Boligudlejningsejendom Sag 24903 TIL SALG Odense C - Vindegade 81A Central beliggenhed Tæt på gågadenettet Kontantpris kr. 4.500.000 1. års nettoafkast % 5,47 Etageareal m 2 321
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Centralt beliggende boligudlejningsejendom tæt på gågadenettet i Odense. Ejendommen er opført i pudsede/murede facader med tagbeklædning i skifer. Den separate bygning bag ejendommen er ligeledes pudset og har tagbeklædning i skifer. Bygningen med facade mod Vindegade rummer 3 boliglejemål i størrelsen fra 60-79 m². Mellem forreste bygning og boligen bagved er der hyggelig gårdhave. Den bagerste ejendom er indrettet som én bolig og bebygget areal på 72 m³ og udnyttet tagetage således at det samlede boligareal er på 117 m². Til denne bolig hører separat have. Ejendommen sælges for konkursbo med fuld ansvarsfraskrivelse. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Vindegade 81A, 5000 Odense C 1062 Odense Bygrunde KOMMUNE: Odense OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1869-1997 AREALER: Grundareal 446 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 182 m 2 Boligareal 321 m 2 Etageareal i alt 321 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1869 Bebygget areal 83 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Boliger 204 m 2 Boligareal Nej Sagsnr. 24903/150309 Side 2 af 12
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1869 Bebygget areal 72 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bolig 117 m 2 Boligareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1997 Bebygget areal 15 m 2 Sekundære arealer 15 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 15 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1869 Bebygget areal 12 m 2 Sekundære arealer 12 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 12 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2014 Ejendomsværdi kr. 4.400.000 heraf grundværdi kr. 465.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 11.02.2010 med energiklassifikation F. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Sagsnr. 24903/150309 Side 3 af 12
OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvori ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 0.D1, ide denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området skal anvendes til boligformål, især etageboliger. Der kan udlægges areal til boligformål, beboerhuse, offentlige formål og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. Det skal tilstræbes, at boliger ikke alene orienteres ensidigt mod nord. Byggemulighed: Højst 35% af den enkelte ejendom må bebygges. Max. 2 1/2 etager. For området gælder endvidere lokalplan nr. 0-548. Lokalplanen indeholder primært bestemmelser om facader og skiltning. Lokalplanen bestemmer tillige, at eksisterende butikker i stueetagen ikke må ændres til bolig, pengeinstitutter, kontorformål eller lignende. Ejendommen har bevaringsværdi 4. SERVITUTTER: 1869: Dok. om hegn, hegnsmur m.v. TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Der er opsat vandmålere i lejlighederne, og lejerne betaler for vand ud over lejen. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Sagsnr. 24903/150309 Side 4 af 12
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 4.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 211.037 I alt kr. 211.037 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 87.750 I alt kr. 87.750 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2015) kr. 10.108 RENOVATION Renovation kr. 4.025 VAND / VANDAFLEDNING EL Fælles el - anslået kr. 1.500 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 4.200 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 16.050 ADMINISTRATION Administration kr. 8.800 Vand-/varmeregnskab kr. 4.500 FORSIKRINGER Præmie årligt - anslået kr. 4.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 53.683 BEMÆRKNINGER: Lejeren af 2. sal fungerer som vicevært mod et nedslag i lejen på kr. 350 pr. md. Sagsnr. 24903/150309 Side 5 af 12
6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 14.330 Advokatsalær - skøde kr. 31.000 Moms kr. 7.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 53.080 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 4.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 53.080 -Refusion depositum kr. 51.409 -Refusion forudbetalt leje kr. 17.136 Anslået kapitalbehov kr. 4.484.534 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 298.787 - Driftsudgifter iht. budget kr. 53.683 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 245.104 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 245.104 x 100 4.484.534 = 5,47% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 4.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 14.330 Advokatsalær skøde kr. 31.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.553.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.620.700 Særlige installationer kr. 402.300 Grundens værdi kr. 477.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.500.000 Sagsnr. 24903/150309 Side 6 af 12
AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 407.045 = kr. 16.282 Afskrivninger 1. år kr. 16.282 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 53.683 kr. 53.683 Udgifter i alt kr. 53.683 kr. 53.683 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 211.037 kr. 211.037 Lejeindtægter, anslåede kr. 87.750 kr. 87.750 1. år før afskrivning / skat kr. 245.104 kr. 245.104 Afskrivning 1. år, anslået kr. 16.282 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 228.822 Likviditet 1. år før skat kr. 245.104 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 57.206 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 187.898 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Mads L. Henriksen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2163 7262, e-mail: mdh@nybolig.dk Sagsnr. 24903/150309 Side 7 af 12
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 24903/150309 Side 8 af 12
Sagsnr. 24903/150309 Side 9 af 12
Sagsnr. 24903/150309 Side 10 af 12
Lejemålsoversigt Ejendommen: Vindegade 81A, 5000 Odense C LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 06.02.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Maria Brylle Vindegade 81A, st. Bolig Bolig 60 58.697 978 13.774 4.591 2 Stephanie Paag Vindegade 81A, 1. sal 3 Alexander Joshua Vindegade 81A, 2. sal Bolig Bolig 79 82.800 1.048 20.700 6.900 Bolig Bolig 65 69.540 1.070 16.935 5.645 4 Vindegade 81B Bolig Bolig 117 87.750 750 I ALT 321 298.787 51.409 17.136 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 321 298.787 51.409 17.136 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 298.787 51.409 17.136 heraf faktisk 211.037 51.409 17.136 heraf anslået 87.750 0 0 Sagsnr. 24903 Side 11 af 12
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Maria Brylle Nej Faktisk Forhøjes med kr. 1.800 pr. år hvert år den 01.01 til 2027 01.01.2015 01.01.2016 Nej 2 Stephanie Paag Nej Faktisk Nej 3 Alexander Joshua Nej Faktisk Nej 4 Nej Anslået Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Maria Brylle 0 01.08.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Stephanie Paag 0 01.03.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Alexander Joshua 0 01.06.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 24903 Side 12 af 12