Salgsopstilling Særdeles velbeliggende i centrum af Holbæk Investeringsejendom med god lejer Sag 10S1313 Ahlgade 56, 4300 Holbæk Velegnet for mange brancher God plads for gadesalg Veleksponeret facade Kundeparkering i hovedgaden Kontantpris kr. 5.900.000 / Startforrentning 6,52% Etageareal 273 m 2 Grundareal 147 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Sæedeles velbeliggende ejendom lige i "hjertet" af Holbæk. Ejendommen er udlejet til "Sam s", Sam er en veldrevet kæde med herretøj. Ejendomme fremstår i pudset mur med tegltag med markant facade ud til Ahlgade, som er byens absolutte hovedgade og handelsstrøg. Lejemålet omfatter hele ejendommen, som er i 2½ plan, med butik i stueplan med bagudg., trappe til første og anden sal. Mod facaden er butikken åbnet op til 1.sal, således man har et godt lysindfald. 1. og 2. sal anvendes til lager og personalerum, men kunne alternativt ancendes til beboelse, såfremt fremtidige ændringer i lejemålet gav mulighed herfor. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Ahlgade 56, 4300 Holbæk 66 Holbæk Bygrunde Holbæk OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1801 Ombygningsår 1952 AREALER: Grundareal 147 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 131 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 273 m 2 Etageareal i alt 273 m 2 Sekundære arealer 4 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1801/1952 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 4 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butik 273 m 2 Erhvervsareal Ja Fyrrum 4 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 4.450.000 heraf grundværdi kr. 499.800 FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 17.01.2012 med energiklassifikation G. Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 2 af 9
Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". ØVRIGE FORHOLD: Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Lokalplaner: 1.18 Kirkepladskarreen - Områdefornyelse i Holbæk Bymidte 1.10 Holbæk Bymidte - Vedr. centerfunktion. Kommuneplaner: 1.C05 Ahlgade, Bagstræde og Kirkestræde - Ny bebyggelse mod Ahlgade og Smedelundsgade skal opføres som sluttet randbebyggelse ned en dybde af 10-12 m og med facade i gadelinien. - Ny bebyggelse mod Ahlgade og Smedelundsgade skal opføres med etageantal, højder og gemishøjder, der er tilpasset den omgivne bebyggelse. Tillæg nr. 4 Trafiksikkerhedspan 2008 Tillæg nr 7 Stiplan Regionsplaner kan læses og udskrives på regionernes hjemmeside. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 09.10.2013 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: 17.06.1805 - Dok om færdselsret mv. 24.06.1811 - Dok om vinduer 14.07.1823 - Dok om hegn, hegnsmur mv. 15.05.1854 - Dok om vinduer mv. 24.01.2008 - Lokalplan 1.18 Moms: Sælger oplyser at ejendommen er momsregistreret. Sælger/sælgers revisor opgør momsreguleringsforpligtelsen pr. overtagelsesdagen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. TEKNISKE INSTALLATIONER: Centralvarme fra eget fyr. Olietank under 6.000 L, placeret indendørs, etableret i 1960. Bygningen har ingen supplerende varme. Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 3 af 9
EL, VAND og VARME: Vand: Offentlig Varme: Centralvarme Lejer afregner selv renovation, vand/afløb, varme og el direkte til forsyningsselskabet. LØSØRE OG INVENTAR: Der henvises til lejekontrakten. ØVRIGE FORHOLD: Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT: Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til kommunalt oplysningsskema eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 5.900.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 438.218 I alt kr. 438.218 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 6.456 DÆKNINGSAFGIFT kr. 11.851 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 4.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 10.920 ADMINISTRATION Administration kr. 10.955 FORSIKRINGER Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 4 af 9
Præmie årligt - forsikring I kr. 4.095 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 48.278 BEMÆRKNINGER: Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 37.060 Advokatsalær - skøde kr. 36.600 Moms kr. 9.150 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 82.810 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 5.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 82.810 Anslået kapitalbehov kr. 5.982.810 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 438.218 - Driftsudgifter iht. budget kr. 48.278 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 389.941 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 389.941 x 100 5.982.810 = 6,52% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 5.900.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.900.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 37.060 Advokatsalær skøde kr. 36.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 9.150 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.982.810 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 5.237.400 Kontantomregnet købesum kr. 5.900.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 5.310.910 = kr. 212.436 Afskrivninger 1. år kr. 212.436 Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 5 af 9
Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. BEMÆRKNINGER: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 48.278 kr. 48.278 Udgifter i alt kr. 48.278 kr. 48.278 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 438.218 kr. 438.218 1. år før afskrivning / skat kr. 389.941 kr. 389.941 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 177.504 Likviditet 1. år før skat kr. 389.941 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 44.376 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 345.564 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Jørgen Klode Nygade 6, 1. Nytorv. 4200Slagelse Tlf.: 58501212. ØVRIGE FORHOLD: BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 6 af 9
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 7 af 9
Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 8 af 9
Lejemålsoversigt Ejendommen: Ahlgade 56, 4300 Holbæk Lejemåls nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. driftsudg. Reguleringsprincip Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil 1 56 Mares ApS 273 1.605 438.218 100% af NPI 01.01.2013 01.01.2014 Ja Ja/Ja Erhverv, Butik Moms Afståelses-/fremlejeret I alt 273 0 0 438.218 Erhvervsdelens andel 273 0 0 438.218 Heraf faktisk 273 0 0 438.218 Heraf anslået 0 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 10S1313 AJS - Side 9 af 9