LOKALPLAN 11-022 BOLIG- OG ERHVERVSFORMÅL, HADSUNDVEJ VEJGÅRD AALBORG KOMMUNE TEKNIK - OG MILJØFORVALTNINGEN JUNI 2007
Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Tlf. 9931 2000 Forsidebilledet viser ejendommen Hadsundvej 33 samt den tilstødende hjørneejendom v. Nørre Tranders Vej
Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...7 Lokalplanområdet...8 Lokalplanområdets omgivelser...8 Lokalplanens indhold...9 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...10 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...13 Servitutter...13 Planbestemmelser Indledning...15 1. Formål...16 2. Område og zonestatus...16 3. Arealanvendelse...16 4. Udstykning...16 5. Bebyggelsens placering og omfang...16 6. Bebyggelsens udseende...17 7. Ubebyggede arealer...17 8. Veje, stier og parkering...18 9. Tekniske anlæg...18 10. Miljø...18 11. Grundejerforening...18 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...18 13. Lokalplan og byplanvedtægt...19 14. Servitutter...19 15. Retsvirkninger...19 Vedtagelse...20 Tinglysning...21 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...23 Støj fra erhverv, Bilag B *...25 Støj fra trafik, Bilag C *...27 Parkeringsnormer, Bilag F *...29 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Aalborg Kommune
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Aalborg Kommune 5
Redegørelse Vejgår d Mølle vej j dve sun Had SuperBrugsen j ve rs de an Tr re ør N Vejgård Bibliotek ade nsg Odi Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:2.000. Luftfoto optaget 2003. Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske om at videreudvikle området til centerformål i form af boliger, detailhandel og visse former for erhverv. Lokalplanen skal endvidere sikre, at ny bebyggelse gives et udseende, der i højere grad end i dag harmonerer med den eksisterende bebyggelse langs Hadsundvej. Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til centerformål. Juni 2007 7
Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter én ejendom beliggende Hadsundvej 33 i Vejgård. Hadsundvej er Vejgårds hovedgade og primære handelsstrøg. Bygningerne har typisk butikker i stueetagen og boliger på de øvrige etager. Lokalplanområdet afgrænses mod vest og øst af henholdsvis Hadsundvej og Nørre Tranders Vej, jf. luftfotoet s. 7. Lokalplanområdet omfatter et ca. 1.700 m 2 stort areal med en udvalgsvarebutik, et apotek og et posthus samt tilhørende parkeringspladser. Den eksisterende bygning er opført i én etage, som er indrettet til butiksformål. Bygningen, der har et bruttoetageareal på 621 m 2, er trukket lidt tilbage fra Hadsundvej. Parkeringspladserne ligger bag bygningen med adgang fra Hadsundvej. I kommuneplanen betegnes bygningen som "uheldig" for området, da den mht. dimensioner og arkitektur passer dårligt ind i forhold til de øvrige bygninger. De omkringliggende bygninger er overvejende ældre etageejendomme fra før 1940 - typisk med butikker i stueetagen og boliger ovenpå. Området ligger i byzone. Lokalplanområdets omgivelser Mod nordvest afgrænses området af en etageejendom i 3½ etager på Hadsundvej 31. Mod sydvest afgrænses området af Hadsundvej, der over for lokalplanområdet er bebygget i 3½ til 4 etager. Den eksisterende bygning på Hadsundvej 33. 8 Juni 2007
Redegørelse Ejendommen Hadsundvej 33 set fra Vejgård Bibliotek. Den nuværende bagindgang fra Nørre Tranders Vej. Mod nordøst afgrænses lokalplanområdet af Nørre Tranders Vej. Nørre Tranders Vej ligger 1½-2 m højere end terrænet i lokalplanområdet og er overfor bebygget med villaer i 1½ etage. Mod sydøst ligger Vejgård Bibliotek med et grønt område bag biblioteksbygningen ud til Nørre Tranders Vej. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at anvende området til boliger, butikker, service og kontorrelaterede erhvervsfunktioner samt tilhørende parkering og opholdsarealer. Med det skitserede projekt, som nærværende lokalplan indeholder, sikres at ny bebyggelse udformes, så den i højere grad harmonerer med de omkringliggende bygninger langs Hadsundvej. Projektet omfatter en bygning på 3 etager med tilbagetrukket tagetage. Stueetagen tænkes fortsat anvendt til butiksformål, mens 1. sal indrettes til enten erhvervsformål (kontor/klinik) eller boliger. De øvrige etager indrettes med boliger. Der vil blive indrettet private altaner/tagterrasser samt fælles tagterraser som opholdsareal for beboerne. Bygningens fremtræden vil i højere grad harmonere med naboejendommene, jf. skitsen af facaden s. 9. Facaden af den planlagte bebyggelse i lokalplanområdet set fra Hadsundvej. Juni 2007 9
Redegørelse Situationsplanen viser, hvordan det fremtidige byggeri kan indpasses. Lokalplanen fastlægger at ejendommens stuetage kan anvendes til postkontor, et apotek, butiks- og servicefunktioner, som mindre supermarked, café og service, pengeinstitut m.m. Butikker mv. skal orienteres mod Hadsundvej. Den eksisterende adgang for gående fra Nørre Tranders Vej kan opretholdes. Mellem bygningen og Nørre Tranders Vej kan der etableres et ekstra p-dæk over eksisterende parkeringsplads. Herved sikres muligheden for det nødvendige antal p-pladser inden for området. Mod Nørre Tranders Vej skal det grønne beplantningsbælte søges bevaret. Ved byggeri inden for lokalplanområdet skal tage hensyn til de bevaringsværdige egetræer, som står langs sydskel. Træerne skal beskyttes i byggefasen, så de ikke beskadiges og jorden under kronedækket ikke komprimeres. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af Aalborgs byzoneområde. Området mellem lokalplanområdet og Limfjorden er bebygget. Den eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet kan derfor ikke ses fra fjorden. Da lokalplanen ikke tillader højere bebyggelse end de omkringliggende bygninger, vil byens udseende, set fra Limfjorden, heller ikke i fremtiden blive ændret som følge af byggeri realiseret inden for rammerne af denne plan. Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinierne i Regionplan 2005 for Nordjyllands Amt. 10 Juni 2007
Redegørelse Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 2.1.2 D 1, Vejgård Center. Af rammerne for området fremgår det, at opholdsarealer prioriteres forud for parkeringsarealer. Inden for lokalplanområdet findes i dag ingen opholdsarealer. Projektet i nærværende lokalplan indbefatter 12-16 nye boliger. Dermed opstår der et behov for opholdsarealer. Projektet til ny bebyggelse bidrager med opholdsarealer på tagflader på ca. 240 m 2. De retningsgivende antal parkeringspladser kan ikke fuldt ud opfyldes. Derfor stilles der krav om erstatnings- P-pladser eller indbetaling til parkeringsfond. Lokalplanen anses derfor at være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Detailhandel Den eksisterende bygning i lokalplanområdet er kun i én etage indrettet til butiksformål med et bruttoetageareal på i alt 621 m 2. Det fremtidige stueplan indeholder 707 m 2 butiksareal, dvs. en udvidelse af arealet til butiksformål på ca. 86 m 2. Lokalplanen giver mulighed for et butiksareal, der er større end det eksisterende. Forøgelsen er under 100 m 2 - fra godt 600 til godt 700 m 2. I Kommuneplanens hovedstruktur for butikker er der afgrænset et butiksområde i Vejgård center, der også omfatter lokalplanområdet. Inden for Vejgård center området kan der indrettes dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på højst 3.000 m 2 og udvalgsvarebutikker på højst 500 m 2. Det samlede bruttoetageareal til butikker inden for det afgrænsede butiksområde må højst være 10.000m 2. Det eksisterende bruttoetageareal er p.t. på 8.550 m 2, så en forøgelse på 100 m 2 ligger inden for arealrammen. Bevaringsværdige bygninger Den eksisterende bygning i lokalplanområdet er ikke bevaringsværdig, men fremhæves derimod i kommuneplanen som "uheldig". Aalborg Kommune har i perioden 1993-94 bevaringsregistreret bygninger, der er opført før 1940. Registreringen fremgår bl.a. af Kommuneatlas Aalborg Syd og SAVE-registeret. Ifølge Kommuneatlas Aalborg Syd og SAVE-registeret er der flere bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 4-6 - "Middel