T E K N I K O G M I L J Ø Forslag Lokalplan 012-707 Torv ved Søndergade og Åbyen i Grenaa med Kommuneplantillæg 28 (til Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune) Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa Tlf: 87 59 10 00 www.norddjurs.dk
VEJLEDNING Læsevejledning Lokalplanen er opdelt i 2 hovedafsnit, en redegørelsesdel og en bestemmelsesdel. I redegørelsesdelen beskrives lokalplanens baggrund og indhold samt intentionerne med planen. Desuden beskriver redegørelsesdelen lokalplanens forhold til anden planlægning. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med overordnede landsplandirektiver, regionplan og kommuneplan samt vedtagne forsyningsplaner. Lokalplanen er bindende for de omfattede ejendomme. Planen medfører ikke umiddelbar handlepligt, således kan eksisterende lovlige forhold fortsætte som hidtil. Lokalplanen er bindende for fremtidige ændringer og nyanlæg. Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen Intentionerne med lov om planlægning er blandt andet at sikre borgerne indflydelse på og kendskab til den lokale planlægning. Derfor forpligtes kommunen til at udarbejde lokalplaner før større anlægsarbejder kan igangsættes. I overensstemmelse med 24 i lov om planlægning er fristen 8 uger for fremsættelse af indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indsigelser eller ændringsforslag skal sendes til Norddjurs Kommune, Rådhuset, Torvet 3, 8500 Grenaa eller på e-mail til ge@norddjurs.dk inden den x. x 2008. Lokalplanen er udarbejdet af: Plan- og Byggeafdelingen, Norddjurs Kommune Kontaktperson: Gerda Enevoldsen Telefon: 89 59 40 53 E-mail: ge@norddjurs.dk 2
INDHOLD Indholdsfortegnelse Læsevejledning 2 Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen 2 Lokalplanens redegørelse 4 Lokalplanens baggrund 4 Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning 4 Regionplan 2005 for Århus Amt 4 Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune 5 Detailhandelsplan, kommuneplantillæg 2 5 Lokalplan 5 Kommuneatlas for Grenaa 1995 5 Arkæologiske forhold 5 Museumsloven 5 Åbeskyttelse / Naturbeskyttelsesloven 6 Jordforurening 6 Støjforhold 6 Miljøvurdering 6 Teknisk forsyning 6 Spildevand 6 Vand 6 Varme 6 Grenaa Byantenne 7 Lokalplanens bestemmelser 9 1.0 Lokalplanens formål 9 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 9 3.0 Områdets anvendelse 9 4.0 Udstykning 10 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier 10 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 10 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 11 8.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 11 9.0 Ledningsanlæg og belysning 12 10.0 Servitutter/ophævelse af eksisterende lokalplan 12 11.0 Lokalplanens retsvirkninger 13 Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen 13 12.0 Vedtagelsespåtegning 14 Kortbilag 1, områdets afgrænsning 15 Kortbilag 2, områdets udformning 16 Illustrationsplan 17 Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune 19 Retsvirkninger og vedtagelsespåtegning 21 3
REDEGØRELSE Lokalplanens redegørelse Lokalplanens baggrund Grenaa Byråd vedtog i december 2005 at påbegynde etableringen af en stiforbindelse fra Søndergade til Åbyen. Stiforbindelsen skal skabe en naturlig og enkel sammenhæng mellem det gamle bycenter og de nye aktiviteter og boliger i Åbyen. Stiforbindelsen skal udføres som en tunnelforbindelse under banestrækningen og skal have udgangspunkt fra et torveanlæg nord for åen i sammenhæng med åen og pladsen syd for åen ved skulpturen Åguden. De eksisterende ejendomme eller dele af ejendommene Søndergade 13, 15 og 17 skal eventuelt i den forbindelse nedrives for at give plads til etableringen af stiforbindelse og torvedannelse. Der kan tillades opførelse af nyt byggeri på en del af lokalplanområdet i form af et byggeri, som kan markere indgangen til både det gamle bycenter samt den nye åby. Bebyggelsen skal indpasses i en samlet plan for torvet, således at der skabes en sammenhæng mellem den eksisterende bebyggelse eller en eventuel ny bebyggelse, bebyggelsens udearealer og det nye torv. Nærværende lokalplan åbner mulighed for nedrivning af eksisterende bebyggelse, etablering af ny bebyggelse, torv og tunnelforbindelse til Åbyen. Lokalplanen fastsætter de nærmere retningslinier for byggeriet. Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed Arealet udgør 2.000 m 2. Området omfatter tre bebyggelser, Søndergade 13, som bl.a huser restaurant, værksted og bolig, Søndergade 15 med butik og bolig samt Søndergade 17 med bolig. Mod syd er området afgrænset af Grenaaen, mod vest af Søndergade, mod øst af jernbanen og Åbyen og mod nord af eksisterende butiksområde. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 for Århus Amt Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005 for Århus Amt. 4
REDEGØRELSE Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune med tillæg nr. 16 Vækst i Grenaa Kommune (revision) I kommuneplanens hovedstruktur er lokalplanområdet udlagt som centerområde, benævnt 1..1.2. Nærværende lokalplan muliggør, at bebyggelsen kan opføres i 4 etager. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. Det er derfor nødvendigt at ændre rammerne, som det fremgår af kommuneplantillæg nr. 28 på side 19. Detailhandelsplanen, kommuneplantillæg 2 til Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune Lokalplanområdet er omfattet af detailhandelsplanen og ligger indenfor Grenaa bycenter. Lokalplanen Området er omfattet af lokalplan 77 for Posthuskarreen. Lokalplan 77 aflyses på de matrikler, som bliver omfattet af nærværende plan. Kommuneatlas for Grenaa 1995 Der er i 1995 udarbejdet et kommuneatlas for Grenaa Kommune. Atlasset indeholder en kortlægning og registrering af bygninger opført før 1940 og disse bygningers og omkringliggende byområders bevaringsværdi. Der er tre ejendomme i lokalplanområdet, Søndergade 13, 15 og 17, som er registreret i atlasset. Søndergade 13 og 15 er registreret med en lav bevaringsværdi. Søndergade 17 er registreret med en middel bevaringsværdi. Huset er enkelt i arkitekturen og mest bemærkelsesværdig i kraft af sin beliggenhed ned til åen. Arkæologiske forhold Lokalplanforslaget tilsendes Djurslands Museum til arkivalsk kontrol og besigtigelse af området for en vurdering af, om der er spor af fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Museumsloven Fremkommer der under anlægsarbejdet i lokalplanområdet fortidsminder, oldsager og lignende, skal arbejdet straks standses og Djurslands Museum tilkaldes for besigtigelse, jævnfør museumslovens 25 og 27. 5
REDEGØRELSE Åbeskyttelse / Naturbeskyttelseloven Grenåen er registreret som B2 vandløb i henhold til Regionplan 2005 for Århus Amt. Dette medfører, at der kun må ske en svag påvirkning af åens plante- og dyreliv. Det vurderes, at lokalplanen ikke ændrer på åløbets tilstand. Naturbeskyttelseslovens åbeskyttelseslinie 16 er ophævet indenfor lokalplanområdet. Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening indenfor lokalplanområdet. Støjforhold Lokalplanområdets anvendelse til centerformål med boliger, butikker og offentlige formål er ikke ændret i forhold til lokalplan 77, som aflyses for matriklerne ved vedtagelsen af lokalplan 012-707. Det vurderes derfor, at der ikke sker ændringer for så vidt angår støjforhold. Miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal alle fysiske planer, som skønnes at få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Norddjurs Kommune har foretaget screening af nærværende lokalplan og vurderer som planmyndighed, at planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og den skal ikke miljøvurderes. Planen omfatter et mindre område på lokalt plan. Planen giver ikke mulighed for større anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Planen påvirker ikke et internationalt naturbeskyttelsesområde og planen får ikke en væsentlig indvirkning på miljøet, jvnf. kriterierne i lovens bilag 2. Teknisk forsyning Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen. Ny kloak skal separeres med afløb til Grenaaen. Vand Lokalplanområdet er omfattet af vandforsyningsplanen. Varme
REDEGØRELSE Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen. Grenaa Byantenne Lokalplanområdet er omfattet af Grenaa Byantenne. Luftfoto 2004 7
REDEGØRELSE Illustrationer af torv 8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser Lokalplan for torveområde ved Søndergade og Åbyen i Grenaa Områdets størrelse er ca. 2.000 m 2. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i punkt 2 nævnte område. 1.0 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål, 1.1 at sikre, at området anvendes til boligformål, centerformål, liberalt erhverv og offentlige formål. 1.2 at åbne mulighed for at etablere tunnelforbindelse for gående fra Søndergade til Åbyen. 1.3 at åbne mulighed for at etablere et torveområde mellem Søndergade og banearealet. 1.4 at åbne mulighed for nedrivning af eksisterende bygninger. 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr.e. 8t, 8q og del af 225a, Grenaa Markjorder, samt alle parceller, der efter den 1. september 2007 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanen opdeles i delområde I: bebyggelse, delområde II: offentligt areal og delområde III: tunnelforbindelse. Grænsen mellem delområde I og II kan justeres i forbindelse med udarbejdelse af detailprojekt for lokalplanområdet. 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3.0 Områdets anvendelse Område I 3.1 Området må kun anvendes til boligformål, liberalt erhverv og centerformål (restaurant, café og udvalgsvarebutik). 9
BESTEMMELSER Område II 3.3 Området må kun anvendes til offentlige formål, så som torv og offentligt friareal. Der må ikke opføres nogen form for bebyggelse i området. Der må ikke opstilles mobile stadepladser, pølsevogne og lignende. Område III 3.3 Området må kun anvendes til offentlige formål, til tunnelforbindelse under jernbanen. 4.0 Udstykning 4.1 Udstykning må kun ske efter Norddjurs Kommunes tilladelse. 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier Veje 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Søndergade. Stier 5.3 Der etableres tunnel / stiforbindelse fra lokalplanområdet til Åbyen. Parkering 5.4 Der udlægges parkeringspladser til bebyggelsen i henhold til tidligere Grenaa Kommunes Administrative regler for udlæg af parkeringsarealer og bidrag til parkeringsfond. 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Eksisterende ejendomme indenfor lokalplanområdet kan tillades nedrevet. Område I 6.2 Ny bebyggelse skal opføres med minimum 2 etager og kan opføres med maksimum 4 etager. 4. etage skal udformes som en penthouseetage med forskydninger i facaden. 6.3 Ny bebyggelse må opføres med en maksimal højde på 14,5 m og med et maksimalt bruttoetageareal på 1600 m 2. 10
BESTEMMELSER 6.4 Der skal friholdes en del af delområde I til offentligt tilgængeligt friareal, som skal anlægges, således at det indgår i en naturlig sammenhæng med det offentlige torveanlæg i delområde II. 6.5 Ny bebyggelse skal godkendes af Norddjurs Kommune for så vidt angår arkitektur, omfang og placering, således at det indpasses i en samlet plan for området og for at sikre sammenhæng med torveområdet. Senere ændringer, om- og tilbygninger skal ligeledes godkendes af Norddjurs Kommune. 6.6 Ny bebyggelse skal placeres indenfor delområde I. 6.7 Udvalgsvarebutikker incl. lager m.v. må maksimalt have en størrelse på 250 m 2 bruttoetageareal. 6.8 Stueetagen i bebyggelsen må kun anvendes til publikumsorienterede funktioner. Område II 6.9 Der må ikke opføres nogen form for bebyggelse i delområdet. Område III 6.10 Der må alene etableres tunnelforbindelse under jernbanen. Område I, II og III 6.11 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige 82. 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ved ny bebyggelse og ombygning af eksisterende bebyggelse skal udformning, materialevalg og farver godkendes af Norddjurs Kommune. 7.2 Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 8.0 Ubebyggede arealer Delområde I 8.1 Ubebyggede arealer skal anlægges og vedligeholdes efter en af Norddjurs Kommune godkendt plan for så vidt angår anvendelse, indretning, beplantning, belægning og udstyr. Senere ændringer skal ligeledes godkendes. 11
BESTEMMELSER 8.2 Der må kun foretages terrænreguleringer efter kommunens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Delområde II 8.3 Området skal etableres og vedligeholdes efter en samlet plan godkendt af Norddjurs Kommune. Delområde III 8.3 Området skal etableres og vedligeholdes efter en samlet plan godkendt af Norddjurs Kommune. 9.0 Ledningsanlæg og belysning 9.1 Ledningsanlæg skal lægges i jord. 9.2 Belysning på adgangsvej og fællesarealer skal udføres efter Norddjurs Kommunes anvisninger. 9.3 Såfremt det af tekniske grunde viser sig nødvendigt at etablere de fornødne ledninger til kloak, vand el, telefon m.v. over matriklerne er grundejerne forpligtet til at tåle dette. 9.4 Nye boliger og erhverv skal inden ibrugtagning af bebyggelse tilsluttes Grenaa Varmeværk. Ifølge planlovens 19 stk. 4 skal Kommunalbestyrelsen dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som et lavenergihus. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i tillæg 9 til Bygningsreglement for småhuse 1998. 9.5 Nye boliger og erhverv skal inden ibrugtagning af bebyggelse tilsluttes Grenaa & Anholt Vandforsyning. 9.6 Nye boliger og erhverv skal tilsluttes Grenaa Byantenne. Der må ikke opsættes udvendige paraboler og antenner. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde meddele dispensation til opsætning af antenner til radioamatører med en gyldig licens udstedt af Telestyrelsen. 10.0 Servitutter/ophævelse af eksisterende lokalplan 10.1 Der er ikke tinglyst servitutter indenfor lokalplanområdet, som skønnes at være i modstrid med 12
BESTEMMELSER lokalplanens bestemmelser. 10.2 Med lokalplanens endelige vedtagelse aflyses lokalplan 77 på de matrikler, der er omfattet af nærværende lokalplan. 10.3 Servitut af den 8. december 1941, Vedtægter for Kolindsund Pumpelag, er tinglyst på matr. nr. 8t Grenaa Markjorder og skal respekteres. 11.0 Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom indenfor lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, planen søger at skabe eller fastholde. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen 11.2 Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse for ejendommen kan fortsætte som hidtil. Efter offentlighedsperiodens udløb vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at den ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanen, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- eller anlægsarbejde. 13
BESTEMMELSER De midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år. 12.0 Vedtagelsespåtegning 12.1 Forslag til lokalplan 012-707 for torv ved Søndergade og Åbyen i Grenaa er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 8. januar 2008 Anders B. Larsen / Hans arsten Rasmussen Miljø- og Teknikdirektør Afdelingschef 14
32k 128a KORTBILAG 32f r Sønderport Søndergade 131a s 49k 32dz 8q 8t Grenåen 72d 7dæ Århusvej 182b 182a 225b 72c 183b 183a 7in 7em 7mh Lokalplangrænse 179d 179v 181 KORTBILAG 1 Områdets afgrænsning Mål 1:1000 7nø 15 186 179m 7hp 179n
SL KORTBILAG Sønderport Søndergade Delområde I L Delområde II Delområde III Åbyen Århusvej Grenåen Lokalplangrænse Delområdegrænse Bygninger, der kan nedrives KORTBILAG 2 Områdets udformning Mål 1:500 16
KORTBILAG SØNDERGADE GRENÅEN GRØNT AREAL TORV TORV BEBYGGELSE TUNNEL ILLUSTRATIONSPLAN ÅBYEN 17
KORTBILAG Illustration af torv med ny og gammel bebyggelse Illustration af torv med ny bebyggelse 18
KOMMUNEPLANTILLÆG Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune (med tillæg nr. 16 Vækst i Grenaa Kommune, revision) I henhold til lov om lokalplanlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) foretages hermed følgende ændring i kommuneplanen: Lokalplanområdet er i Kommuneplanens hovedstruktur udlagt som centerområder med betegnelserne 11 og 11.2. Nærværende lokalplan muliggør, at ny bebyggelse kan opføres i 4 etager indenfor centerområde 11.2. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. Det er derfor nødvendigt at ændre rammerne for så vidt angår etagehøjde, som vist i nærværende tillæg 28. Øvrige rammer ændres ikke. 11.10 For område 11.10 gælder følgende rammer for indholdet af lokalplaner: En lokalplan for området skal sikre: - at områdets anvendelse fastlægges til centerformål (butikker, liberale erhverv, hoteller og lignende 19
KOMMUNEPLANTILLÆG samt mindre, ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligbebyggelse og offentlige formål (rådhus, institutionsbyggeri, parkeringsanlæg m.v.), - at der af hensyn til facaden fastlægges nærmere bestemmelser om, hvilke centerfunktioner der ikke kan placeres i stueetagen, - at der ikke uden byrådets tilladelse etableres detailhandelsbutikker med mere end 500 m2, - at der ikke åbnes mulighed for, at den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for delområderne overstiger de værdier, som er angivet på figuren (82 %) **, - at bebyggelsen ikke opføres med mere end 4 etager, - at der for området fastlægges særlige bestemmelser vedrørende bevaringsværdige bygninger, og at nedrivninger og ombygninger af disse bygninger kun må ske med byrådets særlige tilladelse af hensyn til bydelens bevaringsværdige karakter, - at ny bebyggelse og ombygninger i området gives en ydre udformning, der tager hensyn til områdets særlige karakter, - at der tilvejebringes parkeringspladser svarende til de krav, der er opstillet i en af byrådet etableret parkeringsordning, - at der i lokalplanen fastlægges bestemmelser om opholdsarealers omfang under hensyntagen til boligernes størrelse og art, samt til antallet af beskæftigede inden for området, - at en del af området langs åen fastlægges til stianlæg. **: I forbindelse med detailplanlægning inden for den enkelte karré kan der efter nærmere godkendelse af byrådet tillades afvigelser fra denne regel, når det iøvrigt er foreneligt med de principper, som er fastsat af hensyn til bevaring af hovedtrækkende i det gamle købstadsmiljø. Retsvirkningerne af kommuneplantillægget Når kommuneplantillægget er endeligt vedtaget, skal kommunalbestyrelsen ifølge planlovens 12 virke for kommuneplantillæggets gennemførelse. Indenfor byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. 20
KOMMUNEPLANTILLÆG Indenfor byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse og ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillæg nr. 28 til Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 8. januar 2008 Anders B. Larsen / Hans arsten Rasmussen Miljø- og Teknikdirektør Afdelingschef 21