Regnskab 2017 Budget 2017 Budgetforslag 2018 Note 1 Indtægter: Indtægter 1.184.658 Indtægter: 1.173.024 Boligafgift 1.164.024 Renter 5.000 Depositum 600 Gadelys Åsen 1.100 1.170.724 Udgifter Udgifter Note 2 Ejendomskat 197.847,91 Ejd.skat 197.848 Udgifter: Note 3 Renter 4.635,43 Ejd.skat 209.244 Note 4 Afdrag 155.432,79 Afdrag 155.000 Afdrag 156.000 Note 5 Bidrag 119.556,89 Låneomkostninger 550.000 Låneomkostninger 500.000 Note 6 Renteloft 57.524,48 Gasfyrservice 40.000 Note 7 Renteswop 304.615,51 Vedligehold 25.000 Vedligehold 9.000 Note 8 Spildevand 768,28 Spildevand 1.000 Spildevand 800 Note 9 Gadelys 3.899,97 Gadelys 3.500 Gadelys 4.000 Note 10 Administration 13.885 Administration 5.000 Administration 10.000 Note 11 Forsikring 18.074 Nyanskaffelser 15.000 Nyanskaffelser 5.000 Note 12 Nyanskaffelser 245,00 Forsikring 19.500 Forsikring 19.000 Note 13 Diverse 14.700,00 (Udgift i 2016) Diverse 5.000 Diverse 5.000 Note 14 Salg nr. 11 976.848 958.044 Betalinger i 2017 891.185,26 Forventet resultat 196.176 Årets resultat 212.680
Afstemning L&S bank Kasse primo 742.931 Indtægt 1.184.658 I alt 1.927.589 Kasse ultimo 1.036.434 Udgift 891.185 1.927.619 Diference: 30 Sparekassen Sjælland Aktionæropsparing 766.614 Heraf renter 2496,55 Erhvervskonto 3323,74 Heraf udbytte fra aktier 1830 Refusion udbytteskat 396 Nykredit bank Swap regulering 30.3. 2368,3 Swap regulering 29.6 2368,3 Swap regulering 28.9. 3524,2 Swap regulering 28.12. 2524,2 11.785
Balance pr. 31. dec. 2017 Aktiver Offentlig vurdering 27.000.000 Likvide beholdninger: Lån & Spar Bank 1.036.479 Nyk. Bank 11.785 Sparekassen Sjælland Erhvervskonto 3323,74 Heraf udbytte fra aktier 1830 Refusion udbytteskat 396 Aktier Spks. Sjælland 68.700 1.120.683 1.120.683 Aktiver i alt 28.120.683 Passiver: Egenkapital: Fri kapital pr. 1. jan. u 2018 3.846.125 Værdi af andelsindskud 5.654.000 Aktionæropsparing 766.614 Årets resultat 293.473 6.714.087 6.714.087
Gæld: Restgæld 31.12.17 15.843.628 15.843.628 Afdrag i 2017 155.432 155.432 Negativ markedsværdi 1.561.411 1.561.411 Passiver i alt 28.120.683 A/B Skovstranden Korsør Noter til regnskab 2017 og andelskroneberegning 2018/19 Generelle nøgleoplysninger: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger af 06.01.2015 fastsat, at følgende nøgleoplysninger skal fremgå af foreningens noter til årsregnskab: Foreningen består af 18 andelsboliger med et samlet BBR areal på 1740 m 2. Stiftelses- og opførelsesår: 2004. Andelsværdi og boligudgift fordeles i forhold til boligernes areal. Den enkelte andelshaver hæfter kun med sit indskud. Den offentlige ejendomsvurdering er blevet suspenderet. Hvis der ikke er sket større ændringer på en ejerbolig, vil der pga. suspenderingen formentlig ikke blive foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering af boligen før tidligst i 2018. Indtil da gælder ejendomsvurderingen fra oktober 2012 (2015), medmindre der siden er foretaget en omvurdering, hvilket ikke er tilfældet. Ved beregning af andelsværdien benyttes den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 (2015) på 27 mio. kr. (15.52 kr./m 2 ). Bestyrelsen skønner ejendomsværdien på 27 mio. kr. for retvisende og som udtryk for bebyggelsens dagspris, da Skats vurdering er baseret på en
lejeværdi på ca. 1.146.000 kr., hvilket er meget tæt på vores samlede boligydelse på 1.164.000 kr. Nykredit regner med en lavere vurdering i forbindelse med eventuelle låneomlægninger. Foreningens indestående på bankkonti plus værdi i aktier var ved udgangen af 2017 1.886.857 kr. svarende til ca. 7 % af ejendomsværdien. Foreningen modtager ikke offentlige tilskud, er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, og der er ikke tinglyst nogen tilbagekøbsklausul. Boligafgiften er fortsat 669 kr./m 2, og der er ingen erhvervs- eller boliglejeindtægter. De samlede vedligeholdelsesudgifter i 2015, 2016 og 2017 udgjorde henholdsvis 36, 12,4 og 0 kr./m 2. I 2016 kom hertil en udgift til nyanskaffelser (blandt andet nye gasfyr) på 243 kr./m 2. Obligationslån Nykredit: Foreningen har ved årsopgørelsen ultimo 2017 en samlet prioritetsgæld med en kursreguleret restgæld på 15.947.648 kr.. Gælden er fordelt som følger: 1. 12.102.126 kr. (kursværdi) som et Cibor6 obligationslån med restløbetid på 18 1/4 år og en foreløbig afdragsfrihed til 31.12.2022. Lånet er refinansieret 01.01.2015. Det skal atter refinansieres 1. april 2019. 2. 3.845.522 kr. (kursværdi) som et Cibor6 obligationslån med restløbetid 24 1/4 år med løbende afdrag. Lånet blev refinansieret 1. juli 2016 og skal refinansieres igen 1. april 2019. I 2015, 2016 og 2017 afbetaltes følgende beløb: 151.961 kr., 153.709 kr. og155.433 kr. Renter og bidrag på de to lån var tilsammen ca. 0,78 %. Heraf udgjorde renten kun de ca. 0,12 %. Dette er ikke, hvad vi betaler, da Cibor6 lånene afdækkes af vore fastrente- og renteloftaftaler. Afdragsfriheden på det første lån er indtil nu forlænget i forbindelse med refinansiering ifølge pantebrevets bestemmelser. Det forventes, men kan ikke garanteres, at afdragsfriheden fremover kan forlænges i forbindelse med kommende refinansieringer. Næste refinansiering 01.04.2019. Nykredit har på forespørgsel oplyst følgende: Forlængelse af afdragsfrihed afhænger af de gældende regler og muligheder, ejendomspriser mm. Men er der mulighed for forlængelse
af afdragsfriheden, vil man kunne forlænge denne til enhver tid og ikke kun ved refinansieringen. Dog kræver det en låneomlægning og derfor gøres det tit i forbindelse med refinansieringen, da det på dette tidspunkt kan gøres væsentligt billigere. Foreningen har en friværdi på godt 40 % af den offentlige ejendomsværdi. Renten på disse lån er variabel med rentefastsættelse hvert halve år. (01.01 og 01.07). Ovenstående afspejler de fortsat endog meget lave obligationsrenter. Vi får imidlertid ikke det fulde udbytte af denne meget lave rente, da vi, som nævnt, for at sikre os mod eventuelle kraftigt stigende renter i fremtiden har indgået følgende rammeaftaler, og det er disse, der er bestemmende for vores egentlige boligudgift. Rentesikringsaftaler med Nykredit. 1. En renteloftaftale for de ca. 7,2 mio. kr. af vores gæld. Her kan vi maksimalt få en rente på 4,75 % +0,79 % i løbende præmie, dvs. i alt 5,54 %. Denne aftale er gældende indtil 31.12.2030. I 2017 gav det en rente plus præmie på ca. 0,79 %. 2. En fastrenteaftale (Swap) for de resterende ca. 8,7 mio. kr. af vores gæld. Her betalte vi i 2017 en rente på 3,45%, som foreløbig er aftalt som gældende til 30.3.2022. De samlede renter, bidrag og renteloftpræmie udgjorde i alt 486.331 kr. svarende til ca. 3%. De lave renter medfører, at vi afdrager lidt mere. Det samlede afdrag i 2017 var 155.433 kr. Worst case: Disse to aftaler lægger loft over, hvor meget vores prioritetsudgifter kan stige i tilfælde af større rentestigninger. Worst case er hvis renten på vore Cibor6 lån stiger til loftet 4,75 %. I så tilfælde skønner Nykredit, at ydelsen i 2018 ville udgøre 915.000 kr. Worst case vil altså med de nuværende aftaler give en skønnet samlet maksimal årlig låneydelse på ca. 915.000 kr.. Indsættes dette beløb i budgettet for 2018 vil det give en skønnet øget månedlig boligudgift på ca. 190 til 240 kr. afhængig af boligstørrelsen. Når beløbet ikke er større, skyldes det, at der i vores 2018 budget forventes et månedligt overskud på i gennemsnit 980 kr. for de 3 boligstørrelser. Boligafgift:
Boligafgiften har ikke været hævet siden 2008. Til trods for væsentlig øgede udgifter til f.eks. boligskat har de lave prioritetsrenter medført betydelige årlige resultatoverskud, som dels i årenes løb har dækket en stor udgift (ca. 156.000 kr.) til maling af store dele af det udvendige træværk og dels muliggjort en opsparing i likvid kapital, som til trods for forrige års meget store udgifter til nye gasfyr, skur m.m. på regnskabstidspunktet er på over 1,8 mio. kr., samt sparekasseaktier, som på regnskabstidspunktet er kursfastsat til 68.700 kr. Med de nugældende renter forventes også i 2018 et pænt overskud. Opsparing: Bestyrelsen anbefaler fortsat opsparing på vores konti til imødegåelse af uforudsete udgifter som f.eks. stigende renter, skatter, forsikringspræmier og vedligehold i stedet for en nedsættelse af boligafgiften Markedsværdi af rentesikringsaftaler: Aftalerne har en markedsværdi, som kan være positiv eller negativ afhængig af den øjeblikkelige markedsrente i forhold til markedsrenten ved aftalernes indgåelse. Markedsværdien har betydning i forbindelse med fastsættelse af andelsværdien, samt hvis en aftale ophæves. For øjeblikket er markedsrenten betydeligt lavere end da vi indgik aftalerne. De er derfor til långivers fordel, hvis vi ophæver dem. Det betyder, at långiver kan kræve denne markedsværdi udbetalt, hvis vi ophæver aftalerne. Markedsværdi og andelspris: Bolig- og byggestyrelsen har besluttet, at markedsværdien skal indgå i beregning af andelsværdien. Da vores markedsværdi for øjeblikket er negativ, skal den medregnes som gæld. Markedsværdien var pr. 01.01.2018 ifølge Nykredit 1.561.411 kr. i långivers favør. Beløbet er så stort, fordi markedsrenten (Cibor6) er meget lav. Hvis markedsværdien ved et eventuelt boligsalg er ændret væsentligt i forhold til værdien ved regnskabsopgørelsen, skal dette medregnes i andelsværdien ved et salg. Den høje negative markedsværdi forringer andelskronens værdi, men er samtidig udtryk for den meget lave markedsrente, som alt andet lige er til foreningens fordel. Hvis renterne skulle stige, vil det alt andet lige - resultere i en højere andelsværdi. Offentlig ejendomsvurdering: Den offentlige vurdering på 27 mio. kr. anser vi for
retvisende som foreningens dagspris. Den benyttes derfor ved såvel regnskabsaflæggelse som ved udregning af andelsværdien. Ved foreningens oprettelse i 2004 var kostprisen 22.712.500 kr. 20-02-2018 FOS BEREGNING AF ANDELSVÆRDI 2018-2019 for A/B Skovstranden/Korsør Generalforsamlingen skal fastsætte den enkelte andelshavers værdi af foreningens formue. Andelsværdien må forventes at være gældende indtil næste generalforsamling. Ved salg af en andel må prisen ikke overstige boligens andelsværdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. Ifølge Andelsboligloven kan og skal andelsværdien beregnes på en af de fire måder, der angives i loven. Af disse er kun de tre aktuelle for foreningen. Andelsværdien må ikke sættes højere, men gerne lavere end den værdi, der kan udregnes efter de tre metoder. 1. Værdiansættelse på grundlag af anskaffelsesprisen 2. Værdiansættelse på grundlag af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom 3. Værdiansættelse på grundlag af den senest ansatte ejendomsværdi Atter i år foreslås ejendomsvurderingen som beregningsgrundlag. Den nyeste vurdering fra 2012/15 er 27 mio. kr., og dette beløb benyttes til værdiansættelsen. Værdiansættelse på grundlag af ejendomsvurderingen 2012 (2015): Offentlig ejendomsvurdering 2012 (2015) Likvid beholdning bankkonti 31.12.2017 Aktier SpSj. 600 Aktiver i alt 27.000.000 kr. 1.418.157 kr. 68.700 kr. 28.486.857 kr.
Prioritetsgæld 31.12.17. (Kursreguleret) Negativ markedsværdi pr. jan. 2018 Egenkapital 15.947.648 kr. 1.561.411 kr. 10.977.798 kr. Andelskrone/kvadratmeter: 6.309 kr. (Sidste år: 5.914 kr.) Andelsværdi pr bolig: 87m 2 95m 2 108m 2 548.890 kr. 599.363 kr. 681.381 kr. Samlet boligareal: 1740 kvadratmeter. Hensat til vedligehold og nyanskaffelser: 400.000 kr. Er ikke medregnet i værdiansættelsen. Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving. Den forholdsvis store negative markedsværdi skyldes de stadig meget lave renter. Hvis markedsværdien i en evt. salgssituation har ændret sig væsentligt, skal der tages højde for dette ved beregning af andelsværdien. 19-02-2018 FOS