Oversigt: Høringssvar modtaget i perioden fra 04.02.09 til 01.04.09 Forslag til lokalplan 127, Boligområde ved Ørbæksvej og Tillæg 10 til Helhedsplan 2005-2016 Antal høringssvar i alt: (6). Heraf (2) underskriftindsamlinger. Alle høringssvar har været forelagt bygherre. AFSENDER SAMMENFATTET INDHOLD I HØRINGSSVAR ADMINISTRATIONENS BEMÆRKNINGER Foreninger m.v. 1 Region Hovedstaden Koncern Miljø Kongens Vænge 2 3400 Hillerød 1a) Supplerende undersøgelser af jordforurening Undersøgelsen af jordforurening på ejendommen fra 1996 er relativ gammel og der er ikke undersøgt for chlorerede opløsningsmidler. Da ejendommen tidligere har været anvendt som værksted anbefaler regionen, at der udføres en supplerende undersøgelse. Ad 1a) Supplerende undersøgelser af jordforurening Administrationen er helt enig i regionens bemærkninger. Grunden er kortlagt. Derfor skal der søges om 8-tilladelse inden der må graves eller på anden måde arbejdes i/med de kortlagte arealer på grunden. Til ansøgning om 8-tilladelse er der behov for undersøgelser af hensyn til kendskab til bl.a.: - forureningens omfang - forureningskomponenter - hvor omfattende oprensning, der er behov for, før arealerne kan bruges til beboelse - bortkørsel af forurenet jord - evt. afværgetiltag af hensyn til grundvand og indeklima 2 Hørsholm Handicapråd 2a) 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.2 Færdselsvejen fra handicapparkeringspladserne til boligerne skal indrettes så de fungerer for brugerne af disse pladser. 5.5 indeholder fortsat forbeholdet i videst muligt omfang, når det drejer sig om hensyntagen til handicappedes færden. Et sådant forbehold er i strid med de erklærede mål i den kommunale handicappolitik. Ud over de nævnte publikationer anbefaler handicap-rådet vejreglen færdselsarealer for alle. Ad 2a) 5 Vej, sti og parkeringsforhold Administrationen er enig med indsigelsen vedr. 5.2. Det fremgår af lokalplanforslagets 5.5 at udendørs områder, herunder vejanlæg og øvrige fællesområder i videst muligt omfang skal udføres under hensyntagen til handicappedes færdsel, jf. DS-Håndbog 105 og DS 3028. Af de 15 boliger er 6 boliger indrettet med en hems og adgangen til de 4 lejligheder på 1. sal sker via en overdækket trappe. Det kan derfor ikke forudsættes at alle boligerne vil blive tilgængelige for alle. Bygningsreglementets krav om tilgængelighed vil blive fulgt. Indsigelsen er forelagt bygherre. Side 1 af 7
2b) 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.9 det bemærkes, at den eksisterende bygning har niveaufri adgang og at man i forslaget har valgt at beholde denne kvalitet. Forslaget omtaler en udvendig trappe til 1. sal. En elevator er et naturligt alternativ og vil sikre at 1. sal også kan bebos af gangbesværede / kørestolsbrugere såfremt boligerne også her bliver niveaufri. Handicaprådet ønsker boliger for alle. Ad 2b) 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Se Ad 2a. En elevator til 1. sal vil give mulighed for, at over halvdelen af de 15 lejligheder kan bebos af ældre gangbesværede og handicappede. Ifølge bygningsreglementet vedr. fælles adgangsveje stilles der imidlertid først krav til installering af elevator i bygninger med 3 etager og derover. Bygningsreglementet vil blive fulgt. En elevator vil medføre at et elevatortårn rager op over bygningens tag. Elevatortårnet kan være svært at indpasse arkitektonisk i forhold til den eksisterende bygning med fladt tag. Et elevatortårn vil evt. afhængig af placering medføre øgede skyggegener i forhold til nabobebyggelsen. Indsigelsen har været forelagt bygherre. Borgere m.v. 2c) 8 Ubebyggede arealer 8.1 betinger at belægninger, belysning, beplantning, hegning, kotering, skiltning og byudstyr skal anlægges efter en plan godkendt af Kommunalbestyrelsen. Denne betingelse indeholder eksplicit handicappolitikkens mål, hvilket handicaprådet finder positivt. Ad 2c) 8 Ubebyggede arealer Administrationen er enig med indsigelsen. 3 Peter Finlander Dalvej 2 3a) Profitmaximering Der gøres indsigelse mod forslaget, der bærer præg af prorfitmaksimering fra både entreprenørens og kommunens side på bekostning af parcelhusmiljøet. Den eksisterende bebyggelse bør nedrives for at bevare det oprindelige formål for området dvs. et parcelhusområde med lav bebyggelse og lav bebyggelsesgrad. Forslaget står i skarp kontrast til Opnæsgaard, hvor der er store friarealer tilknyttet beboelsessektionerne. Ad 3a) Profitmaximering Ifølge Helhedsplanens rammerområde 1. B2 er området udlagt til åben-lav samt tætlav boligbebyggelse. I projektet genbruges den eksisterende bygning, idet det vurderes at den eksisterende bygningsmasse udgør en værdi, der er fornuftig at udnytte. Ombygning af den eksisterende bygning giver mulighed for opnå variation af boligtyperne i området, hvilket er ønskeligt. Opnæsgård er en meget større etagebebyggelse i 3-4 etager, hvilket giver mulighed for et større sammenhængende grønt areal. Bebyggelsen Opnæsgård er derfor ikke umiddelbar sammenlignelig med lokalplanområdet mht. til friarealer. 3b) Bebyggelsens højde Der gøres indsigelse mod at byggehøjden øges, hvilket vil nedsætte lysindfaldet og medføre værdiforringende indflydelse på indsigers ejendom. Ad 3b) Bebyggelsens højde I det eksisterende garageanlæg, hvor loftshøjden tillader det, indbygges en ny indskudt etage. I den forbindelse giver lokalplanforslaget mulighed for at hæve taget for garageanlægget ca. 80 cm over det eksisterende. Administrationen vurderer at omdannelsen af den eksisterende bygning fra Falckstation til boliger er en generel forbedring for hele området. Side 2 af 7
3c) Adgang fra bebyggelse til Dalvej Der gøres indsigelse mod planlægningen af adskillige udgange mod Dalvej. Det nævnes at der foreligger en servitut om at der ikke etableres udgang til Dalvej. Forslaget omgår denne servitut idet der etableres en gangsti på ejendommen med adgang til Ørbæksvej. Løsningen anses som useriøs. Ad 3c) Adgang fra bebyggelse til Dalvej Ifølge lokalplanforslaget er der ikke planlagt udgang fra bebyggelsen mod Dalvej. De otte ind- og udgange giver adgang til en sti, beliggende på ejendommen. Stien fører videre til en ud- og indgang i syd mod Ørbæksvej og i nord mod det fælles parkeringsareal. Mellem sti og Dalvej er der ifølge lokalplanforslaget planlagt et ubrudt levende hegn / hæk. 4 Allan Reakes Dalvej 12 & 18 medunderskrivere 4a) Adgang fra bebyggelse til Dalvej Der gøres indsigelse mod nogen form for adgang fra boligbebyggelsen på Olgasvej ud til Dalvej. Otte indgange fra bebyggelsen ud mod Dalvej vil medføre flere parkerede biler på den i forvejen hårdt belastede Dalvej. Derfor ønskes et tæt hegn, som ikke kan forceres fra bebyggelsen ud mod Dalvej. Ad 4a) Adgang fra bebyggelse til Dalvej Se Ad 3c. Det er ikke meningen at man skal kunne forcerer hækken / det levende hegn fra Dalvej. 4b) Bebyggelsens højde og udformning Der gøres indsigelse mod at der bygges en etage yderligere (80 cm højere) og at bebyggelsen udstyres med altaner, der gør det muligt at kigge direkte ned på haver og terrasser til gene for de første syv huse på Dalvej. Ad 4b) Bebyggelsens højde og udformning Den eksisterende bygning er opført i to etager. Lokalplanforslaget giver mulighed for at hæve taget for garageanlægget ca. 80 cm over det eksisterende. Vinduerne og altanerne i lejlighederne på 1. sal vender mod syd og nord og ikke direkte mod Dalvej. Ny bebyggelse vil altid medføre ændrede indsigts, udsigtsforhold for den omkringliggende bebyggelse. Omdannelsen af den eksisterende bygning til beboelse med indbyggede altaner og indskudte hemse, vil ligeledes medføre ændrede indsigts- og udsigtsforhold. 5 Birte Sivertsen & Peter Lehmann Sivertsen 4c) Nedrivning Det foreslås at den eksisterende bygning nedrives og at der i stedet bygges en række rækkehuse med ind og udgang til Olgasvej. 5a) Anvendelse og omfang I indsigelsen gives der udtryk for at den naturlige anvendelse af ejendommen er spredt lav bebyggelse med en bebyggelsesgrad som det omgivende kvarter. Ad 4c) Nedrivning Se Ad 3a. 5a) Anvendelse og omfang Se Ad 3a. Forslag til ændring af Lp-forslaget: Side 3 af 7
5b) Trafikbelastning Det store antal planlagte boliger vil give en øget trafikal belastning som de små veje ikke er egnet til. 5b) Trafikbelastning Det nye byggeri på 15 boliger forventes at genere 46 bilture/døgn (3,3 ture/døgn/lejlighed). I forhold til den tidligere Falck station vurderes trafikbelastningen at være noget mindre, men dog med et andet mønster da især den tunge trafik vil forsvinde. Administrationen vurderer derfor at projektet er trafikalt fornuftigt. 5c) Bebyggelsens placering, højde og udformning Den eksisterende ejendom ligger tæt på indsigers ejendom og er relativt højt. Der gøres indsigelse mod at hele ejendommen kan bebygges i to etager. Der gøres indsigelse mod at eksisterende tag hæves og evt. udskiftes til tag med rejsning, hvilket er i modstrid med at det tidligere er tilkendegivet, at en eventuel ombygning ville holde sig indenfor de eksisterende rammer. En forhøjet nordlig fløj vil betyde en kraftig forringelse af indsigers ejendom bl.a. den sydvendte terrasse, der vil henligge i skygge om eftermiddagen og vil være generet af indblik. 5c) Bebyggelsens placering, højde og udformning Se Ad 3b og 4b. 5d) Aflysning af servitut Der gøres indsigelse mod aflysning af servitut af 29.5.1903. Ad 5d) Aflysning af servitut Servitutgennemgang: Servitutten af 29.5.1903, Dok om færdselsret mv., forsynings- /afløbsledninger mv. Indhold: Deklarationen indeholder bestemmelser om begrænsninger i byggerier. Der må på ejendommen eksempelvis kun opføres bygning i villastil, som alene må anvendes til to familier. Bygningen må maksimalt opføres i to etager. Ved påtegning tinglyst d. 29.05.1903 får ejerne af matr. nr. 4ak færdselsret til anvendelse af vejen og bestemmelserne vedrørende byggeriet skærpes, således det alene må opføres villaer i ét plan og til én familie. Påtaleberettiget er ejer af matr. nr. 4a (nu Olgasvej), 4ab og 4ak. Bemærkning: Selvom der sandsynligvis kun er tale om matr. nr. 4ak kan de bebyggelsesregulerende bestemmelser være begrænsende for projektet og bør derfor aflyses i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Den resterende del med færdselsret beholdes. Ifølge planloven fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. Tilstandsservitutter, der ikke er uforenelige med bestemmelserne i planen men er i strid med de intentioner (formål) kommunalbestyrelsen har med lokalplanen, skal ophæves. Forslag til ændring af Lp-forslaget: 6 Beboere på Olgasvej 6a) Bebyggelsen Ad 6a) Bebyggelsen Side 4 af 7
En bebyggelsesprocent på 45 er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede rammer for tæt-lav boligbebyggelse i området, idet den maksimale bebyggelsesprocent for tæt-lav boligbebyggelse er fastsat til 35. De mange boliger og det indskudte plan vil få bebyggelsen til at virke massivt og bastant. Ændring af bebyggelsesprocenten og det deraf følgende forøgede boligantal, vil medføre uhensigtsmæssig fordobling af beboere og trafikbelastning. Bebyggelsesprocenten bør fastholdes på 35. Der ønskes begrundelse for hvorfor kommunen vil tillade en forøgelse af bebyggelsesprocenten i et område, der er præget af åbenboligbebyggelse med en max. bebyggelsesprocent på 25. Det bemærkes at kommunen tidligere har givet afslag på udstykning og overskridelse af bebyggelsesprocent på vejen. I projektet genbruges den eksisterende bygning, idet det vurderes at den eksisterende bygningsmasse udgør en værdi, der er fornuftig at udnytte. Ombygning af den eksisterende bygning giver mulighed for opnå variation af boligtyperne i området, hvilket er ønskeligt. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen og kræver derfor udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen. Justeringen af rammerne betragter administrationen som en mindre ændring af Helhedsplan 2005-2016 som Kommunalbestyrelsen iht. Planlovens 23 c, stk. 1 har hjemmel til at beslutte. Se også Ad 5b 6b) Indbliksgener Det indskudte plan og de påtænkte altaner medfører uacceptable indbliksgener for de nærmeste naboer/genboer. Det ønskes præciseret i lokalplanen, at muren mod Olgasvej ikke på noget tidspunkt må udstyres med vinduer over stueplan af hensyn til indbliksgener. Det bør præciseres, at muren ikke må flyttes nærmere skellet i forbindelse med etablering af trappe. Ad 6b) Indbliksgener Vinduerne og altanerne i lejlighederne på 1. sal vender mod syd og nord og ikke direkte mod Olgasvej. Lejlighederne i stueetagen med indskudte hemse er trukket tilbage på grunden i forhold til Olgasvej. På den retningsgivende facadeillustration kan det ses at gavlfacaden tæt ud mod Olgasvej ikke er udstyret med vinduer hverken over stueplan eller i stueplan. Bag gavlfacaden er der planlagt en trappe til første sal og det er derfor ikke aktuelt at muren udstyres med vinduer. Det kan evt. tilføjes en henvisning til de retningsgivende facadeillustrationer Kortbilag 5 og 6 i lokalplanforslagets 7.1 og 7. 4. Ny bebyggelse vil altid medføre ændrede indsigts, udsigtsforhold for den omkringliggende bebyggelse. Omdannelsen af den eksisterende bygning til beboelse med indbyggede altaner og indskudte hemse, vil ligeledes medføre ændrede indsigts- og udsigtsforhold. Bebyggelse, herunder tilbygninger, affaldsdepoter og andre småbygninger må alene opføres indenfor de på Kortbilag 3 angivne byggefelter. Forslag til ændring af Lp-forslaget: I 7.1 og 7.4 tilføjes: I overensstemmelse med principperne på kortbilag 5 og 6. 6c) Bebyggelsens ydre fremtræden Af hensyn til helhedsindtrykket skal højde og taghældning harmonerer med det omgivende kvarter. Ad 6c) Bebyggelsens ydre fremtræden Se også Ad 3a. Side 5 af 7
6d) Trafik Det er gentagne gange fremført at trafikforholdene på Ørbæksvej ikke er optimale. Morgen og eftermiddag intensiveres trafikken i området pga. skolebørn og forældre. Ørbæksvej er i realiteten ensporet ud for Olgasvej og det anses for særdeles risikofyldt at forøge trafikken til og fra Olgasvej. Med den ønskede udvidelse af gangsti- og parkeringsforhold, kan der ikke drages paralleller til, at Falcks tilstedeværelse gav ca. samme trafikintensitet, idet reguleringen af Ørbæksvej først blev etableret efter Falck havde opgivet den tunge trafik via Olgasvej. Ad 6d) Trafik Som pkt. 5b Forslag til ændring af Lp-forslaget: 6e) Gæsteparkering og slitage af privatejet villavej Lokalplanforslaget tager ikke stilling til problematikken omkring gæsteparkering og kommende slitage på en privatejet villavej. Der ønskes en tilbagemelding fra kommunen om gæsteparkering samt forslag til en fordelingsnøgle for vedligeholdelse af vejen. Ad 6e) Gæsteparkering og slitage af privatejet villavej Ifølge Helhedsplanens p-normer forudsætter de 15 boliger, 7 tæt-lav boliger og 8 etageboliger, at der etableres 26 p-pladser. I den nordlige del af ejendommen anlægges 24 p-pladser til brug for beboere og gæster. Derudover reserveres et arealudlæg til to p-pladser, der kan etableres og tages i brug hvis det bliver nødvendigt. Mht. fremtidig vedligeholdelse gælder som hovedregel for private fællesveje, at de tilstødende grundejere skal vedligeholde ud til vejmidte. Desuden henvises til privatvejsloven, www.vejregler.dk 6f) Adgangsforhold Hensyn til grønne områder og miljøstation vægtes højere end trafiksikkerhed. Ind- og udkørsel er flyttet til det mest kuperede terræn på Olgasvej, hvilket giver ringe udsigtsforhold på en vej hvor der færdes mange børn/unge og forældre. Det anbefales, at adgangsforholdene fastlægges til den eksisterende ind- og udkørsel på Ørbæksvej eller Dalvej, så trafikken flyttes væk fra skolestien. Ved etablering af ind- og udkørsels til Ørbæksvej/Dalvej vil parkering kunne etableres mod Ørbæksvej/Dalvej evt. som et underjordisk parkeringsanlæg. Flytning af adgangsforhold vil mindske generne på Olgasvej og minimere potentielle ulykker for både bilister, fodgængere og cykellister. Tillades det at adgangsforholdene skal foregå via Olgasvej er minimumkravet at den nuværende adgang til matriklen bibeholdes af hensyn til trafiksikkerhed. Det bør tilstræbes at minimere parkering langs Olgasvej i den sydlige ende, det foreslås derfor at der kun etableres adgangsforhold et sted på grunden. Ad 6f) Adgangsforhold En flytning af overkørslen fra Olgasvej til Dalvej vil blot flytte trafikbelastningen over på en vej som ikke har haft den trafikbelastning tidligere. Desuden er der via Dalvej en skolesti som forbinder boligområdet nord for Dalvej med Ørbæksvej. Kommunen overordnet politik er at begrænse antallet af overkørsler mest muligt af hensyn til trafiksikkerheden - specielt på trafikveje som Ørbæksvej med meget trafik. Administrationen kan derfor ikke anbefale at overkørslen flyttes til Ørbæksvej eller Dalvej men forbliver på Olgasvej. Det er rigtigt at den nye placering af overkørslen er valgt, så oversigten for venstresvingende trafik fra ejendommen, kommer til at ske henover en lille bakketop. Bakketoppen er dog så lav, at den ikke hæmmer oversigten i nævneværdig grad. En kontrol måling af oversigtslængden fra den nye overkørsel mod Ørbæksvej, har vist at vejreglernes minimums krav uden problemer er opfyldt. Side 6 af 7
6g) Levende hegn Det forslås at det levende hegn mod naboen i nr. 6 i stedet udformes som et støjhegn, der hindrer indbliksgener, lysindfald i have og vinduer samt mindske støj og forurening fra biler, der koldstarter. Støjhegnet kan beplantes så det kommer til at virke som et levende hegn. Dette er ligeledes gældende såfremt parkering placeres i matriklens sydlige ende. Ad 6g) Levende hegn Den eksisterende beplantning mod nabobebyggelse nord for lokalplanområdet består i dag af et levende hegn. Efter administrationens mening ikke nødvendigt med et støjhegn på dette sted. Et levende hegn passer bedre i forhold til omgivelserne. 6h) Skiltning Bedre skiltning omkring legende børn, skole og institution kunne være ønskeligt. Ad 6h) Skiltning Ikke relevant i forhold til lokalplanen. 6i) Fodgængerfelt og lyssignal Der kan med fordel etableres et fodgængerfelt med tilhørende lyssignal i forbindelse med skolesti i lighed med Bolbrovej/Vallerød Banevej. Ad 6i) Fodgængerfelt og lyssignal Kommunen har netop etableret ny afmærkning og nye bump ved skolekrydsningen, som har nedsat hastigheden betydeligt og dermed forbedre trafiksikkerheden for skolebørnene. 6j) Grundejerforening Vej vejmødet d. 20 marts blev der etableret en grundejerforening. Det forventes at fremtidige matrikler, der adressemæssigt tilknyttes Olgasvej, skal indgå i grundejerforeningen. 6j) Grundejerforening Der er ikke hjemmel i planloven til at stille krav om at nye beboere inden for et lokalplanområde har pligt til at slutte sig til en eksisterende grundejerforening. Dette kan kun ske, hvis de kommende beboere frivilligt ønsker det. Side 7 af 7