Boligudlejningsejendom Sag 26056 TIL SALG Ryomgård - Vestergade 7A 8 lejligheder Flisebelagt parkeringsareal bag ejendommen Kontantpris kr. 2.800.000 1. års nettoafkast % 7,95 Etageareal m 2 526
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er fra 1930 og er opført i mursten med tegltag. Ejendommen består af 8 lejemål, hvoraf 3 har egen indgang udefra og 5 via fælles opgang. Lejlighederne er fra 1-vær. lejligheder på 44 m² til 3- vær. på 92 m². I kælderen er der aflåste pulterrum samt vaskerum. Bag ejendommen er der flisebelagt parkeringsareal. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 fs Ryomgård Hgd., Marie Magdalene Syddjurs Opført / Ombygget Opførelsesår 1930 Ombygningsår 1988 Arealer Grundareal 576 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 191 m 2 Boligareal 526 m 2 Etageareal i alt 526 m 2 Sekundære arealer 135 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1930/1988 Bebygget areal 191 m 2 Sekundære arealer 135 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning 8 boliger 526 m 2 Boligareal Nej Kælder 135 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2017 Ejendomsværdi kr. 4.150.000 heraf grundværdi kr. 180.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 2
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Lokal planer Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder lokalplan nr. 55 (område C102), idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Anvendelsen fastlægges til centerformål (blandet bolig-, erhvervs- og forretningsbebyggelse). Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves mindre værkstedsvirksomhed og lagervirksomhed samt forretningsvirksomhed. Bygninger til produktionsformål samt udendørs oplag må kun indrettes med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Byggemulighed: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40, og at bygningers rumfang ikke overstiger 2 m³ pr. m² grundareal. Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningen må ikke opføres højere end 8,5 meter over terræn (niveauplan). Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 1970: Dok om byggelinier m.v. 1988: Dok om pligt til vedligeholdelse m.v. af vejareal. 1996: Lokalplan nr. 55. Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med el. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.800.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 284.998 Lejeindtægt andre lejemål kr. 8.400 I alt kr. 293.398 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 36.000 I alt kr. 36.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 6.087 Renovation Renovation kr. 14.000 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 29.300 Fælles el kr. 6.400 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 5.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 26.300 Administration Administration kr. 16.000 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 6.300 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 196 Jordstyringsgebyr kr. 13 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 109.597 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 13.280 Advokatsalær - skøde kr. 17.600 Moms kr. 4.400 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 35.280 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 35.280 -Refusion depositum kr. 71.084 Anslået kapitalbehov kr. 2.764.196 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 329.398 - Driftsudgifter iht. budget kr. 109.597 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 219.801 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 219.801 x 100 2.764.196 = 7,95% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 13.280 Advokatsalær skøde kr. 17.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.400 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.835.280 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 121.500 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.410.700 Særlige installationer kr. 267.800 Kontantomregnet købesum kr. 2.800.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 271.174 = kr. 10.847 Afskrivninger 1. år kr. 10.847 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 109.597 kr. 109.597 Udgifter i alt kr. 109.597 kr. 109.597 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 293.398 kr. 293.398 Lejeindtægter, anslåede kr. 36.000 kr. 36.000 1. år før afskrivning / skat kr. 219.801 kr. 219.801 Afskrivning 1. år, anslået kr. 10.847 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 208.954 Likviditet 1. år før skat kr. 219.801 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 45.970 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 173.831 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Jens Mårtensen, erhvervsmægler Tlf.: 6613 8060, mobil: 2917 6886, e-mail: jmx@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Ledigt Vestergade 7A Bolig Bolig 56 36.000 643 2 Edres Mostafa Vestergade 7B Bolig Bolig 82 48.596 593 12.108 3 Mikkel Nielsen Vestergade 7C, st. Bolig Bolig 65 39.040 601 9.720 4 Line Sinding Berg Vestergade 7C, 1. tv. Bolig Bolig 62 39.372 635 9.843 5 Sokratis Stefanidis Vestergade 7C, 1. mf. Bolig Bolig 63 38.778 616 9.695 6 Michael Stegger Vestergade 7C, 1. th. Bolig Bolig 62 40.208 649 9.990 7 Jakob Juul Brammer Vestergade 7C, 2. sal Bolig Bolig 92 48.652 529 12.163 8 Caia Marie Post Vestergade 7D Bolig Bolig 44 30.352 690 7.566 9 Vaskeriindtægt Vestergade 7A Andet Vaskeri 8.400 I ALT 526 329.398 71.084 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 526 320.998 71.084 0 0 Øvrige arealer 0 8.400 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 329.398 71.084 heraf faktisk 293.398 71.084 heraf anslået 36.000 0 10
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ledigt Nej Anslået Nej 2 Edres Mostafa Nej Faktisk Nej 3 Mikkel Nielsen Nej Faktisk Nej 4 Line Sinding Berg Nej Faktisk Nej 5 Sokratis Stefanidis Nej Faktisk Nej 6 Michael Stegger 7 Jakob Juul Brammer 8 Caia Marie Post Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej 9 Vaskeriindtægt Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ledigt 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Edres Mostafa 0 01.02.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Mikkel Nielsen 0 15.03.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Line Sinding Berg 0 01.10.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Sokratis Stefanidis 0 01.11.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Michael Stegger 7 Jakob Juul Brammer 8 Caia Marie Post 0 01.10.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 0 15.11.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 0 15.05.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Vaskeriindtægt 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 11