Dato J.nr. Sekr. Dir. tlf. E-mail 7. januar 2014 109399-153323 Kamilla Pilgaard Jensen +45 88 91 94 87 kpj@dahllaw.dk Silkeborg Kommune Søvej 1 8600 Silkeborg FORSLAG TIL KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 8 TIL KOMMUNEPLAN 2013-2025 OG LOKALPLAN 13-007 ERHVERVSOMRÅDE KEJLSTRUP TVÆRVEJ VEST, SILKEBORG Som advokat for Olsen Properties A/S skal jeg hermed kommentere de af Silkeborg Kommunes plan- og miljøudvalg den 17. september 2013, økonomiudvalg den 7. oktober 2013 og byråd den 28. oktober 2013 vedtagne forslag til henholdsvis kommuneplantillæg og lokalplan med henblik på udsendelse i 8 ugers høring frem til og med den 8. januar 2014. Principalt påstås kommuneplantillægget/lokalplanforslaget tilbagekaldt med henblik på udarbejdelse af helt nyt lokalplanforslag, der på en helt anden måde tilgodeser lokalplanområdets naturlige anvendelsesmuligheder og som er i overensstemmelse med lokalplanens beskrevne formål: At etablere et erhvervsområde, som kan rumme erhverv med forskellige behov, at udnytte områdets typografi som attraktive nærarealer rundt om virksomhederne, at områdets synlighed ved motorvejen udnyttes i placering og udformning af bebyggelse og tekniske anlæg, at bibeholde naturarealer nogle steder, så dyr og planter kan sprede sig. Subsidiært påstås kommuneplantillægget/lokalplanforslagets bestemmelser væsentligt ændret med henblik på at erhvervsinteresserne i området tilgodeses i et helt andet omfang, såvel i henseende til anvendelsesmuligheder som i henseende til tilgængelighed. Indledning og baggrund: Olsen Properties A/S erhvervede i 2011 matr.nr. 19a Sejling By, Sejling, der på dette tidspunkt havde et samlet areal på 11 ha., 1.988 kvm. Olsen Properties A/S erhvervede arealet med henblik på arealets udvikling til et attraktivt erhvervsområde. DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 DK-8800 Viborg Tlf. +45 88 91 94 00 Fax + 45 88 91 95 00 www.dahllaw.dk CVR 31936594
Side 2 af 5 J.nr.: 109399-153323 Netop Vejdirektoratets planer om udlægning af motorvejsnettet gav enestående muligheder for en optimal udnyttelse, da vejnettets placering i forhold til lokalområdet ville give arealet en synlighed og overordnet tilgængelighed, der ville danne grundlag for anvendelsesmuligheder udover det sædvanlige. I forbindelse med vejanlægget har Olsen Properties A/S afstået en del af foran beskrevne areal til vejanlægget og regnvands/nedsivningsbassin. Matr.nr. 19a Sejling By, Sejling er i dag registreret som landbrugsareal, men den eksisterende bygningsmasse anvendes til detailhandel, engroshandel og administration i overensstemmelse med Planlovens regler om anvendelse af tomme landbrugsbygninger. Denne anvendelse har pågået i en årrække. Arealet har indtil for nyligt været vejforsynet såvel fra nordvest som fra øst. Førstnævnte adgang er nu afskåret af nyt vejanlæg. Den eneste i dag eksisterende adgangsvej er en smal markvej, der gør arealet mindre tilgængeligt for almindelig trafik og utilgængeligt for lastbiler. Der kan ikke passere 2 personbiler. Der findes indenfor området 3 områder, der imidlertid burde kunne afgrænses på en måde, der ikke hindrer en hensigtsmæssig udnyttelse. Olsen Properties A/S har indhentet en 3 registreringsundersøgelse hos Cowi A/S, der drager tvivl om Silkeborg Kommunes registrering. Olsen Properties A/S rettede tidligt henvendelse til Silkeborg Kommune til drøftelse af arealets udnyttelsesmuligheder og adgangsforhold. Flere muligheder drøftedes, herunder markerede Silkeborg Kommunes repræsentanter en adgangsvej fra vest. Silkeborg Kommunes vejforvaltning ændrede imidlertid dette oplæg, vel at mærke uden at orientere Olsen Properties A/S. I mellemtiden fortsatte Vejdirektoratets vejprojektering, der er i dag er så langt fremskredet, at den mest hensigtsmæssige løsning på adgangsforholdene, et 5-ben i rundkørslen nordvest for området, i dag ikke er mulig. Ifølge Vejdirektoratet er en adgang fra vest fortsat mulig. DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 DK-8800 Viborg Tlf. +45 88 91 94 00 Fax + 45 88 91 95 00 www.dahllaw.dk CVR 31936594
Side 3 af 5 J.nr.: 109399-153323 I perioden fra primo juli 2013 har der været massive henvendelser til Silkeborg Kommunes Forvaltning med henblik på et samarbejde med henblik på at få acceptable rammer for udnyttelse og acceptable adgangsforhold. Der har været intensive forsøg på at få Olsen Properties A/S synspunkter med i udvalgenes og byrådets beslutningsgrundlag, med det resultat at politikerne blot bliver informeret om, at borgerne har været inddraget i planlægningen, og at borgerne er glade og tilfredse, direkte i strid med virkeligheden. En henvendelse til plan- og miljøudvalgets daværende formand var ligeledes resultatløs. En henvendelse til Leif Bæk, Venstre foranledigede i et sidste forsøg, at Leif Bæk gjorde opmærksom på, at grundlaget for vedtagelse næppe var helt korrekt, men desværre for sent. Overordnet målsætning: Lokalplanområdet er ved motorvejsudlægningen blevet et attraktivt og synligt erhvervsområde med overordnet perfekte adgangs- og infrastrukturforhold. Den i lokalplanforslaget overordnede målsætning er erhvervsvenlig og erhvervsfremmende, men selve indholdet af lokalplanen har fået den modsatte effekt, idet indholdet stort set kun tilgodeser udvidelse af eksisterende og etablering af ny varmeforsynings/energianlæg. 3 området kan afgrænses (og eventuelt flyttes), så 3 områderne er positive afgrænsninger og ikke erhvervsfjendtlige hindringer. Med samarbejdsvilje fra Silkeborg Kommune vil det være muligt at skabe hensigtsmæssige erhvervsvenlige adgangsforhold. Som lokalplanforslagets egen overordnede målsætning beskriver det skal lokalplanområdet kunne rumme erhverv med forskellige behov og områdets synlighed ved motorvejen skal udnyttes i placering og udformning af bebyggelse og tekniske anlæg. Det nytter imidlertid ikke, hvis området ikke er tilgængeligt. I relation til den principale påstand om at lokalplanforslaget skal trækkes tilbage og et nyt udarbejdes med henblik på ny politisk behandling forud for høringsperiode gøres det gældende, at det nu vedtagne lokalplanforslag udsendt i offentlig høring er kommet til eksistens uden seriøs behandling af borgernes synspunkter. Synspunkterne er end ikke kommet til politikernes kundskab forud for politikernes behandling og det gøres således gældende, at kommuneplantillægget og lokalplanforslaget således er vedtaget på et ukorrekt og ufuldstændigt grundlag. Borgernes synspunkter bør indgå i et oprindeligt beslutningsgrundlag og proceduren må derfor gå om. Under alle omstændigheder skal jeg som advokat for Olsen Properties A/S fremkomme med følgende konkrete ændringsforslag. DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 DK-8800 Viborg Tlf. +45 88 91 94 00 Fax + 45 88 91 95 00 www.dahllaw.dk CVR 31936594
Side 4 af 5 J.nr.: 109399-153323 1 3 områder skal/kan flyttes/afgrænses, således at matr.nr. 19 a, Sejling By, Sejling kan udnyttes hensigtsmæssigt til udlæg af nye erhvervsarealer, herunder ved inddragelse af den del af min klients areal, der ligger i område 3. En hos Cowi A/S indhentet undersøgelse har skabt tvivl om Silkeborg Kommunes registrering, bilag 1. En uvildig undersøgelse må danne grundlag for en korrekt afgrænsning. Muligheden for flytning af 3 arealer til andre anviste bør udnyttes. 2 Der må etableres acceptable adgangsforhold. Landinspektør Bent Hulegaard, Geopartner A/S, har udarbejdet forslag til adgangsforhold, bilag 2. Lokalplanforslagets adgangsanvisning fra Kejlstrupvej gennem 3 område ad en lang og smal for lastbiler utilgængelig vej er ikke acceptabel for et erhvervsområde. 3 Der må skabes rammer for et alsidigt erhvervsområde med alsidige anvendelsesområder for så vidt angår såvel den del af Olsen Properties A/S areal vest som øst for Sejling Hedevej. Olsen Properties A/S foreslår a) at der i den nordvestlige del af matr.nr. 19a etableres tankanlæg med særligt anlæg for elbiler, vaskehal og andre faciliteter for bilejere, herunder biludstyrsforretning, bilag 3. Eventuelt en del af anlægget placeres vest for Sejling Hedevej, b) at de eksisterende bygninger, der i dag anvendes blandt andet til detailhandel, fortsat anvendes til detailhandel i ombygget/forskønnet udgave, c) at der i det område, der i lokalplanforslaget er benævnt område 1, kan etableres kontorbyggeri udformet med særlig hensyntagen til de naturlige omgivelser, bilag 4. Olsen Properties A/S er bekendt med gennemgående forsyningsledning, d) at udnyttelse af arealet beregnes af matr.nr. 19a samlede areal inkl. indregning af 3 områder, e) at grundejerforeningen omfatter forskelligartede interesser og bør opdeles i flere. Nærværende høringssvar er fremsendt til forvaltningen, til den nyudnævnte plan- og miljøudvalgsformand Jarl Gorridson, til trafik- og vejudvalgsformand Frank Borch-Olsen og til Leif Bæk, Venstre. Det er Olsen Properties A/S og mit ønske i et positivt samarbejde med Silkeborg Kommune at finde en løsning, der kan tilfredsstille erhvervslivets interesser. DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 DK-8800 Viborg Tlf. +45 88 91 94 00 Fax + 45 88 91 95 00 www.dahllaw.dk CVR 31936594
Side 5 af 5 J.nr.: 109399-153323 I den forbindelse skal jeg anmode om i nærmeste fremtid at mødes med de to udvalgsformænd, Jarl Gorridson og Frank Borch-Olsen. Venlig hilsen Vibeke Asmin Hansen Advokat (H) /Partner vah@dahllaw.dk Dir. tlf. +45 88 91 94 32 DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 DK-8800 Viborg Tlf. +45 88 91 94 00 Fax + 45 88 91 95 00 www.dahllaw.dk CVR 31936594