FORSLAG OFFENTLIG FREMLAGT FRA DEN 10. FEBRUAR 2010 TIL DEN 7. APRIL 2010 LOKALPLAN 231 ERHVERVSOMRÅDE, NØRAGER Nørager Mejeri, Nørager BREDGADE TROLDVEJ VESTERMARKSVEJ REBILD KOMMUNE HOBROVEJ 88-9530 STØVRING 9988 9988 raadhus@rebild.dk www.rebild.dk
I. Redegørelse: Side Indledning... 4 Lokalplanområdet... 5 Lokalplanområdets fremtidige forhold... 5 Lokalplanområdets omgivelser... 5 Loklplanens forhold til anden planlægning... 5 Lokalplanens fremlæggelse...14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...14 II. Lokalplanens bestemmelser: Side 1 Lokalplanens formål...15 2 Område og zonestatus...15 3 Områdets anvendelse...15 4 Udstykninger...16 5 veje, stier og parkering...16 6 Bebyggelsens omfang og placering...16 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...17 8 Ubebyggede arealer...17 9 Tekniske anlæg...17 10 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg...18 11 Servitutter...18 12 lokalplanens retsvirkninger...18 Vedtagelsespåtegning... 19 Kortbilag 1 Matrikulære forhold Kortbilag 2 Byggefelt og miljøklasse 2-5 Kortbilag 3 Byggelinjer, rørledninger og vejadgange Forslag 2
Om lokalplaner En lokalplan fastlægger detaljerede bestemmelser om, hvordan et område må anvendes, herunder områdets udformning, placering og anvendelse af bygninger, veje, grønne arealer m.v. Lovgrundlaget for en lokalplan er Bekendtgørelse af Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009). Ifølge denne lov har Byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan inden en større udstykning påbegyndes eller inden større bygge- eller anlægsarbejder - herunder større nedrivninger - sættes i gang. Meningen med lokalplanpligten er at sikre en større sammenhæng i planlægningen samt at sikre borgernes kendskab til og deltagelse i planlægningen. Kommunen skal fremlægge alle lokalplaner i mindst 8 uger, således der er mulighed for at fremkomme med kommentarer og ændringsforslag inden planen vedtages af Byrådet. For lokalplaner gælder endvidere, at de skal udarbejdes indenfor rammerne af kommunens overordnede planlægning, dvs. kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, kan kommuneplanen ændres, f.eks. ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg til denne. Efter vedtagelse af en lokalplan, lader Byrådet den tinglyse på de i lokalplanens 2 nævnte matr.nr. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer principperne, dvs. den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Der kan således ikke dispenseres fra lokalplanens formålsparagraf, ligesom principperne også som oftest vil være udtrykt i anvendelsesbestemmelse. Retslige forhold vedrørende lokalplanen kan, jfr. Planlovens 58, påklages til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på e-mail til nkn@nkn.dk. Skønnede forhold kan ikke påklages. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen/inden 4 uger fra datoen for denne lokalplans offentliggørelse. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af en klage sende en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold. Nærværende lokalplan er udarbejdet af REBILD KOMMUNE Teknik og Miljø (udarbejdet af MA) (kvalitetssikret af PH) Forslag 3
Indledning Nørager Mejeri er placeret ved den overordnede vej mellem Løgstør og Hobro i den nordvestlige del af Nørager ved rute 29, som er en hovedfærdselsåre gennem Himmerland. Nordex Food, som ejer Nørager Mejeri, er et privatejet mejeriselskab, som fremstiller og forhandler mejeriprodukter. Nordex Food ejer 3 mejerier, som alle producerer hvide oste. Et af disse mejerier er Nørager Mejeri, som dels producerer hvide oste efter ultrafiltreringsmetoden og dels efter den traditionelle metode. Nørager Mejeri ønsker på sigt at udvide sin produktion. Derfor er rammeområde E161 i forslag til Kommuneplan 2009 for Rebild Kommune blevet udvidet og derfor udarbejdes denne lokalplan på kort sigt at åbne mulighed for, at jorden erhverves og på længere sigt at udvide mejeriet, såfremt dette kan gøres uden yderligere planlægning. TROLDVEJ 1031 Lokalplanområdet er ca. 7,5 ha. 5c BREDGADE 0102 69 4bd 4bl 11 13 4bk HOLMSVEJ 0368 10,00m 5,00m 4bg 4a 4bh 35 35 4aø 67 4u 4v 4g 4ar 4as 3 4bf 65 63 61 4y 59 4æ BREDGADE 0102 4ap 57 55 4at 4aq 4be 4k 4au 1 4n 66 HOLMSVEJ 0368 4aæ 10,00m 15 16 4 4bm 64 53 51 49 4ba 47 4o 45 4q 43 Mar kvej "z" 25 40 40 4x 4ag 4ah 4ai 4ak 1 VESTERMARKSVEJ 1102 4al 4am 5 3 4ao 15 4an 13 12 4af 11 10 4ae 9 84ad 7 6 "f" 4 2 164ø FRUERLUND 0233 4aa 4ab FRUERLUND 0233 4ac 4ax 4t 4ay 4h 4i 4az 4s 37E 37F 37H 37G 1 14 12 10 MEJSEVEJ 0575 3c Lokalplanområdet med højdekurver (5 m) 4,00m 1y 13 Lo Forslag 4
Lokalplanområdet Området er jævnt skrånende fra øst ned mod vest. Da mejeriets produktion helst skal foregå i vandrette produktionsforløb, kan der blive behov for en del terrænregulering i forbindelse med udvidelsen. Jorden anvendes i dag til almindelig planteavl, hvilket fortsætter indtil udvidelsen bliver aktuel. Lokalplanområdets fremtidige forhold Lokalplanen åbner op for, at lokalplanområdet kan benyttes til erhverv, nærmere bestemt mejeri. Ostemejerier kan mht. lugtgener og støj fra transport være ret generende for naboerne til mejerier, men begge forhold søges forebygget i dette tilfælde. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet grænser mod nordøst op til et erhvervsområde til mindre produktions-, håndværks- og servicevirksomheder, som kan være i miljøklasse 2-4, ligesom mejeriet. Mod sydøst ligger en række eksisterende boliger i rammeområde B160. Konflikter mellem boliger og virksomhed skal så vidt muligt forebygges. Tættere på er der tillige planlagt en udvidelse af et nyere boligområde. Mod syd, vest og nordvest ligger det åbne land med agerbrug, hvor der forventes at være almindelig planteavl i lang tid fremover. Lokalplanens forhold til anden planlægning m.m. Kommuneplanen I Kommuneplan 2009 for Rebild Kommune er lokalplanområdet udlagt i et rammeområde til erhverv: E161 (hæfte 8). Se kort på næste side. Der findes også et E161-område i den østlige del af Nørager. Forslag 5
E161 11 Kort over kommuneplanrammerne i Kommuneplan 2009. Lokalplanområdet er en del af rammeområde E161 i Kommuneplan 09 for Rebild Kommune, hvor der gælder følgende rammer: Rammeområde E161 Benævnelse Erhvervsområde Formål Større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed samt mejeri. Zoneforhold Landzone Bebyggelsesprocent 50 % Bygningshøjde max. 10 m, bortset fra enkelte bygningsdele, hvis særlige forhold taler for dette. Udendørs opholdsarealer 10 % Detailhandel 200 m² til salg af egne fremstillede produkter. Særlig forhold Miljøklasse 2-5. Lokalplaner Indenfor lokalplanområdet er der i dag gældende lokalplan N.1.3.0, som afløses af nærværende lokalplan ved dens vedtagelse. By- og landzoneforhold Lokalplanområdet er i dag dels beliggende i landzone og dels i byzone. Landzonen vil ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan blive overført til byzone. Forslag 6
Vandforsyning Nørager Mejeri har egen boring til produktionen. Kantinen bliver forsynet med drikkevand fra Nørager Vandværk. Grundvandsforhold Lokalplanområdet ligger udenfor områderne med drikkevandsinteresser og indvindingsområder. Energiforsyning Den del af lokalplanområdet, der allerede i dag er lokalplanlagt, ligger i dag indenfor Naturgassens forsyningsområde, hvor fjernvarmen bruges til rumopvarmning og naturgas bruges til proces-energi. Der er tilslutningspligt for ny bebyggelse til den kollektive varmeforsyning i området. Regn- og spildevandsforhold Den nye del af lokalplanområdet er ikke omfattet af spildevandsplanen for Rebild Kommune, hvorfor der skal udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen. Det forventes, at spildevand skal ledes via offentlig kloak til rensning på Nørager Renseanlæg. Det forventes ligeledes, at regnvandet skal ledes til offentlig regnvandsledning. Landbrugspligt Den nye del af lokalplanområdet er pålagt landbrugspligt, som skal ophæves inden området ændrer anvendelse. Pligten skal søges ophævet hos Jordbrugskommissionen. Naturbeskyttelsesforhold Der findes ikke områder, der er beskyttet af Naturbeskyttelsesloven, indenfor lokalplanområdet Der er ikke registeret fortidsminder indenfor lokalplanområdet i Det Kulturhistoriske Centralregister, som rummer de registrerede fortidsminder i Danmark. Der er ikke registreret skovbyggelinje indenfor lokalplanområdet. Trafikale forhold Lokalplanområdet har vejadgang via 3 overkørsler til Bredgade, som i dag er en statsvej. Længst mod vest er en indkørsel til mælketransporterne. Midt foran virksomheden er en indkørsel til administrationsbygningen og længst mod øst en indkørsel til personalets parkeringsplads. Alle 3 overkørsler bibeholdes med den nuværende funktionsopdeling. Forslag 7
Jordforurening En del af lokalplanområdet (4aø) er kortlagt på vidensniveau 1 i henhold til jordforureningsloven. Rebild kommune har derudover ikke kendskab til, at der indenfor lokalplanområdet er deponeret affald eller at der har været aktiviteter, der kan give anledning til forurening af jorden. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Den 1. januar 2008 er jordforureningsloven ændret, således, at byzone, jf. planlovens 34 klassificeres som et område, der kan være lettere forurenet. Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område indenfor byzone ikke er lettere forurenet, skal kommunen gennem et regulativ undtage området fra klassificeringen. Rebild Kommune vil i løbet af 2010 udarbejde et regulativ for de områder, som kan undtages klassificeringen. Der er på nuværende tidspunkt ikke taget stilling til om lokalplanområdet skal undtages for områdeklassificeringen. I tilfælde af, at der skal flyttes jord fra en ejendom indenfor lokalplanområdet skal dette anmeldes til Rebild Kommune. Anmeldeskema samt mere viden om emnet kan findes på kommunens hjemmeside. Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. Risikovirksomhed I dag kan virksomheden oplagre op til 5 tons ammoniak uden at det skal vurderes om virksomheden er omfattet af virksomhedsbekendtgørelsen. I tilfælde af at virksomheden udvides vil det efter al sandsynlighed føre til et øget oplag af ammoniak. Det skal så vurderes om virksomheden bliver omfattet af risikobekendtgørelsen. Ammoniak (NH3) er en basisk gas, som er giftig for mennesker og dyr. Ifølge Cirkulære om planlægning af arealanvendelsen indenfor en afstand af 500 meter fra en risikovirksomhed (Cirkulære 37 af 20. april Forslag 8
2006) skal risikoen for uheld inddrages i kommune- og lokalplanlægningen, hvor der skal laves sikkerhedszoner omkring risikoanlæg. En risikovirksomhed skal ifølge Bekendtgørelse om kontrol med risikoen for større uheld med farlige stoffer nr. 1666 af 14. december 2006 placeres i en passende afstand af anden arealudnyttelse som f.eks. offentlige bygninger og arealer, rekreative områder, områder, der på grund af deres karakter er af særlig interesse eller særligt følsomme, ligeledes boligområder, veje og andre transportanlæg samt bygninger med lokaliteter, der er omfattet af Beredskabsstyrelsens driftsmæssige forskrifter, og bygninger og områder, som er svært evakuerbare ( 2) Da der allerede findes boliger og erhvervsområder indenfor en radius af 500 m fra virksomheden bør det undersøges - om det store oplag er nødvendigt, - om sikkerhedsafstandene kan være mindre end 500 m, - om virksomheden skal begrænse sit oplag til maksimalt 5 tons ammoniak. Forureningsforhold: Støj, støv og lugt Lokalplanområdet indeholder i dag en anvendelse til mejeri. Mejerier har traditionelt to forhold, der påvirker sine omgivelser, nemlig lugtgener og støj fra primært mælkekørslen og rengøring af bilerne, der kan foregå udenfor normal arbejdstid (nat/morgen). På landsplan er de generelle miljøklasser for mejerier sat til, at lugtgenerne kan være op til miljøklasse 6, mens kørsel og rengøring typisk er op til klasse 5. Der har, så vidt vides, ikke været klager fra naboerne over, hverken ostelugtgener eller mælketransporterne. Et mejeri kan producere mange forskellige produkter. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at tage udgangspunkt i de generelle miljøklasser, men de skal fastsættes konkret ud fra det konkrete mejeris beliggenhed og produktion. Miljøcenter Århus har i forbindelse med udarbejdelsen af en miljøgodkendelse forlangt et støjdæmpende hegn mellem parkeringspladsen og naboerne. Personalets parkeringsplads ligger op mod et boligområde, hvor personalets kørsel til og fra arbejde - på alle tider af døgnet kan være til gene for naboerne. Nørager Mejeri forventer ved en udvidelse af produktionskapaciteten ikke at disse forhold ændres væsentligt, idet det primært er interne flytninger og udvidelser af eksisterende produktionsanlæg og lager. Miljøklasser I lokalplanområdet er viksomheden allerede etableret, men en udvidelse og dennes aktiviteter skal efter en miljøkonsekvensvurdering kunne indplaceres i miljøklasse 2-5. Den konkrete placering i forhold til boliger vil afhænge af virksomhedens konkrete miljøklassificering, f.eks. vil en virksomhed med en miljøklassificering 2 kunne placeres i en afstand af 20 meter fra boliger, hvorimod en virksomhed med en miljøklassificering 3 skal placeres i en afstand af Forslag 9
50 meter fra boliger. Miljøklasserne tildeles efter en samlet vurdering af virksomhedernes støj, støv og lugt belastninger. Der henvises til Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøstyrelsen i 2004. Uddrag fra håndbogen: I forbindelse med vurderingen af de enkelte virksomheders lokalisering, opereres der i metoden med 7 klasser: Klasse 1 omfatter de virksomheder og anlæg, som ikke giver anledning til nævneværdig påvirkning af omgivelserne og således kan integreres med boliger. Hovedparten af virksomhederne i denne klasse er forretninger, liberale erhverv, kontorer og små virksomheder med butik. Klasse 2 virksomheder giver anledning til ganske ubetydelige påvirkning af de nærmeste omgivelser og vil kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Denne klasse omfatter typisk mindre virksomheder af typen bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. Klasse 3 omfatter virksomheder, som fra udendørs aktiviteter (herunder transport) og småafkast giver anledning til en mindre påvirkning af omgivelserne. Virksomhederne bør placeres i industriområder evt. i randzonen, hvis området er zonet, idet virksomhedstypen ofte vil være forenelig med forureningsfølsomme naboområder. Inden for denne klasse falder mange håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Klasse 4 omfatter de mindre belastende af de egentlig produktionsvirksomheder. Som hovedregel bør de placeres i egentlige industriområder. Klassen rummer bl.a. visse levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlede virksomheder, herunder autolakkerier. Klasse 5 rummer mere belastende produktionsvirksomheder/fabrikker, såsom visse maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Klasse 6 indeholder en række industrivirksomheder, som kan belaste omgivelserne i betydelig grad. Placering bør finde sted i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Eventuelt vil placering også kunne finde sted i industriområder forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Til klassen hører f.eks. asfaltfabrikker, slagterier, større maskin- og betonfabrikker. Klasse 7 omfatter virksomheder, der kan give anledning til en omfattende belastning af omgivelserne, og som derfor normalt stiller særlige beliggenhedskrav. Placering bør finde sted på arealer forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav eller evt. i midten af store industriområder, hvor den fornødne afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Desuden kan placering i særlige tilfælde ske i landzone på baggrund af en nærmere planlægning (evt. en VVM-vurdering). Klassen omfatter medicinal- og pesticidproduktion og kraftværker. Til hver klasse knytter der sig en anbefalet minimumsbeskyttelsesafstand til forureningsfølsom arealanvendelse, som kan anvendes i planlægningssituationen (zoning og konsekvensområder). Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men der er tale om, at hvis afstanden er kortere end den angivne, må det ske ud fra oplysninger om de faktiske forureningsforhold. Minimumsafstandene er: Klasse 1 0 meter ( i forhold til boliger ) Klasse 2 20 meter ( - ) Klasse 3 50 meter ( - ) Klasse 4 100 meter ( - ) Klasse 5 150 meter ( - ) Klasse 6 300 meter ( - ) Klasse 7 500 meter ( - ) Forslag 10
Ud over denne generelle miljøkonsekvensvurdering af virksomheder inden lokalisering, kan der i en eventuel miljøgodkendelse eller lignende bl.a. fastsættes en grænse for den eksterne støj fra virksomheder. Der henvises til vejledning nr. 5, 1984 fra Miljøstyrelsen. Ekstern støj fra virksomheder. Der er udarbejdet en sammenstilling mellem støjvejledningen og miljøklassificeringen: Forslag 11
Miljøvurdering I denne lokalplan fastsættes det planlægningsmæssige grundlag for at Nørager Mejeri kan udvide sin aktivitet. Når dette gøres i en lokalplan, skal der ske en overordnet vurdering af, om en sådant aktivitet kan ligge i det pågældende område. Dertil benyttes miljøklasserne, som nævnt tidligere under forureningsforhold, samt via en screening for om planen skal miljøvurderes. Screeningen for denne lokalplan fremgår nedenfor afsnittet om VVM. VVM Før der kan åbnes mulighed for en byggetilladelse og lign. tilladelser til en udvidelse af virksomheden, skal der ud fra det konkrete udvidelsesprojekt gennemføres en VVM screening for at afklare, om der skal udarbejdes en VVM redegørelse. VVM reguleres pt. af Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning. Det fremgår af bilag 1 og 2 til bekendtgørelsen, om virksomheden er omfattet af bekendtgørelsen. For virksomheder på bilag 1 skal der gennemføres en VVM redegørelse, mens der for virksomheder på bilag 2 skal foretages en VVM screening for at vurdere, om aktiviteten er omfattet af bekendtgørelsen. En udvidelse af et mejeri med osteproduktion fremgår af bilag 2 dels med 7c. Fremstilling af mejeriprodukter og 10. Risikoanlæg, hvor der i vejledningen står Bemærk i den forbindelse, at tærskelværdierne i kolonne 2 er fastsat betydeligt lavere for ammoniak og klor, hvis anlægget ligger nærmere end 200 meter fra boligområder, institutioner eller tilsvarende arealanvendelse, hvor mange mennesker opholder sig. Den konkrete udvidelse skal skriftligt anmeldes efter VVM bekendtgørelsens 2 til såvel Rebild Kommune som Miljøcenter Århus. Det er på grund af anlæggets konkrete udformning, at Miljøcenter Århus, som er Forslag 12
VVM myndighed på dette anlæg, foretager en screening, hvis konklusion bl.a. skal offentliggøres. Lokalplanen søger at afdække problemstillingerne omkring den ønskede udvidelse, men det er ikke en garanti for at udvidelsen reelt kan lade sig gøre. Det konkrete projekt kan indeholde forhold, der ikke kan godkendes efter andre lovgivninger eller går udover de i lokalplanen oplistede rammer. Miljøvurdering af lokalplanen Jævnfør Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lovbekendtgørelse nr. 1398 af 22. oktober 2007 med senere ændringer, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Denne vurdering bygger på nedenstående screening: Energiforbrug Parameter Geografiskniveau Lokalt Trafikbelastning Kulturarv Biologisk mangfoldighed Befolkningen/ sundhed Miljø/støj niveau niveau Regionalt Energiforbrug: Virksomheder har indtil nu skullet opvarmes med Naturgas, som er en kollektiv varmeforsyning, fordi det energimæssigt er mest optimalt at benytte fælles opvarmningssystemer. Energiforbruget afhænger naturligvis også af bygningernes isolering, energirigtige indretning og anvendelse. En udvidelse vil i de fleste tilfælde resultere i et øget ressourceforbrug (energi såvel som f.eks. vand), men en omlægning af produktionen kan muligvis medføre en reduktion, såfremt det indarbejdes i projektet. Trafikbelastning: Et større mejeri vil nødvendigvis skulle have flere råstoffer og dermed skal mælken, alt andet lige, hentes i et større opland. Det betyder også flere tankbiler og flere lastvogne med færdig ost fra mejeriet. Tilsvarende må der forventes flere medarbejdere og dermed flere personbiler til mejeriet dagligt. Generne fra trafik, der foregår på selve virksomheden, skal overholde de i miljøgodkendelsen fastsatte grænser. Kulturarv: Indenfor lokalplanområdet findes der ingen synlig kulturarv ud over almindeligt agerbrug. Området skal naturligvis gennemgå en arkæologisk forundersøgelse inden byggemodning og byggeri i området. Forslag 13
Biologisk mangfoldighed: Der findes ikke naturområder indenfor lokalplanområdet, som er beskyttet af Naturbeskyttelsesloven. Området dyrkes som agerbrug, hvor der er tilstræbt en ensartet flora. Befolkning/sundhed: Da Nørager Mejeri startede, var det mindre og lå udmærket på dets nuværende beliggenhed. Men mejeriet er vokset sig større gennem tiden og kan med den kommende udvidelse blive klassificeret som en risikovirksomhed. Omkring en risikovirksomhed bør der være sikkerhedszoner og beredskabet skal udarbejde evakueringsplaner for evt. uheld. Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af en virksomheds ønske om en produktionsudvidelse, hvor det vil være væsentligt ved projektets udformning at forsøge at forebygge konflikter dels mellem virksomheden og andet erhverv samt dels mellem virksomheden og boliger og anden risikofølsom anvendelse. Det er primært lugt og støjgener, der her tænkes på. En udvidelse vil betyde en øget eller som minimum en fastholdelse af arbejdspladser i området, hvilket fra et regionalt synspunkt er positiv. Miljø/støj: Mejeriets fremtidige drift kan tillades ud fra den miljømæssige belastning, som omgivelserne skal kunne tåle (Miljøklasse 2-5). Se afsnittet om forureningsforhold: Støj, støv og lugt. Desuden reguleres disse forhold af virksomhedernes miljøgodkendelse m.v. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med Planlovens 24 er der fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den 10. februar 2010 til den 7. april 2010. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. En forudsætning herfor er, at udnyttelsen ikke er i strid med den gældende Kommuneplan. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Forslag 14
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 231 Lokalplan nr. 231 for erhvervsområdet Nørager Mejeri. I henhold til bekendtgørelse af lov om planlægning nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udlægge området til erhvervsformål indenfor miljøklasse 2-5. at udlægge området til mejeridrift eller tilsvarende at fastlægge retningslinjer for områdets anvendelse og bebyggelse at fastlægge adgangsforhold samt at overføre en del lokalplanarealet fra landzone til byzone 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter matr.nr. 4u, 4aø, 4bh og del af 4a, alle Nøragergård Hgd., Durup samt alle arealer, der efter den 01. 06. 2009 udstykkes eller overføres fra de nævnte ejendomme indenfor lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet er i dag delvist beliggende i landzone og byzone. Landzonen overføres til byzone ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet er vist på kortbilag 1 og 2. 3.2 Området må kun anvendes til erhvervsformål (mejeri) indenfor miljøklasserne 2-5. 3.3 Der må ikke placeres butikker til detailhandel indenfor lokalplanområdet. Virksomhederne må dog have en butik på op til 200 m² til salg af egne fremstillede produkter. Forslag 15
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 231 3.4 Der må ikke etableres nogen former for boliger eller anden følsom anvendelse indenfor lokalplanområdet. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Matrikelnummer 4u, 4aø, 4bh og del af 4a, Nøragergård Hgd., Durup, skal inden yderligere byggeri samles til én ejendom. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejadgang til virksomheden kan kun ske fra Bredgade. Der er etableret 3 overkørsler til virksomheden, som vist på kortbilag 3. 5.2 Den vestligste overkørsel benyttes til al råvaretransport og al varetransport. De øvrige 2 kan benyttes til personbiler og mindre varebiler. Ændringer af overkørslernes fysiske indretning skal godkendes særskilt. 5.3 Der skal mindst udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal kontor og 1 parkeringsplads pr. 100 m 2 bruttoetageareal andet erhvervsbebyggelse. Heraf skal mindst halvdelen anlægges. 5.4 Parkeringspladserne skal holdes på egen grund og dimensioneres efter Vejdirektoratets vejregler. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten må for den enkelte ejendom ikke overstige 50 %. Nybyggeri skal ligge indenfor det på kortbilag 2 og 3 viste byggefelt. 6.2 I lokalplanområdet må nyt byggeri ikke opføres med en større højde end 10 meter over godkendt niveauplan. 6.3 Der kan dog i særlige tilfælde gives tilladelse til større højde for mindre bygningsdele, såsom siloer, skorstene mv., såfremt virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør dette. 6.4 Langs Bredgade er der 2 byggelinjer på 15 og 20 meter fra vejmidte. I byggelinjearealet må der ikke etableres bygninger, skure, oplag, hegn, parkeringspladser, veje eller lign eller opstilles skilte, flagstænger, reklame- eller salgsindretninger. Jævnfør kort nr. 3. 6.5 Langs lokalplanens østlige skel er der tinglyst en deklaration om rørledning med tilhørende byggelinje jf. 11 dato 10.10.1961. Forslag 16
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 231 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Nye bygninger skal være i harmoni med de andre bygninger i området og opføres i ensartede materialer og farver. Udvendige bygningssider skal primært bestå af tegl, beton, metalplader eller glas. Ydervægge skal fremstå i hvid, sort eller i farver fra jordfarveskalaen eller blandinger af disse. 7.2 Tagbeklædningen må ikke etableres med blanke, reflekterende metalplader. Tag- og andre bygningsmaterialer må ikke være reflekterende ud mod Bredgade. 7.3 Skiltning og reklamering må kun finde sted efter særskilt tilladelse fra kommunen. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Byggelinjearealerne skal bestå af indkørsler, manøvrearealer og mindre bede med græs, bunddække, buske, træer eller blomster. Alt hjemmehørende og egnstypiske arter. 8.2 De ubebyggede arealer skal holdes ordentlige og ryddelige. Pladser til oplag af f.eks. materialer, affald mv. skal godkendes i forbindelse med byggetilladelsen. Pladserne skal skærmes af dækkende beplantning eller af samme materialer som bygningens ydervægge. 8.3 Der må ikke etableres nogen former for faste hegn om virksomheden. Der kan dog tillades støjskærme mellem virksomheden og boligområderne. 8.4 Der må som udgangspunkt ikke etableres jordvolde i området, medmindre de er begrundet i områdets drift og sikkerhed eller som støjvolde. 8.5 Terrænreguleringer skal ske på en sådan måde, at de eksisterende terrænformer så vidt muligt følges. Nødvendige afgravninger på mere end 5,5 meter og påfyldninger på mere end 1 meter skal særskilt godkendes i forbindelse med byggetilladelsen. 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Al ledningsføring skal ske i jorden. 9.2 Inden for lokalplanområdet kan der placeres fritstående transformerstationer og pumpestationer og lign., som skal dækkes af slørende beplantning. Forslag 17
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 231 10 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE OG ANLÆG 10.1 Ny bebyggelse kan ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv energi/varmeforsyning. 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der foreligger en miljøgodkendelse af virksomhedens fremtidige aktiviteter. 11 SERVITUTTER 26.03.1925 Dokument om overførsel, fælles ind- og udkørsel mv. (4bh) 09.12.1926 Dokument om grøft (4v) 29.09.1960 Dokument om byggelinjer (langs Bredgade) (4aø) 08.11.1960 Dokument om ekspropriation mv. (4a, 4v, 4u, 4bh, 4aø) 10.10.1961 Dokument om forsynings- / afløbsledninger mv. (4a, 4aø, 4bh) 23.05.1966 Dokument om transformerstation/anlæg mv. (4aø) 09.04.1968 Dokument om adgangsbegrænsning mv. (4a, 4aø, 4bh) 23.10.1969 Dokument om færdselsret mv. (4aø, 4bh) 15.11.1974 Dokument om forsynings-/ afløbsledninger mv. (4a, 4aø, 4bh) 17.09.1999 Dokument om foreløbig ekspropriation til vejformål mv. (4bh) 09.02.2000 Dokument om etablering af pumpebrønde mv. (4aø) 18.04.2000 Dokument om vejret (4aø, 4bh) 02.05.2003 Dokument om byggelinjer mv. (4a, 4bh) 19.12.2005 Dokument vedr. trykledning mv. (4a, 4aø, 4bh) 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Forslag 18
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 231 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Vedtagelsespåtegning Således godkendt som forslag af Rebild Byråd, den 28. januar 2010 (sign.) (sign.) Anny Winther / Erik Odder Borgmester Kommunaldirektør Forslag 19
4v BREDGADE 4bd 10,00m 5,00m "a" 4bf 4aø 4u 4y 4g 4æ 4bh 4ar 4as 4a 4at 4x "z" VESTERMARKSVEJ 3c m 0 40 80 REBILD KOMMUNE TEKNIK & MILJØ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fax: 9988 7632 E-mail: tmf@rebild.dk Web: www.rebild.dk Lokalplan nr. 231 - Nørager Mejeri Matrikulære forhold - Nøragergård Hgd., Durup Se målestok Dato: 04-09-2009 Sagsnr.: 08/22681 Kort nr. 1 Rev. dato:
4,00m 7,53m BREDGADE 69 11 13 10,00m 5,00m 15 3 Byvej 67 65 63 61 59 1 66 10,00m 100 m 50 m 20 m Miljøklasse 2 Miljøklasse 3 Miljøklasse 4 Miljøklasse 5 57 55 53 7 9 51 49 47 11 15 13 6 8 10 64 12 150 m 3 5 2 4 Markvej 25 VESTERMARKSVEJ 1 16 14 Byggefelt Afstand mellem mejeri og boliger/ Miljøklasse 2-5 REBILD KOMMUNE TEKNIK & MILJØ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fax: 9988 7632 E-mail: tmf@rebild.dk Web: www.rebild.dk 4,00m 23 5 7 3 1 BANEVÆNGET Lokalplan nr. 231 - Nørager Mejeri Byggefelt og Miljøklasse 2-5 Se målestok Dato: 04-09-2009/CKA Rev. dato: 06.01.10 2 24 4 m 22 0 50 Sagsnr.: 08/22681 Kort nr. 2 34 17 14 12 2624 100 3836 2,50m
69 5,00m 10,00m 67 65 3 63 61 59 Byggefelt 25 Byggelinier Rørledninger Vejadgang REBILD KOMMUNE TEKNIK & MILJØ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fax: 9988 7632 E-mail: tmf@rebild.dk Web: www.rebild.dk Se målestok 4,00m Lokalplan nr. 231 - Nørager Mejeri Byggelinier, 15 og 20 m - samt rørledninger og vejadgange Dato: 04-01-2010/CKA Rev. dato: 0 40 Sagsnr.: 08/22681 Kort nr. 3 m 80