bevaringsværdi" - omkring lokalplanområdet langs Hadsundvej, ligesom biblioteket fra 1942 er bevaringsværdigt. Projektet i nærværende lokalplan omfatter en bygning, der i højere grad harmonerer med de omkringliggende bygninger i højde og facaderytme. Lokalplan 11-004 Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan 11-004. Lokalplan 11-004 aflyses i sin helhed for området, der er omfattet af nærværende lokalplan. Kollektiv trafik Området er betjent med kollektiv trafik i form af busser med halvtimesdrift på Hadsundvej. Miljøforhold Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Aalborg Kommunes Spildevandsplan. Området er fælleskloakeret, men nybyggeri og ombygning anbefales separat- Juni 2007 11
Redegørelse kloakeret på egen grund. Overflade- og spildevand skal afledes til den offentlige kloak i Hadsundvej. Overflade- og spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Limfjorden. Jordforurening Der er ikke kendskab til, at der inden for lokalplanområdet er deponeret affald eller sket forurening af jorden. Den del af området der har været anvendt til P-plads, kan erfaringsmæssigt være diffust forurenet med olieprodukter. Bortskaffelse af forurenet jord skal anmeldes til kommunalbestyrelsen senest 4 uger før jordflytningen finder sted. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens tekniske forvaltning underrettes. Amtsrådet (Regionsrådet efter 1. januar 2007) vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. Renovation Renovation skal opsamles i henhold til Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Ved projektering skal der tages hensyn til adgang, sortering og opbevaring af affald. Hvis det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, skal i underjordiske/overdækkede containere, idet denne løsning er mindre synlig og støjgenerne mindre. Yderligere oplysninger findes på www.skidt.dk eller på tlf. 9931 4955. Trafikstøj Området ligger op mod Hadsundvej, der er stærkt trafikeret. Lokalplanen fastsætter, at støjniveauet i sove- og opholdsrum ikke overstige 30 db(a) og 55 db(a) for de primære udendørs opholdsarealer. Der er dog lempeligere krav for boliger i midtbyen, da særlige forhold gør sig gældende her. Området omkring Hadsundvej falder ind under retningslinierne for midtbyen. Der henvises i øvrigt til Bilag C. Miljøvurdering af virksomheder Når Aalborg Kommune tillader ny aktivitet i et område, sker det på grundlag af en miljøkonsekvensvurdering. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Se mere i Bilag A. Lokalplanen begrænser ikke den igangværende, lovlige erhvervsudøvelse for områdets eksisterende virksomheder. Museumsloven Lokalplanområdet ligger inden for et gammelt landsbyområde. Derfor er der mulighed for, at der findes jordfaste fortidsminder. Museumsloven (lov nr. 473 af 7. juni 2001) foreskriver, at der er pligt til at indberette fund i forbindelse med anlægsarbejder. Før igangsættelse af byggeriet, forudsættes derfor, at bygherren inddrager Historisk Museum vedrørende behovet for arkæologiske undersøgelser. Lov om miljøvurdering Aalborg Kommune har foretaget en screening i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" (lov nr. 316 af 5.5.2004) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: - At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. - At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. - At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens bilag 3 og 4. - At planen ikke medfører ændringer i anvendelsen i forhold til rammer i gældende kommuneplan. 12 Juni 2007
Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Redegørelse Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten: Matr.nr. 19 bf, Ø. Sundby, Aalborg Jorder Tinglyst: 28.11.1973 Titel: Dok. om oversigt mv. Juni 2007 13
Anmelder: Aalborg Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby. Tlf. 9931 2000. Afgift 1400,-kr Planbestemmelser Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Juni 2007 15
