STENLØSE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 1.1.23 STENLØSE FOR OMRÅDE VED H.P. HANSENSVEJ TIL FORENINGS- OG BOLIGFORMÅL KOMMUNEPLANTILLÆG NR 5 TIL KOMMUNEPLAN 2002-2012 Vedtaget endeligt af Byrådet den 25. august 2004
Lokalplan 1.1.23 Indholdsfortegnelse: LOKALPLANENS REDEGØRELSE... 2 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER... 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER... 5 1 FORMÅL MED LOKALPLANEN... 5 2 LOKALPLANENS OMRÅDE- OG ZONESTATUS... 5 3 OMRÅDETS ANVENDELSE... 5 4 UDSTYKNING... 5 5 VEJADGANG OG PARKERINGSFORHOLD... 5 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 6 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 6 8 UBEBYGGEDE AREALER... 7 9 TEKNISKE FORHOLD... 8 10 OPHÆVELSE AF LOKALPLA N... 8 11 SERVITUTFORHOLD... 8 12 ØVRIGE TILLADELSER... 8 13 PÅTALERET... 8 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 9 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 5...10 VEDTAGELSESPÅTEGNING...11 Lokalplanens kortbilag: Bilag 1 Lokalplanens områdeafgrænsning Bilag 2 Den nuværende anvendelse Bilag 3 Den fremtidige anvendelse Bilag 4 Skitse af tempel Bilag 5 Skitse af tempel Redaktionelle bemærkninger: Lokalplanen er udarbejdet af: LANDINSPEKTØRGRUPPEN Jens Bruun Andersen Niels Øvlisen Frejasvej 5 3400 Hillerød Tlf. 48 26 48 88 Fax 48 25 52 54 E-mail landinspektoer@email.dk i samarbejde med Plan & Byg, Stenløse Kommune - 1 -
Lokalplanens redegørelse Lokalplanens redegørelse Indledning. Lokalplanen er foranlediget af et ønske om at sikre anvendelsen af et område ved H.P. Hansensvej 3-5 til bolig- og ikke generende foreningsformål samtidig med, at helhedsindtrykket af den oprindelige bebyggelse på H.P. Hansensvej 3-5 bevares. Lokalplanen tilvejebringer desuden muligheden for opførelse af et tempel på ejendommen inden for et nærmere angivet byggefelt, hvor højde og afstand til skel er fastlagt, og muliggør desuden glasoverdækning/ -inddækning af en terrasse. Ejendommen H.P. Hansensvej 3 blev i 1990 erhvervet af Buddhistisk Forening i Danmark. I 1992 meddelte Stenløse Kommune dispensation fra lokalplan nr. 3 til at anvende ejendommen H.P. Hansensvej 3 til blandet beboelse og foreningsformål på en række vilkår, som blev tinglyst på ejendommen ved dokument om bebyggelse og benyttelse mv. den 20.10.1992. Med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan bortfalder den pågældende deklaration om bebyggelse og benyttelse mv. i sin helhed. Buddhistisk Forening i Danmark har indvilget i at tinglyse en ny deklaration på ejendommene, der fastlægger nogle rammer for benyttelse af ejendommene, som foreningen dermed forpligter sig til at overholde. I 2002 blev ejendommen H.P. Hansensvej 5 ligeledes købt af Buddhistisk Forening, og bebyggelsen på denne ejendom har været anvendt som gæstehus for besøgende til templet. Siden 1992 har der været et mindre tempel på 9 m 2 på ejendommen, og i 2001 ønskedes dette udvidet til cirka 43 m 2. Tv. Hovedbygningen på H.P. Hansensvej 3 set fra vejen. Th. Hovedbygningen på H.P. Hansensvej 5 set fra vejen. Eksisterende forhold. Lokalplanområdet udgøres af matr.nr. 9l og 9m Stenløse By, Stenløse og er beliggende i den vestlige del af Stenløse By umiddelbart vest for jernbanen men tæt ved Stenløse Centret og stationen. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af kommunevejen H.P. Hansensvej og den nyanlagte offentlige parkeringsplads. Mod vest, syd og øst grænser området op til boligområde ved H.P. Hansensvej. Området er beliggende i byzone og udgør i alt ca. 2115 m². - 2 -
Lokalplanens redegørelse Ejendommene er omfattet kommuneplanens rammebestemmelser 1B2, hvoraf det fremgår, at anvendelsen fastlægges til boligformål, åben-lav samt fastlægger yderligere bebyggelsesregulerende bestemmelser. Lokalplanområdet er desuden omfattet af lokalplan nr. 3, som er vedtaget af Stenløse Byråd den 15. marts 1978. Lokalplanen udlægger lokalplanområdet til boligformål. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for opførelse af et nyt tempel på ejendommen H.P. Hansensvej 3 med en placering og udformning som vist på kortbilag 3-6. Templet erstatter det tidligere tempel på ejendommen og er af stor betydning for landets buddhister. I den buddhistiske tro er det vigtigt, at det nye tempel opføres med samme placering som det tidligere tempel, idet der er tale om indviet jord. Lokalplanen giver desuden mulighed for glasoverdækning og -inddækning af en terrasse. I forbindelse med en byggetilladelse til templet skal det sikres at den nuværende ulovligt opførte overdækkede terrasse på ejendommen nedrives og eventuelt erstattes med en lukket glasoverdækning. Lokalplanen fastlægger bebyggelsesmulighederne for de to ejendomme og fastlægger at de 2 ejendomme ikke må sammenlægges. Om den eksisterende bebyggelses ydre fremtræden fastlægger lokalplanen, at der skal anvendes dæmpede farver på tage og facader. Udsmykning og skiltning kan kun finde sted i det omfang, som det er angivet i lokalplanen. Vejadgang og parkeringsforhold. Lokalplanen fastlægger vejadgang til bebyggelsen med en udkørsel fra hver af ejendommene til H.P. Hansensvej. Der skal udlægges desuden areal til parkering på ejendommene, således at parkering på H.P. Hansensvej i videst muligt omfang kan undgås. Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplan 2002-2012 for Stenløse Kommune Lokalplanområdet er beliggende i område 1B2 i Kommuneplan 2002-2012. For område 1B2 gælder følgende rammer for lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: - at områdets anvendelse fastlægges til boligområde, åben-lav, parcelhuse, fællesanlæg mv. samt ikke generende erhverv, - at bebyggelsesprocenten er max 25 for den enkelte ejendom, - at grundstørrelsen er mindst 700 m 2, og - at etageantallet er højst 1½. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til blandet beboelse og ikke generende foreningsformål og muliggør en bebyggelse af ejendommene, der svarer til mere end 25 % og er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser. Derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2002-2012, der for at sikre overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Tillægget fastlægger en anvendelse til beboelse med ikke generende foreningsformål og fastlægger at bebyggelsens omfang og placering skal fastlægges i lokalplanlægningen. Kommuneplantillægget indgår som bilag i lokalplanen. - 3 -
Lokalplanens redegørelse Lokalplan nr. 3 Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 3, vedtaget den 15. marts 1978. Lokalplan nr. 3 fastlægger lokalplanområdet til boligformål med en bebyggelsesprocent på 25 samt andre bebyggelsesregulerende bestemmelser om grundstørrelser, byggelinier og antal boliger på hver ejendom. Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplanforslag bortfalder lokalplan nr. 3 for så vidt angår matr.nr. 9l og 9m Stenløse By, Stenløse. Deklaration om bebyggelse og benyttelse mv. 20.10.1992 På ejendommen matr.nr. 9l er tinglyst en deklaration om dispensation fra lokalplan nr. 3 til at anvende ejendommen H.P. Hansensvej 3 til blandet beboelse og foreningsformål på en række vilkår, som blev tinglyst på ejendommen. Ved vedtagelsen af nærværende lokalplan vil deklarationen blive aflyst på ejendommen matr.nr. 9l Stenløse By, Stenløse. Da lokalplanen ikke kan regulere antallet af arrangementer, støj etc. har Byrådet indgået en aftale med templet vedr. aktiviteterne på ejendommen, som vil blive tinglyst på ejendommen. Lokalplanens retsvirkninger Når en lokalplan er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges, og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Det vil sige, at lokalplanens bestemmelser først gøres gældende, når man ønsker at ændre på de eksisterende lovlige forhold, f.eks. når man vil ændre ejendommens anvendelse og indretning, når man vil udstykke ejendommen eller lægge den sammen med en anden, når man vil bygge eller lignende. Byrådet kan i henhold til planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med planens hovedprincipper. Mere væsentlige ændringer af lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Det vil sige at der ikke kan dispenseres fra lokalplanens anvendelsesbestemmelserne i 3. Der kan heller ikke dispenseres fra bestemmelser i de øvrige, hvis de er af væsentlig betydning for, at lokalplanens formål kan opfyldes, som det er formuleret i 1. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. - 4 -
Lokalplanens bestemmelser LOKALPLANENS BESTEMMELSER Med hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål med lokalplanen 1.1. Lokalplanens formål er: - at muliggøre en fremtidig anvendelse af ejendommene indenfor lokalplanområdet til beboelse og ikke generende foreningsformål, - at fastlægge et byggefelt, hvor der kan ske opførelse af et tempel samt muliggøre glasoverdækning og -inddækning af en terrasse. - at fastholde helhedsindtrykket af de oprindelige beboelsesbygninger. 2 Lokalplanens område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses, som vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 9l og 9m Stenløse By, Stenløse. Matr.nr. 9l og 9m Stenløse By, Stenløse er og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må alene anvendes til beboelse og ikke generende foreningsformål (herunder også religiøse formål) inden for de eksisterende bygningsrammer, som vist på kortbilag 3. 3.2 Der kan opføres et tempel med en placering som vist på kortbilag 3. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke ske yderligere udstykning. 5 Vejadgang og parkeringsforhold 5.1 Der skal anlægges mindst 13 parkeringspladser indenfor lokalplanområdet efter principperne angivet på kortbilag 3 og efter en samlet parkeringsplan, der skal godkendes af Stenløse Kommune. 5.2 Parkeringpladser anlægges med græsarmering eller grus. - 5 -
Lokalplanens bestemmelser 5.3 Parkering af campingvogne, lastbiler, anhængere, både eller lignende er ikke tilladt indenfor lokalplanområdet. 5.4 Der skal sikres vejadgang til hver af ejendommene som angivet på kortbilag 3. Overkørsler må maksimalt have en bredde på 3 meter. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 For lokalplanområdet gælder, at der ikke må opføres yderligere bebyggelse end de på kortbilag 3 beskrevne bygninger og arealstørrelser, se også 6.2, 6.3, 6.4. 6.2 I lokalplanområdet kan der opføres et tempel, for hvilket der gælder: - at templet skal opføres med en placering som angivet på kortbilag 3, - at templet må gives et omfang som vist på bilag 3-5. Dette svarer til en bygningsbredde på 5.40 m, bygningslængde på 8.00 m og en højde fra terræn til færdig tagryg på 5.60 m. 6.3 Der kan opføres en glasoverdækning af gården på H.P. Hansensvej 3 (bygning nr. 11 på kortbilag 3) som angivet på kortbilag 3 eller ud til eksisterende mur på de omkringliggende bygninger. De åbne sider under overdækningen skal glasinddækkes således at støjgener reduceres. Dette forudsætter at gældende regler vedr. brandmæssige forhold kan overholdes. Højden på glasoverdækningen må ikke overskride 5.8 m svarende til højden over terræn på bygning nr. 9, som er den laveste af de omkringliggende bygninger. 6.4 Eksisterende udestuebygning (nr. 14 på kortbilag 3) kan ombygges således, at den vil kunne fungere som mellemgang mellem bygning nr. 7 og 9. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 For eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet skal gælde, at bygningsfacader skal udføres som rød teglstensmur eller som vandskurede eller pudsede facader. Dette gælder ikke for tempelbygning og overdækning, se 7.8. og 7.9. 7.2 Udvendige bygningssider på eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet må kun fremtræde i farverne mat rosa, hvid eller grå samt som rød teglstensmur. Til døre, vinduesrammer, udhæng, stern og lignende mindre bygningsdele kan dog anvendes farver dannet af hvid, sort eller jordfarverne umbra (mørk), engelsk rødt, dodenkop, svensk rødt (Stora Kopperberget) eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvid eller sort. 7.3 Tage må ikke udføres i blanke, glaserede eller reflekterende materialer, bortset fra eventuelle solfangere, se 7.4 og eventuel glasoverdækning, se 7.9. - 6 -
Lokalplanens bestemmelser 7.4 Solfangere skal godkendes af Byrådet efter en samlet plan. Solfangere skal integreres i bebyggelsens arkitektur og facadeudformning, og må ikke reflektere kraftigt lys til den omgivende bebyggelse. 7.5 De eksisterende bebyggelser må ikke ændre karakter, og der må ikke foretages udsmykning af disse, bortset fra udsmykning, som er opsat midlertidig i forbindelse med særlige arrangementer af kortvarig karakter. 7.6 Skiltning og reklamering må ikke finde sted i vejskel. Dog må der inden for grunden opsættes et skilt på højst 0,5 x 1,8 meter. Skiltes overkant skal være max. 1,50 meter over terræn. 7.7 Der kan opsættes en flagstang med mulighed for et flag/banner med placering efter kommunens nærmere godkendelse. 7.8 For tempelbygningen (bygning nr. 10 på kortbilag 3) skal gælde: - at facaden skal opføres i røde teglsten evt. med brun / lys okkerfarvet bindingsværk, - at taget skal beklædes med brune tagsten (ikke glasserede eller engoberede) og med en hældning på 20-65 grader, og udføres i overensstemmelse med principperne på kortbilag 4-5 - at der kan ske udsmykning med en bort eller lignende omkring vinduer og døre i form af guldmalede træudskæringer / støbninger i metal eller lign. - at evt. yderligere udsmykning af tempelbygningen skal godkendes af Stenløse Kommune og skal være ikke-skæmmende og udført i dæmpede jordfarver. - at døre og vinduer i templet skal gives farven sort eller brun, 7.9 For overdækningen i gården (bygning nr. 11 på kortbilag 3) skal gælde: - at der kan ske en glasoverdækning af gårdrummet med lukkede sider i glas med et omfang som angivet på kortbilag 3. Se også 6.3. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal henligge som fælles opholds-, fri- og haveareal. 8.2 De ubebyggede friarealer skal stedse vedligeholdes i pæn og ordentlig stand som have. 8.3 Hegn mod naboejendommene matr.nr. 9i, 9æ, 9r, 9ax og 9t Stenløse By, Stenløse, samt mod H.P.Hansensvej skal opføres som levende hegn, evt. suppleret med dyrehegn. 8.4 Det på kortbilag 3 viste ahorntræ må ikke fældes eller beskæres uden særlig tilladelse fra Stenløse Kommune. - 7 -
Lokalplanens bestemmelser 8.5 Terrænreguleringer over +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn må kun ske på grundlag af et af Byrådet godkendt projekt. 9 Tekniske forhold 9.1 Såvel udendørs som indendørs daglige aktiviteter skal overholde grænseværdierne i miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra virksomheder, nr. 5/1984. Det svarer til grænseværdier på henholdsvis L A, eg, dag = 45dB, L A,eg,aften = 40dB, L A,eg,nat = 35dB samt et maksimalt støjniveau L A,eg,nat = 50dB. 9.2 Regnvand fra tage skal ledes til faskiner 9.3 Udendørs belysning må ikke være generende for de omkringboende. 9.4 Affald skal sorteres og behandles i overensstemmelse med principperne fastlagt i kommunens regulativ for husholdningsaffald. 10 Ophævelse af lokalplan 10.1 Den af Stenløse Byråd 15. marts 1978 vedtagne lokalplan nr. 3 ophæves inden for lokalplanområdet ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan. 11 Servitutforhold 11.1 Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan bortfalder deklaration om bebyggelse og benyttelse mv. tinglyst 20.10.1992 i sin helhed. 12 Øvrige tilladelser 12.1 Uanset at Byrådet kan vedtage lokalplanen, skal der søges byggetilladelse til opførelse af tempelbygningen med en placering som vist på kortbilag 3. Kommunen kan herved stille vilkår om nedrivning af bebyggelse og etablering af levende hegn og parkeringspladser m.v. alt som det fremgår af kortbilag 2 og 3, der viser de nuværende forhold og de fremtidige forhold, samt indgå aftaler om adfærd, som tinglyses på ejendommen. 13 Påtaleret 13.1 Påtaleret i henhold til nærværende lokalplan har alene byrådet i Stenløse Kommune. - 8 -
Lokalplanens bestemmelser Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget af Stenløse Byråd den 25. august 2004. - 9 -
Kommuneplantillæg nr. 5 / 2002-2012 Kommuneplantillæg nr. 5 Til kommuneplan 2002-2012 Stenløse Kommune Udsnit af rammeområderne i Kommuneplan 2002-2012 Tillægget er udarbejdet på baggrund af lokalplan 1.1.23 og omfatter matr. nr. 9l og 9m, Stenløse. Med tillægget tilføjes nyt rammeområde 1B9, for hvilket der fastlægges følgende rammebestemmelser: OMRÅDE ANVENDELSE BEBYGGELSES- REGULERENDE BESTEMMELSER LOKALPLANER BYPLANVED- TÆGTER ANDET 1B9 Beboelse og ikke generende foreningsformål Bebyggelsens omfang og placering fastlægges i lokalplanlægningen 1.1.23-10 -
Kommuneplantillæg nr. 5 / 2002-2012 Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 5 til Kommuneplan 2002-2012 blev vedtaget endeligt af Stenløse Byråd den 25.8.2004. - 11 -
Tempelbygning GAVL FACADE LOKALPLAN NR. 1.1.23 HP. Hansensvej 3-5, Stenløse Forenings- og boligformål KORTBILAG NR. 4 - Facade og gavl
Tempelbygning 5,600 4,535 3,677 3,410 2,700 2,500 0,300 Snit A - A LOKALPLAN NR. 1.1.23 HP. Hansensvej 3-5, Stenløse Forenings- og boligformål KORTBILAG NR. 5 - snit A - A