Lokalplan for et område til boligformål og vandrerhjem i Ræhr April 2008
Retningslinier for lokalplanen Lokalplanen er den detaljerede plan, der fastlægger, hvordan et område skal benyttes. Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker, planer om byudvidelse, byggemodning m.m. Ofte er et projekt lokalplanpligtigt, og der skal udarbejdes lokalplan, der skal vedtages af byrådet. Lokalplanpligtige er f.eks. større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger, større udstykninger / byggemodninger og byfornyelsesarbejder. Lokalplanen skal sikre, at der er sammenhæng i kommunens planlægning samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. En lokalplan består af en redegørelse og nogle bestemmelser. I redegørelsen beskrives i tekst og illustrationer planens baggrund, indhold og forhold til den øvrige planlægning. Bestemmelserne er lokalplanens»lovdel«og er bindende. Byrådet kan fastsætte bestemmelser for et område om: - anvendelse - udstykning - veje, parkering og stiforhold - bebyggelsens placering og udformning - bebyggelsens ydre fremtræden og materialer - bevaring af bygninger og beplantninger - fælles anlæg Byrådet fremlægger en lokalplan som et forslag offentligt i 8 uger. Alle borgere har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Byrådet skal tage stilling hertil, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Den endeligt vedtagne lokalplan tinglyses på de omfattede ejendomme. En lokalplan medfører ikke handlepligt, men fremtidige ændringer skal følge lokalplanens bestemmelser. Hidtil lovlige forhold kan bestå uændret. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra planen kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Lokalplanen er udarbejdet af Mogens Leth i samarbejde med Teknisk forvaltning, Thisted Kommune. 2
Indhold Redegørelse Baggrund for lokalplanen...5 Lokalplanområdet...5 Lokalområdet Ræhr...6 Lokalplanens indhold...6 Lokalplanens forhold til anden planlægning...6 Regionplan 2005...6 Kommuneplan 2004 til 2016 for Hanstholm Kommune....6 Fortidsminder...6 Miljøforhold...6 Jordforurening...6 Renovation...6 Forsyningsforhold...7 Kloakering...7 Vand og el...7 Varmeforsyning...7 Miljøvurdering...7 Tilladelser fra andre myndigheder...7 Servitutter...7 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål...9 2 Områdets afgrænsning og zonestatus...9 3 Områdets anvendelse...9 4 Udstykning...9 5 Bebyggelsens omfang og placering...9 6 Bebyggelsens ydre fremtræden...10 7 Ubebyggede arealer...10 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold...10 9 Tekniske anlæg...10 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse...10 11 Grundejerforening...10 12 Lokalplan og byplanvedtægt...11 13 Retsvirkninger...11 Vedtagelse Vedtagelse...13 Bilag Bilag 1 Afgrænsning...15 Bilag 2 Udstykningsplan...17 3
Redegørelse 65 55 55B 50 1m 53 51 4al 27h 27i 4ø 48 46 27l 49 47 27a 45 27s 40 42 43 27p 38 2 4 4 3 22e 7 8 6 4 2 7000s Åkandevej Liljevej 3 1 22a 2ac 7000n 20 22c 28 Lokalplanområdets afgrænsning. 23 0 50 100 m Baggrund for lokalplanen Baggrunden for lokalplanen er at udnytte den nu lukkede Ræhr friskole, samt arealet omkring. Planen går ud på at ændre anvendelsen til vandrerhjem og udstykke området til beboelse. Arealet er beliggende syd for Bybakken umiddelbart bag legepladsen midt i byen. Ved lokalplanens endelige vedtagelse vil rammebestemmelserne i den eksisterende lokalplan lokalplan 3.17 Område ved Bybakken til Ræhr friskole, blive ophævet. Lokalplanens formål er, at skabe nye planlægningsmæssige rammer for den tidligere Ræhr friskole og de omkringliggende arealer. Ræhr Friskole blev efter nedlæggelsen solgt. Den nye ejer af ejendommen har ansøgt Thisted Kommune om ændring af anvendelsesbestemmelserne for området, således at området kan anvendes til boligformål, samt den eksisterende friskolebygning kan anvendes til vandrerhjem. Ideen er, at forsøge at etablere et vandrerhjem i forbindelse med den eksisterende skolebygning, samt desuden etablere en bolig, der kan tjene som portnerbolig i forbindelse med driften af vandrerhjemmet. Hvis det ikke viser sig muligt at etablere vandrerhjemmet ønskes der mulighed for udstykning af området til boligformål, således at den eksisterende skolebygning indgår som en boligenhed. Der vil i givet fald kunne ske en udstykning af området, hvilket er vist på udstykningsskitsen i kortbilaget. Der kan udstykkes maksimalt 6 åben/lav bebyggelse eller 8 tæt/lav bebyggelse på grunden ved den eksisterende friskolebygning. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, der er på ca. 1 ha., er beliggende på matrikelnummer 22 d, 22 e og 1 m, ræhr By, ræhr, mellem Bybakken og Sårupvej. (se desuden kortbilag 1) I den nordlige del af lokalplanområdet ligger bygningen, som tidligere udgjorde Ræhr friskole. Den øvrige del af lokalplanområdet har været anvendt til udendørs aktivitet i forbindelse med friskolens drift. Mod nord og nordøst, inden for lokalplanområdet, ligger en eksisterende sti, som er en del af Ræhr-stien. Stien vil fortsat være en del af den nye lokalplan. Nord for lokalplanområdet, mellem området og Bybakken, ligger en stor offentlig legeplads. Lokalplanområdet er omgivet af marker mod syd, øst og 5
Redegørelse vest. Terænnet er helt fladt og er en del af det store område af hævet havbund, der omgiver bakkeøen, som strækker sig fra Hanstholm over Ræhr til Vigsø. Syd for lokalplanområdet også på det flade areal, ligger Sårup Gaveområde, hvor der udvindes grus. Der er vejadgang til området fra Bybakken ad en grusbelagt vej. Lokalområdet Ræhr Det tidligere område 30-F 5 var rammer for Ræhr friskole. Efter friskolens lukning blev grunden solgt og den nye ejer ønsker nu at etablere vandrerhjem og boligområde. Nærværende lokalplan kræver tillæg til kommuneplanen. Det er følgende ændringer der nødvendiggør et kommuneplantillæg. Områdets anvendelse ændres fra offentlige formål til boligformål. Samtidig tilføjes i anvendelsesbestemmelserne, at der kan etableres vandrerhjem med udgangspunkt i de eksisterende bygninger. De nye rammebestemmelser fremgår af særskilt kommuneplantillæg:nr 2. til kommuneplan 2004-2016 for Hanstholm Kommune. Kommuneplantillægget ændrer rammeområde 30- B 5 i den gældende kommuneplan 2004-2016 for Hanstholm Kommune. Ændringen står i at anvendelsen i fremtiden bliver til boligformål med mulighed for etablering af vandrerhjem. de øvrige rammebestemmelser forbliver uændrede. Bebyggelsens omfang og placering: Bebyggelsesprocent på 25. Etageareal og højde: Max 1 1/2 etage. Bygningshøjde max. 7,5m. Trafikale forhold: Vejbetjening fra Bybakken. Parkeringsforhold: parkeringsplads til min. 8 biler. Varmeforsyning: Tilslutningspligt til fjernvarmenettet. Elvarmeforbud. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet udlægger området til boligformål og åbner samtidig mulighed for at der kan etableres et vandrerhjem. Lokalplanen omfatter bestemmelser omkring bebyggelse, beplantning, adgangsveje m.v. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25, der må højest bygges i 7,5 meters højde og husene må opføres i et plan med udnyttet tagetage. Lokalplanen er beliggende i byzone, hvilket fastholdes. 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005 for Viborg Amt. Vandrerhjem kan ifølge regionplanen etableres i alle byer i amtets overordnede og lokale bymønstre. Ræhr er nævnt som lokalcenter. Kommuneplan 2004 til 2016 for Hanstholm Kommune. På trods af at Hanstholm Kommune er blevet en del af den nye Thisted Kommune er den hidtidige kommuneplan for Hanstholm Kommune stadig gældende. Det vil den være indtil den nye Thisted Kommune har vedtaget en kommuneplan, hvilket forventes at ske i løbet af 2009. Det betyder at ændringer til den hidtidige kommuneplan for Hanstholm Kommune skal gennemføres som kommuneplantillæg til Kommuneplan 2004-2016 for Hanstholm Kommune. I Komuneplan 2004 til 2016 for Hanstholm Kommune er der to hovedafsnit: hovedstrukturen, der beskriver målsætning for Hanstholm Kommune og rammerne for lokalplanlægningen, som viser udlæg af arealer med forskellige anvendelsesbestemmelser for de enkelte delområder. Hanstholm Kommune er opdelt i 6 delområder. Ræhr benævnes som område 30. Der er ingen umiddelbare konfliktpunkter mellem hovedstrukturens tekst og nærværende lokalplan. Fortidsminder Måtte man under gravearbejdet støde på arkæologiske fund skal gravearbejdet straks standses og Thisted Museum underrettes, jf. museumslovens 26-27. Miljøforhold Grundvand Området ligger i et område med drikkevands interesser. Dette har ingen konsekvenser for nærværende lokalplans gennemførelse. Jordforurening Der er i lokalplanområdet ikke registreret jordforurening. Renovation Der skal ske tilslutning til renovationsordning i henhold til regulativ for husholdningsaffald for Thisted Kommune.
Redegørelse Den tidligere Ræhr friskole, der omlægges til vandrerhjem ved nærværende lokalplans vedtagelse. Forsyningsforhold Kloakering Områdets bebyggelse skal tilsluttes det offentlige kloaknet efter gældende regler. Vand og el Området skal vandforsynes fra Hanstholm vandværk. Elforsyning sker fra Thy-mors Energi. Varmeforsyning Lokalplanen er omfattet af de gældende varmeplanbestemmelser for Hantholm, hvilket medfører tilslutningspligt for ny bebyggelse. - At planen vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet og det omgivende landskab. - At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens Bilag 3 og 4. Denne afgørelse bekendtgøres samtidig med fremlæggelse af planforslaget. I henhold til planlovens 58, stk. 1, nr. 4 kan afgørelsen påklages, for så vidt angår retlige spørgsmål. Klageberettiget er Miljøministeren og enhver med retlig interesse i sagens udfald samt visse landsdækkende foreninger og organisationer. Klage over afgørelsen skal være indgivet skriftligt til Naturklagenævnet inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af planforslagene. Miljøvurdering Thisted Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5.5.2004) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: - At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. Tilladelser fra andre myndigheder Udnyttelsen af denne lokalplans bestemmelser kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder end Thisted Kommune. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- 7
Redegørelse og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejde påbegyndes. Det kan feks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. 8
Bestemmelser Thisted Kommune, Lokalplan for et område til boligformål og vandrerhjem i Ræhr. I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: 1.1 at ændre anvendelsesbestemmelserne for området, der tidligere udgjorde Ræhr friskole, fra om råde til offentlige formål til boligområde med mulighed for vandrerhjem. 1.2 at muliggøre etablering af et vandrerhjem i den eksisterende friskolebygning. 1.3 at sikre, at den eksisterende friskolebygning overgår til helårsbolig, indtil planerne for vandrer hjem eventuelt realiseres. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 22 d og 22 e og 1 m, Ræhr By, Ræhr samt alle parceller der efter den 1. september 2007 udstykkes fra nævnte ejendomme. 2.2 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og dette fastholdes ved nærværende lokalplans vedtagelse. 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med mulighed for etablering af vandrerhjem, med partnerbolig. 4 Udstykning 4.1 Udstykning Området kan udstykkes som byggegrunde til åben/lav bebyggelse. Ingen parcelhusgrund udstykkes med mindre grundareal end 1000 m². 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten må for ejendommen ikke overstige 30 jf. bygningsregler i BR08. 5.2 Højde og etager Ingen bygningsdel må have en højde på 7,5m. Bygninger må max opføres med 1½ etage. Der må ikke foretages terrænregulering på over +/- 0,5m. i forhold til naturligt terræn uden godkendelse fra Thisted Kommune. 9
Bestemmelser 5.4 Det samlede areal af garager, carporte, udhuse og lign. må ikke overstige 50m² 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Ydervægge Ydervægge skal opføres i teglsten eller træ. Mindre dele af bygninger kan udføres med træ, glas eller andre byggematerialer. 6.2 Tage Tage skal udføres med en taghældning på højst 45 grader. Til skrå tagflader skal anvendes tegl, betontagsten, eternit eller tagpap skiffer. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmateriale. 6.3 Skiltning Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning eller lignende gives et ordentlig udseende. 7.2 Hegn i skel må kun opføres som levende hegn. 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold 8.1 Veje og stier Adgang til området vil kunne ske fra Bybakken, matrikel nr. 1 m, mellem Bybakken 53 og legepladsen ad eksisterende vej. Stamvejen er i forvejen 7,6 meter og forbliver sådan, den interne vej vil være 8 meter bred, samt have vendeplads på 12 meter for enden af vejen i området.. På ejendommen skal indrettes de til anvendelsen nødvendige parkeringspladser, dog mindst 1 plads pr. 100 m² etageareal eller 2 pladser pr. beboelse. Eksisterende sti mod nord og nordøst fastholdes i denne lokalplan. 9 Tekniske anlæg 9.1 Fjernvarmeforsyning Der er tilslutningspligt til fælles forsyning for nybyggeri. 9.2 Ledninger, kabler m.v. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn 9.1 Kloakering Byggeri inden for området skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Fjernvarmepligt Der er tilslutningspligt til fælles forsyning for nybyggeri. 10.2 Kloakering Byggeri inden for området skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. 10
Bestemmelser 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere indenfor lokalplanens område. 11.2 Grundejerforeningerne skal efter krav fra Thisted byråd optage medlemmere/grundejereforeninger og/eller sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsede områder. 11.3 Grundejerforeningen skal oprettes, når Thisted Byråd kræver det. 11.4 Grundejerforeningen skal forestå drift af de 8 nævnte boligveje, som udlægges som privat fællesveje og stier. 11.5 Grundejerforeningen skal udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 11.6 Grundejerforeningen skal varetage medlemmernes interesse af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningens område. 11.7 Grundejerforeningen er berettiget til, ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendig for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 11.8 Grundejerforeningen er pligtige til at tage skøde på de 8 nævnte fællesarealer og de nævnte boligveje og stier. 11.9 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Thisted Byråd. 12 Lokalplan og byplanvedtægt 12.1 Lokalplan 3.17 Ræhr aflyses i forbindelse med endelig vedtagelse af nærværende lokalplan. 13 Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) 13.1 Når et forslag til lokalplan offentliggøres efter planlovens 24, må ejendomme, der er omfattet af planforslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. 13.2 Efter udløbet af fristen efter planlovens 24, kan kommunalbestyrelsen dog tillade, at en ejendom, der er omfattet af planforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde m.v. jf. planlovens 13 stk. 2. 13.3 Tilladelse efter stk. 2, kan ikke meddeles, så længe en indsigelse efter 29 opretholdes eller i tilfælde hvor Miljøministeren har truffet beslutning efter planlovens 3, stk. 4. Lokalplanens retsvirkninger 13.4 Når der er foretaget en offentlig bekendtgørelse af en lokalplan efter planlovens 30, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser jf. 18, med mindre dispensation meddeles efter reglerne i 19 og 40. 13.5 Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan eller en plan m.v., der er 11
Bestemmelser opretholdt efter planlovens 68, stk. 2., hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog 40. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.6 En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med regler eller beslutninger efter planlovens 3, eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med Miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. 12
Vedtagelse Foreløbig vedtagelse Forslag til lokalplan 270 B/F-01 er foreløbig vedtaget af Thisted Byråd, den 18. december 2007 Endelig vedtagelse er endelig vedtaget af Thisted Byråd, den 1. april 2008 På byrådets vegne:.../... 13
Bilag 1 Afgrænsning Målestok: Signaturforklaring: Områdeafgræn 15
Bilag 2 Udstykningsplan 17