HOLBÆK KOMMUNE LOKALPLAN NR. 8.08 Centervænget i Vipperød Et område til nye boliger \ / UdviklingsEnheden Oktober 1997
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge pi ani oven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Byrådets vedtagelse af planen kan kun påklages med hensyn til retlige spørgsmål. D.v.s. at der kan klages til Naturklagenævnet, hvis byrådet ikke har haft den fornødne lovhjemmel til at vedtage planen og dens indhold.
Indhold: Redegørelse: 1. Indledning 2. Området 3. Områdets hidtidige planlægning 4. Områdets fremtidige anvendelse 5. Forhold til anden planlægning 6. Lokalplanens indhold 7. Lokalplanens retsvirkninger Kommuneplantillæg nr. 8.08 Plandokument: Bilag: Lokalplanbestemmelser 1-12 Kortbilag 1: Områdeafgrænsning Kortbilag 2: Bebyggelsesplan Kortbilag 3: Tværprofil Kortbilag 4: lllustrationsplan 1
Redegørelse I henhold til 16 i Lov om Planlægning skal en lokalplan indeholde en redegørelse for, hvorledes planen forholder sig til Kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Redegørelsen skal desuden beskrive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet. For at lette forståelsen af lokalplanforslaget indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af lokalplanforslagets hovedindhold og -intention. Redegørelsen danner baggrund for lokalplanens administration og realisering. 1. Indledning Baggrunden for lokalplanens udarbejdelse er byrådets ønske om at anvende en del af arealet til et offentligt anlæg af høj kvalitet og plej estandard, kombineret med salg af resten af arealet med henblik på en samlet, vel tilpasset boligbebyggelse. 2. Området Lokalplanens samlede område udgør ca. 1.4 ha.. Det afgrænses mod vest, nord og øst af henholdsvis Centervænget, Asmindrupvej og Nybyvej. Lokalplanområdet - mål 1:4000 2
Området henligger med græs. Det gennemskæres af en trampesti, dannet som følge af den direkte forbindelse fra det omgivende boligområdes fællesarealer mod sydvest til Vipperød Skole m.v.. Terrænet skråner svagt mod nordøst. 3. Områdets hidtidige planlægning I forbindelse med køb af størstedelen af lokalplanens areal udarbejdede byrådet i 1982 en lokalplan, hvorved matr.nr. 2 hv Vipperødgårde, Grand Iøse, blev udlagt til offentlige formål, herunder parkanlæg og pensionistboliger. Den matrikulære afgrænsning af denne grund var en følge af, at der i dispositionsplanen for Vipperød (udarbejdet i 1970'erne) var lagt op til en forlægning af Nybyvej, sådan at den blev gennemgående med en direkte fortsættelse ad Rensdyrvej; I ~~~~MRADE DISPL. BOUGOMAADE L..AM3TIDSPLAN ERHVERVSOMAADE DISPL. EAHVERVSOM~OE LANGlIOSPLAN "'t;~~~~t:'.~ ~:~~~E _.._. STI -=-=-=-= JERNBANE JERNBANESTATiON == FJERIWEJ - PAlMÆRVEJ - SEKUNOÆAVEJ STAMVEJ Dispositionsplan 1975 - Vipperød Med ændringerne i ældrebolig-lovgivningen og kommunens nyformulering af ældrebolig-politikken i 80' em e, samt opførelsen af den nuværende Lersøpark-bebyggelse, forsvandt grundlaget for ældreboligbyggeri på arealet, ligesom det ikke længere anses for aktuelt at omlægge Nybyvej. På denne baggrund vedtog byrådet i 1995 at søge hele arealet afhændet til lav-tæt boligbyggeri med vilkår om efterfølgende udarbejdelse af lokalplan. 4. Områdets fremtidige anvendelse Interessen for at købe arealet på dette grundlag var ikke til stede i 1996. Efterfølgende opstod det ønske, at tilføre Vipperød et markant offentligt anlæg af høj kvalitet, og med et højt plej eniveau, eksempelvis som en rosenhave, samt at kombinere det offentlige anlæg med tilpasset boligbyggeri af en tilsvarende høj bygnings- og miljømæssig kvalitet. 3
Et forslag til lokalplan med dette indhold blev fremlagt til debat i perioden marts-maj '97. Debatten viste stor interesse til mindre boliger, men ikke stor opbakning til en rosenhave med den foreslåede beliggenhed og udformning. På denne baggrund er planen justeret, forud for den endelige vedtagelse. 5. Forholdet til anden planlægning Kommuneplanen m.v. Området er beliggende i byzone. Området er en del af kommuneplanens rammeområde 8302 Centervænget, som skal anvendes til offentlige formål: Institutioner, boliger for unge og ældre, anden for for offentlig bebyggelse samt park. 8302 Park og institutioner for børn og unge på Centervænget i Vipperød Området skal anvendes til offentlige formål: institutioner, boliger for unge og ældre, anden form for offentlig be.;. byggeise samt park. Der kan tillades bolig i tilknytning til den enkelte institution. Det på kortbilaget rastede område friholdes for bebyggelse. Bebyggelsesprocent: Højst 40 for området under et. Bygningshøjde: Højst 8,5 m Etageantal: Højst 1,5. Parkeringspladser: Mindst l pr 100 m 2 etageareal. Vej- og stisystem: Nye interne veje i området etableres som "lege-opholdsgader". Områdets stinet skal kunne tilsluttes det overordnede stinet. Holbæk kommuneplan 1989-2000 rammebestemmelser Andet: Ny bebyggelse tilsluttes naturgasforsyningen. Ved ny bebyggelse skal der tilstræbes et sammenhængende helhedsbillede i området. Der skal fastlægges retningslinier for områdets udformning med hensyn til ny beplantning, idet områdets åbne karakter kun delvist søges fastholdt. I området findes jordfast fortidsminde. Zoneforhold: Byzone. Lokalplanen er kun delvist i overensstemmelse hermed, idet parkområdets placering ønskes ændret, og den øvrige del af området anvendt til boligformål, der ikke specielt forbeholdes unge eller ældre. På denne baggrund er udarbejdet et kommunepl antill æg, der danner rammerne for lokalplanen frem til kommuneplanens revision. Tillægget er bilag til denne redegørelse - se side 8. 4
Byplanmæssig sammenhæng I forhold til lokalplanens område ligger - - mod vest Centervænget med børneinstitutioner - mod øst Lersøparken med andels- og ældreboliger samt ældrecenter, og sø/regnvandsbassin Et knapt 2.000 kvm stort areal øst for søen er forbeholdt erhverv iflg. lokalplanen for Lersøparken. Længere mod øst findes butik og station. Lokalplanens område skal indgå i forbindelser - mellem børneinstitutionerne mod vest og butik/station/ældrecenter mod øst, og - mellem Juelsvej-kvarteret mod syd, og skolen, hallen m.v. mod nord Forbindelsen kan gennem Lersøparken tænkes etableret som en egentlig gang- og evt. cykelsti forbi søen. En offentlig rosenhave Gvf. afsnit 4 ovenfor) kan evt. tænkes indplaceret på arealet til erhverv. Arealet er dog (ved lokalplanens udarbejdelse) i privat eje. Det byplanmæssige perspektiv illustreres af nedenstående ideskitse: Byplanmæssige sammenhænge Teknik- og miljøforhold Lokalplanområdet skal biltrafik-betjenes fra Centervænget. Vejen etableres som en privat fællesvej. Fod- og cykelstier i området skal på naturlig måde tilsluttes omgivelsernes stisystem. Området vandforsynes fra Vipperød Gårde Vandværk, og området skal tilsluttes separate regn- og spildevandsledninger i Centervænget. På grund af vandindvindingshensyn i området kan nedsivning af overfladevand principielt ikke accepteres. 5
Det fælles friareal skal ud fra samme hensyn passes med et minimalt forbrug - eller helt uden brug - af gifte. Området energiforsynes v/nordvestsj æll ands Elforsyning og Naturgas Sjælland. Byrådet agter, i forbindelse med salg af arealet, at fastsætte skærpede krav til bebyggelsens udformning med henblik på at nedbringe forbruget af energi til (i størrelsesordenen) halvdelen af det normalt forventelige. Dette krav kan f.eks. tænkes imødekommet ved- - installation af jordvarmeanlæg - varmegenindvindingsanlæg - solvarme - zoning af bebyggelsens indretning og/eller - skærpet isolering Affald skal bortskaffes i henhold til Holbæk Kommunes regulativer herom. Som opfølgning på byrådets krav skal bebyggelsen årligt aflægge et "grønt regnskab". 6. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at opføre en samlet bebyggelse med 16 boliger i et plan, grupperet om et fælles areal. Boliger kan opføres som (ialt 8) dobbelthuse, men planen er ikke til hinder for individuelt byggeri inden for hvert af byggefelterne. Illustrationsskitse 6
Planen fastlægger bestemmelser for bebyggelsens og det offentlige anlægs placering og udformning med henblik på at opnå en god sammenhæng og helhedsvirkning. Byrådet er indstillet på at søge en kvote med henblik på bebyggelsens opførelse som andelsboliger. I forbindelse med salget vil byrådet i givet fald vurdere, om en forhøjelse af rammebeløbet kan komme på tale med henblik på medfinansiering af de byøkologiske krav, jvf. afsnittet ovenfor. Planen er dog heller ikke til hinder for at bebyggelsen opføres som ejerboliger på samme miljømæssige vilkår som beskrevet. 7. Lokalplanens retsvirkninger Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 7
Komm uneplantillæg nr. 8.08 I forbindelse med udarbejdelsen af denne lokalplan er det nødvendigt, at ændre bestemmelserne for område 8302 - Park og institutioner for børn og unge på Centervænget i Vipperød-, jvf. afsnit 5 idet området ønskes anvendt til bolig-formål, der ikke specielt forbeholdes unge eller ældre. Derfor udlægges et nyt rammeområde nr. 8110. Område 8110 Boli~område ved Centervænget Omraoet skal anvendes til boligformål. Bebyggelsesprocent: Højst 30 for området under et. Bygningshøjde: Højst 8,5 ffi. Etageantal: Højst 1. Parkeringspladser: 2 parkeringspladser pr. bolig. Vej- og stisystem: Områdets stinet tilsluttes det overordnede stinet. Andet: Ny bebyggelse tilsluttes naturgasforsyningen. Zoneforhold: Byzone. 8
Lokalplanbestemmelser Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for ejere og brugere af de ejendomme planen omfatter. Lokalplanen tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til lov om planlægning Gvfr. lovbekendtgørelse nr. 746 af 16 aug. 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i l nævnte område. 1 Lokalplanens område og zonestatus 1.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag l og omfatter en del af matr. nr. 2a og matr. nr. 2 hv Vipperødgårde, Grandløse, samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse måtte blive udstykket herfra. 1.2 Lokalplanens område forbliver i byzone. 2 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er - 2.1 - at udlægge arealer til en samlet boligbebyggelse 2.2 - at fastlægge bestemmelser for den samlede udformning af anlæg og bebyggelse med henblik på en god sammenhæng og helhedsvirkning. 3 Områdets anvendelse * 3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål og må kun anvendes tillav boligbebyggelse samt de hertil knyttede fælles- og tekniske anlæg, friarealer m.v. 4 Udstykning 4.1 Området kan udstykkes i overensstemmelse med den vejledende bebyggeisesplan, kortbilag 2. *) Der gøres opmærksom på museumslovens 26 om pligt til at anmelde til Nationalmuseet, samt standse arbejdet ved fund af fortidsminder, som f.eks. stenlægninger, brandpletter og fundamenter. 9
5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der skal etablerers vejadgang fra Centervænget i overensstemmelse med den vejledende bebyggelsesplan, kortbilag 2. 5.2 Vejen etableres som privat fællesvej med offentlig adgang for fodgængere og cyklister. 5.3 Vejen anlægges i overensstemmelse med kortbilag 2 og 3. 5.4 Inden for området udlægges arealer til offentlige fodgængerstier med tilslutning til det eksisterende stisystem som vist på kortbilag 2. 5.5 Parkering etableres som privat parkering i tilknytning til den enkelte bolig. Til hver bolig skal anvises plads til to biler. Her ud over skal anlægges 4-6 fællespladser som vist på kortbilag 2. 6 Ledningsanlæg m.v. 6.1 Elledninger skal fremføres som jordkabler 6.2 Udendørs synlige antenner er ikke tilladt. Dog må parabolantenner opsættes, når sådanne ikke er synlige fra den fælles adgangsvej, og når højden af parabolens overkant ikke overstiger 1.8 m over omgivende terræn. 6.3 Udendørs belysningsanlæg skal godkendes af byrådet med henblik på at sikre en god helhedsvirkning. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsen til beboelse skal opføres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter, mrk I. Facade skal placeres i byggelinier nærmest den fælles adgangsvej. 7.2 Bebyggelse til udhuse, carporte og garager skal opføres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter, mrk. n. Gavl skal placeres i byggelinien nærmest den fælles adgangsvej. 7.3 Inden for det på kortbilag 2 angivne byggefelt, mrk. ID, må opføres bebyggelse til fælles formål. 7.4 Bebyggelsen må kun opføres i 1 etage uden udnyttelig tagetage. 7.5 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for hver enkelt parcel. 10
8 Bebyggelsens udformning 8.1 Bebyggelsens udfonnning skal godkendes af byrådet med henblik på at sikre arkitektoniske og miljømæssig kvalitet ud fra nedenstående retningslinier. 8.2 Bygninger til beboelse og fællesformål skal være opført i mursten og fremstå i blank mur og glas. Til tage skal anvendes sten i tegl eller beton. 8.3 I bygninger til beboelse og fællesformål skal anvendes materialer, der giver et allergivenligt indeklima. 8.4 Andre bygninger kan opføres i lette materialer og skal udformes med henblik på en god helhedsvirkning. 8.5 Taghældningen skal være ensartet mellem 25 og 30 grader overalt inden for området. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der udlægges areal til fælles formål midt i bebyggelsen, således som vist på kortbilag 2. 9.2 De ubebyggede arealer inden for området skal anlægges efter en arealog beplantningsplan, der skal godkendes af byrådet efter nedenstående pnnclpper: - Terrænregulering må kun foretages under hensyntagen til omgivelserne. - Der skal etableres et sammenhængende levende hegn i skel mod de omgivende veje Centervænget, Asmindrupvej og Nybyvej. - Der skal tilstræbes en god helhedsvirkning i forholdet til den fælles adgangsvej og rosenhaven. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen oprettes på udstykkers foranledning, når mindst halvdelen af grundene er afuændet. 10.2 Foreningen skal bl.a. have til formål at administrere og vedligeholde de fælles anlæg og at udøve sådan kompetance, påtaleret og dispensationsmyndighed i forhold til nærværende lokalplan, som måtte blive overdraget foreningen af byrådet. 10.3 Det påhviler foreningen selv at udarbejde sine vedtægter, som skal godkendes af byrådet. 11
11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Bebyggelsen må ikke tages i brug uden at den er tilsluttet naturgasnettet og det offentlige kloaksystem 11.2 Bebyggelse, adgangsveje og stier må ikke tages i brug før det er påvist, at de af byrådet vedtagne retningslinier vedrørende handicapforhold er overholdt *) 12 Ophævelse af servitutter 12.1 Ved endelig vedtagelse og tinglysning af nærværende lokalplan aflyses lokalplan nr 62, endeligt vedtaget 29.09. 1982. 12.2 Partiel byplanvedtægt nr. 17, tinglyst den 24.8.1977, aflyses på den del af matr. nr. 2a som denne lokalplan omfatter. Således vedtaget af Holbæk Byråd, ~ -9 NOVo 1991 (fl f borgmester ø~rensen yy øv~ ~ ~ /~ ~ Nielse Elmer Han en kommunaldirektør Foranstående lokalplan nr. 8.08 begæres tinglyst på de i 1 nævnte ejendomme ifølge 31 i planloven (miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. aug. 1994). Samtidig begæres lokalplan nr. 62, endeligt vedtaget den 29.09.1982 og tinglyst den 19.10.1982, aflyst på matr. nr. 2a og 2 hv Vipperød Gårde, Grandløse. Partiel byplanvedtægt nr. 17, tinglyst den 24.08.1977, begæres aflyst på matr. nr. 2a Vipperød Gårde, Grandløse Holbæk Byråd, den 19 NOV. 1991 ~ :::Sørense~ '#tt borgmester. «4 kommunaldirektør *) Note: Vedr. bebyggelse med tilhørende stisystemer henvises til "Kravspecifikationer vedr. handicapforanstaltninger i Holbæk Kommune", godkendt i Plan- og byggeudvalgets møde den 22/9-1994 og byrådets møde den 16/11-94. Vedr. veje og øvrige stier henvises til Dansk Standarts "UDEAREALER FOR ALLE - Anvisning for planlæging og indretning med henblik for handicappedes færden" - DS-Håndbog 105/1995 eller senest revideret udgave. 12
~J '~ ~L '\ \ _\~ \::-~_ Ul G. -e... LOkalplangrænse =======---l ~./ 2~ 2hv Asmindrupvej 8-- --e.,.-'.' e-...:,<.... \ \ \ \ \ 2.9 -e-. e-e- 16 j--ln! n \ G z "< O" "< <..!!!. Kortbilag 1 Lersøparke~ 'E2] ; II I:: :: II I:: la 20 22 24 26 28 30 32 I JrI..:Områdeafgrænsning Mål 1:1000
~ \ ) \ '----" Asmmdrupvej ~ I-- I l l --- --"71 rr-' '---D-- --, '- ',--- I. I I I I I I J, I. ' '- _' L.;,.... -, L -' ' - ø Fællesarea, --.., ~ 1II I I~ L_ sti ln C::-r Byggefelt ~ Vejadgang ~ Kortbilag 2 Bebyggelsesplan Mål 1:1000
20 cm 30cm Privat Grund chausses ten... Afvandingsretning 20cm Chausses ten I I 1m I 1,80m Græsrabat Fliser 5,5m Kørebane Asfalt Fælles gronning Udkorselsvej Øvrige stier Privat grund I li I I O,5m 3m Græsrabat asfalt I I J I I 20cm 1,80m ~ 1 m Chaussesten asfalt Græsrabat TVÆRPROFILER AF ADGANGSVEJE KORTBILAG 3
.I.' ',. I p' I,. / I ~ \'. \\,,. \ '.... "'-.... 11. 4 ILLUSTRATIONSPLAN KORTBILA~'" 4