Investeringsejendom med 3 boliger Sag 10S5708 TIL SALG Dalmose - Hovedgaden 31-33 Beliggende på Hovedgaden nær skole og indkøb Fuldt udlejet Kontantpris kr. 1.495.000 1. års nettoafkast % 7,59 Etageareal m 2 262
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende centralt i Dalmose nær indkøbsmuligheder, skole/hal og offentlige transportmuligheder. Ejendommen indeholder 3 boliger - gulmalet facade, trævinduer og tegltag. 1. sals lejlighed er større end angivet på BBR. Stor p-plads bag ejendom. Sælger tinglyser servitut om fælles vejret, p-plads, have og vej, med Hovedgaden 35 samt at lejerne i Hovedgaden 35 skal have ret til at benytte 3 deporum som ligger i ejendommen 31-33 Varmeforsyningen sker fra fjernvarme. Udgifter til have, vej og p-plads deles 50/50. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 3 ay Vemmeløse by, Gimlinge Slagelse Opført / Ombygget Opførelsesår 1902 Arealer Grundareal 971 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 262 m 2 Boligareal 262 m 2 Etageareal i alt 262 m 2 Sekundære arealer 148 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1902 Bebygget areal 262 m 2 Sekundære arealer 148 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Hovedgaden 31 99 m 2 Boligareal Nej Hovedgaden 33 st. 97 m 2 Boligareal Nej Hovedgaden 33, 1. sal 66 m 2 Boligareal Nej Carport 28 m 2 Sekundært areal Nej Kælder 120 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Tagetage ialt 135 m2 heraf udnyttet 104 m2. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendommen er under omvurdering. 2
Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: If Skadeforsikring, police nr. SP718835.1.1 Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 1077 - Fodsporet - er beliggende. Endvidere gælder kommuneplan nr. 6.C1 - Hovedgaden og kommuneplan nr 6.R1 Stationsvej. Regionsplaner kan læses og udskrives på regionernes hjemmeside. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Matr.r. 3 ay, Vemmeløse by, Gimlinge 16.05.1975 Dok. om byggelinier m.v. 31.07.1998 Dok. om brandsikring 3 aæ m.v. 02.05.2005 Dok. om forblivelsespligt til et kollektivt varmeforsyningsanlæg vedr. 7-o, ej til hinder for prioritering. Moms: Sælger oplyser at ejendommen ikke er momsregistreret. El, vand og varme Vand: Privat vandværk Varme: Fjernvarme Udover huslejen betaler lejerne for varme, vand og eget forbrug af el. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra webkort.regionsjaelland.dk er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. 3
Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til Ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 1.495.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 146.400 I alt kr. 146.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 3.000 Renovation Renovation kr. 5.500 Rottebekæmpelse kr. 80 Gebyr for jordflytning kr. 15 Renholdelse / Vicevært Varmeregnskab anslået kr. 2.500 Vandregnskab anslået kr. 1.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 13.100 Administration Administration kr. 6.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 34.195 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 10.660 Advokatsalær skøde kr. 16.960 Moms kr. 4.240 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 31.860 4
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.495.000 Handelsomkostninger anslået kr. 31.860 -Refusion depositum kr. 36.000 -Refusion forudbetalt leje kr. 12.000 Anslået kapitalbehov kr. 1.478.860 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 146.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 34.195 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 112.205 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 112.205 x 100 1.478.860 = 7,59% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 1.495.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.495.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 10.660 Advokatsalær skøde kr. 16.960 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.240 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.526.860 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.412.100 Grundens værdi kr. 82.900 Kontantomregnet købesum kr. 1.495.000 Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 34.195 kr. 34.195 Udgifter i alt kr. 34.195 kr. 34.195 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 146.400 kr. 146.400 1. år før afskrivning / skat kr. 112.205 kr. 112.205 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 112.205 Likviditet 1. år før skat kr. 112.205 5
Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 28.051 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 84.154 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Tlf. 58501212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 7
FOTOS OG KORT Ejendommen Standard udendørs 8
FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 9
FOTOS OG KORT Køkken Soveværelse 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Hovedgaden 31 Bolig Bolig 99 51.600 521 12.900 4.300 2 Boliglejer Hovedgaden 33 Bolig Bolig 96 49.200 513 11.700 3.900 3 Boliglejer Hovedgaden 33, 1. sal Bolig Bolig 75 45.600 608 11.400 3.800 Refunderede driftsudgifter I ALT 270 146.400 36.000 12.000 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 270 146.400 36.000 12.000 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 146.400 36.000 12.000 heraf faktisk 146.400 36.000 12.000 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 12.000 3.000 Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer 12.000 2.400 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 9.600 2.400 Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 01.06.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.06.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 15.12.2013 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12