1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Morten Dahl Skomagergade 1 9240 Nibe Nævnet har modtaget klagen den 7. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagedes undladelse af at sørge for udarbejdelse af energimærke har pådraget klagerne et tab, og om indklagede derfor skal betale erstatning til klagerne. Klagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har oplyst fejlagtigt om ejendommens varmeforbrug. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede indgik den 27. maj 2009 en formidlingsaftale med en sælger om salg af hendes ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:
2 Den 30. juni 2009 sendte fjernvarmeværket et opgørelse over sælgers fjernvarmeforbrug for perioden 1. juli 2008 til 30. juni 2009 til sælger. Det fremgik heraf, at sælgers forbrug havde været 11.761 kwh, samt at sælgers udgift hertil udgjorde 20.042,50 kr. Klagerne var interesserede i at købe sælgers ejendom og fik udleveret salgsopstilling dateret 14. september 2009. Det fremgik heraf bl.a.: [ ] Det fremgik af salgsopstillingen, at varmeinstallationen var fjernvarme. Det fremgik af salgsopstillingens plantegning, at der var en brændeovn i ejendommens stue. Den 28. september 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 1.260.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2010. Det fremgik af købsaftalen bl.a.:
3 [ ] Det fremgik endvidere af købsaftalen, at klagerne fik udleveret opgørelse over varme, at der var forbehold for købers pengeinstituts godkendelse af handlen for så vidt angik det økonomiske indhold, samt at køber var repræsenteret ved advokat. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik bl.a.: Den 9. november 2009 fik sælger udfærdiget et energimærke, som klagerne fik udleveret. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]
4 [ ] Den 25. november 2009 skrev klagerne til indklagede bl.a.:
5 Den 26. november 2009 skrev indklagede til klagerne. Det fremgik af indklagedes e- mail bl.a.: Den 1. december 2009 skrev indklagedes kædesekretariats juridiske afdeling til klagerne bl.a.: Mægleren har opfyldt formidlingsbekendtgørelsens regler for oplysning af varmeforbrug, der meget præcist beskriver, at det er sælgers seneste årsforbrug samt udgiften hertil, der skal oplyses i salgsopstillingen. På udbudstidspunktet var det senest opgjorte forbrug for perioden 07-08 og da der kom en ny opgørelse (perioden 08-09) opdaterede mægler sagen som han skal. Køber har gennemgået ejendommen med egen byggesagkyndig og er her blevet oplyst om byggematerialer mv. Som du selv skriver, så må det formodes, at havde det været en væsentlig forudsætning for køber, at kende ejendommens energimæssige stand forinden den endelige købsbeslutning, burde køber/købers rådgiver have taget forbehold herfor i handlen.
6 Klagerne indhentede diverse tilbud på isolering af ejendommen inklusive udskiftning af vinduer. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede burde have sørget for, at der forelå energimærke forinden købsaftalens indgåelse, og indklagede burde endvidere have anført sælgers forbrug af brænde i salgsopstillingen. Sælger har efter handlens indgåelse oplyst klagerne om, at sælger har brugt brændeovnen en del. Klagerne fik først oplyst sælgers forbrug af brænde af sælger efter handlens indgåelse. Indklagedes oplysning i forbindelse med fremvisning af ejendommen om, at sælger bruger brændeovnen flittigt, fortalte intet om brændeforbrugets størrelse, men kun at brændeovnen blev benyttet. Klagerne har i forbindelse med den energiforbedring, som er foreslået i energimærket, indhentet tilbud på de arbejder, der foreslås udført. Disse ligger prismæssigt væsentligt højere end de tal, der er anført i energimærket. I energimærket anslås prisniveau for udvendig isolering af ejendommen at andrage ca. 87.000 kr. Ifølge tilbuddene fra de 2 håndværksmestre ligger prisen for dette arbejde på ca. 150.000 kr. Indklagede har anført, at ejendommen blev gennemgået af klagernes byggesagkyndige, og at isoleringen blev konstateret at være ringe. Selvom klagerne på dette tidspunkt var bekendt med ejendommens manglende isolering, mener klagerne ikke, at indklagede kan fraskrive sig et ansvar for på sælgers vegne at kunne fremvise et energimærke forud for klagernes købsbeslutning. Hvorvidt klagerne som købere burde have taget forbehold for den energimæssige stand, fritager ikke sælger eller dennes repræsentant for det ansvar, der omhandler oplysninger af væsentlig betydning. Såfremt klagerne forud for købsaftalens indgåelse og i overensstemmelse med gældende regler havde haft energimærket til gennemsyn, er det meget tvivlsomt, om klagerne i det hele taget havde indgået en købsaftale. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Det ligger efter indklagedes opfattelse uden for rammerne for nævnsbehandling at tage stilling til, om klagerne har betalt for meget for ejendommen og dermed lidt et tab, som følge af, at ejendommens energimæssige stand ikke levede op til købers
7 forventning, idet dette kræver afholdelse af syn og skøn. Principalt finder indklagede derfor, at sagen bør afvises fra klagenævnsbehandling. Det fremgår af den formidlingsaftale, som indklagede indgik med sælger, at indklagede ikke havde fuldmagt til at indhente energimærke, og at sælger blev anbefalet straks at indhente energimærke. Det er sælgers ansvar, at dette foreligger ved salg af ejendommen. På udbudstidspunktet var den seneste opgørelse over varmeforbrug for perioden 2007 til 2008. Da der fremkom en ny årsopgørelse for perioden 2008 til 2009 opdaterede indklagede sagen. Dermed har indklagede opfyldt bekendtgørelse om ejendomsformidlings regler om oplysning af varmeforbrug, der meget præcist beskriver, at det er sælgers seneste årsforbrug samt udgift hertil, der skal oplyses i salgsopstillingen. Såvel klagerne som klagernes advokat fik udleveret salgsopstillingen tilhørende den underskrevne købsaftale. Det skal endvidere påpeges, at såvel klagerne som klagernes rådgivere accepterede købsaftalens punkt 27, hvoraf det fremgår: at nærværende købsaftale er indgået på grundlag af salgsopstillingen udarbejdet den 28.09.2009. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedhæftet denne købsaftale, er den gældende. Klagerne gennemgik selv ejendommen med deres rådgiver, som konstaterede, at at der nok ikke var isoleret. Endvidere blev de på daværende tidspunkt også oplyst om byggematerialer. Klagerne omtalte deres rådgiver som deres byggesagkyndige. Det må formodes, at det ikke var en væsentlig forudsætning for klagerne at kende ejendommens energimæssige stand, forinden den endelige købsbeslutning blev truffet, idet hverken klagernes eller klagernes rådgivere havde taget forbehold herfor i handlen. Klagerne er i både købsaftale og salgsopstilling gjort opmærksomme på, at ejendommen er omfattet af energimærkningsloven, samt at klagerne var berettigede til at få energimærke udarbejdet for sælgers regning inden for rimelig frist. Indklagede oplyste klagerne om, at sælger brugte brændeovnen flittigt, da det lokale fjernvarmeværk er en forholdsvis dyr opvarmningskilde. Der forelå ingen oplysninger om sælgers årsudgift til brænde, da sælger gratis skovede hos lokale landmænd. Dog har klagerne mundtligt fået oplysning om et forbrug på ca. 8 til 10 rummeter. Klagerne har endvidere fået denne oplysning af sælger. Indklagede har dermed opfyldt indklagedes undersøgelses- og oplysningspligt. Det kan ikke lægges indklagede til last, at ejendommens energimæssige stand ikke
8 svarede til klagernes forventninger. Nævnet udtaler: Energimærke vedrørende ejendommen er udarbejdet den 9. november 2009 og forelå således ikke, da købsaftalen blev indgået den 28. september 2009. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Det er indklagede, der som sælgers repræsentant skal sørge for, at denne bestemmelse bliver overholdt, og at et energimærke bliver udleveret til køberne forinden købsaftalens underskrivelse. Det fremgår imidlertid af den mellem indklagede og sælger indgåede formidlingsaftale, at indklagede ikke havde fået fuldmagt til at indhente et energimærke, og indklagede havde i købsaftalen og salgsopstillingen oplyst klagerne om deres mulighed for at kræve, at sælger udleverede et energimærke. På den baggrund finder nævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at energimærket først blev indhentet efter handlens indgåelse. Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Indklagede har i den til købsaftalen hørende salgsopstilling givet oplysning om sælgers seneste årsforbrug til fjernvarme samt udgift hertil. Indklagede har endvidere sammen med købsaftalen til klagerne udleveret opgørelse over fjernvarme. Indklagede har imidlertid ikke oplyst om forbruget og udgiften til brænde. Indklagede har oplyst, at sælgers forbrug af brænde var ca. 8 til 10 rummeter om året, men at det ikke var muligt at angive udgift hertil, idet sælger gratis havde skovet hos lokale landmænd, og at klagerne mundtligt blev oplyst herom. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen anførte denne oplysning, som indklagede ifølge 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom havde pligt til. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der således ikke var sælgers seneste hele
9 årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Vi finder videre, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, skal indklagede betale erstatning til klagerne. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand