LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. 1-0303 FOR PASSAGEN RÅDHUSTORVET - BJERGGADE PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF 74126430 FAX 74126432 E-MAIL raadhus@sonderborg.dk
I NDHOLDSFORTEGNELSE BAGRUNDEN FOR LOKALPLANEN 3 [ I N D H O L D ] OMRÅDETS AFGRÆNSNING 4 REDEGØRELSE FOR FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 10 VEDTAGELSESPÅTEGNING 13 KORTBILAG 1 14 KORTBILAG 2 15 KORTBILAG 2 16 2
LOKALPLAN NR. 1-0303 for passagen Rådhustorvet-Bjerggade Baggrunden for lokalplanen Siden først i 90 erne har der været tale om at lave Den spanske trappe på en strækning mellem Rådhustorvet og havnefronten. Med lukningen af Solofabrikken sidst i 90 erne kom realiseringen af en trappe eller sti gennem Solo-grunden nærmere, idet området nu skulle overgå fra erhvervsformål til byformål med boliger. Denne stiforbindelse mellem Bjerggade og havnefronten er siden hen blevet sikret ved lokalplanen for Solo-grunden. Da kommunen erhvervede Duponthuset, som ligger mellem Rådhustorvet og Bjerggade, var det for at sikre, at den sidste del af strækningen mellem Rådhustorvet og havnefronten kunne gennemføres. Herved vil det være muligt at færdes til fods mellem Rådhustorvet og havnefronten. Denne lokalplan vedrører et område fra Rådhustorvet til Bjerggade og har til formål at sikre en stiforbindelse eller passage mellem de nævnte gader. [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanen omfatter 3 ejendomme: Rådhustorvet 4 og 6 det vi kalder Duponthuset - og Bjerggade 30, som er det gule pakhus. Passagen etableres i direkte tilknytning til eksisterende gårdrum mellem Rådhustorvet 4 og Duponthuset og forbi det gule pakhus ud på Bjerggade. Lokalplanen forudsætter, at en del af stueetagen i Duponthuset nærmest Rådhustorvet inddrages til passage. Denne del af passagen tænkes udført som en søjlegang en arkade - eller lignende i stueetagen af Duponthuset. Det hvide pakhus inde i gården nedrives, og passagen føres syd om det gule pakhus ud mod Bjerggade. Lokalplanen angiver, at det gule pakhus Bjerggade 30 skal bevares med hensyn til facader, og der tillades kun mindre ombygninger. Rådhustorvet 4 skal bevares, når det gælder facaden mod Rådhustorvet. Dog tillades baldakinen fjernet og de store udstillingsvinduer ændret, så de tilpasses husets i øvrigt fine arkitektur. Når det gælder Rådhustorvet 6, Duponthuset, så er facaden præget af store vinduer fra den tidligere møbelforretning, som ikke harmonerer med den øvrige bebyggelse. Derfor tillader lokalplanen, at facaden ændres eller tilbageføres til en udformning, som harmonerer bedre med omgivelserne. Bygningen må også ombygges helt eller erstattes af en ny bygning, som skal indpasses i det eksisterende miljø. 3
Området er allerede omfattet af en lokalplan, lokalplan nr 1-8608. Den nye lokalplan erstatter lokalplan 1-8608 for det i kortbilaget viste område. De overordnede bestemmelser fra lokalplan nr. 1-8608 fastholdes i denne lokalplan. Dog er det nu fastlagt, at såfremt baghuset på Duponthuset ændrer anvendelse, skal etageantallet reduceres fra 31 2 etage til 21 2 etage. [ R E D E G Ø R E L S E ] Kortskitse over området Eksisterende lovlige forhold Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. Ændres der på de fysiske forhold inden for lokalplanområdet, må disse ændringer kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 4
[ R E D E G Ø R E L S E ] Passagen set fra Rådhustorvet. Skitsen viser en vejledende ændring af facaderne Rådhustorvet 4 og 6. 5
[ R E D E G Ø R E L S E ] Gårdrummet. På skitsen er det hvide baghus fjernet og passagen/arkaden ført ud på Bjerggade syd for det gule pakhus. En pudset mur foran det gule pakhus angiver grænsen mellem det offentlige og det private rum. 6
[ R E D E G Ø R E L S E ] Passagen set fra Bjerggade. Baghuset er på skitsen vist med reduceret etagehøjde i henhold til lokalplanen - fra 31 2 til 21 2 etage. 7
REDEGØRELSE FOR FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING [ R E D E G Ø R E L S E ] Sønderborg Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 1.C3. Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med kommuneplanen og medfører ikke ændring af kommuneplanen. Lokalplan 1-8608 For lokalplanområdet gælder lokalplan 1-8608, som er vedtaget 18.03.1987. Ved vedtagelsen af nærværende lokalplan aflyses lokalplan 1-8608 for det område, der er omfattet af lokalplanen Bevaringsværdier De tre ejendomme, som lokalplanen omfatter, er registreret i Sønderborg Kommuneatlas. Her er Bjerggade 30 og Rådhustorvet 4, dog med undtagelse af den bageste lagerbygning, registreret som bygninger af høj bevaringsværdi. Forhuset af Rådhustorvet 6 samt ovennævnte lagerbygning er registreret som bygninger middel bevaringsværdi. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, med mindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes fra Sønderborg Vandforsyning. Spildevandsforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan, i henhold til hvilken området skal tilsluttes det offentlige afløbssystem med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig med videre afledning til Sønderborg Renseanlæg. Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme, jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan. 8
Miljøforhold I henhold til lov om jordforurening skal Sønderjyllands Amt registrere og kortlægge forurenede ejendomme denne registrering er endnu ikke foretaget i Sønderborg Kommune. Sønderborg Kommune/Sønderborg Områdets Miljøcenter ligger ikke inde med oplysninger, der kunne give anledning til kortlægning. [ R E D E G Ø R E L S E ] Overskudsjord fra eventuel byggemodning og byggeri kan anvendes på lokalplanens område. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standes. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommen ejer og den, der udfører eller lader det pågældende arbejde udføre. 9
LOKALPLAN NR. 1-0303 for passagen Rådhustorvet-Bjerggade Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. [ B E S T E M M E L S E R ] 1 Formål Formålet med lokalplanen er at sikre placering af passage mellem Rådhustorvet og Bjerggade og sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af de berørte ejendomme 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag og omfatter 2.2 matr.nr. 652, 409 og 5200 af Sønderborg samt alle parceller, der efter den 1. juni 2003 udstykkes fra nævnte ejendomme. 2.3 Lokalplanens område er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for lokalplanområdet må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til centerformål, herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden genevirkning for omgivelserne. 3.2 Stueetagen i forhuset Rådhustorvet 4 og stuetagen i Rådhustorvet 6 må ikke anvendes til boligformål. 3.3 For ejendommene gælder også lokalplan nr. A 81 09 01, som fastlægger facadebebyggelsens udnyttelse. 4 Vej- og stiforhold samt parkering 4.1 Der udlægges en offentlig sti i en bredde på 4 m fra Rådhustorvet til Bjerggade, placeret jf. kortbilag. 4.2 Parkering må kun foregå inden for de i kortbilag 2 angivne private arealer. 4.3 I forbindelse med nybyggeri eller ændret anvendelse skal der indrettes parkeringsareal svarende til mindst 1 bilplads pr. bolig, 30 m² butiksareal og 50 m² erhvervsareal i øvrigt. 4.4 Såfremt parkeringsareal ikke kan opfyldes, kan byrådet dispensere for manglende pladser mod betaling til kommunens parkeringsfond. 1 0
5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 De tre ejendomme må ikke bebygges yderligere. 5.2 Rådhustorvet 4 må bebygges med maks. 925 m² etageareal, når det hvide pakhus er fjernet. Bebyggelsesprocent maks. 130. 5.3 Rådhustorvet 6 må bebygges med maks. 1.410 m² etageareal. Bebyggelsesprocent maks. 225, når arkaden under forhuset medregnes som grundareal. Tagetage på baghus skal reduceres med en etage til 21 2 etage ved ændret anvendelse. Ved fastholdelse af omtalte tagetage tillades maks. bebyggelsesprocent på 240 m². 5.4 Bjerggade 30 må udnyttes med maks. 345 m² etageareal i stueetage og 1. sal tilsammen. Herudover må tagetage udnyttes og der tillades en altan på sydgavlen, som går over skel. 5.5 Der må ikke opføres bebyggelse uden for den viste bebyggelse, jf. kortbilag 2. 5.6 Inden for byggefelterne kan bebyggelsen overskride de i bygningsreglementet angivne højdegrænser og afstande til naboskel og modstående vejlinje under forudsætning af, at de brandmæssige krav kan overholdes. [ B E S T E M M E L S E R ] 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Samtlige materialer skal tilpasses den omgivende bygningsarkitektur. 6.2 Der må ikke inden for de angivne byggefelter foretages nedrivninger i gadefacaderne, uden at der foreligger et projekt, som er godkendt eller kan godkendes af byrådet, til erstatning for det nedrevne. 6.3 Tage på nybyggeri langs gadefacader skal udføres som symmetriske saddeltage, dækket med røde teglsten. 7 Ubebyggede arealer 7.1 De på kortbilag 2 viste ubebyggede arealer må kun anvendes som opholdsareal, serviceareal og parkering. 7.2 Den maksimale højde på mure i gårdrummet må ikke overstige 1,7 m. 8 Eksisterende bindinger 8.1 Denne lokalplan erstatter lokalplan nr. 1-8608 for det i kortbilag 1 viste område mellem Rådhustorvet og Bjerggade 1 1
9 Lokalplanens retsvirkninger 9.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. 9.2 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i planlovens 9.2 eller 9.3. [ B E S T E M M E L S E R ] 9.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 9.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 9.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 2
[ V E D T A G E L S E ] V edtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 18. juni 2003. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 19. november 2003. P.b.v. A. P. Hansen borgmester 1 3
KORTBILAG 1 Lokalplanens afgrænsning 1 4
KORTBILAG 2 Illustrationsskitse Bjerggade P Passage P Rådhustorvet Private friarealer angivet med P. Her tillades privat parkering 1 5
KORTBILAG 3 Matrikelære forhold Bjerggade 5200 257 652 409 535 Rådhustorvet Eksisterende matrikelskel i lokalplanområdet og naboejendommene. Skel er angivet med rødt. 1 6