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan anvendes til centerformål, herunder boliger, butikker, serviceerhverv mv. 1.2 at eksisterende beplantning i området søges bevaret, 1.3 at ny bebyggelse gives en udformning, der gør, at den har et godt samspil med den omgivende bebyggelse med hensyn til facaderytme, højde og materialer, og 1.4 at hver bolig får adgang til et opholdsareal. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnummer: Øster Sundby, Aalborg Jorder 19 bf, samt alle parceller, der efter den 01.11.2005 udstykkes fra den nævnte ejendom inden for lokalplanens område. 2.3 Zoneforhold Området er byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Stueetage Butikker Butikker med værksted Hotel/restauration Klinikker (ikke dyreklinikker) Kontorer Service Kulturelle formål 1. sal Boliger Butikker Klinikker (ikke dyreklinikker) Kontorer Service Institutioner (kun ungdomsboliger) Øvrige etager Boliger Institutioner (kun ungdomsboliger) 3.2 Detailhandel Inden for lokalplanområdet må bruttoetagearealet for den enkelte butik ikke overstige 750 m 2 for dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Der kan i alt indrettes ca. 700 m 2 butiksareal i området. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Bebyggelsens placering Ny bebyggelse, altaner, tagudhæng og trappetårne skal placeres inden for den på Bilag 2 viste byggelinie. 5.2 Bebyggelsens højde og omfang - Etager maks. 3 plus tilbagetrukket tagetage - Højde maks. 13 meter - Husdybde maks. 15 meter i stueetagen og maks. 11,5 meter på øvrige etager. 5.3 Adgangsforhold for butikker, service o.l. Adgangsforhold for butikker og lignende serviceorienterede funktioner skal ske fra Hadsundvej. 16 Juni 2007
Planbestemmelser Skilte må ikke være prangende, dvs. at det i proportioner og farver skal harmonere både med bebyggelsen og med de øvrige bygninger i området. Tilklæbning eller blænding af vinduer må ikke finde sted. Eventuelle skiltning i 1. sals højde må kun udføres med løse bogstaver på vinduets nederste del. Der må ikke opsættes facadeskilte på de øvrige etager. Belysning af skilte og bygninger må ikke virke generende for trafikken og omgivelserne i øvrigt. Principsnittegning, der viser bygningen med tilbagetrukket tagetage. 5.4 Parkeringsdæk Mellem bygningen og Nørre Tranders Vej kan etableres et p-dæk. Øverste dæk skal holdes under niveau i forhold til Nørre Tranders Vej. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Facader Ydervægge skal fremstå som blank mur. Mindre partier kan dog udføres i beton, glas, træ, zink, kobber, aluminium eller lignende typer metalplader. 6.2 Tage Tage skal udføres som flade tage. Materialer skal være tagpap eller plader i ikke-reflekterende materialer. 6.3 Antenneanlæg Der må ikke opsættes individuelle udvendige antenneanlæg på bygningsfacader, der er synlige fra offentlige veje, stier og rekreative arealer. Skiltes udformning og placering skal godkendes af Aalborg Kommune. Kommunen administrerer skiltning efter Byggelovens bestemmelser, suppleret med lokale retningslinier for erhvervsfacader og skilte. Se pjecen "Din facade - byens ansigt" samt "Smukke erhvervsområder". 7. Ubebyggede arealer 7.1 Fælles opholdsareal Der skal udlægges fælles opholdsarealer til brug for beboerne. Opholdsarealerne, der udgør ca. 240 m 2, etableres dels på bygningens bagside i 1. sals højde og dels som tagterrasse. 7.2 Bevaring af eksisterende beplantning Det grønne beplantningsbælte, langs skel mod Nørre Tranders Vej, skal bevares i mindst 1 m bredde. Beplantningen består af enkelte træer (Robina) og en underplantning af løvfældende buske i en højde af 1-2 m. Ved byggeri og befæstigelse skal tages hensyn til de bevaringsværdige egetræer langs sydskel. De skal beskyttes i byggefasen, så egetræerne ikke beskadiges og jorden under kronedækket ikke komprimeres. 6.4 Skiltning Skiltning på facaden i stueetage skal følge bygningens fagdeling. Der skal være fri mur omkring skiltet, så det kan ses, at skiltet sidder på en facade. Juni 2007 17
Planbestemmelser 8. Veje og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Hadsundvej, som vist i princippet på Bilag 2. Der må ikke etableres vejadgang fra Nørre Tranders Vej. 8.2 Parkering Der skal udlægges parkeringspladser svarende til normerne i Bilag F. Der skal etableres erstatnings-p-pladser i forholdet 1:1 for de P-pladser, der ikke kan etableres inden for lokalplanområdet, eller indbetales til kommunens P- fond. 8.3 Oversigt Ved vejtilslutning skal sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. Vejdirektoratets vejledende bestemmelser. 10.Miljø 10.1 Støj fra erhverv Der må kun etableres virksomhed inden for miljøklasse 1-2 (Se skemaet Erhvervskategorier, Bilag A). Der kan fastsættes grænseværdier for den støjbelastning, erhverv må påføre omgivelserne. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder fremgår af Bilag B. 10.2 Støj fra trafik Ved ny bebyggelse skal det sikres, at støjniveauet fra trafikken ikke overstiger 30 db(a) i sove- og opholdsrum og 55 db(a) på de primære udendørs opholdsarealer i henhold til retningslinierne i Bilag C vedrørende midtbyen. 11.Grundejerforening Ingen bestemmelser. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord El-ledninger, telefon- og TV-kabler og lignende må kun udføres som jordkabler. 9.2 Fjernvarme Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme efter nærmere anvisning fra Aalborg Kommune. 9.3 Antenneanlæg Alle boliger skal tilsluttes fælles antenneanlæg. 9.4 Affald Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Renovationsvæsenets regulativer. 12.Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarmepligt Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning. 12.2 Overholdelse af støjniveau Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er dokumenteret, at støjniveauet omtalt i pkt. 10.2 kan overholdes. 12.3 Fællesanlæg Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før de ubebyggede arealer er anlagt i overensstemmelse med: pkt. 7.1 (Fælles opholdsareal), pkt. 7.2 (Beplantningsbælte), pkt. 8.2 (Parkering). 18 Juni 2007
Planbestemmelser 13.Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Lokalplan 11-004 Med byrådets endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan 11-004 for det område, der er omfattet af lokalplan 11-022. 14.Servitutter Følgende servitut ophæves inden for området ved vedtagelse af nærværende lokalplan: Matr.nr. 19 bf, Ø. Sundby, Aalborg Jorder: Tinglyst: 28.11.1973 Titel: Dok. om oversigt mv. 15.5 Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives. 15.6 Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 15.7 Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Den aflyste deklaration om oversigt afløses af nye oversigtsbestemmelser i.h.t. vejledning fra Vejdirektoratet. 15.Retsvirkninger Lokalplanen 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. 15.2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. 15.3 Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. 15.4 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Juni 2007 19
Planbestemmelser Vedtagelse er endeligt vedtaget af Aalborg Byråd den Henning G. Jensen borgmester Jens Kristian Munk kommunaldirektør?? Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. John Simonsen Planlægger 20 Juni 2007
Tinglysning Bolig- og erhvervsformåll, Hadsundvej, Vejgård Juni 2007 21
Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse 4 100 meter (i forhold til boliger) Klasse 5 150 meter (i forhold til boliger) Klasse 6 300 meter (i forhold til boliger) Klasse 7 500 meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som fx boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. Herudover findes der en række virksomheder og Juni 2007 23
Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Boliger Etageboliger 1-2 Butikker Dagligvarebutik 1-3 Supermarked 1-3 Udvalgsvarebutik 1-3 Butikker med værksted Guld/sølvsmedie o.l. 1-3 Møbelpolstrer o.l. 1-3 Pottemager o.l. 1-3 Reparation af A.V.-udstyr o.l. 1-3 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Urmager o.l. 1-3 Hotel/restauration Bar 1-3 Restauration o.l. 1-3 Klinikker Kiropraktor 1 Læge, tandlæge o.l. 1 Terapi 1 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 1 Service Ejendommægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Solcenter 1-2 Kulturelle formål Kulturformidling o.l. 1-3 Medborgerhus 1-3 Museum/udstilling/galleri 1-3 Musiklokale 1-3 Institutioner Ungdomsboliger 1-2 24 Juni 2007
Støj fra erhverv: Bilag B Vejledende grænseværdier for støjbelastning - målt udendørs - fra den enkelte virksomhed, anlæg eller indretning. Der er grænseværdier både for det område, hvori virksomheden, anlægget eller indretningen ligger og for omliggende områder. Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage 07.00-18.00 18.00-22.00 22.00-07.00 Lørdag Lørdag (Maksimalværdier 07.00-14.00 14.00-22.00 om natten er Søn- og helligdage anført i parantes) 07.00-22.00 Erhvervsområder for særlige virksomheder (M-områder) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder), men 70 70 70 kun i de tilfælde, hvor rammebestemmelserne åbner mulighed for støjniveau på 70 db(a) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder) 60 60 60 Erhvervsområder for let industri m.m. (H-områder) 60 60 60 Områder for boliger og erhverv (D-områder) 55 45 40 (55) Centerområder (C-områder) 55 45 40 (55) Etageboligområder og institutionsområder 50 45 40 (55) Boligområder for åben og lav boligbebyggelse og særlig støjfølsomme institutioner (hospitaler, plejehjem m.v.) 45 40 35 (50) Sommerhusområder, offentligt tilgængelige rekreative områder og særlige naturområder 40 35 35 (50) Øvrige rekreative områder Kolonihaveområder Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Der henvises til den til enhver tid gældende vejledning fra Miljøstyrelsen om Ekstern støj fra virksomheder. Øvrige rekreative områder Områder, hvor der på grund af anvendelsen (f.eks. områder til kortvarigt ophold, idrætsanlæg, stier m.v.) og beliggenheden (f.eks. grønne kiler mellem erhvervsområder), kan fastsættes højere vejledende støjgrænser end for de områder, der betegnes "Offentligt tilgængelige rekreative områder". Ved fastsættelse af vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Kolonihaveområder Betragtes som rekreative områder. Områderne ligger oftest inde i byerne, hvor der er en del baggrundsstøj. Der er forskel på, hvordan områderne benyttes. I nogle kolonihaver må der i perioder af året finde overnatning sted. Andre områder har karakter af nyttehaver, hvor der ikke må overnattes. Ved fastsættelsen af de vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Juni 2007 25
Bilag B: Støj fra erhverv Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Normalt er baggrundsstøjniveauet i det åbne land lavt. Derfor er det ønskeligt, at støjniveauet fra virksomheder er meget lavt. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvendigt i nogle tilfælde at acceptere et højere støjniveau. Ved fastsættelse af de vejledende støjgrænser foretages der derfor i hvert enkelt tilfælde en konkret vurdering. 26 Juni 2007
Støj fra trafik: Bilag C Støj fra vejtrafik Støjen fra vejtrafik afhænger af antallet af biler, disses hastighed og andelen af tunge køretøjer. Ved registrering af vejtrafikstøj anvendes en gennemsnitsværdi af støjens variation i et døgn. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem 1.000 og 1.500 biler, før støjniveauet overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål, fx boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs vejtrafikstøjniveau: Fremtidigt udendørs vejtrafikstøjniveau: under 55 db(a) maks. 55 db(a) 55-65 db(a) maks. 65 db(a) over 65 db(a) maks. nuværende niveau Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i det åbne land: - sommerhusområder 50 db(a) 30 db(a) - grønne områder og campingpladser 50 db(a) Rekreative områder i/nær byområder: - bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver og turistcampingpladser 55 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 55 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) - opholdsarealer 55 db(a) Offentlige formål - hospitaler 55 db(a) 30 db(a) - uddannelsesinstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 60 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 60 db(a) 35 db(a) Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Særlige regler for midtbyen For at fastholde midtbyens blandede bymæssige anvendelse kan der indpasses støjfølsomme anvendelser på arealer med støjniveauer som angivet i Skema 2, såfremt - det ikke er muligt at anvende arealerne til ikke støjfølsomme formål, - antallet af støjramte boliger søges minimeret, - mindst en facade er belastet med mindre end 55 db(a) og sove- og opholdsrum orienteres mod denne facade, - de primære opholdsarealer maksimalt belastes med 55 db(a). Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i/nær byområder: - nyttehaver og turistcampingpladser 65 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 65 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 65 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 70 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 70 db(a) 35 db(a) Skema 2: Grænseværdier for vejtrafikstøj i midtbyen. Juni 2007 27
Parkeringsnormer: Bilag F P På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt parkeringsareal til brug for ejenommens anvendelse efter følgende vejledende P-normer: BEBYGGELSENS ART P-NORMER: Vestbyen P-NORMER: Den øvrige del af Aalborg midtby kommunen Ø-gadekvarteret Nørresundby midtby Boligbyggeri: Boliger ½ P-plads pr. bolig Fritliggende enfamiliehuse Rækkehuse, dobbelthuse og lign. Etagehuse 2 P-pladser pr. hus 1½ P-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles P-anlæg 1½ P-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser 1 P-plads pr. 4 boligenheder 1 P-plads pr. 4 boligenheder Plejehjem, ældreboliger m.v. Såfremt indretning og benyttelse kan sidestilles med almindelige boliger, er det de almindelige krav til boliger, der er gældende. I andre tilfælde beregnes 1 P-plads for hver fjerde bolig samt de nødvendige pladser til personale og gæster. Erhvervsbyggeri: Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 P-pladser 10 P-pladser Hoteller 1 P-plads pr. 4 værelser 1 P-plads pr. 2 værelser Restaurationer og lignende 1 P-plads pr. 20 siddepladser 1 P-plads pr. 10 siddepladser Supermarkeder/discountbutikker/større 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt udvalgsvarebutikker 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal iøvrigt 1 P-plads pr. 50m 2 bruttoetageareal iøvrigt Øvrige butikker 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 Andre erhvervsejendomme: Fastsættes efter byrådets individuelle vurdering af antal ansatte samt kunder. Blandet bolig og erhverv: Fastsættes som summen af kravet til de enkelte funktioner. Andet byggeri: Teatre, biografer og lign. 1 P-plads pr. 8 siddepladser 1 P-plads pr. 8 siddepladser Idrætshaller 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 P-plads pr. 5 siddepladser 1 P-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 P-.plads pr. 125 m 2 etageareal 1 P-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 8 elever over 18 år 1 P-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 P-pladser pr. 20 normerede pladser 4 P-pladser pr. 20 normerede pladser Såfremt en type byggeri, der ikke er nævnt i listen, ønskes opført, fastsætter byrådet i hvert enkelt tilfælde kravet til antal parkeringspladser under hensyntagen til den konkrete anvendelse. April 2007 29
Matrikelkort: Bilag 1 SIGNATURER: Lokalplangrænse 0 50 100 200 m Ejerlav: Øster Sundby, Aalborg Jorder Mål 1:1.000 Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen 04.11.2005
Arealanvendelse: Bilag 2 VEJGÅRD TORV GRØNNEGADE NØRRE TRANDERSVEJ SIGNATURER: Lokalplangrænse Facadebyggelinie Eksisterende bebyggelse Vejadgang (princip. placering) 0 50 100 Mål 1:1000 200 m Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen 18.01.2007 Lokalplan- og delområdegrænser følger matrikelskel. Skels nøjagtige placering kan kun fastslås ved opmåling.
Oversigtskort 11-022 Limfjorden 11-022 Mål 1:8000 15.6.2005 Lokalplanskabelon Aalborg Kommune