Øresund. F o r s l a g. Lokalplan tillæg til lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle. Flintemarken

Transkript

1 F o r s l a g Øresund Lokalplan tillæg til lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholm Jernbane Vedbæk Strandvej Henriksholms Alle Henriksholms Alle Flintemarken

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på og En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger. Dette Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 228 er fremlagt fra og med den xx. xxxxx 2015 til og med den xx. xxxxx Har du indvendinger eller ændringsforslag til Forslaget til Tillæg 1 til lokalplan 228, skal du skrive til Kommunalbestyrelsen inden den xx. xxxxx Kommunalbestyrelsen kan vedtage Tillægget til lokalplanen endeligt, når eventuelle indvendinger eller ændringsforslag har været behandlet. Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen. 2

3 Tillæg 1 til Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé. Tillægget indeholder bestemmelser som erstatter bestemmelser i Lokalplan nr. 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé. Redegørelse... 4 Indledning og baggrund 4 Lokalplanens formål og indhold. 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning 9 Servitutter 10 Lov om miljøvurdering 10 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål 11 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 11 3 Områdets anvendelse 11 4 Matrikulære forhold 12 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 12 6 Bebyggelsens omfang og placering 13 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 14 8 Ubebyggede arealer 15 9 Tekniske anlæg Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Delvis ophævelse af Lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 19 Vedtagelsespåtegning 20 Tegningsbilag 1. Lokalplanområdet 2. Justering af delområdeafgrænsning 3. Byggefelter og vejudlæg for delområde A1 4. Byggefelt, sokkelkoter og vejudlæg for delområde C2 og E1 5. Illustrationsplan for delområde C2 og E1, eksisterende og fremtidige koter. Lokalplanforslaget er udarbejdet af Rudersdal Kommune. 3

4 Redegørelse Indledning og baggrund Denne plan er et supplement til den gældende Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé, som dækker et nyt byudviklingsområde i Vedbæk. Lokalplan 228 er udarbejdet på baggrund af en arkitektkonkurrence, der havde til formål at fastlægge en bebyggelsesplan for området. Illustrationsplan i Lokalplan 228 Hovedidéen med det vindende projekt er, at placere bebyggelsen på de højeste flader i landskabet for herved at understøtte landskabsoplevelsen, af de to skåleformede landskabsrum Sletten og Herregårdshaven. Et overordnet mål med bebyggelsesplanen har samtidig været at opnå en varieret bebyggelse med gårdhavehuse, rækkehuse, punkthuse og villaer. I forbindelse med byudviklingen i området har der vist sig et behov for at ændre reguleringen af bebyggelsestyperne i enkelte af delområderne (A1, C1 og C2) fra rækkehuse til gårdhavehuse eller villaer. Det skyldes, at disse bebyggelsestyper er fritliggende eller beliggende i klynger af maksimalt to boliger, og derfor i højere grad kan indpasses i terrænet. Tillægget erstatter næsten samtlige bestemmelser i Lokalplan 228, for området omfattet af planen. Dette har været nødvendigt, da de ændrede bygningstyper og forudsætninger ved udarbejdelsen af Lokalplan 228 er ændret i forbindelse med det konkrete byggeri og det har derfor været nødvendigt at indarbejde ændrede bestemmelser, for området omfattet af nærværende lokalplan. Tillægget har dog nær tilknytning til Lokalplan 228, og en række af bestemmelserne er fortsat gældende. 4

5 Lokalplanens formål og indhold For området omfattet af nærværende Tillæg 1 til Lokalplan 228, vedtaget den 28. november 2012, erstattes størstedelen af bestemmelserne af nærværende lokalplan. Dog er der en række bestemmelser i 7 omkring maksimal bebyggelse som fortsat er gældende. Endvidere anvendes de samme delområdebetegnelser. Områder omfattet af tillæg 1 til lokalplan 228 Det primære formål med lokalplantillægget er, at sikre et godt samspil mellem bebyggelse, landskabet og det omkringliggende fredede landskab. Det er således lokalplantillæggets formål, at muliggøre opførelse af åben lav og tæt lav bebyggelse og samtidig sikre en hensigtsmæssig indpasning af bebyggelsen i landskabet. Udsigt fra delområde A1 til Maglemosen. 5

6 Nord for Henriksholms Allé, delområde A1, gives der med lokalplanen mulighed for at opføre åben lav bebyggelse i form af villaer. I området udlægges der et stort byggefelt, hvor der er få terrænbevægelser, hvilket sikrer en god indpasning af bebyggelsen. Denne tilpasning har medført en mindre justering af tilkørselsvejen Udsigten (A-A). Samtidig bliver der med tillægget mulighed for færre boliger i delområde A1 end i Lokalplan 228, idet byggefeltet indsnævres og boligtypen ændres fra rækkehuse til villabebyggelse. Delområde C2 og Herregårdshaven 1 Syd for Henriksholms Allé gives der mulighed for opførelse af tæt lav bebyggelse i form af gårdhavehuse, hvilket bidrager til en ensartet afgrænsning af Herregårdshaven. Bebyggelsen sikres indpasset i landskabet ved, at der ved hvert byggefelt er fastlagt en maksimal kote, hvortil overkanten af gårdhavehusets sokkel skal placeres. Sokkelkoterne er fastlagt på baggrund af samspil til terrænet, samspil til vejen samt hensyn til den lokale afledning af regnvand i området. De udlagte byggefelter respekterer fredskoven samt søen beliggende vest for lokalplanafgrænsningen. Ligeledes sikres det gennem byggefelter at bebyggelsen ikke kommer for tæt på den bevaringsværdige hovedbygning samt de bevaringsværdige træer. Den interne vej beliggende helt mod øst i området justeres med lokalplantillægget, således at der skabes en god landskabelig overgang mellem den interne vej og Henriksholms Allé. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2013 Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af "det ydre storbyområde (Byfingre)". Det ydre storbyområde består af et byområde og et landområde. Lokalplanområdet indgår i byområdet. 6

7 Derudover ligger området indenfor det stationsnære område omkring Vedbæk Station. Kommuneplan 2013 Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 228 er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, vedtaget den 19. juni 2013 af Rudersdal Kommunalbestyrelse. Området indgår i henholdsvis Ve.B18 og Ve.B17. Ve.B18, der omfatter området syd for Henriksholms Allé udlægger området til tæt lav boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 14. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager og have en mindste grundstørrelse på 400 m 2. Ve.B17, der omfatter området nord for Henriksholms Allé udlægger området til blandet boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 16. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 4 etager og have en mindste grundstørrelse på 1000 m 2. Zonestatus Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan 228, næsten samtlige bestemmelser aflyses og erstattes af nye bestemmelser i nærværende Tillæg 1 til Lokalplan 228. Trafikplanlægning Lokalplanområdet gennemskæres af Henriksholms Allé som i Kommuneplan 2013 er klassificeret som trafikvej. Langs den sydlige side af Henriksholms Allé er etableret en cykel- og gangsti, som er klassificeret som separat sti. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger i kloakoplandet til Vedbæk renseanlæg. Ved nybyggeri i fælleskloakerede områder er der krav om nedsivning af tagvand og andet overfladevand i henhold til kommunens spildevandplan Spildevandsplanen fastlægger endvidere en maksimal befæstelses grad for de forskellige boligtyper. Se afsnit om Klima og energipolitik. Varmeforsyningsplan Området ligger i varmeforsyningsplanen og er omfattet af områder, der er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Lokalplanområdet ligger i kommunens energiforsyningsområde for naturgas. Lokalplanområdet er udlagt til individuel naturgasforsyning. I byzone er der tilslutningspligt til den kollektive opvarmningsform, som forsyner det pågældende område. 7

8 Såfremt det ud fra en miljømæssig helhedsbetragtning er hensigtsmæssigt at anvende alternative og mere energirigtige opvarmningsformer eller lavenergibyggeri, er der mulighed for fritagelse for tilslutningspligten. Klima- og energipolitik I Tillæg 2 til Kommuneplan 2013 om klimatilpasningsplan er lokalplanområdet ikke udpeget som risikoområde. I overensstemmelse med kommunens klima- og energipolitik fastsættes der bestemmelser for bl.a. anvendelse af alternative energiformer som f.eks. opsætning af solceller, jordvarme etc.. Bebyggelse og anlæg på den enkelte ejendom skal overholde den befæstelsesgrad, der er fastsat i den til enhver tid gældende spildevandsplan. Kravene kan dog fraviges, hvis der udføres andre klimatilpasningstiltag, som kompenserer for afledning af regnvand. Befæstelsesgraden er i den nordlige del af området fastsat til 50% og 30% for den sydlige del af området. Ved planlægning for nye eller omdannede områder/bydele skal planlægningen ske ud fra hensyn til miljørigtighed, bæredygtighed, tilpasning til klimaforandringer herunder tilpasning til ekstrem regn, stigende vandmængder og højere temperaturer. Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet har inden vedtagelsen af Lokalplan nr. 228 været omfattet af en skovbyggelinje. Ophævelsen af skovbyggelinjen gælder alene for Lokalplan nr. 228, hvilket betyder, at skovbyggelinjen træder i kraft igen, hvis lokalplanen ophæves eller ændres. Det betyder, at en fortsat reduktion af skovbyggelinjen, som følge af forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 228, skal godkendes af Naturstyrelsen. Vådområder, lavbundsarealer og søer I området er der ikke registreret arealer, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Lige vest for den sydlige del af lokalplanområdet ligger der en sø, som er udpeget som beskyttet naturtype iht. 3. Fredskovsforhold Der er ikke noteret fredskov i området. Lige vest for den sydlige del af lokalplanområdet er der et fredskovsareal, der er forbundet med en fredskov nord for Henriksholms Allé. Kystplanlægning Lokalplanområdet er beliggende indenfor den 3 km brede kystnærhedszone langs Øresund, men bag eksisterende bebyggelse, hvorfor det vurderes at planen ikke vil have visuel påvirkning af kysten. Støjforhold Lokalplanområdet er ikke berørt af støj eller rystelser fra jernbaner. 8

9 Drikkevandsinteresser Lokalplanens område er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser, men uden for nitratfølsomme indvindingsområder. Lokalplanen giver ikke anledning til ændret anvendelse, der indebærer nogen risiko for grundvandet. Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S vandforsyningsområde. Geologisk interesseområde Lokalplanområdet er ikke udpeget som geologisk interesseområde. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil fra: Museum Nordsjælland Hørsholm angående fortidsminder. 1 Naturstyrelsen vedr. skovbyggelinjer indenfor området. Fredningsforhold Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger, hverken i henhold til, bygningsfredningslovgivningen eller i henhold til naturbeskyttelsesloven. Lokalplanområdet støder op til den fredede Maglemose i nord og i syd. Nærværende Lokalplan har til hensigt, at sikre en god landskabelig overgang mellem lokalplanområdet og Maglemosen. Artsfredningsbekendtgørelsen, Jagt- og vildtforvaltningsloven "Ved fældning af træer skal naturbeskyttelseslovens 29 iagttages vedrørende beskyttelse af bilag IV- arter efter Habitatdirektivet (eksempelvis alle flagermusarter). I henhold til bekendtgørelse i medfør af jagt- og vildtforvaltningsloven må træer med spættehuller ikke fældes i perioden " Jordforurening Der foreligger ikke særlig mistanke om forurening af jord eller grundvand i nærområdet til de i nærværende lokalplan udlagte byggefelter. Ejendommen er som helhed omfattet af kommunens områdeklassificering (typisk byområder), hvor jorden som udgangspunkt påregnes at være lettere forurenet. Dette indebærer krav om dokumentation og forureningsklassificering af den jord, der skal køres bort fra ejendommen. I det omfang jorden viser sig at være ren, kan den som udgangspunkt frit genanvendes eller bortskaffes. 1 I tilfælde af, at der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens 27 standses, i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Museum Nordsjælland - Hørsholm. 9

10 Eventuel forurenet jord skal bortskaffes efter anvisning fra kommunen. Servitutter Der ændres ikke ved de nuværende servitutforhold, som følge af nærværende plan. Skulle der vise sig private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges disse af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning, ved lokalplanens endelige vedtagelse af Kommunalbestyrelsen Lov om miljøvurdering I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er der foretaget en screening i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 939 af 3. juli 2013). På baggrund heraf er det kommunens vurdering at planforslaget i henhold til lovens 4, stk. 2 medfører, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering. Begrundelsen for ikke, at foretage en miljøvurdering er at Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 228, kun ændrer meget lidt ift. de allerede planlagte forhold i Lokalplan 228. Primært er det ændring i bebyggelsestypen fra rækkehuse til tæt lav bebyggelse i form af gårdhavehuse og fra rækkehuse til åben lav boligbebyggelse. Endvidere reguleres der mere præcist ift. terræn og en række vejforhold. Klagevejledning Indtil den xx.xx.xxxx kan der klages over afgørelsen om miljøvurdering. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Du skal klage via Klageportalen hvorefter klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. Klagevejledning kan ses her: xxxx Eksisterende gårdhavebebyggelse i den vestlige del Henriksholm området 10

11 Lokalplanens bestemmelser Tillæg 1 til Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: At muliggøre opførelse af tæt lav og åben lav boligbebyggelse med henblik på at tilgodese behovet for forskellige boligtyper og sikre en hensigtsmæssig indpasning af bebyggelsen i landskabet. 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på tegningsbilag 1 og omfatter matr. nr. 1ez, 1eæ og 1fa og del af 1eo og 1eø alle Vedbæk by, Vedbæk, samt alle parceller der efter den 1. marts 2015 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Afgrænsningen af delområde A1, C1, C2, og E fastlagt i Lokalplan 228, justeres som vist på kortbilag 2. Delområde C1 udgår og delområdet inddrages i delområde C2. Den del af delområde E som er omfattet af denne lokalplan, benævnes E Lokalplanområdet er og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Indenfor delområde C2 skal ny bebyggelse opføres som tæt lav boligbebyggelse i form af gårdhavehuse. 3.2 Indenfor område A1 skal ny bebyggelse opføres som åben lav boligbebyggelse i form af fritliggende villaer. Den del af område A1 som ikke udstykkes til åben lav boligbebyggelse, kan anvendes til fællesareal for hele området og rumme fællesanlæg såsom, vej og parkering, regnvandsbassin, bålplads, legeområde og lign. 3.3 Indenfor delområde E1 må der ikke opføres bebyggelse og området skal henligge som park eller fælles grønt areal. 3.4 Boligerne må kun anvendes til helårsbeboelse. 11

12 4 Matrikulære forhold 4.1 Indenfor delområde A1 må der ikke foretages udstykning eller arealsammenlægning, hvorved der opstår en grund med et mindre areal end 1000 m 2. Grundens areal skal beregnes uden andel i eventuelt fællesareal. 4.2 Indenfor delområde C2 må der ikke foretages udstykning eller arealsammenlægning, hvorved der opstå en grund med et mindre areal end 1000 m 2. Heraf kan op til 700 m 2 indgå i et fællesareal. De matrikulære skel skal tilpasses delområdet og de på tegningsbilag 4 viste byggefelter. 4.3 Indenfor delområde E1 må der ikke foretages yderligere udstykning, dog kan der foretages mindre matrikulære tilpasninger i overensstemmelse med delområdets afgrænsning. 4.4 Vejarealer må ikke indgå i matriklen for den enkelte bolig. 4.5 Indenfor alle delområder kan der uanset bestemmelserne i 4.1, 4.2 og 4.3 udstykkes til tekniske anlæg, såsom pumpeog målestationer, forsyningsskabe o. lign. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Den del af vejen A-A som er omfattet af nærværende lokalplan, samt vejene F2-F2 og F3-F3, skal i princippet placeres som vist på tegningsbilag 3 og 4. Vejene skal udformes med et samlet vejudlæg på 10 m, hvoraf 5 m er kørebane, 1,5 m græsrabat og 1 m LAR rende 2 og gruppevis 2,5 m armeret parkeringsareal med mulighed for parkering af op til tre biler pr. parkeringsenhed. Den del af vejen som er beliggende mellem de armerede parkeringsenheder og som ikke anvendes til parkering, skal fremstå som friareal og beplantes som det omkringliggende areal 3. Veje som danner adgang til mere end to ejendomme, skal anlægges således, at der som minimum etableres vendeplads for køretøjer på 12 m. 5.2 Vejen F1-F1 skal i princippet placeres som vist på tegningsbilag 4. Vejen udformes med et samlet vejudlæg på 10 m, hvoraf 5 m er kørebane, 1,5 m græsrabat og 1 m LAR rende og grup- 2 LAR Lokal Afledning af Regnvand. En LAR rende er en grøft udformet på en særlig måde således, at vejvandet afledes lokalt og ikke føres til kloak. 3 Antallet af parkeringsenheder, fastlægges i forbindelse med godkendelse af vejprojektet. 12

13 pevis 2,5 m armeret parkeringsareal med mulighed for parkering af op til tre biler pr. parkeringsenhed. Den del af vejen som ikke anvendes til armeret parkeringsareal, skal fremstå som friareal og beplantes som det omkringliggende areal. Overfladevand på vejarealer skal afledes lokalt 4. I tilfælde hvor der ikke kan etableres LAR rende, kan det samlede vejudlæg være tilsvarende mindre, dog skal der fastholdes en minimum kørebanebredde på 5,5 m. Vejen skal anlægges således, at der som minimum etableres vendeplads for køretøjer på 12 m. Ved overkørsel til Henriksholms Alle skal det sikres, at der er god oversigt til cykelsti og vej. Der skal fastlægges oversigtslinjer i henhold til de almindelige vejregler For delområde C2 og A1 gælder, at der til hver bolig på egen grund, mindst skal etableres 2 parkeringspladser. Overdækkede parkeringsarealer skal fremstå, som en integreret del af bygningens arkitektur på den enkelte ejendom og placeres inden for byggefelt jf. 6.1 og For tæt lav bebyggelse i delområde C2 gælder, at vejadgangen til den enkelte bolig i princippet skal ske som vist på tegningsbilag 4. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Delområde A1 - Åben lav boligbebyggelse (villaer) Samtlige bygninger herunder carporte, udhuse, drivhuse, havepavilloner og terrasser i delområde A1, skal i princippet placeres inden for det på tegningsbilag 3 angivne byggefelt 6. Indenfor byggefelt kan maksimalt opføres 2 villaer. Villaernes nærmere placering skal godkendes af Kommunalbestyrelsen med henblik på, at der sikres en god landskabelig indpasning. Hver villa kan opføres med et samlet etageareal på maksimalt 350 m Der er ikke indenfor området mulighed for etablering af dobbelthuse. 4 Ved afledning af overfladevand til fælles faskine skal der reserveres areal i fællesareal. 5 Oversigtslinjerne skal sikres ved servitut eller indgå i vejmatriklen. 6 Ved udstykning vil bygningsreglementets afstandskrav til skel skulle overholdes. 7 De nævnte arealer beregnes efter bygningsreglementets beregningsregler. 8 Dog med henvisning til den samlede byggemulighed fastlagt i Lokalplan 228,

14 Den enkelte beboelsesbygning må maksimalt opføres i to etager og med en samlet bygningshøjde på 8,5 m, målt fra eksisterende terræn eller fastlagt niveauplan og i overensstemmelse med koter vist på tegningsbilag 3. Bebyggelse indenfor byggefelt skal opføres med synlig taghældning, bortset fra eventuelle tagterrasser, indbyggede altaner, samt tagflader på vindfang, carporte, garager o.lign. Kælderetager kan etableres uafhængigt af bebyggelse over terræn under forudsætning af, at den maksimale befæstelsesgrad som fremgår af den til enhver tid gældende spildevandsplan, bliver overholdt, og at der ikke udføres ovenlys eller lysskakte, men alene lyskasser. Lyskasser må alene placeres ved stueetagens ydervægge. Carporte, garager og udhuse skal placeres således, at de sammenbygges eller fremstår som en integreret del af beboelsesbygningen. Garager, carporte samt udhuse som ikke sammenbygges med beboelsesbygningen, må kun opføres i én etage, og i en maksimal højde på 5 m. 6.2 Delområde C2 Tæt lav boliger (gårdhavehuse) Bygninger herunder carporte og skure i delområde C2 skal placeres inden for de på tegningsbilag 4 viste byggefelter samt viste retning for placering af bebyggelse. Bebyggelse skal indenfor byggefelt placeres med overkanten af soklen, i henhold til de viste maksimale sokkelkoter, angivet på tegningsbilag 4. Etagearealet for det enkelte gårdhavehus må ikke overstige 250 m Gårdhavehusene skal opføres i maksimalt en etage med mulighed for kælder. Den samlede højde målt fra overkanten af soklen til overkant tag, må maksimalt være 6,5 m. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Delområde A1 åben lav bebyggelse (villaer) Bebyggelse indenfor delområde A1 skal opføres med facader i teglsten, som blankt murværk. Mindre og integrerede dele af hovedbygningen kan opføres i naturskifer, træ, lette pladematerialer 11, natursten eller lign. 9 De nævnte arealer beregnes efter bygningsreglementets beregningsregler. 10 Dog med henvisning til den samlede byggemulighed fastlagt i Lokalplan Ved anvendelse af zink eller kobber skal risikoen for forurening i forbindelse med nedsivning og afledning af regnvand lokalt minimeres. 14

15 De anvendte facadematerialer skal fremstå i lyse naturfarver såsom lys brun, lys grå, og gule nuancer. Bebyggelsen må ikke fremstå med hvide farver. Tagterrasser skal fremstå som en integreret del af hovedbygningens arkitektur. Døre og vinduer skal udføres i træ eller metal. Tagflader må ikke være reflekterende og skal udføres i tegl, naturskifer, grønt tag, lette pladematerialer 11 eller lign. naturmaterialer. Garager, carporte samt udhuse skal fremstå som en integreret del af den enkelte villabebyggelse. Disse bygninger skal opføres i træ, tegl, skifer, let plademateriale 9, natursten eller lign. 7.2 Delområde C2 tæt lav bebyggelse (gårdhavehuse) Bebyggelse indenfor delområde C2 skal opføres i teglsten i mørke naturfarver og opføres i blankt murværk. Tagflader skal fremstå fladt eller med ensidige taghældning. Tagflader skal udføres i ikke reflekterende tagmaterialer som naturskifer, let plademateriale 11 tagpap, teglsten, grønt tag eller lign. naturmaterialer. Dog ikke glaserede teglsten. Døre og vinduer skal udføres i træ eller metal og uden sprosser. Ovenlys skal tilpasses bygningens arkitektur og må ikke hæves mere end 25 cm over tagfladen. 7.3 For begge delområder gælder at lamper, solceller, markiser og anden solafskærmninger og lign. skal udføres som en integreret del af bygningens arkitektur. 7.4 For begge delområder gælder, at der ikke må etableres nogen form for skiltning eller reklamering. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Delområde A1 åben lav boligbebyggelse (villaer) Indenfor byggefelt må der maksimalt terrænreguleres +/- 0,5 m fra de på tegningsbilag 3 viste koter. Udenfor byggefelt må der maksimalt udføres terrænregulering på +/- 0,25 cm. Der må ikke udføres terrænregulering nærmere naboskel end 1 m. 15

16 8.2 Eventuelle terrasser skal udføres i sammenhæng med hovedbygningen og placeres indenfor byggefelt vist på tegningsbilag Hegn mod vej og naboskel, skal etableres som levende hegn. Hegnet kan på indersiden (mod huset) suppleres med trådhegn i en højde på maksimalt 1,2 m. Langs lokalplanområdets afgrænsning mod det omgivende fredede landskab, skal afskærmende beplantning fremstå som spredte buske og træer, dog vil der mindst 5 m fra skel kunne suppleres med trådhegn i en højde på maksimalt 1,2 m. 8.4 Havelamper eller anden permanent belysning skal placeres indenfor byggefelt og etableres som en integreret del af bygningen. Belysning skal være udformet således, at det ikke virker generende for omgivelserne herunder det omkringliggende naturlandskab. 8.5 Den del af delområde A1 som ikke udstykkes til åben lav boligbebyggelse eller anvendes til vej og parkering, skal fremstå som fællesareal uden nogen form for hegning eller bebyggelse, bortset fra mindre fællesanlæg såsom bålplads, legeareal, regnvandbassin og lign. 8.6 Delområde C2 - tæt lav bebyggelse (gårdhavehuse) Eventuelle hegn til afgrænsning af det nære opholdsareal, tilhørende det enkelte gårdhavehus, skal opføres indenfor byggefelt og fremstå som en integreret del af gårdhavehuset og opføres i teglsten som hovedbygningen eller som levende hegn i form af bøgehæk. Faste hegn kan opføres i en maksimal højde på 120 cm. Ved etablering af hæk kan denne ved opvækst på indersiden (mod huset) suppleres af et trådhegn, med en højde på maksimalt 1 m. 8.7 Indenfor området må der foretages terrænændringer som vist på tegningsbilag 5 og bebyggelse skal jf. 6.2 opføres i de viste maksimale koter. Efterfølgende må der indenfor den enkelte ejendom ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse, foretages terrænændringer på +/- 25 cm. 8.8 Mod Henriksholms Allé, skal eksisterende beplantning søges bevaret i et bælte på minimum 5 m fra vejskel. Ved ny beplantning skal denne fremstå med skovkarakter og bestå af stedhørende arter. 8.9 Der må ikke etableres hegn langs områdets afgrænsning mod delområde E1, Herregårdshaven. 16

17 8.10 Delområde E1 Herregårdshaven Indenfor delområde E1 må der foretages terrænændringer som vist på kortbilag 5. Efterfølgende må der ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse udføres terrænændringer på mere end +/- 25 cm. I en udsigtsakse foran hovedbygningen Henriksholm som vist på tegningsbilag 5, må der ikke etableres beplantning, som hindrer en visuel sammenhæng mellem Henriksholm, gårdhavehusene og det omkringliggende landskab. Arealet skal anvendes som fællesareal for hele området og der må ikke etableres hegn, hæk eller hegnslignende beplantning som markerer en afgrænsning af Herregårdshaven Bevaringsværdig beplantning De på tegningsbilag 4 viste bevaringsværdige træer må ikke fældes eller beskæres. Almindelig træpleje kan dog foretages såsom beskæring af døde og døende grene. Der må ikke foretages terrænændringer eller etableres ny befæstelse indenfor et areal svarende til projektion af træets kronekant. Ved byggeri eller anlægsarbejder tæt på de bevaringsværdige træer, skal der foretages afskærmning og træet skal beskyttes svarende til træets kronekant. Øvrig beplantning, vist på tegningsbilag 4, skal søges bevaret For hele lokalplanområdet gælder Veje, parkeringspladser, adgangsforhold og gangarealer skal indrettes, så de tilgodeser bevægelseshæmmede og handicappedes færden 12. Der henvises til, at belægninger, belysning og udendørs møblering på fællesarealer jf. Lokalplan 228 skal udføres i overensstemmelse med Designmanual for Henriksholm. Arealet af det befæstede areal på den enkelte ejendom skal udføres i henhold til den enhver tid gældende spildevandsplan Der må ikke etableres nogen form for oplagsplads på ejendommene. 12 Reglerne for tilgængelighed ved lokalplanens vedtagelse er beskrevet i Udearealer for alle, DS-håndbog 105/ I henhold til spildevandsplan 2013, må der for åben lav bebyggelse maksimalt være befæstelsesgrad på 0,25 og for tæt lav bebyggelse en maksimal befæstelsesgrad på 0,3. 17

18 8.14 På de ubebyggede arealer herunder arealer som er indrettet til parkering, må der ikke opbevares både, campingvogne eller uindregistrerede køretøjer Søer og vandhuller må ikke ændres eller opfyldes Tekniske anlæg 9.1 El- transformatorer, forsyningsskabe, pumpestationer, måleog trykregulatorer o. lign tekniske anlæg skal ved sin placering og udformning tilpasses områdets karakter og såvidt muligt placeres således at de skjules af beplantning. 9.2 Det må ikke indenfor lokalplanområdet opstilles fritstående antenner, paraboler, master, vindmøller og lignende. Paraboler placeret på tage må ikke opsættes højere end det højeste punkt på tagryggen. 9.3 Boligbebyggelse indenfor området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning eller områdets decentrale forsyning. Såfremt det ud fra en miljømæssig helhedsbetragtning er hensigtsmæssigt, at anvende alternative og mere energirigtige opvarmningsformer eller lavenergibyggeri, er der mulighed for fritagelse for tilslutningspligten. 9.4 Afledning af regnvand fra den enkelte ejendom, skal ske ved nedsivning på egen grund eller ved afledning til fælles faskine 16. I tilfælde af etablering af fællesfaskine skal der reserveres areal på fællesareal. 10 Grundejerforening Med henvisning til Lokalplan er der medlemspligt af den for området fælles grundejerforening. Der kan for de enkelte delområder oprettes underafdelinger til denne fælles grundejerforening. Grundejerforeningen skal forestå driften og pleje af områdets fællesarealer og fælles anlæg, såsom veje, LAR-anlæg og pleje af Herregårdshaven. Grundejerforeningen skal oprettes, når Rudersdal Kommunalbestyrelse kræver det. 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Bebyggelse indenfor lokalplanområdet må først ibrugtages: 14 Ved indretning af byggepladser gælder de i byggelovgivningen fastlagte bestemmelser. 15 Søer med et areal over 100 m 2 er endvidere omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser. 16 Der kan i visse tilfælde fritages for dette krav, såfremt jordbundsforholdene det pågældende sted umuliggøre nedsivning eller ved registeret jordforurening. 18

19 Når der i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 er sikret vejadgang til den enkelte bolig, via et af vejmyndigheden godkendt vejprojekt. Når de i 5.5 nævnte p-pladser er etableret. Når de enkelte grunde er udstykket. Når senest 40 procent af bebyggelsen er ibrugtaget, skal de i 10 nævnte grundejerforeninger være stiftet eller tilsluttet. 12 Delvis ophævelse af Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé for nærværende lokalplanområde. Lokalplan 228 ophæves, bortset fra bestemmelserne i 7.1 til og med 7.5, for så vidt angår området omfattet af nærværende Tillæg 1 til Lokalplan 228. Der henvises til Lokalplan 228 tilhørende Designmanual for Henriksholm. 17 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning, 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 17 I forbindelse med ansøgning om dispensation eller anden tilladelse vil den til enhver tid gældende designmanual for området, danne grundlag for en vurdering af det ansøgte. 19

20 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Vedtagelsespåtegning Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den xx. xxxxx 2015 Forslag til Tillæg 1 til Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Allé til offentliggørelse. Jens Ive / Iben Koch Borgmester Direktør 20

21 N Ellesøpark Jernbane Henriksholms Alle Lokalplangrænse Lokalplangrænse for lokalplan 228 Matrikelskel Tegningsbilag 1 Eksist. forhold, matrikler og lokalplanens afgrænsning Mål 1:3000 CHK/MV Februar 2015 Kommandanten Borchsvej Henriksholms Alle Vedbæk-Smidstrup Fredning 1eo Fredskov Sø 1ez 1eq 1eø 1fa 1eæ Maglemose Fredning Udsigten Avnholtsvej Carl von Rosensvej

22

23 A1 N Ellesøpark Jernbane 1eq C2 1eø 1fa C2 Henriksholms Alle Vedbæk-Smidstrup Fredning 1eo 1eæ (C1) E1 1ez Maglemose Fredning Fredskov Sø Tegningsbilag 2 Justering af delområdeafgrænsning Mål 1:3000 CHK/MV februar 2015 Kommandanten Henriksholms Alle Udsigten Borchsvej Avnholtsvej Lokalplanafgrænsning Delområde Delområdegrænse fra lokalplan 228 der justeres Lokalplangrænse for lokalplan 228 Carl von Rosensvej Område A1 Område (C1) Område C2 Område E1 Åben lav Delområde udgår Tæt lav Herregårdshaven

24

25

26

27

28

29 Eksisterende koter Fremtidige koter (9.50) Udsigtsakse Mål 1:1200 CHK/MV februar 2015 Tegningsbilag 5 Illustrationsplan for delområde C2 og E1, eksisterende og fremtidige koter

30

31 Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej Holte Telefon byplan@rudersdal.dk Åbningstider Byplan Mandage og tirsdage: kl Onsdage: Lukket Torsdage: kl Fredage: kl Telefontider i Byplan Mandage og tirsdage: kl Onsdage: Lukket Torsdage: kl Fredage: kl