1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Tøt Jensen Søndergade 15 6650 Brørup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at indklagede ikke oplyste klagerne om, at indklagede havde ændret angivelse af boligarealet i købsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr. 1.125.000,00, som klagerne var interesserede i at erhverve. Klagerne fik i den forbindelse udleveret salgsopstilling af 24. oktober 2007. Det fremgik af salgsopstillingen, at boligarealet var angivet til 180 m 2, at det bebyggede areal var 90 m 2, at der var en kælder på 90 m 2. Det fremgik videre, at der var 4 værelser, og det
2 fremgik, at der var andre bygninger heraf garage/carport 0/21 m 2. Af salgsopstillingen fremgik endvidere plantegning for ejendommen: Indklagede har til sagen fremsendt kopi af BBR-ejermeddelelse af 21. april 1980. Heraf fremgår, at bebygget areal er 90 m 2, kælderens samlede areal 90 m 2 og samlet boligareal i bygningen er angivet til 180 m 2. Antallet af værelser var angivet med 2 ligesom det var anført, at disse blev anvendt til beboelse. Den 13. november 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. 1.100.000,00. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling dateret den 13. november 2007 fremgik, at boligarealet nu var angivet til 90 m 2. Antal værelser var angivet som 4 værelser fordelt på stue, soveværelse samt 2 gode børneværelser. Plantegning var ikke ændret i forhold til den tidligere til klagerne udleverede salgsopstilling. Klagerne fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen udleveret bl.a. BBRejermeddelelse og tilstandsrapport. Af BBR-ejermeddelelse af 13. november 2007 fremgik det, at samlet boligareal i
3 bygningen var 90 m 2 samt, at der var 4 værelser, som alle blev anvendt til beboelse. Carporten var angivet til 21 m 2 og den overdækkede terrasse var ikke nævnt. Af den til klagerne udleverede tilstandsrapport fremgik det af side 6 bl.a.: Den 19. november 2007 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Tak for den fremsendte købsaftale med underbilag, som jeg har haft lejlighed til at gennemgå med mine klienter. På baggrund heraf kan jeg godkende købsaftalen under følgende forudsætninger:
4 at køber modtager tilrettet BBR Den 16. januar 2008 rykkede klagernes advokat indklagede for en tilrettet BBRejermeddelelse. Indklagede skrev den 17. januar 2008 til kommunen og bad om en tilrettet BBRejermeddelelse. Indklagede medsendte den nuværende BBR-ejermeddelelse med rettelser med håndskrift for arealer for bebyggede arealer 74 m 2, for kælder 74 m 2 samt for samlet boligareal 148 m 2. Carportens areal var rettet til 15 m 2 og der var yderligere påført en overdækket terrasse på 17 m 2. Indklagede fremsendte endvidere side 6 fra tilstandsrapporten. Den 1. februar 2008 overtog klagerne ejendommen. Den 21. februar 2008 udskrev kommunen en ny BBR-ejermeddelelse, hvoraf det nu fremgik, at det bebyggede areal var 90 m 2, kælder 90 m 2 samt samlet boligareal i bygningen 90 m 2. Antal værelser som anvendtes til beboelse var stadigvæk angivet til 4. Klagerne henvendte sig til en ejendomsmægler for at få foretaget en vurdering af ejendommen. I forbindelse hermed medbragte denne ejendomsmægler en BBRejermeddelelse dateret 23. december 2008. Heraf fremgik det, at samlet boligareal i bygningen udgjorde 74 m 2. Antallet af værelser til beboelse var angivet med 4. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne, Af den første salgsopstilling fremgik det, at ejendommens samlede boligareal var 180 m 2. Indklagede ændrede imidlertid dette areal i den til købsaftalen hørende salgsopstilling til 90 m 2. Klagerne modtog først en ny BBR-ejermeddelelse sidst i februar efter overtagelsen af ejendommen den 1. februar 2008. Årsagen hertil var, at indklagede først skulle have tilføjet carporten. Af denne BBR-ejermeddelelse fremgik det, at boligarealet var 90 m 2. Da klagerne i december 2008 havde en anden ejendomsmægler ude for at vurdere ejendommen medbragte denne en BBR-ejermeddelelse dateret 23. december 2008. Her var boligarealet nu 74 m 2.
5 Klagerne tog herefter kontakt med kommunen, og klagerne fik her oplyst, at det rigtige boligareal var 74 m 2. Klagerne mangler herefter 16 m 2 i forhold til den seneste salgsopstilling, som i forvejen var ændret betydeligt i forhold til de oprindelige oplyste 180 m 2. Af begge salgsopstillinger fremgår det, at ejendommen indeholder 4 værelser. Det beskrives endvidere i teksten, at værelserne består af en stue, et soveværelse og to børneværelser. Dette er ikke korrekt, idet kælderen ikke er godkendt til beboelse, som klagerne havde fået oplyst. Ejendommen indeholder således kun stue og soveværelse, som godkendt til beboelse. Samlet mangler klagerne således 16 m 2 og 2 værelser. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klagerne beså ejendommen sammen med håndværkere. Klagerne havde deres fædre med. Under fremvisningen af ejendommen oplyste indklagede flere gange, at kælderen var godkendt til beboelse. Aftalen om, at BBR-ejermeddelelsen skulle tilrettes handlede udelukkende om, at carporten skulle skrives på BBR-ejermeddelelsen, hvilket den ikke havde været tidligere. Klagerne har af kommunen fået oplyst, at BBR-ejermeddelelsen blev ændret igen i marts 2008 til et boligareal på 74 m 2. Denne rettelse har klagerne aldrig fået tilsendt, og kommunen har ikke kunnet finde dokumentation for, hvorfor denne ændring er sket og af hvem. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne besigtigede ejendommen flere gange, både selv og sammen med familien samt med håndværkere, da klagerne gerne ville ombygge ejendommen. Ved gennemgangen af ejendommen med klagerne konstateres det, at boligarealet ikke var korrekt, og den 13. november 2007 modtog indklagede en ny BBR-ejermeddelelse fra kommunen, hvoraf det fremgik, at boligarealet var 90 m 2 og kælderarealet 90 m 2. Ud fra dette blev der den 13. november 2007 udarbejdet en købsaftale betinget af klagernes advokats godkendelse.
6 Klagernes advokat modtog alle handlens dokumenter og gennemgik dem med klagerne. Indklagede konstaterede, at der i tilstandsrapporten side 6 var registreret et boligareal på 148 m 2, d.v.s. 74 m 2 bebygget areal og et kælderareal på 74 m 2. Den 19. november 2007 modtog indklagede klagernes advokats godkendelse af handlen med forbehold for, at BBR-ejermeddelelsen blev tilrettet, det vil sige, at boligarealet i BBR-ejermeddelelsen skulle passe med det faktiske areal i tilstandsrapporten. Indklagede kontaktede herefter kommunen og fremsendte tilstandsrapporten som dokumentation og bad om at få BBR-ejermeddelelsen rettet. I hele processen har klagerne og disses advokat været med, og det fremgår tydeligt, at problematikken omkring BBR-ejermeddelelsen har været kendt af alle parter. Nævnet udtaler: Nævnet finder det, henset til at 90 m 2 af ejendommens areal var i en kælder, kritisabelt, at indklagede i den første salgsopstilling uden videre anførte et boligareal på 180 m 2. Indklagede burde nærmere have undersøgt, om kælderen var godkendt til beboelse. Det fremgår af sagen, at indklagede ændrede boligarealet fra 180 m 2 til 90 m 2 i den til købsaftalen hørende salgsopstilling. Indklagede ændrede imidlertid ikke oplysningerne om de 2 værelser i kælderen. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke særskilt i købsaftalen gjorde klagerne opmærksomme på, at boligarealet var ændret i forhold til den oprindelige salgsopstilling, som klagerne havde fået udleveret. Nævnet finder det endvidere alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke udtrykkeligt i købsaftale og salgsopstilling anførte, at rummene i kælderetagen ikke lovligt kunne anvendes til beboelse, samt kritisabelt at indklagede anvendte betegnelsen værelser i plantegningen om rum, som ikke lovligt kunne anvendes til beboelse. Klagerne var repræsenteret ved advokat. Klagernes advokat fik i forbindelse med sin godkendelse af handlen udleveret BBR-ejermeddelelse og tilstandsrapport. I forbindelse med sin godkendelse af handlen gjorde klagernes advokat bl.a. sin godkendelse betinget af, at klagerne modtog en tilrettet BBR. Klagerne har anført, at årsagen til, at klagernes advokats bad om en tilrettet BBRejermeddelelse var, at den på ejendommen beliggende carport ikke fremgik af den udleverede BBR-ejermeddelelse. Dette fremgår dog ikke direkte af klagernes advokats brev vedrørende godkendelse af handlen.
7 På baggrund af klagernes advokats anmodning om tilrettet BBR-ejermeddelelse samt på baggrund af, at klagerne i forbindelse med indgåelse af købsaftalen fik oplyst, at boligarealet var det halve af det oprindeligt oplyste, finder nævnet ikke grundlag for at fastslå, at klagerne var berettigede til at forvente, at de 2 værelser i kælderen var godkendt som boligareal. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning som følge heraf. Spørgsmålet, om indklagede burde have indset, at oplysningen om 90 m 2 bolig areal ikke var korrekt, samt spørgsmålet, om et mindre boligareal vil medføre et tab for klagerne, kan nævnet ikke afgøre, idet dette vil kræve afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder som følge heraf ikke, at kunne pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 250,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand