1 København, den 6. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Et godt hjem A/S Nørregade 19 C 5500 Middelfart Nævnet har modtaget klagen den 19. november 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på honorar for udarbejdelse og tinglysning af skifteretsattest og skøde, når der ikke er indgået en skriftlig aftale herom, samt om indklagede har krav på salgssalær, når der ikke på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor en resultatafhængig formidlingsaftale med indklagede den 1. juli 2009. I det salgsbudget, der hørte til formidlingsaftalen, var der ikke afsat beløb til eftersagsbehandling, men alene til
2 gennemgang af skøde og refusionsopgørelse. Indklagede opdagede i forbindelse med gennemgangen af tingbogen, at det korrekte ejerforhold aldrig var blevet tinglyst på fritidshuset, og det blev aftalt, at en køberrådgiver hos indklagede skulle sørge for at få dette bragt i orden, dels med skifteretsattest dels med skøde. Formidlingsaftalen var gældende i 6 måneder og udløb den 1. januar 2010, uden at huset var blevet solgt. Den 29. april 2010 underskrev klager en købsaftale om salg af huset med overtagelsesdag den 1. juli 2010. Klager har oplyst, at køber og hun havde ønsket en overtagelsesdag pr. 1. juni 2010, men at indklagede havde meddelt, at det ikke kunne lade sig gøre på grund af den ekstra tid, der ville medgå til at få klagers ejerforhold tinglysningsmæssigt bragt i orden. I det salgsprovenu, der hørte til købsaftalen, var der udover honorar for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse medregnet 13.750 kr. til eftersagsbehandling. Den 25. maj 2010 rykkede klager køberrådgiveren, der den 25. maj 2010 oplyste, at skifteretsattesten var ved at blive tinglyst, hvorefter de 2 tidligere medejeres andele kunne tilskødes klager, hvorefter der kunne tinglyses skøde til køber. Den 31. maj 2010 sendte indklagede sin faktura til klager: Den 3. juni 2010 afregnede indklagede over for klager:
3 Den 1. oktober 2010 meddelte køberrådgiveren, at skødet nu var tinglyst uden anmærkninger, og den deponerede købesum kunne frigives. Klager havde klaget over indklagedes faktura, som hun mente var for høj i forhold til det, der var aftalt i formidlingsaftalen. Den 19. oktober 2010 svarede indklagede bl.a.: I har tidligere fået en faktura på kr. 72.866,25 inkl. moms i forbindelse med salg af sommerhuset. Med henvisning til formidlingsaftalen samt jeres brev af d. 18. september 2010, beskriver I hvad der er aftalt. Den aftalte pris ved salg af sommerhuset var kr. 54.882,63 inkl. moms. I mellemtiden sker der så det, at der bliver lavet 2 skøder samt registreret en skifteretsattest i forbindelse med handlen. Det er her hvor I gør brug af vores køberrådgiver [ ]. Han udarbejder de 2 skøder samt registreringen af skifteretsattesten. Udgiften til hans arbejde er kr. 13.750 og dette beløb fremgår af salgsprovenuet under pkt. 4.1 eftersagsbehandling. Det giver følgende regnestykke: Vederlag, markedsføring og dokumentationsomkostninger - kr. 54.882,63 Skødeskrivning, registrering af fuldmagt m.m. - kr. 13.750,00 I alt - kr. 68.632,63 I har tidligere indbetalt - kr. 72.866,25 Jeres tilgodehavende kr. 4.233,62 Jeres tilgodehavende vil vi, efter nærmere aftale med jer, sørge for at udbetale via bankoverførsel eller check. For at kunne have gjort det nemmere overskueligt for jer som kunde, skulle vi have delt tingene op i 2 fakturaer. En fra os som ejendomsmægler og en fra
4 [køberrådgiveren hos indklagede] for udarbejdelse af diverse vedr. skøde. Det beklager vi selvfølgelig at dette ikke er sket. Klager har oplyst, at hun ikke har modtaget de nævnte 4.233,62 fra indklagede. Den 23. oktober 2010 skrev klager til indklagede, at honoraret for tinglysning af skøde og skifteretsattest var alt for højt, og at klager havde mistet 10.000 kr. som følge af indklagedes mangelfulde rådgivning vedrørende overtagelsesdag. Den 3. januar 2011 redegjorde køberrådgiveren hos indklagede for sagen. Han oplyste, at hans normale honorar for en tinglysningssag er 5.500 kr. I klagers sag skulle der udarbejdes og tinglyses 2 skøder samt udarbejdes fuldmagt, hvorfor honoraret blev højere. Rådgiveren anførte videre, at han ikke havde handlet forkert ved at oplyse, at overtagelsesdagen skulle udsættes, da ventetiden ved tinglysningsretten ville gøre, at hele sagen ikke ville kunne nås inden den 1. juni 2010. Sagen ville kunne være nået inden 1. juli 2010, såfremt den ene tidligere medejer havde haft digital signatur som oplyst, og denne virkede. Da denne digitale signatur var spærret, måtte der laves en fuldmagt langt henne i forløbet. Rådgiveren forklarede videre, at han havde meddelt klager, at da der aldrig var indgået en formel aftale om honorar for arbejdet, var rådgiveren ikke berettiget til salær. Klager har bl.a. anført: En køberrådgiver hos indklagede sørgede efter aftale med klager for udfærdigelse af skifteretsattest og tinglysning heraf, samt udarbejdelse af skøde og tinglysning af samme. Der blev ikke indgået aftale om honorar herfor. Klager ved godt, at arbejdet ikke er gratis, men hun kunne ikke få størrelsen på honoraret oplyst, selvom klager spurgte hertil. Klager finder videre, at indklagede har opkrævet et større salgssalær end aftalt. Køber ønskede at overtage fritidshuset den 1. juni 2010, hvilket klager også var interesseret i. Køberrådgiveren meddelte imidlertid, at denne tidsfrist ikke kunne overholdes på grund af papirarbejdet. Køber krævede herefter 10.000 kr. i prisnedslag som følge af, at køber måtte vente med at overtage huset til den 1. juli 2010. Det har efterfølgende vist sig, at køber godt kunne overtage huset allerede den 1. juni 2010, idet køber rent faktisk overtog huset den 1. juli 2010, uden at papirerne var tinglyst, og klager har dermed fået forkert rådgivning, hvilket har kostet klager 10.000 kr. Dette beløb skal indklagede erstatte. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af sin faktura, når der ikke på handelstidspunktet
5 gjaldt en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, samt om indklagede har krav på betaling af honorar for gennemgang af skøde og på betaling for indhentelse af kopi af årsafregning vedrørende forbrugsafgifter, når der ikke er indgået en skriftlig aftale herom. Indklagede har bl.a. anført: Det er korrekt, som af klager anført, at der ikke blev indgået en skriftlig aftale vedrørende indklagedes honorar for udarbejdelse og tinglysning af skøde og skifteretsattest. At tinglysning med videre ikke kunne nås inden den 1. juni 2010 er ikke indklagedes fejl. Indklagede har gjort alt med de bedste intentioner og med et ønske om at servicere klager bedst muligt. Nævnet udtaler: Det fremgår af de forbrugeretiske regler aftalt mellem Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening, at ejendomsmægleren skal sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Der ses ikke mellem parterne at være indgået aftale om betaling af 13.750 kr. for indklagedes arbejde med skifteretsattest og tinglysning af skøde til klager, og nævnet finder herefter, at indklagede ikke kan gøre krav på honorar for det udførte arbejde. Nævnet finder ikke anledning til kritik af, at indklagede anbefalede klager og køber at aftale en senere overtagelsesdag end ønsket, henset til at der skulle tinglyses skifteretsattest og tinglyses skøde til klager, før der kunne påbegyndes tinglysning af skøde til køber. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 1. juli 2009 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse
6 udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne. Da der således ikke på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på salær, markedsføringsbidrag, honorar for gennemgang af skøde og for indhentelse af kopi af årsafregning vedrørende forbrugsafgifter. Indklagede skal derfor tilbagebetale det opkrævede beløb på 72.656,75 kr. med fradrag af udgift til ejendomsoplysningsskema 432 kr. og tingbogsattest 350 kr., eller i alt 71.874,75 kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 71.874,75 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 19. november 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand