1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klager ctr. Skjødts Ejendomskontor ApS Skt. Pauls Kirkeplads 19 8000 Århus C Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet klager ukorrekte oplysninger om udgift til tilstandsrapport og energimærke, og om indklagede har været medvirkende årsag til, at skødet blev forsinket og som følge heraf skal betale erstatning til klager. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal tåle en salærreduktion og erstatte klagers ekstraudgifter som følge af, at indklagede fik klager til at fravige aftalte vilkår i købsaftalen. Endelig angår sagen spørgsmålet, om der var en gyldig formidlingsaftale, da købsaftalen blev indgået. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 20. august 2006 en formidlingsaftale med indklagede. Af formidlingsaftalen, der var gældende i 6 måneder, fremgik bl.a.:
2 Udløber eller opsiges aftalen betaler sælger både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Ejendomsmæglerens vederlag: Vederlag i alt kr. 51.500,00... Udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv.: I alt incl. moms kr. 11.875,00 Dokumentation Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger incl. moms kr. 8.875,00 Sælger refunderer ejendomsmæglerens udlæg for nødvendig dokumentation, uanset om ejendommen sælges, hvilket bl.a. kan omfatte: Tingbogsattest, aktudskrifter, kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, skatteog vurderingsattest, ejerlejlighedsskema, ejerlejlighedskort, matrikelkort, bygningstegninger, tegningsudskrifter, oplysning om ejer- og grundejerforening, pantebrevskopier, tilbud om ejerskifteforsikring og byggeteknisk gennemgang. Indklagede udfærdigede i forbindelse med klagers underskrivelse af formidlingsaftalen den 20. august 2006 et salgsbudget. Af salgsbudgettet fremgik bl.a., at udgift til energimærke blev skønnet til at udgøre kr. 2.625,00 inkl. moms og tilstandsrapport kr. 4.500,00 inkl. moms. Den 20. december 2006 skrev det firma, der havde udarbejdet tilstandsrapport og
3 energimærke til klager, vedrørende deres faktura: Tak for din skrivelse af 13. december 2006. Jeg har nu undersøgt sagen og vender tilbage. I tilstandsrapporten side 4 er oplyst et samlet besigtiget areal på 204 m 2, hvoraf beboelsen er på 132 m 2, og jeg vil give dig ret i, at energimærket kun bliver udarbejdet på beboelsesdelen. Men når vi fakturerer i henhold til lovgivningen må vi tage for hele det samlede besigtigede areal på 204 m, hvorfor din faktura var pålydende kr. 10.550,00. Vi har modtaget ordre på tilstandsrapport, energimærke og Bolius basis rapport fra Tryg pr. 21-08-2006, og lagt nye priser ind i vores faktureringssystem pr. 01-09-2006, hvorfor din faktura burde have haft en samlet pris på kr. 9.892,50, det vil sige en difference på kr. 657,50. Jeg stiller mig derfor total uforstående over for, at du kun har indbetalt kr. 7.125,00, hvilket beløb mægler har budgetteret med, da der ikke er afvigelser i henhold til oplyst m 2 på BBR-ejermeddelelsen og tilstandsrapporten. Din mægler har oplyst en fuldstændig forkert pris, hvilket du bør gå videre med til dem. Jeg vedlægger ligeledes kreditnota på kr. 657,50 og en faktura på restbeløbet kr. 2.767,50, hvilket beløb der venligst bedes indbetalt til Den 20. februar 2007 udløb formidlingsaftalen uden, at der var sket salg. Den 4. marts 2007 underskrev klager en forlængelse af formidlingsaftalen. Aftalen blev forlænget med 2 måneder indtil den 4. maj 2007. Den 8. maj 2007 udfærdigede indklagede salgsprovenu. Heri var tilstandsrapport og energimærke nu rettet til kr. 13.187,50 inkl. moms. Den 12. maj 2007 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen til en køber for kr. 2.100.000,00 med overtagelsesdag den 31. maj 2007. Køber havde underskrevet
4 købsaftalen den 11. maj 2007. Af købsaftalen fremgik af pkt. 14 vedrørende frist for udfærdigelse af refusionsopgørelse: Refusionsopgørelsen skal udarbejdes senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Vedrørende eventuel forsinkelse med frigivelse af købesummen var det i købsaftalens pkt. 15 bestemt: Såfremt køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal afregningsbeløbet forrentes med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. rentelovens 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. Af købsaftalen fremgik vedrørende overtagelse og skøde: Overtagelse, aflevering og risikoovergang... Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal - alle bestemmelser vedr. debitorgodkendelse og gældsovertagelse være opfyldt - alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser være opfyldt - de køberen påhvilende handelsomkostninger være betalt eller deponeret - køber have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer - køber have tegnet evt. ejerskifteforsikring - alle forbehold for handlens gennemførelse skal være afklaret
5 Det er aftalt, at køber er pligtig at fremsende endeligt skøde i underskrevet stand til sælger eller sælgers ejendomsmægler senest den 30-05-2007. køber er forpligtet til at indlevere endeligt skøde til tinglysning senest Snarest... Ovennævnte endelige skøde samt evt. sælgerpantebreve skal samlet være indleveret til tinglysning senest den Snarest Vedrørende advokatgodkendelse var det i købsaftalen aftalt: Nærværende købsaftale er betinget af, at såvel købers som sælgers advokat/rådgiver godkender handelen i sin helhed. Eventuelle indsigelser fra parternes advokat/rådgivere gives skriftligt til køber/sælgers advokat/rådgiver med kopi til Skjødts Ejendomskontor senest d. 16. maj 2007 kl. 14.00. Overholdes fristen ikke anses handlen for godkendt ubetinget, bortset fra eventuelle betingelser anført i nærværende købsaftale.... Den 16. maj 2007 fremsendte købernes pengeinstitut bankgaranti til indklagede og meddelte samtidig, at kr. 70.000,00 d.d. var deponeret. Den 22. maj 2007 modtog indklagede via e-mail godkendelsesbrev fra købers advokat. Brevet indeholdt en række forbehold og spørgsmål: Den fremsendte købsaftale kan godkendes på følgende betingelser: 1. Lokalplan nr. 347 må ikke give anledning til bemærkninger. Kopi af planen bedes fremsendt til mit kontor. 2. De tinglyste byrder vedrørende bebyggelse og benyttelse må ikke give anledning til bemærkninger. Kopi af servitutterne bedes fremsendt til mit kontor.
6 3. Husforsikring skal kunne tegnes i Tryg eller i et af køber valgt andet forsikringsselskab på uændrede vilkår jfr. det skrivelse af 7. ds. fra Tryg anførte, jfr. tilbuddet det vil sige uden eventuelle dækningsmæssige forbehold. 4. Ejerskifteforsikring ønskes tegnet køber vender tilbage med valg af forsikringsselskab. 5. For så vidt angår termoruder skal køber indrømmes 14 dages frist fra overtagelsesdagen at regne til en gennemgang således at køber indenfor denne frist kan påberåbe sig eventuelle punkterede termoruder med den virkning at disse skal udskiftes for sælgers regning. 6. Der er konstateret revner i bruseniche samt revne i hjørnefuger ved gulv/-vægge i toilet/badeværelse, hvilket ikke må give anledning til bemærkninger, og det er en betingelse at sælger accepterer, at køber sammen med en sagkyndig nærmere undersøger omfanget af problemet, herunder hvis det er påkrævet foretager de fornødne fysiske indgreb til konstatering af eventuelle skader. Det fremgår af Huseftersynsrapporten, at gulvbelægningen i bryggers enkelte steder mangler vedhæftning, samt at der er blevet udført en reparation efter rørskade (vandskade) i bryggersgulvet i september 2002. Har den manglende vedhæftning af fliserne sammenhæng hermed? Hvor omfattende var vandskaden/udbedringen og hvad blev der gjort i den forbindelse for at sikre imod svamp mv.? Sælgers besvarelse af spørgsmålet må ikke give anledning til bemærkninger. Der forbeholdes endvidere, såfremt køber på baggrund af sælgers besvarelse finder det påkrævet, at foranstalte nærmere undersøgelse af et eventuelt fugtproblem. De eventuelle konstaterede skader ved fysiske indgreb jfr. punkt 6 må ikke give anledning til bemærkninger. 7. Det forudsættes at de medfølgende hårde hvidevarer er fuldt ud funktionsdygtige på overtagelsesdagen. Måtte det mod forventning vise sig ikke at være tilfældet, forudsættes det at køber kan lade eventuelle funktionssvigt afhjælpe og efterfølgende blive godtgjort herfor af
7 sælger over refusionsopgørelsen. 8. Endelig er det en forudsætning at sælger ikke lader indestående lån indfri/aflyse før købers valg af finansiering foreligger, således at der kan ske stempeloverførelse. Den 22. maj 2007 videresendte indklagede købers advokats mail til klager med bl.a. følgende tilføjelser: Først kommer mit oplæg til svar: ad. 1 jeg sender lokalplan 347 ad. 2 jeg bestiller kopi af servitutter ad. 3 Trygs tilbud er gældende, med naturlige forbehold for tilstandsrapport. ad. 4 ok ad. 5 det er meget normalt, dog normalt indenfor 14 dage ad. 6 vedr. bad, kan det accepteres, hvis undersøgelsen finder sted inden 8 dage fra dato og hvis køber accepterer at foretage fornøden reetablering, hvis undersøgelsen måtte medføre destruktive indgreb i ejendommen. Hører jeg ikke fra købers advokat inden 8 dage fra dato er det at anse som en accept af købet på de i købsaftalen fastsatte vilkår. Jeres svar fsv. bryggersgulv m.m. ad 7. køber skal tjekke og melde tilbage på overtagelsesdagen, hvis hårde hvidevarer ikke er fuldt ud funktionsdygtige. ad. 8 ja, hvis muligt. Det kan virke som en stor mundfuld, men læs stille og roligt de enkelte punkter igennem, så er de meget enkle. Klager svarede indklagede ved mail af 22. maj 2007: Med hensyn til de af punkterne som fremsendelse af lokalplan og servitutter, forventer jeg at du ekspederer dem snarest. Alle andre punkter mener jeg, ikke er relevante efter som de er omtalt i købsaftalen, som køber har accepteret.
8 Den 23. maj 2007 videresendte indklagede lokalplan 347 samt meddelelse om at servitutter ville blive bestilt. Indklagede oplyste endvidere, at klager ikke anså alle andre punkter for relevante eftersom disse var omtalt i købsaftalen, som køberne havde underskrevet. Det blev herudover oplyst, at klager havde gemt rapport fra forsikringsselskab vedrørende bryggersgulv, som ville blive afleveret til køber på overtagelsesdagen sammen med diverse papirer på ejendommen. Indklagede imødeså herefter købers endelige godkendelse af handlen. Ligeledes den 23. maj 2007 besvarede købers advokat klagers mail bl.a. ved at genfremsætte nogle af forbeholdene. Den 24. maj skrev indklagede til købers advokat: Jeg har igen i dag talt med sælger, som fastholder sit svar og henviser til fastsatte vilkår i købsaftalen. Jeg har naturligvis bedt sælgers bank drage omsorg for indfrielsen af de i ejendommen indestående lån, se tidligere fremsendt kopi af brev til (klagers pengeinstitut). Jeg har telefonisk talt med tinglysningskontoret, som forventer at have kopi af servitutterne klar til afhentning fredag den 25. maj 2007. Nærværende skrivelse er for en ordens skyld også fremsendt til sælger Ved mail af 24. maj 2007 genfremsatte købers advokat endnu en gang diverse forbehold og anførte endvidere: Det bemærkes indledningsvis, at købers underskrivelse af købsaftalen var betinget af undertegnedes godkendelse jf. herved min skrivelse af 22.05.2007, hvilke betingelser derfor ikke er irrelevante. Vil sælger ikke imødekomme køberne på de anførte punkter, kan købsaftalen ikke
9 godkendes af undertegnede. Indklagede fremsendte herefter diverse af de af købernes advokat udbedte dokumenter, ligesom køberne frafaldt betingelsen om at få en fagmand til at gennemgå badeværelset. Indklagede har til sagen oplyst, at indklagede den 30. maj 2007 gennemgik forbeholdenes status med købernes advokat, hvorefter disse kunne anses som afklarede. Den 31. maj 2007 meddelte købers advokat, at handlen var endelig, samt at skødeudkast ville blive fremsendt en af de første dage i den kommende uge. Samme dag blev ejendommen overdraget til køberne med tilstedeværelse af indklagede. Den 11. juni 2007 fremsendte købernes advokat skødeudkast til indklagede til godkendelse. Den samme dag videresendte indklagede skødeudkastet til klager med bemærkning om, at indklagede havde læst udkastet, og at indklagede ikke umiddelbart havde fundet nogen fejl. Indklagede bad klager om at oplyse, om skødeudkastet kunne godkendes. Den 17. juni 2007 skrev klager til indklagede vedrørende skødeudkastet: Ja, det ser ud til at være OK. Havde ikke læst mail hele ugen desværre. Den 18. juni 2007 underskrev køberne skødet. Samme dag fremsendte købernes advokat det originale skøde til indklagede til indhentelse af klagers underskrift. Den 9. juli 2007 udleverede indklagede faktura, dateret den 12. juni 2007, til klager: Salær Salgssalær 38.000,00 + 25% moms 9.500,00
10 Salær i alt 47.500,00 Markedsføring Markedsføringsbidrag 9.500,00 + 25% moms 2.375,00 Foto og plantegning 3.200,00 + 25% moms 800,00 Markedsføring i alt 15.875,00 Udlæg m.m. Kommunalt oplysningsskema 400,00 Tingbogsoplysning 450,00 + 25% moms 112,50 Udskrift servitutter 350,00 Andel af registreringsafgift 7.000,00 Udlæg mm. i alt 8.312,50 I alt Sum af salær, markedsføring, udlæg mm 71.687,50 Modtaget á conto (udbetaling, deponeret hos os) 70.000,00 Vort tilgodehavende 1.687,50 Parterne har samstemmende forklaret, at klager underskrev skødet på indklagedes kontor den 9. juli 2007. Den 2. august 2008 skrev indklagede til klager: Jeg kan ikke se at du har indbetalt kr. 1.687,50 til registreringsafgift til det nye skøde. Vil du tjekke det, da advokaten ikke sender skødet af sted før de har pengene. Klager svarede samme dag: Jeg troede, at du lagde beløbet ud, den 8. juli 2007. Havde du sagt, at skødet ikke kom til lysning, før jeg havde indbetalt beløbet, havde jeg selvfølgelig hentet kontanter omgående Jeg overfører straks beløbet til nævnte konto Jeg har ikke tidligere fået et kontonr.
11 oplyst. Vil du venligst give mig besked når skødet er sendt til lysning. Senere samme dag overførte klager beløbet til indklagedes konto. Den 6. august videresendte indklagede skøde til købers advokat og oplyste samtidig, at klagers andel af registreringsafgiften blev overført til købernes advokats konto. Den 10. september 2007 blev skødet endeligt tinglyst uden retsanmærkninger. Den 13. september 2007 fremsendte købernes advokat kopi af det endeligt tinglyste skøde til klagers pengeinstitut med meddelelse om, at deponerede midler kunne frigives med fradrag af kr. 3.000,00 indtil endelig godkendelse af refusionsopgørelse fra klager og klagers rådgiver. Samme dag fremsendte købernes advokat udkast til refusionsopgørelse til indklagede. Den 17. september 2007 fremsendte indklagede refusionsopgørelsen til klager med meddelelse om, at indklagede ikke umiddelbart havde bemærkninger til denne samt bad klager om at meddele enten sin godkendelse eller eventuelle rettelser. Klager fremsendte den 24. september 2007 kr. 2.386,41, som udgjorde refusionssaldoen, til købernes advokat. Købernes advokat meddelte herefter den 28. september 2007 klagers pengeinstitut, at de tilbageholdte kr. 3.000,00 nu kunne frigives. Indklagede har dokumenteret at have afholdt udgifter til markedsføring for kr. 11.875,00 som anført i faktura af 12. juni 2007. Klager har til sagen oplyst, at hun har betalt de indklagedes faktura. Klager har bl.a. anført: Indklagede har oplyst forkerte beløb til energimærke og tilstandsrapport og skal som følge heraf erstatte klagers ekstraudgift. Indklagede skal tåle en salærreduktion og erstatte klagers ekstraudgifter som følge af, at indklagede forsøgte at få klager til at fravige aftalte vilkår i købsaftale og som følge af langsommelig ekspedition af skøde. Det er ikke korrekt, som af indklagede oplyst, at indklagede skulle have tilbudt at
12 foretage eftersagsbehandling gratis som kompensation for klagers ekstraudgift til energimærke og tilstandsrapport. Efter udløb af frist for købers advokatforbehold stillede købers advokat en række krav. Indklagede fremsendte en skitse til svar herpå. Klager afviste disse og henviste til købsaftalen, men indklagede henviste til, at det var almindelige krav og oplyste, at advokaten så kunne ophæve handlen. Overdragelse af klagers ejendom fandt sted den 31. maj 2007. Indklagede var til stede. Det er ikke korrekt, som af indklagede oplyst, at klager skulle på ferie denne dag. Klager var ikke orienteret om, at skøde ikke var underskrevet af køberne. Den 15. juni 2007 fik klager fremsendt skødeudkast til godkendelse. Klager kontaktede indklagede næste morgen for at meddele, at klager kunne godkende udkastet. Klager rykkede herefter pr. telefon flere gange for at få skødet til underskrift. I slutningen af uge 27 (omkring 5-6. juli 2007) meddelte klager indklagede, at hun ville komme til Århus for at underskrive skødet den 9. juli og evt. kunne underskrive på købernes advokats kontor. Men indklagede sagde, at der skulle underskrives på indklagedes kontor, og at hun nok skulle sørge for, at skødet var der. Den 9. juli 2007 underskrev klager skødet på indklagedes kontor. Her fortalte indklagede, at der skulle kr. 7.000,00 med til tinglysning, og at der manglede kr. 1.687,50. Klager fik udleveret faktura dateret den 12. juni 2007. Klager forventede, at indklagede lagde ud for beløbet, da der ikke blev nævnt noget om overførsel eller andet. Den 2. august 2007 modtog klager en mail om, at det nævnte beløb ikke var indbetalt. Klager indbetalte herefter straks beløbet. Der var da gået 24 dage, siden skødet blev underskrevet. Det er vel ikke sandsynligt, at klager ikke ville indbetale kr. 1.687,50 og dermed forlænge en deponering på kr. 2.030.000,00. Indklagede bør derfor erstatte klagers ekstra renteudgift. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på salær, når den indgåede formidlingsaftale på handelstidspunktet var udløbet. Klager har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på udlæg til kommunalt oplysningsskema, kr. 400,00, tingbogsoplysning, kr. 562,50 samt servitutter, kr. 350,00, når disse udlæg er afholdt efter formidlingsaftalens udløb. Indklagede har bl.a. anført:
13 Indklagede bestrider at skulle erstatte klagers ekstra udgift til energimærke og tilstandsrapport. Indklagede bestrider ligeledes at skulle betale erstatning til klager som følge af forsinkelse af skødet. I forbindelse med at klager havde modtaget faktura på udarbejdelse af tilstandsrapport og energimærke blev det aftalt, at indklagede skulle stå for eftersagsbehandlingen uden beregning som kompensation for det forkerte beløb i salgsbudgettet for tilstandsrapport og energimærke. Normalt beregner indklagede sig et honorar på kr. 3.000,00 ekskl. moms for denne ydelse. Det var klager, som insisterede på, at overtagelsesdagen allerede skulle være den 31. maj 2007. Købernes advokat fremsendte den 22. maj 2007 betingelser til købsaftalen, som straks blev videresendt til klager med et forslag til svar. Indklagede benævnte det mit oplæg til svar, så der ikke var nogen tvivl om, at klager havde mulighed for at fremkomme med sine bemærkninger dertil, inden advokatens skrivelse blev besvaret. Sagen blev samme dag drøftet telefonisk med klager og svarskrivelse til købernes advokat blev lavet efter klagers anvisninger. Her accepterede klager delvist at efterkomme advokatens betingelser. Advokatens besvarelse fremkom samme dag og blev videresendt til klager. Af skrivelsen fremgik direkte, at såfremt klager ikke ville imødekomme køberne på de anførte punkter, ville købsaftalen ikke kunne godkendes. Indklagede har således ikke truet klager med, at advokaten kunne ophæve handlen, men alene videregivet advokatens bemærkninger, der kunne ende med, at handlen ikke blev forhandlet på plads. Indklagede opfattede det som en delvis imødekommelse af købers krav, at klager indgik på at levere de ønskede dokumenter. Hvis klager fuldt ud ville henholde sig til, at købers indsigelser var kommet for sent, skulle hun helt have afvist ethvert krav. Indklagedes behandling af købers advokats godkendelsesskrivelse har været helt korrekt. Aftalen om overdragelsen af ejendommen til køberne den 31. maj 2007 kom i stand på klagers foranledning, allerede inden handlen var godkendt endeligt. Inden den faktiske overdragelse havde indklagede sørget for, at der forelå dokumentation for, at sælgersansvarsforsikringen var tegnet, at accept på tegning af ejerskifteforsikring var
14 fremsendt til Tryg, samt at der forelå en skriftlig og ubetinget endelig godkendelse af handlen fra købernes advokat. Ved overdragelsen viste det sig, at klager skulle på ferie samme dag, hvilket var klagers grund til, at overdragelsen skulle finde sted den dag. Indklagede modtog først den 5. juli 2007 skøde fra købers advokat. Indklagede havde både henvendt sig til købers advokat samt til postvæsenet, da indklagede var blevet klar over, at skødet var afsendt fra købers advokat. Det er korrekt, at klager kom på indklagedes kontor den 9. juli 2007 for at underskrive skødet. Indklagede drøftede på dette møde med klager, hvorvidt klager ville indbetale kr. 7.000,00, som udgjorde ½ stempel til skødet, til købernes advokat, eller om hun hellere ville afregne de manglende kr. 1.687,50 og indbetale beløbet til indklagede. Det blev udtrykkelig gjort klager klart, at indklagede ikke ville lægge beløbet ud for hende. Beløbet skulle overføres, før indklagede videresendte skødet til advokaten, som ville videreekspedere skødet, når denne havde modtaget stempelpengene. Klager lovede straks at overføre beløbet, men meddelte, at dette først kunne lade sig gøre et par dage efter. Derefter afventede indklagede indbetalingen. Indklagede holdt ferielukket i ugerne 29 og 30 og konstaterede den 2. august 2007, at klager endnu ikke havde indbetalt beløbet. Indklagede rykkede herefter klager. Efter modtagelse af beløbet blev skødet videreekspederet. Købernes advokat holdt ferie i samme periode som indklagede. Nævnet udtaler: I købsaftalen var frist for købernes advokats godkendelse fastsat til den 16. maj 2007 kl. 14.00. Endvidere var det angivet, at såfremt fristen herfor ikke blev overholdt, ville handlen blive anset for godkendt ubetinget bortset fra eventuelle betingelser anført i købsaftalen. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede fremsendte de efter fristens udløb fra købernes advokat modtagne forbehold uden udtrykkeligt at gøre klager opmærksom på, at handlen var endelig, og at klager derfor ikke havde pligt til at acceptere forbeholdene. Nævnet finder det endvidere kritisabelt, at indklagede ikke straks sørgede for, at købernes advokat blev gjort opmærksom på, at forbeholdene ikke kunne accepteres, da handlen var endelig. Nævnet finder, at indklagedes fejlagtige rådgivning af klager bevirkede en længere forhandling mellem parterne, der med indklagedes korrekte rådgivning kunne have
15 været undgået. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede medvirkede til udlevering af nøglen til køber, før køber havde underskrevet skøde. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede ikke i købsaftalen angav dato for frist for fremsendelse af skøde til tinglysning, men i stedet blot anførte snarest. Nævnet finder herefter, at det kan bebrejdes indklagede, at skødet blev forsinket i perioden fra den 30. maj 2007 til den 10. juli 2007, hvor det underskrevne skøde blev videresendt til købernes advokats ekspedition. Nævnet bemærker i den forbindelse, at nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke, da købernes advokat var 18 dage om at fremsende skøde, på klagers vegne over for købers advokat gjorde gældende, at klager via refusionsopgørelsen havde krav på forsinkelsesrenter jf. købsaftalens punkt 15. Nævnet finder, at indklagede ved i sin faktura at medtage beløbet kr. 7.000,00, som udgjorde klagers andel af tinglysningsafgiften, havde påtaget sig ansvaret for, at beløbet rettidigt blev videresendt til købernes advokat. Nævnet finder ligeledes, at klager var berettiget til at gå ud fra, at indklagede straks efter klagers underskrivelse af skødet fremsendte skødet og dette beløb til købernes advokat. Skødet blev således yderligere forsinket i perioden fra den 10. juli 2007, dagen efter klagers underskrivelse af skødet, og til den 6. august 2007, hvor indklagede fremsendte skøde og tinglysningsafgift til købernes advokat. Nævnet finder, at den samlede forsinkelse, som kan bebrejdes indklagede, herefter udgør 68 dage. Nævnet finder således, at klager kunne have fået udbetalt sit provenu allerede den 17. juli 2007. Nævnet fastsætter således en skønsmæssig erstatning for ekstra renteudgifter til kr. 4.000,00, idet der herved er taget højde for, at renteudgifter er fradragsberettigede. Udover rentetabet finder nævnet, at forbeholdene ikke har medført yderligere tab for klager.
16 Nævnet finder det ligeledes kritisabelt, at indklagede ikke rykkede købernes advokat for udarbejdelse af refusionsopgørelse. Refusionsopgørelse skulle i henhold til købsaftalen udarbejdes senest 30 dage efter overtagelsesdagen eller 30 dage fra den 31. maj 2007. Først den 13. september 2007 fremsendte købernes advokat udkast til refusionsopgørelse til indklagede og samtidig meddelte advokaten klagers pengeinstitut, at kr. 3.000,00 skulle tilbageholdes til refusionsopgørelse forelå. Den 28. september 2007 blev beløbet frigivet, idet klager havde betalt refusionssaldoen i købernes favør kr. 2.396,41 til købernes advokat. Nævnet finder således, at det kan bebrejdes indklagede, at refusionsopgørelsen blev forsinket i perioden fra den 30. juni 2007 til den 13. september 2007. Nævnet finder, at indklagede som følge af de kritisable forhold skal tåle en salærreduktion. Da indklagede som nedenfor anført fortaber hele sit salær af andre årsager, finder nævnet ikke anledning til at tage stilling til salærreduktionens størrelse. Af salgsbudgettet, udarbejdet i forbindelse med formidlingsaftalen, fremgik, at udgift til energimærke blev skønnet til at udgøre kr. 2.625,00 inkl. moms og tilstandsrapport kr. 4.500,00 inkl. moms, i alt kr. 7.125,00. Klagers udgift blev reelt på kr. 9.885,38 eller en difference i forhold til det af indklagede angivne beløb på kr. 2.767,50 inkl. moms. Indklagede havde faste samarbejdspartnere og burde som følge heraf have kendt priserne på tilstandsrapport og energimærke. Nævnet finder, at indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde ved at udøve et fejlagtigt skøn. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede over for klager gav indtryk af, at eftersagsbehandling kunne foretages uden beregning som kompensation for det forkerte anførte beløb i salgsbudget for tilstandsrapport og energimærke, idet klager allerede via det samlede vederlag kr. 51.500,00 havde betalt herfor. Nævnet kan imidlertid ikke pålægge mægleren at betale godtgørelse som følge af fejlen, da fejlen blev rettet i forbindelse med udfærdigelse af salgsprovenuberegning ved købsaftalens underskrivelse, og da godtgørelse alene kan gives, såfremt der til skade for forbrugeren er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med
17 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Der blev indgået en formidlingsaftale af 20. august 2006 for 6 måneder. Denne udløb efter sit indhold uden salg. Nævnet finder, at en aftale om forlængelse for at være gyldig skal indgås i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalens udløb. Efter formidlingsaftalens udløb, blev der den 4. marts 2007 indgået en aftale om forlængelse med 2 måneder, hvilket nævnet finder ikke er i umiddelbar tilknytning til aftalens udløb, idet der var gået 14 dage. Nævnet kan derfor ikke godkende forlængelsen. Parterne burde således i stedet have indgået en helt ny formidlingsaftale, der opfyldte kravene i bekendtgørelse om ejendomsformidling. Nævnet bemærker endvidere, at forlængelsen af formidlingsaftalen var udløbet på tidspunktet for klagers underskrift af købsaftalen den 12. maj 2007. Da der således ikke på handelstidspunktet gjaldt en gyldig skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på vederlag kr. 51.500,00. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt dokumentationsomkostninger, kr. 1.312,50 i perioden indtil formidlingsaftalens udløb den 20. februar 2007, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Nævnet kan herefter alene godkende afholdte udgifter til markedsføring, aftalt i formidlingsaftalen under punkt 8.2. Udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv., kr. 11.875,00, idet indklagede havde krav på betaling heraf ved den første formidlingsaftales udløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:
18 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 57.512,50 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 56.812,50 fra 9. august 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand