1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Mariagervej 106 8900 Randers Nævnet har modtaget klagen den 16. december 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager repræsenterer et dødsbo, som skulle sælge en ejendom. Den 18. maj 2010 indgik boet formidlingsaftale med indklagede. Det fremgår heraf, at indklagede den 11. maj 2010 har værdiansat ejendommen til en kontantpris på 1.995.000 kr. Formidlingsaftalen var gældende i 4 måneder, og indklagedes vederlag m.v. var aftalt således:
2 Af formidlingsaftalens punkt 13 fremgår blandt andet: Der er indgået aftale om Solgt eller gratis, hvilket betyder, at hvis ejendommen ikke bliver solgt inden udløbet af formidlingsaftalen, skal der ikke ske betaling af salær og markedsføring til ejendomsmægleren. Dog skal sælger refundere ejendomsmægleren for udlæg til dokumentation jf. punkt 6. Disse omkostninger vil blive faktureret til sælger ved sagens afslutning. Eventuelle udgifter til tilstandsrapport og energimærke udlægges ikke af ejendomsmægleren jf. lovgivning på området, men faktureres direkte fra leverandør til sælger af ejendommen. Disse udgifter er derfor ikke omfattet af Solgt eller gratis. Tilbud omkring Solgt eller gratis er dog kun gældende, hvis aftalen løber i den aftalte periode. Hvis aftalen opsiges af sælger undervejs, betales arbejdsvederlag jf. pkt. 9 og 10. dokumentationsomkostninger jf. pkt. 10.3 og udlæg til tredjemand, jf. punkt 10.2. Af det salgsbudget, som hører til formidlingsaftalen, fremgår blandt andet:
3 Det fremgår af sagen, at udbudsprisen blev nedsat i formidlingsperioden, og at formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Indklagede fandt efterfølgende en køber til ejendommen, og den 5. november 2010 blev ejendommen solgt for en kontantpris på 1.700.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 15. december 2010. Det fremgår af købsaftalen blandt andet: DISPOSITION Såfremt parterne aftaler, at dispositionsdatoen fremrykkes i forhold til overtagelsesdatoen, henvises til købsaftalens pkt. 11. Af købsaftalens pkt. 11 fremgår blandt andet: Den 24. november 2010 sendte indklagede sin faktura til klager:
4 Samme dag skrev indklagede til klagernes pengeinstitut og bad dem foranledige, at fakturaen blev betalt inden købesummens frigivelse til sælger. Den 13. december 2010 skrev klager til indklagede blandt andet: Jeg har ikke været tilfreds med handlens forløb. Jeg har eksempelvis selv måtte rykke for informationer om handlens forløb. Jeg finder at regningen på 70.287,50 Kr. som fremgår af faktura 10320 er for høj. På den baggrund vil jeg tilbyde kr. 40.000,00 til fuld og endelig dækning af faktura 10320. Har jeg ikke hørt fra Jer inden 8 dage betragter jeg det som en accept. Den 14. december 2010 skrev indklagede til klager blandt andet: Med hensyn til din utilfredshed vedr. handlens forløb, så har jeg en lidt anden opfattelse. Det kan godt være, at du har ringet et par gange, hvilket er normalt i en handel med et forløb af den længde og de betingelser der har været. Der har været meget arbejde med denne handel, også for at få enderne til at nå sammen, hvilket jeg overfor dig også har givet udtryk for, og derfor vil jeg ikke reducere i vores fremsendte faktura.
5 Jeg går ud fra at vi herefter er enig og ser frem til indbetaling af faktura nr. 10320, hvilken skal være betalt inden frigivelsen af købesummen. Samme dag skrev klager til indklagede: Helt enige er vi ikke. For at vi kan få en fair og uvildig bedømmelse af salær med mere, sender jeg sagen til Klagenævnet for Ejendomsformidling Den 15. december 2010 skrev indklagede til klager blandt andet: Jeg har drøftet sagen med mine kollegaer og vi har set på sagens forløb sammen med div. korrespondance og vi har den holdning, at vi afventer sagens videre forløb og ikke er interesseret i at reducere i noget salær. Det fremgår af sagen, at indklagede efter sagens indbringelse for klagenævnet for ejendomsformidling tilbød klager at reducere sit krav til 40.000 kr. inkl. moms, og at klager afslog dette tilbud. Den 21. februar 2010 sendte indklagede en kreditnota på hele fakturabeløbet 70.287,50 kr. Indklagede sendte samtidig en ny faktura: Klager ønskede imidlertid nævnets vurdering af, om denne faktura er korrekt. Den 28. februar 2011 tilbød indklagede, at klager ikke skulle betale noget beløb til indklagede mod, at klager skulle trække sagen tilbage fra Klagenævnet for Ejendomsformidling. Dette har klager ikke ønsket. Klager har bl.a. anført: Indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde og skal derfor tåle en
6 salærreduktion. Indklagede stillede klager i udsigt, at ejendommen kunne sælges inden for 4 måneder til en kontantpris på 2.000.000 kr. Indklagede tilbød endda, at klager ikke skulle betale annoncer, hvis ikke ejendommen var solgt inden 4 måneder. Ejendommen blev efter godt 5 måneder solgt for 1.700.000 kr. Den ansatte, som klager havde kontakt med i salgsforløbet, stoppede i perioden, og klager følte derefter ikke, at han blev orienteret i tilstrækkelig grad. Klager måtte selv spørge om alting. Indklagede udarbejdede et købstilbud og sendte det til en interesseret køber uden at have forhørt sig hos klager, om indholdet ville være acceptabelt for klager. Dette fik klager til at tvivle på, om det var klagers eller købernes interesser, indklagede varetog. Indklagede frarådede ikke klager at udlevere nøgler til køberne før overtagelsesdagen, selvom skødet ikke var underskrevet. Indklagede har desuden krævet for højt beløb til tingbogsattest og har opkrævet penge for dokumenter, som kan hentes gratis. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket sagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag m.v., når formidlingsaftalen var udløbet på handelstidspunktet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har bestridt at have begået fejl i forbindelse med behandlingen af sagen og bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Som anført ovenfor har indklagede under nævnets behandling af sagen udstedt en kreditnota på det oprindeligt fakturerede beløb. Indklagede har endvidere udstedt en ny faktura på 5.340 kr., som indklagede efterfølgende har tilbudt at frafalde. Indklagede har ingen kommentarer til, at indklagedes tidligere ansatte skulle have sagt til klager, at han forventede, at ejendommen kunne sælges inden for 4 måneder til en kontantpris på 2.000.000 kr. Klager har accepteret at sælge ejendommen for 1.700.000 kr. Ejendommen havde i øvrigt tidligere været til salg hos en anden ejendomsmægler, og udbudsprisen var også i perioden sat ned til 1.895.000 kr. Ejendommen stod i oprindelig stand med mange bolig m 2, og den type er svært omsættelige.
7 Den medarbejder, som klager havde kontakt med, gik på pension i salgsforløbet, og det er forklaringen på, at klager i forløbet fik en ny kontaktperson. I indklagedes virksomhed er det fast praksis, at den medarbejder, som har kontakten til køber, også kontakter sælger, når der indkommer et købstilbud. Det er forklaringen på, at der kom en tredje person ind over. Indklagede bestrider at have handlet i strid med klagers interesser ved at indhente købstilbud, uden at klager på forhånd var orienteret om indholdet heraf. At lade køberne få brugsret til ejendommen mod, at køberne betaler for el, vand og varme i stedet for at give et yderligere prisafslag, bruges ofte i handler i indklagedes område. Klager har selv aftalt nøgleoverdragelse med køberne. Skødeekspeditionen har trukket ud, blandt andet fordi den endelige godkendelse af handlen fra købernes side var betinget af salget af købernes ejendom, og denne godkendelse trak ud. Indklagede ville ikke foranledige skifteretsattesten tinglyst, før denne godkendelse forelå. Desuden er skødet udtaget til manuel behandling. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede tilsikrede klager, at boets ejendom ville blive solgt inden for en periode på 4 måneder til en kontantpris på 2.000.000 kr. Nævnet finder det videre ikke godtgjort, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis orienterede klager om sagens forløb efter, at den ansatte, som klager havde kontakt med i salgsforløbet, ikke længere var ansat hos indklagede. Nævnet finder ikke anledning til at kritisere, at indklagede uden at inddrage klager indhentede et skriftligt købstilbud fra en interesseret køber. Nævnet bemærker i den forbindelse, at det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 22, stk. 1, at indklagede straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. Indklagede har i købsaftalens pkt. 16 henvist klager og køber til at være opmærksomme på bestemmelserne i købsaftalens pkt. 11 vedrørende købers disposition over ejendommen. Klager har efter det oplyste selv udleveret nøglerne til ejendommen. Nævnet finder herefter ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klager og køber ikke overholdt bestemmelsen i købsaftalen om vilkårene for nøgleoverdragelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den
8 praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, er bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 18. maj 2010 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på vederlag og øvrige salgsfremmende foranstaltninger. Indklagede har under klagesagens behandling frafaldet sit tidligere krav om vederlag m.v. I forbindelse med formidlingsaftalens udløb har indklagede krav på dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand, jf. formidlingsaftalen punkt 9. I formidlingsaftalen er ikke aftalt betaling af udlæg til tredjemand. Indklagede skal dokumentere sin afholdelse af udgifter til dokumentationsomkostninger. Indklagede har krævet 2.342,50 kr. Indklagede har imidlertid alene dokumenteret afholdelse af udgifter hertil med i alt 520 kr. til tingbogsoplysning og kommunalt oplysningsskema, hvorfor nævnet alene kan godkende indklagedes krav herpå. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Nævnet kan ikke godkende indklagedes krav på betaling af vederlag og øvrige salgsfremmende foranstaltninger. Indklagede har herefter et tilgodehavende hos klager på 520 kr. Indklagede skal inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2.
9 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand