Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C

Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C INDLEDNING Budgettet er opstillet på grundlag af salgsopstillinger og oplysninger fra ejendomsmæglere, samt de indgåede lejekontrakter. Det forudsættes, at investorer køber ejendommen med en indskudskapital på ca. 15 mill kr. og driver den videre i et fælles partnerselskab (PS). Det opstillede budget er lavet med en samlet belåning på 36 mill. svarende til ca. 75% af købsprisen incl. omkostninger. Der er indsat 16 mill. som 30 årigt fast forrentet lån med afdrag og 20 mill. som 30 årigt fast forrentet lån med afdragsfrihed i 10 år. Der er ved overtagelsen to ledige lejemål på henholdsvis 99 og 135 kvm. Der er i budgettet afsat 1 mill. til renovering af de to lejligheder, hvorefter de udlejes til 1.350 kr. pr. kvm. pr. år. De nye lejekontrakter vil blive lavet med trappeleje. Budgettet er ikke omfattet af prospektbekendtgørelsen, som følge af at ejendommen udbydes til en kreds af investorer på under 100 personer. Ejendommen forventes at have et potentiale i form af lejepotentiale i især boliglejlighederne, der incl. de renoverede lejligheder udlejes til en gennemsnitlig leje på 774 kr. pr. kvm. pr. år. Til belysning af projektets totaløkonomi, er budgetforudsætninger opdelt i følgende afsnit: Resultatbudget Balancebudget Likviditetsbudget Nøgletal og afkast Budgeterklæring 1

RESULTATBUDGET Resultatbudget Lejeindtægter Reg. % Basis budget År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Lejeindtægt 2.609.513 2.609.513 2.609.513 2.674.751 2.741.620 2.810.160 2.880.414 2.952.424 3.026.235 3.101.891 3.179.438 Lejestigning 2,5% 0 65.238 66.869 68.540 70.254 72.010 73.811 75.656 77.547 79.486 Lejeindtægt i alt 2.609.513 2.609.513 2.674.751 2.741.620 2.810.160 2.880.414 2.952.424 3.026.235 3.101.891 3.179.438 3.258.924 Driftsudgifter 2,5% Ejendomsskatter 88.670 88.670 90.887 93.159 95.488 97.875 100.322 102.830 105.401 108.036 110.737 Renovation 30.000 30.000 30.750 31.519 32.307 33.114 33.942 34.791 35.661 36.552 37.466 El 18.000 18.000 18.450 18.911 19.384 19.869 20.365 20.874 21.396 21.931 22.480 Vand 90.000 90.000 92.250 94.556 96.920 99.343 101.827 104.372 106.982 109.656 112.398 Varmeregnskab 14.000 14.000 14.350 14.709 15.076 15.453 15.840 16.236 16.642 17.058 17.484 Forsikring 43.000 43.000 44.075 45.177 46.306 47.464 48.651 49.867 51.113 52.391 53.701 Administration 84.000 84.000 86.100 88.253 90.459 92.720 95.038 97.414 99.850 102.346 104.904 Revision 25.000 25.000 25.625 26.266 26.922 27.595 28.285 28.992 29.717 30.460 31.222 Vicevært 70.000 70.000 71.750 73.544 75.382 77.267 79.199 81.179 83.208 85.288 87.420 Revision 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Indv. vedligehold 93.697 93.697 96.039 98.440 100.901 103.424 106.010 108.660 111.376 114.161 117.015 Skorstensfejning 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Udv. 18 bolig 85 238.255 238.255 244.211 250.317 256.575 262.989 269.564 276.303 283.210 290.291 297.548 Udv. 18 erhverv 85 52.020 52.020 53.321 54.654 56.020 57.420 58.856 60.327 61.835 63.381 64.966 Udv. 18b bolig 65 182.195 182.195 186.750 191.419 196.204 201.109 206.137 211.290 216.573 221.987 227.537 Udv. 18b erhverv 78 47.736 48.929 50.153 51.406 52.692 54.009 55.359 56.743 58.162 59.616 61.106 Driftsudgifter i alt 1.076.573 1.077.766 1.104.711 1.132.328 1.160.637 1.189.652 1.219.394 1.249.879 1.281.126 1.313.154 1.345.983 Udgiften til forsikring, el og vand er sat efter sidste års budget for ejendommen. Resultatbudgettet er således udarbejdet ud fra ejendommens kendte/forventede indtægter og udgifter. Lejeindtægter Der er budgetteret med 2,5% i årlig lejestigning, grundet det store potentiale ved fraflytninger (jf. gennemgang af potentiale i Ejendomsbeskrivelsen ). Da der i det væsentlige er tale om boliglejemål i en af byens mest attraktive områder, er der ikke budgetteret med tomgangsleje. For de fleste boliglejemål reguleres lejen efter regler om omkostningsbestemt husleje. De to ledige lejligheder vil blive renoveret og udlejet efter lejelovens 5 stk. 2 og indeholde trappeleje. Det samme vil være tilfældet for kommende ledige lejemål, der ikke allerede er udlejet efter 5 stk. 2. De fleste af lejlighederne har gode altaner, der er opsat indenfor de senere år, hvilket er med til at lejlighederne vil kunne genudlejes til et pænt huslejeniveau. 2

Driftsudgifter Driftsudgifter er budgetteret ud fra ejendommens vurderede udgifter og reguleres i ovenstående resultatbudget med en 2,5% stigning p.a. Forpligtelse til vicevært er budgetteret til 2.500 kr. pr. lejemål. Ejendoms- og selskabsadministration er budgetteret til 3.000 kr. pr. lejemål og revision til 25.000 kr. Der er årligt afsat henholdsvis 85 kr. til 18 (både erhverv og bolig), 65 kr. til 18B pr. kvm. bolig og 78 kr, pr. kvm. erhverv. Indvendigt vedligehold andrager 42 kr. pr. kvm. for de boliger, der er lejet ud efter lejelovens 5 stk. 1. Saldoen for 18B er på 1.97 mill. pr. 31. december 2013. Vandudgifter påhviler ejer. Ved renovering af lejligheder ved genudlejning vil der blive opsat vandmålere, så vandudgiften efterhånden flyttes over til lejerne. Finansiering Der er budgetteret med optagelse af nye realkreditlån på i alt kr. 36.000.000, fastforrentet 3,0% obligationslån fordelt med 16.000.000 kr. med afdrag og 20.000.000 kr. afdragsfrit i 10 år. Lånene er budgetteret med en bidragssats på 0,80%. Det skal præciseres, at den budgetterede rente er den på budgettidspunktet gældende markedsrente. Lånene optages når investorer er fundet og handlen er gennemført. Låneomkostninger, advokat, revision af budget, teknisk gennemgang af ejendommen ved ingeniør og tinglysning er medregnet i den opgivne anskaffelsessum for ejendommen og er budgetteret med 441.430 kr. Kurstab vil være afhængig af obligationskurserne for tidspunktet for hjemtagning af lånene, og er i budgettet skønsmæssigt opgjort til 655.200 kr. Til sikkerhed for finansieringen tilbydes følgende: Pant i ejendommen. Samtlige selskabets ind- og udbetalinger foretages via driftskredit i Jyske Bank. 3

BALANCEBUDGET Balancebudget Åbnings balance År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Ejend. værdi 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 52.496.630 Værdireg. Startafk. 0 0 1.270.525 2.614.704 3.992.487 5.404.715 6.852.249 8.335.971 9.856.786 11.415.621 13.013.428 Aktiver i alt 52.496.630 52.496.630 53.767.155 55.111.334 56.489.117 57.901.345 59.348.879 60.832.601 62.353.416 63.912.251 65.510.058 Egenkap. primo 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 14.875.119 Værdireg. 0 0 1.270.525 2.614.704 3.992.487 5.404.715 6.852.249 8.335.971 9.856.786 11.415.621 13.013.428 Overført resultat 0 242.599 532.304 871.533 1.262.800 1.708.721 2.212.016 2.775.516 3.402.164 4.095.019 4.857.263 Udlodning udb. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Egenkap. ultimo 14.875.119 15.117.718 16.677.948 18.361.356 20.130.406 21.988.555 23.939.384 25.986.606 28.134.069 30.385.759 32.745.809 Realkr. m afdrag 16.000.000 15.679.720 15.348.871 15.007.104 14.654.059 14.289.363 13.912.633 13.523.470 13.121.465 12.706.193 12.277.218 Realkr. u. afdrag 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 Kassekredit 77.681 118.825 121.363 83.141 1.916-124.649-298.986-523.629-801.212-1.134.480 Depositum mv. 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 1.621.511 Gæld i alt 37.621.511 37.378.912 37.089.207 36.749.978 36.358.711 35.912.790 35.409.495 34.845.995 34.219.347 33.526.492 32.764.248 Passiver i alt 52.496.630 52.496.630 53.767.155 55.111.334 56.489.117 57.901.345 59.348.879 60.832.601 62.353.416 63.912.251 65.510.058 Kapitalgrundlag Ejendommens egenkapital forventes at udgøre ca. 15 mill. kr. i forbindelse med opstart. Det forudsættes at der ikke udloddes overskud i en 10-årige periode. Dog accepterer BRF Kredit typisk, at der udloddes udbytte, hvis belåningen udgør mindre end 70 % af deres vurdering af ejendommens værdi. Væksten i indskudskapitalen over en 10-årig budgetperiode, såfremt budgetforudsætninger overholdes, kan således opgøres til 120%. Afhængig af antallet boliglejemål med den lave husleje, der bliver ledig i ejerperioden, vil det forventede afkast kunne blive højere eller lavere (Stigningen i den samlede lejeindtægt ved fraflytning af en enkelt af de store lejligheder med lav husleje, vil være helt op til 4,3%). Ejendommens værdi Offentlig ejendomsværdi 2013: 34.000.000 kr. Ejendommens samlede anskaffelsesværdi, tager udgangspunkt i en handelsværdi tillagt udgifter til tinglysning, kurtage og kurstab ved belåning, udgifter til købsrådgivere, udgift til renovering af de to ledige lejligheder samt projektudvikler fee, i alt beregnet til 52,5 mill. Den løbende værdiregulering af ejendommens værdi, er i budgettet sat til at udgøre en værdi der svarer til startafkastet, således at ejendommen i år 10 giver det det samme afkast af anskaffelsessummen som ved købet/investeringen. Startafkastet er beregnet til 2,9 %. 4

Depositum og forudbetalt leje Beløbet er indbetalt kontant og udgør kr. 838.054 kr. Skatteforhold Den enkelte investor medtager en andel af ejendommens driftsresultat, efter ejerandele, i eget skatteregnskab. Det er en forudsætning, at der ikke er mere end 10 investorer ind i PS et. Ejerandelen vil derfor kunne indgå i virksomhedsordningen. LIKVIDITETSBUDGET Den løbende udvikling i selskabets driftskonto, kan belyses af nedenstående, der tager udgangspunkt i resultatbudgettets resultat før finansiering og ydelsesprofiler på realkreditlån samt skattebetalinger. Likviditetsbudget % løbetid år År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Resultat før finansiering 1.531.747 1.570.040 1.609.291 1.649.524 1.690.762 1.733.031 1.776.356 1.820.765 1.866.284 1.912.942 Ydelse Realkr. 1 3,30% 30-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280-848.280 Ydelse Realkr. 2 3,80% 10.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000-760.000 Udlodning 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Selskabsskat 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Depositum regulering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Periodens likviditet -76.533-38.239 1.012 41.244 82.482 124.751 168.077 212.486 258.005 304.662 Likviditet primo 0-77.681-118.825-121.363-83.141-1.916 124.649 298.986 523.629 801.212 Renter 3,0% -1.148-2.904-3.550-3.022-1.257 1.814 6.261 12.157 19.579 28.606 Ultimo likviditet -77.681-118.825-121.363-83.141-1.916 124.649 298.986 523.629 801.212 1.134.480 NØGLETAL OG AFKAST AFKAST Basis budget År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Afkast af anskaffelsessum 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% 2,92% Driftsres. i % af andelens købsværdi 1,63% 1,95% 2,28% 2,63% 3,00% 3,38% 3,79% 4,21% 4,66% 5,12% Årets vækst i egenkapital 1,63% 10,32% 10,09% 9,63% 9,23% 8,87% 8,55% 8,26% 8,00% 7,77% Egenkapital i ejendom 14.875 15.118 16.678 18.361 20.130 21.989 23.939 25.987 28.134 30.386 32.746 5

BUDGETERKLÆRING De anvendte budgetforudsætninger tager udgangspunkt i de nuværende kendte forhold for ejendommen, og i øvrigt som ovenfor beskrevet i forudsætninger. Budgetforudsætningerne dækker en budgetperiode på 10 år, hvorfor det skal bemærkes, at de realiserede fremtidige resultater sandsynligvis vil afvige fra de budgetterede resultater i såvel negativ som positiv retning. Sådanne afvigelser kan være væsentlige, ligesom skattelovgivningen og skattepraksis kan ændres fremover, samt ikke mindst markedsforudsætningerne, hvilket kan påvirke ejernes afkast af investeringen. Arkmedic ApS påtager sig således ikke noget ansvar for, hvis resultatet afviger fra det budgetterede. Selskabsopbygningen er foretaget efter vejleding af professionelle rådgivere fra Deloitte, men Arkmedic påtager sig ikke ansvar for skattemæssige konsekvenser for deltagelse som investor i projektet. 6