1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Stig Aaes Jensen Rådhuscentret 43 6500 Vojens Nævnet har modtaget klagen den 3. maj 2010. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved ikke at informere klager om, at der forelå to tilstandsrapporter, samt om indklagede har givet forkerte oplysninger om varmeudgiften og derfor skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe.
2 Den 7. august 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen for 1.425.000 kr. Det fremgik af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen fik udleveret tilstandsrapport udarbejdet den 7. juli 2008. Klager har imidlertid til sagen oplyst, at hun ikke fik udleveret tilstandsrapport af denne dato, men i stedet af 18. juli 2008. I salgsopstillingen, der hørte til købsaftalen, havde indklagede angivet sælgers seneste års varmeudgift til 14.000 kr. Klager har oplyst, at hun lang tid efter, hun havde overtaget ejendommen blev bekendt med tilstandsrapporten af 7. juli 2008, og fandt ud af, at denne ikke var identisk med tilstandsrapporten af 18. juli 2008, som hun havde fået udleveret. Det fremgik således af tilstandsrapporten af 7. juli 2008, at ejendommen var et stuehus til nedlagt landbrug, mens tilstandsrapporten af 18. juli 2008 beskrev ejendommen som et enfamilieshus. I tilstandsrapporten af 7. juli 2008 var det nævnt, at der manglede fugning ved yderdør i bryggers, hvilket var betegnet som en K3 skade, samt nævnt, at dele af installeringen af fyret var foretaget uden autorisation. Disse to forhold var ikke nævnt i tilstandsrapporten af 18. juli 2008. I tilstandsrapporten af 18. juli 2008 havde den byggesagkyndige oplyst, at han ikke havde fundet tidligere udarbejdede tilstandsrapporter vedrørende ejendommen. Af begge rapporter fremgår, at ejendommen er blevet besigtiget af den byggesagkyndige den 4. juli 2008. Klager fik endvidere udleveret energimærke, hvoraf det fremgik, at energikonsulenten havde beregnet en årlig varmeudgift på 34.000 kr. pr. år. Energimærket indeholdt ikke nogen oplysninger om sælgers faktiske udgifter til opvarmning. Ved brev af 6. oktober 2009 meddelte klagers advokat til indklagede, at indklagede burde have oplyst klager om, at der forelå to tilstandsrapporter samt udleveret kopi af begge til klager i forbindelse med handlen. Advokaten gjorde videre gældende, at indklagede havde givet forkerte oplysninger om sælgers varmeudgifter og bad om at få fremsendt dokumentation for sælgers varmeforbrug. Den 7. oktober 2009 svarede indklagede, at det var sælger, der efter modtagelse af tilstandsrapporten af 7. juli 2008 havde anmodet den byggesagkyndige om at få rapporten redigeret, idet den var behæftet med fejl. Normalt foretages ændringer i tilstandsrapporten ved, at der udarbejdes en allonge til denne. Indklagede henviste videre til, at klager før indgåelsen af købsaftalen via Internettet selv havde indhentet rapporten af 7. juli 2008.Til klagers advokats spørgsmål til varmeudgiften anførte indklagede, at ejendommen var handlet med fastbrændselsfyr, pillefyr, brændeovn og kakkelovn, og at sælger i overvejende grad havde anvendt træ til centralfyret,
3 brændeovnen og kakkelovnen, og at dette træ havde været gratis. Dette havde sælger oplyst klager om i forbindelse med fremvisningerne af ejendommen, samt oplyst at sælger boede alene på ejendommen, og at det derfor var begrænsede beløb, der blev anvendt til opvarmning. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke informeret klager om, at der forelå to forskellige tilstandsrapporter på ejendommen. Klager fik alene udleveret tilstandsrapport af 18. juli 2008 og fik først kendskab til rapporten af 7. juli 2008 længe efter overtagelsen af ejendommen. Der var forskel på de to rapporter, hvorfor der er oplysninger om ejendommen, som klager ikke har modtaget i forbindelse med handlen. Der verserer en klagesag mod den byggesagkyndige, der har udfærdiget begge rapporter, men alligevel har anført i rapporten af 18. juli 2009, at der ikke er fundet tidligere udarbejdede rapporter vedrørende ejendommen. Klagers varmeudgift ligger på ca. 54.000 kr. om året, hvilket er en difference på ca. 40.000 kr. i forhold til indklagedes oplysninger om varmeudgifterne i salgsopstillingen. Udover denne voldsomme forøgelse af klagers anvendelsesudgifter, vurderer klager, at den reelle anvendelsesudgift vil medføre en langt mindre salgspris for ejendommen end den faktisk betalte. I energimærket er der beregnet en varmeudgift på 34.000 kr. om året, hvilket er dobbelt så meget, som angivet af indklagede i salgsopstillingen. Indklagede har oplyst, at oplysningen om en varmeudgift på 14.000 kr. stammer fra sælger, men indklagede har ikke efterkontrolleret denne oplysning eller i salgsopstillingen oplyst, at der var usikkerhed om udgiftens størrelse. Indklagede burde som professionel ejendomsmægler vide, at en ejendom fra 1910 på 264 m² ikke kan opvarmes for dette beløb. Klager har haft kontakt til sælger, som har afvist, at der er oplyst en forkert varmeudgift. Sælger har oplyst, at han har brugt for ca. 7.000 kr. træ og for ca. 3.000 kr. træpiller. Klager havde ikke anledning til at betvivle det af indklagede oplyste, og klager var derfor i berettiget god tro. Det gøres herefter gældende, at indklagede skal betale erstatning til klager svarende til differencen kapitaliseret med 10. Indklagede skal endvidere erstatte klagers advokatomkostninger, idet der er tale om en stor sag med høj økonomisk påstand, og dermed tale om en sag, som klager på ingen måde kan forventes at kunne håndtere uden juridisk bistand.
4 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede og sælger modtog tilstandsrapporten den 7. juli 2008. Sælger ønskede imidlertid en redigering af rapporten, idet denne indeholdt direkte ukorrekte oplysninger om ejendommens status, revner ved bryggersdør og elforhold. Sælger bestilte derfor en allonge til rapporten, hvilket ikke kunne lade sig gøre rent teknisk, idet det ikke er muligt at ændre i ejendommens status. Der blev derfor udarbejdet en helt ny rapport, hvor de nævnte forhold var blevet rettet. Der er derfor ikke tale om, at der foreligger 2 tilstandsrapporter i gængs forstand, men blot én rapport med allonge, der i dette specielle tilfælde er en hel rapport. Det fremgår da også af begge rapporter, at besigtigelsen af ejendommen har fundet sted den 4. juli 2008. Klager kendte i øvrigt til tilstandsrapporten af 7. juli 2008 før sin underskrivelse af købsaftalen, idet klager havde fundet den på indklagedes hjemmeside. Det er derfor ikke korrekt, som af klager anført, at det først var længe efter overtagelsen, at hun blev bekendt med tilstandsrapporten af 7. juli 2008. Ejendommen er ikke tilsluttet et varmeselskab eller opvarmet med olie, hvor varmeudgiften kan dokumenteres over for indklagede. Indklagede har derfor været nødsaget til at indhente oplysningen om varmeudgiften hos sælger selv. Sælger oplyste en årlig udgift på 14.000 kr., og indklagede har ikke haft anledning til at betvivle denne oplysning. Det bestrides herefter, at indklagede har givet forkerte oplysninger om varmeudgifterne. Nævnet udtaler: Nævnet lægger til grund, som af indklagede anført, at der ikke er tale om to tilstandsrapporter, men tale om, at tilstandsrapporten af 18. juli 2008 er en tilrettet version af rapporten af 7. juli 2008. På den baggrund, finder nævnet ikke grundlag for at udtale kritik af indklagede i forbindelse med, at indklagede alene udleverede rapporten af 18. juli 2008 til klager. Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme, skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Det fremgår af sagen, at sælger har fyret med træ og træpiller, og at sælger ikke har kunnet dokumentere sin udgift hertil, bl.a. fordi træet var gratis for sælger. Det er derfor ikke kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte en anslået udgift baseret på oplysninger fra sælger. Nævnet finder det imidlertid kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen oplyste, at de 14.000 kr., der var anført som sælgers varmeudgift, var et anslået beløb, og ikke angav årsagen til, at det var anslået. Nævnet finder dog ikke, at denne undladelse i sig selv kan medføre, at indklagede skal betale erstatning til klager.
5 Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede, men kan i øvrigt ikke give medhold i klagen. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand