SLAGELSE KOMMUNE Ndr. Ringgade Holmstrupvej Trekanten Kalundborgvej Gyldenløvesgade Thorvaldsens Have Trekant en Thorvaldsensvej TÆT/LAV BEBYGGELSE VED HOLMSTRUP MOSE LOKALPLAN
HVAD ER EN LOKALPLAN Tilvejebringelse. Bestemmelserne om lokalplaner findes i lov om planlægning. Byrådene har ifølge loven ansvaret for, at der udarbejdes lokalplaner. Der skal tilvejebringes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når der påtænkes større anlægsog byggearbejder. Byrådet kan tilvejebringe lokalplaner for en række andre forhold. Offentliggørelse. Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysninger om indsigelsesfristen, som mindst skal vare 8 uger. Samtidig skal byrådet give skriftlig underretning herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som omfattes af planen, samt foreninger der ønsker underretning, til amtsrådet, miljøministeriet og andre for hvem planen har særlig interesse. Amtsrådet påser, at et forslag til lokalplan er i overensstemmelse med region- og kommuneplanlægning. Byrådet kan vedtage planen endeligt, hvis der ikke er kommet indsigelser, når indsigelsesfristen er udløbet. Efter vedtagelsen foretages offentlig bekendtgørelse af planen, og der fremsendes skriftlig underretning til ejerne og de der har fremsat indsigelser samt til foreninger og myndigheder. Indhold. En lokalplan må ikke indeholde bestemmelser, som strider mod en kommuneplan. Lokalplaner kan f.eks. rumme bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, om placering af udformning af bebyggelse, bevaring af bygninger og landskabstræk, sikring af friarealer og fællesanlæg m.m. Når en lokalplan omfatter et område, der overføres til byzone eller sommerhusområde skal den indeholde bestemmelser om områdets anvendelse og udstykning samt om vej- og stiforhold. En lokalplan skal ledsages af en beskrivelse af planens formål og den forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Retsvirkninger. Når et forslag til lokalplan er offentliggjort, må der ikke opføres bebyggelse eller ændres anvendelse på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Lokalplanen tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må ikke etableres forhold, som strider mod lokalplanen, efter at den er bekendtgjort. Byrådet kan ifølge planlovens 14 nedlægge forbud mod, at der etableres sådanne forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan nedlægges for indtil 1 år. Med henblik på at sikre planens gennemførelse, kan byrådet ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning. Byrådet kan indenfor visse rammer give dispensation fra lokalplaner. 2
LOKALPLAN NR. 260 TÆT/LAV BEBYGGELSE VED HOLMSTRUP MOSE Ndr. Ringgade Holmstrupvej Trekanten Gyldenløvesgade Kalundborgvej Thorvaldsens Have Trekanten Thorvaldsensvej 1
LOKALPLAN NR. 260 TÆT/LAV BEBYGGELSE VED HOLMSTRUP MOSE INDHOLD Redegørelse Indledning Offentlig fremlæggelse Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 260 Bestemmelser Kortbilag A Situationsplan 1:1000 Kortbilag B Områdeplan 1:500 Kortbilag C Illustrationsplan 1:400 Bilag D Rumlig perspektivtegning 17. december 2005 2
REDEGØRELSE INDLEDNING Denne lokalplan er udarbejdet for at skabe grundlag for opførelse af en mindre boligbebyggelse på et areal beliggende ved Holmstrup Mose i Slagelses Vestby. Den nye bebyggelse skal indeholde 13 1-plans boliger arrangeret som kæde-rækkehuse, placeret omkring et grønt fællesareal til ophold og leg, og med parkering i forlængelse af arealets ankomstvej. Lokalplanen fastlægger bebyggelsesplan og arealets hoveddisponering i øvrigt, retningslinier for husenes ydre og andet af betydning for den fremtidige anvendelse. OFFENTLIG FREMLÆGGELSE Lokalplanen har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 16. juli 2005 til den 10. september 2005. 3
LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen omfatter et areal på 8682 m2, og er tidligere blevet anvendt til mindre erhvervsmæssige lejemål, hvor det meste brændte ned i 2000. Den tilbageværende lagerbygning bliver revet ned. Der ligger i dag også en spejder hytte, som KFUM driver, med tilhørende opholdsareal samt et enkelt parcelhus. En oase i byen Boliger i grønne omgivelser Området er præget af at ligge tæt på Holmstrup Mose. Selve mosen er omgivet af mange træer og buske, samt nogle små og åbne arealer med græs og siv. Terrænet omkring de små søer er præget af et kunstigt bakkelandskab, bestående af store jordvolde, der er blevet etableret i forbindelse med anlæggelsen af jernbaner. På disse volde har man en fin udsigt over hele det grønne område som Holmstrup Mose udgør, og over de tilstødende boligområder. Denne overordnede grønne karakter, er stedets største kvalitet, heri ligger også en stor attraktionsværdi for tilstødende boliger og institutioner. Lokalplanen skal således sørge for at området forbliver grønt, og at man i dette område tager størst mulig hensyn til den grønne, rekreative kvalitet, og bruger den som en forudsætning for hvad der etableres. Stedet, og byggeriet skal udnyttes på mosens præmisser, og ikke omvendt. Lokalplanen giver mulighed for at opføre tæt/lav boligbebyggelse, i dette tilfælde opført som kæde-rækkehuse. Inden for en bebyggelsesprocent på 30 må der opføres 3 rækkehuse med 13 boliger omkring et fællesarealareal til ophold og leg, samt et fællesareal til parkering. Se kortbilag A. Boligerne regnes solgt som andelsboliger, der vil ligge på én matrikel. Der vil således ikke blive foretaget en matrikulær opdeling i små parceller. Den nye boliggruppe skal betjenes med tilkørsel fra Thorvaldsensvej. Det eksisterende parcelhus, samt spejderhytten, skal have parkering på egen grund. Den øvrige parkeringskapacitet skal tilgodeses på fælles parkeringsareal, så der her opnås mindst 13 p-pladser. Lokalplanen fastlægger retningslinier for bebyggelsens udseende med sigte på et pænt arkitektonisk helhedspræg, og en fastholdelse af områdets grønne karakter og herlighedsværdi. Langt den overvejende del af boligernes facader skal således opføres i teglmur, og tagene skal beklædes med teglsten. 4
De nye huse i område 1 må ikke være større end nabohusene i området. Boligerne skal således opføres i 1 etage inden for en højde på 7,5m. Hver bolig har umiddelbar adgang til opholdsarealet. Det tegner sig som et halvoffentligt areal, der trækker mosens grønne karakter ind i bebyggelsens gårdrum. På fællesarealet må der etableres en legeplads til børn, der ikke bryder med denne grønne karakter. Ellers må der ikke opføres nogen former for bygninger på dette areal, ej heller anden hård sten-belægning. Bebyggelsen skal udføres, så den tager størst muligt hensyn til mosens flora og fauna, herunder rasteområder for dyrearter der er beskyttet af EU's habitatdirektiv, (Se regionplan 2012) Planområdets grønne profil skal hermed bedst muligt varetages og sikres. Internt i bebyggelsen kan der være hække om de private haver. Der må ikke opføres skærmmure eller anden form for fast hegn. Afgrænsninger i det nye boligområde skal udføres som beplantning. Affaldsspande skal placeres i et affaldsskur på parkeringsarealet. De gamle træer på grunden skal så vidt muligt bevares og suppleres. Indenfor det markerede areal i kortbilag B må der ikke fjernes hverken træer eller buske. Træer og buske langs grænsen mellem spejderhytten og det nye boligområdet skal så vidt muligt bevares og bør indgå i en bearbejdning af den kommende skelgrænse. Hård belægning skal begrænses så meget som muligt. Her er det de naturlige omgivelser der skal præge området. Der vil kunne etableres en cykel- og gangsti fra Holmstrupvej til Thorvaldsensvej, forbi mosen og det nye boligareal. Denne sti skal etableres i henhold til den øvrige stiplanlægning for området. Den skal tage størst muligt hensyn til boligernes og spejderhyttens arealer og brug, samt til Holmstrup Mose som bevaringsværdigt rekreativt område. 5
FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan 2001-2012 I Slagelse Kommuneplan 2001 2012 er lokalplanområdet udlagt til boligformål og er omfattet af rammebestemmelserne for område 2.B.3. Rammebestemmelserne er følgende: 2.B.3 Gyldenløvesgadekvarteret a. Området anvendes til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. Bebyggelsesprocenten for fritliggende parcelhuse må ikke overstige 25 for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten for et nærmere afgrænset område, der opføres efter en samlet bebyggelsesplan, må ikke overstige 30. c. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etage, idet der dog i område 2.B.3 og 2:B.4 langs Kalundborgvej og i område 2.B.5 langs Valbyvej og langs Ndr. Ringgade kan tillades opført bebyggelse i indtil 2½ etager. I område til offentlige formål kan der opføres bebyggelse op til 2 etager. d. I område 2.B.3 skal de med priksignatur viste fælles friarealer anlægges i takt med områdets udbygning. Lokalplanen overholder kommuneplanens rammebestemmelser Vej- og stiplanlægning Kollektiv trafikbetjening Området vil blive vejbetjent fra Thorvaldsensvej. Områdets interne adgangsvej, fællesparkering får status som Privat fællesvej. Der er mulighed for at etablere en stiforbindelse gennem lokalplanområdet, i tråd med den overordnede stiplanlægning i kommuneplanen. Området busbetjenes af linie 303, som kører ad Holmstrupvej og Ndr. Ringgade. Varmeplanlægning Kloakplanlægning/ betjening Agenda 21 - planlægning Lokalplanområdet skal ifølge Slagelse Kommunes varmeplan forsynes med naturgas. Den ny boliggruppe kan og skal tilsluttes eksisterende kloak med separatsystem. Med bebyggelsen i lokalplanområdet omdannes et ekstensivt udnyttet areal til boligformål. 6
Byfortætning er ressource økonomisk ved at udnytte den eksisterende infrastruktur. Til husfacader skal der anvendes naturmaterialer, og til tage skal der anvendes teglsten. Forurening På ejendommen har der hidtil været forskellige erhverv, blandt andet fremstilling af træmøbler og diverse lagerfunktioner. Amtet har konkluderet, at ejendommen ikke er forurenet. 7
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlægningslovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 8
10 MATRIKELKORT med områdeafgrænsning 3 306i 35c 35b 35 3 35q 35s 35h 35p 35ai 35i 34aq 34ap 34ao 34am 34an 34ø 476m "y" af 34 33ac 32at "gs" "ei" 36 g 34f 303a 34ak 33ad 303d 308b 303c 303b 5f 35b 35u 34al 34s 34g 34e 34o 33 33h 35aæ 35a 32bq 32bv 32bu 32bt 32bs 32br 3 34l 34h 34v 34x 34z 34æ 33y 34n 34i 34t 34u 34ac 34ab 34aa 5e 5a 5d 5b 34d 34c 34b 33k 33t 33s 33l 33m 33n 33o 33p 33q 33ab 33a 33c 33e 33g 33r 33v 33b 474 2.50m 4.00m 4.00m Fredskov Thorvaldsensvej K Gyldenløvesgade 5.00m 7dl 7dk 7di 7dh 23v 23s 23q 23o 23m 23d 7cn 40f 40e 2g 2u 31m 7kq 7kp 7kr 7kt 7ks 7lc b 8fx 8fv 31q 8dc 8da 8cø 8cæ "f" "g" 8gø 8bm 2di 2x 31n 31p 2f 2v 9e 9g 39 23f 23u 8au "an" 2d 31y 40c 40a "ao" 7cb 8q 8bl 8gk 7bn 7bi 7æ 7ab 7cm 7ci 7ck 9d 31a 31b 31s 31e 31t 31o 31r 3.00m 6.50m 2.51m svej Mosevej Lumbyevej edskov Fredskov Thorvaldsens Have Griegsvej Enghavevej -026-325 -108-133 -035-070 -134-253 -706-114 -103-115 -773-151 -4-774 -152 Holmstrupvej Trekanten Gyldenløvesgade Thorvaldsensvej Kalundborgvej Ndr. Ringgade
LOKALPLAN NR. 260 BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning (lov nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for de i 2 nævnte områder. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål: At fastlægge en bebyggelsesplan for et område med 3 rækkehuse (13 boliger), så der opnås en pæn og velfungerende helhed og friarealer med et klart grønt præg. At fastlægge områdets arealdisponering med hensyn til vejadgang, parkering og stiforbindelse. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som det ses på matrikelkortet og omfatter matr.nr. 8gk, 8bl, 8bm, 8gø og 8q af Holmstrup Slagelse Jorder, Slagelse Kommune, samt parceller, der efter den 1.8 2005 evt. er udstykket fra matriklen. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Lokalplanområdet opdeles i område 1, 2 og 3. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område1 og 3 må kun anvendes til boligformål. Byrådet kan tillade, at der drives virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder, under forudsætning af: at virksomheden drives af beboer på ejendommen, at ejendommens beboelseskarakter ikke brydes, at virksomheden ikke er til ulempe for de omboende, og at virksomheden ikke har behov for parkering ud over hvad der er plads til i lokalplanområdet, at virksomheden ikke opsætter større skilte 11
Herudover må der ikke være erhverv eller udøves aktiviteter, der er til gene i området. 3.2 Området anvendes til offentlige formål. Området kan skifte anvendelse til boligformål/ et parcelhus. Se kortbilag B 4 UDSTYKNINGER 4.1 Matrikulær opdeling må kun foretages efter det på Kortbilag B viste princip. Byrådet kan tillade mindre justeringer af de interne skel. 5 VEJ- OG STIFORHOLD 5.1 5.2 Gælder for område 1 Bebyggelsen skal have adgangsvej fra Thorvaldsensvej. Vejen udlægges i en bredde på 6-7 m jf. Kortbilag C. Den skal anlægges med min. 5 m bred kørebane. Der må ikke etableres tilkørsel fra Trekanten. Trekanten, vejbetjener den nordfor liggende ejendom. Der må ikke etableres tilkørsel til område 1 fra Trekanten. 5.3 Fælles parkeringsplads skal placeres som vist på kortbilagene. Fra parkeringspladsen til rækkehusene udlægges der areal til adgangssti til boligerne, som skal have en anlægsbredde på max 1,5 m. Langs hovedstien, skal adgangsstien imidlertid ligge sammen med denne, og må max være 3 m. Der må ikke etableres stier der ikke er i direkte tilknytning til boligerne. 5.4 5.5 Gælder for område 2 og 3 Spejderhytten og det eksisterende parcelhus, kan parkere på egen matrikel, matr. 8bl og 8q. Se kortbilag C. Gælder for hele lokalplanområdet Hovedstien gennem lokalplanområdet, skal gå langs skellet, mellem det nye boligareal, og parcelhusejendommens matrikel 8q, som vist i kortbilag B. Den skal have en fast belægning, der hvor den deler tracé 12
med adgangsstien til boligerne i blok 2. Den samlede bredde skal her være 3 m. Ellers skal hovedstien anlægges med en effektiv bredde på max 2 m, og skal anlægges som en grussti, eller anden naturvenlig belægning. Træerne langs skellet mellem område 2 og 3 skal så vidt muligt bevares. De kan eventuelt beskæres under hensyntagen til boligernes haver, og spejderhyttens opholdsareal. Vej- og stiprojekter skal i øvrigt planlægges og disponeres efter en samlet plan, godkendt af Slagelse Kommune. 5.6 I sydskellet mellem boligområdet og spejdergrunden opsættes en max 2 m høj fysisk og visuel adskillelse, der skal godkendes af Slagelse Kommune. 5.7 Veje, stier og fælles parkeringsareal skal udlægges som privat fællesvej. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Gælder for område 1 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 30. 6.2 Rækkehusene skal ligge i de på Kortbilag C viste boligbyggefelter. 6.3 6.4 6.5 Højden af rækkehusene må ikke overstige 7,5m. Bygningshøjder måles fra terræn eller fra det af kommunen godkendte niveauplan for hvert byggefelt. Der må ikke opføres tilbygninger af nogen art i forbindelse med det nye boligbyggeri. For mindre tilbygninger, overdækkede terrasser, udestuer og lignende, kan Kommunen forlange, at projektet skal følge en standard eller type, som skal gælde for planområdet. Der må ikke bygges carport eller opføres overdækning af den fælles parkeringsplads. 13
6.6 6.7 Affaldsskur må have en grundplan på max 25 m2, og en max højde på 2,5 m. Det skal være fritstående, og bestå af naturmaterialer. Aadgangsstien til boligerne skal belægges med en hård stenbelægning. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Gælder for område 1 Ydervægge skal opføres i røde teglmursten. Dele af ydervæggen kan fremstå i træbeklædning. Maling må kun udføres i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarver. 7.2 Tage skal udformes som symmetriske saddeltage med ensartet hældning på 25º i forhold til vandret plan. 7.3 Tagdækning skal være med røde teglsten. Teglstenene må ikke være glaserede, eller skinnende blanke. 7.4 Der må ikke opsættes udvendige antenner. 7.5 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Gælder for område 1 Der skal anlægges et fællesareal til ophold og leg i et omfang og med en placering jf. kortbilagene. Ud over eventuelle legestativer må der ikke opføres fælleshus på dette areal. Udformningen af opholdsarealer, herunder beplantningsplan, skal ske efter en samlet plan, godkendt af Slagelse Kommune. 8.2 Der må ikke foretages regulering af terrænet mere end +/- ½ m. Nødvendige og rimelige terrænreguleringer skal så vidt mulig tilpasses med jordskråninger frem for støttemure. 8.3 Alle hegn skal udføres som levende hegn, som buskrække, små træer eller hæk, i maksimalt 1.8 m højde. De levende hegn må ikke suppleres med trådhegn, eller andre former for bygværk. Hegning i skel mod eksterne naboejendomme afklares efter de almindelig gældende hegnsregler. 8.4 De gamle træer langs områdets sydskel skal så vidt 14
mulig bevares ved beskæring m.v. Indenfor det hertil markerede område i kortbilag C må der ikke på noget tidspunkt fælles eller beskæres træer eller buske. 8.5 Der må ikke foretages nogen andre former for fysisk indgreb i området omkring mosen, (bådebroer, opholdsskure mm.) af hensyn til Naturbeskyttelsesloven, herunder beskyttelsen af områdets biologiske mangfoldighed, flora og fauna. 8.6 Belysning på fællesarealer skal være med parklamper. 8.7 Støj Indenfor lokalplanområdet skal Regionplanens grænseværdier for støj overholdes (retningslinie 12.1.2 i Regionplan 1997-2008 Støjniveauet i støjfølsomme områder nær vej og jernbane må ikke overstige følgende døgnækvivalente grænseværdier: Støj fra veje maks.55 db(a) Støj fra jernbane maks. 60dB(A) Bestemmelsen kan for eksempel overholdes ved etablering af støjdæmpende foranstaltning. Fra miljøvurderingen af Lokalplanen: Der skønnes ikke at være væsentlige støjgener for den nye bebyggelse, som på østsiden grænser op til et eksisterende boligområde, på vestsiden op mod Holmstrup Mose og på sydsiden op mod Høng- Tølløsebanen. Høng-Tølløsebanen har kun relativ begrænset togdrift, hvorfor banen ikke skønnes at have væsentlige støjmæssige konsekvenser for den nye bebyggelse. Bebyggelsen ligger i en noget større afstand fra vestbanen, men indenfor den 450m radius som er de teoretiske afstandskrav fra en bane af denne karakter, såfremt ovenfornævnte grænseværdier ikke skal overskrides. Imidlertid udgør Høngbanens vold en støjbarriere i forhold til den lavere beliggende bebyggelse, ligeledes er området mellem bebyggelsen og jernbanen tæt bebplantet. Topografien udgør således en vigtig barriere mod vestbanen. Da bebyggelsen ligger tæt på stationen, betyder det at samtlige toge, bortset fra enkelte godstog, og lyntog, kører med stærkt nedsat hastighed i dette område, og udgør derfor ikke den støjbelastning, som 180 km/t beregninger ellers tilsiger. Ligeledes holder Høng- Tølløsebanen en lav hastighed forbi lokalplanområdet. Yderligere kan det nævnes at bebyggelsen lægger sig ind i et eksisterende roligt boligområde, opad anden 15
forholdsvis ny rækkehusbebyggelse. Lokalplanområdets nuværende beboere beskriver ydermere støjgenerne fra banen som meget små. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 9.1 Gælder for område 1 Boligerne skal varmeforsynes i overensstemmelse med Slagelse Kommunes varmeplan, idet der indlægges naturgas. 9.2 Boligerne skal tilsluttes fællesantenneanlæg. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 10.2 10.3 10.5 Gælder for område 1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i området. Grundejerforeningen skal forestå vedligeholdelse af interne vej- og stiarealer samt beplantede områder indenfor bebyggelsens fælles friarealer i øvrigt. Grundejerforeningen bemyndiges til at dispensere fra lokalplanens 8.3. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 16
VEDTAGELSESPÅTEGNING Foreløbig vedtaget i Slagelse byråd i henhold til 24 i lov om planlægning. Den 30. juni 2005 Endeligt vedtaget af Slagelse byråd i henhold til 27 i lov om planlægning. Den 17. december 2005 På byrådets vegne Indført i dagbogen for civilretten i Slagelse Den Lis Tribler / Egon Bo Borgmester Kommunaldirektør På civilrettens vegne: 17
20
1
2
3
1