligationsrentesats kurs restgæld kursværdi pct. 31/ / / ** * Realkredit Danmark: kontantlån opr , 4% årg kontantlån opr , 4% årg flexlån opr , type F5K 3, , flexlån opr , typef3t 0, , kontantlån opr , 2% årg , , kontantlån opr , 2,5% årg , , * rentetilpasset 1/1-2014, næste gang 1/ ** næste rentetilpasning er 1/ restløbetid renter afdrag pantebrevsrestgæld Realkredit Danmark, opr Realkredit Danmark, opr Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Realkredit Danmark, opr år Regnskab2013 endelig.xis Side 12

14 NOTER note regnskab regnskab Hensat til imødegåelse af fremtidig 10 vedligeholdelse Opgørelse af muligt reguleret hensættelsesbeløb til vedligeholdelse eller stigning af andelsværdi Aktiver, i alt Passiver i alt inden regulering pr Beløb tilreg. af stigning i andelsværdi eller tilhensættelse tilvedligeholdelse Bestyrelsens forslag til anvendelse af beløb : Hensat til imødegåelde af fremtidig vedligeholdelse Saldo 1. januar Hensat Anvendt i Saldo 31. december Akk. afdrag på prioritetsgæld 11 Saldo 1. januar Afdrag betalt i Saldo pr. 31. december Reserve for opskrivning af ejendom 12 Saldo 1. januar Regulering tilejendomsværdi 0 0 Saldo pr. 31. december Regnskab2013_endelig.xls Side 13

15 ØVRIGE NOTER Note 13 Nøgleoplysninger Nøgleoplysninger viser centrale dele af foreningens økonomi, og er primært udregnet på baggrund af arealer. I andelsboligforeningen A/B Hattensens Alle anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke tilde, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger følgende: Ejendom Antal Areal m2 Andelsboliger ,00 Grundareal i m2 828,00 Nøgletal kr. pr. m2 kr. pr. m2 Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi andel total kr. pr. m2 Boligafgift i gennemsnit pr. m2 andelsbolig (baseret på gns. af hele i 2013 i alt) 404 Omkostninger mv. i kr. pr. m2 Vedligeholdelsesomkostninger 83 Øvrige omkostninger 192 Finansielle poster, netto 73 Afdrag Omkostninger mv. i% Vedligeholdelsesomkostninger 19% Øvrige omkostninger 43% Finansielle poster, netto 17% Afdrag 21% 100% Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter 96% Regnskab2013 endelig.xls Side 14

16 ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøgleoplysninger Bekendtgørelse nr af 16. december 2013 angiver i bekendtgørelsens bilag 1 en række lovkrævede nøgleoplysninger om foreningens økonomi. Oplysninger er anført nedenfor. Der er anført et referencenummer for hver oplysning, der svarer tilde i nøgleskemaet anvendte referencenumre. 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Oplysningerne i afsnit 1-3 samt P og R i afsnit 4 er opgjort pr. 31. december 2013 Seneste regnskabsperiode 1. januar december 2013 Antal BBR areal m2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boliglejemål 0 0 B4 Erhvervslejemål 0 0 B5 Øvrige lejemål, kældre, garager mv. 0 0 B6 I alt Boligernes Boligernes areal areal Det oprindelige sæt kryds BBR anden kilde indskud Andet C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? X C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? X C3 Hvis andet, beskriv fordelingsnøgle her: D1 Foreningens stiftelsesår 1981 D2 Ejendommens opførelsesår 1929 E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere end det der er betalt for andelen? E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: JA X NEJ F1 Anvendt vurderingsprincip af andelsværdien Offentlig sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Vurdering til beregning X Regnskab2013_endelig.xls Side 15

17 omsætningsaktiver ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøgleoplysninger kr. Gns.kr.pr.m2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalforsamlingsbestemte reserver F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 3% G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglysten tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom JA NEJ X X X 2 Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Ultimomånedens indtægt Gns. kr. pr. andels m2 Hi Boligafgift 410 H2 Erhvervslejeindtægter 0 H3 Boliglejeindtægter 0 Forrige år (2011) Sidste år (2012) I år (2013) J Åretsoverskud (før afdrag) gns.kr.pr. andels m2 (Sidste 3 år) Gns. kr. pr. andels m2 K1 Andelsværdi K2 Gæld K3 Teknisk andelsværdi Byggeteknik og vedligeholdelse Forrige år (2011) Sidste år (2012) I år (2013) M1 Vedligeholdelse, løbende (gns.kr.pr.m) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns.kr.pr.m2) M3 Vedligehold i alt (gns.kr.pr.m2) Regnskab2013_endelig.xls Side 16

18 ØVRIGE NOTER Note 13 fortsat Lovkrævede nøgleoplysninger 4 Finansielle forhold % P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) Afdrag Forrige år (2011) Sidste år (2012) I år (2013) R Åretsafdrag pr. andels-m2 (Sidste 3 år) Regnskab2013_endelig.xis Side 17

19 Andelenes værdi Opgørelsen af andelsværdien i overenstemmelse med Andelsboligforeningslovens 5, stk 2, litra c. Egenkapital pr. 31. december Egenkapital pr. 31. december andelsboligernes adresse andel nr. andelskapital andelsværdi andelsværdi Hattensens Alle 6, st.tv Hattensens Alle 6, st.th Hattensens Alle 6, 1.tv Hattensens Alle 6, 1.th Hattensens Alle 6, 2.tv Hattensens Alle 6, 2.th Hattensens Alle 6, 3.tv Hattensens Alle 6, 3.th Hattensens Alle 8, st.tv Hattensens Alle 8, st.th Hattensens Alle 8, 1.tv Hattensens Alle 8, 1.th Hattensens Alle 8, 2.tv Hattensens Alle 8, 2.th Hattensens Alle 8, 3.tv Hattensens Alle 8, 3.th Hattensens Alle 10, st.tv Hattensens Alle 10, st.th Hattensens Alle 10, 1.tv Hattensens Alle 10, 1.th Hattensens Alle 10, 2.tv Hattensens Alle 10, 2.th Hattensens Alle 10, 3.tv Hattensens Alle 10, 3.th Andelskrone pr. 31/ : / = 85,11 Andelskrone pr. 31/ : / = 85,11 Regnskab2013_endelig.xls Side 18