VÆKST OG BÆREDYGTIGHED Notat Dato: 30. september 2015 Sagsb.: lofra Sagsnr.: 15/25874 Dir.tlf.: +45 7236 3636 E-mail: lofra@holb.dk Salg af Skarresø Camping og Skarridsøhjemmet Kort opsummering af notatets indhold Den nuværende forpagtningsaftale for Skarresø camping udløber 31. december 2015. De begrænsede udvidelsesmuligheder for campingpladsen, herunder at det med den nuværende størrelse er vanskeligt at drive en campingplads som økonomisk kan hænge sammen, samt fraflytningen fra Skarridsøhjemmet er baggrunden for kommunens ønske om at udbyde de to ejendomme samlet til salg, idet der herved er mulighed for at skabe synergi mellem benyttelsen af de to ejendomme og således give et generelt løft til Jyderup. Det er ønsket at de to ejendomme også i fremtiden anvendes til at etablere flere overnatningsmuligheder og turismefremmende aktiviteter. Skarresø camping og Skarresøhjemmet udbydes samlet til salg i januar 2016, udbuddet gennemføres som et offentligt udbud med anvendelsesbegrænsning, som sikrer at campingpladsen ved salg, er klar til åbning i foråret 2016. Lovgrundlaget Kommuners salg af fast ejendom skal som udgangspunkt ske ved offentligt udbud jf. lov om kommuners styrelse 1 68. Fremgangsmåden ved offentligt udbud af kommunens faste ejendomme er nærmere reguleret af udbudsbekendtgørelsen 2. Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at kommunen opnår den bedst mulige salgspris. 1 Lovbekendtgørelse nr. 769 af 09/06/2015 om kommunernes styrelse 2 Bekendtgørelse nr. 799 af 24/06/2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme Side 1 af 5
Udgangspunktet ved salg af kommunens faste ejendomme er, at disse sælges til markedsprisen. Kravet om offentligt udbud, er ikke til hinder for, at kommunen i overensstemmelse med planlovgivningen kan have fastsat en pligt til en bestemt anvendelse af den udbudte ejendom. Et offentligt udbud kan undlades, hvis salget sker til en institution mv., herunder også en fond, som kommunen lovligt kan yde anlægsstøtte til jf. udbudsbekendtgørelsens 2 stk. 2 nr. 6 Det afgørende er en vurdering af, om fonden har en karakter og udøver aktiviteter, som kan berettige til anlægsstøtte. Det er ikke et krav efter udbudsbekendtgørelsen, at anlægsstøtten faktisk ydes. Det er muligt at yde anlægsstøtte til fonde, hvis fonden varetager kommunale opgaver. Samtlige aktiviteter, der udøves af fonden, skal imidlertid være aktiviteter, som kommunen også selv lovligt kunne udføre. Fonden vil herudover altid være begrænset til lovlige kommunale aktiviteter, hvis den har modtaget kommunal anlægsstøtte. Den videre proces Udbuddet skal gennemføres, således at en ny ejer har mulighed for at åbne campingpladsen i foråret 2016, udbuddet skal derfor annonceres i januar 2016. Oprindeligt blev det besluttet, at der skulle gennemføres projektudbud af ejendommene. Gennemførsel af et projektudbud vil kræve, at potentielle tilbudsgivere har tid til at udarbejde projektforslag og at disse efterfølgende evalueres. Gennemførsel af et projektudbud vil derfor ikke kunne gennemføres tidsmæssigt, så nye ejere af campingpladsen kan åbne i foråret 2016. Arealerne vil derfor blive udbudt med en generel anvendelsesbegrænsning, som sikrer at campingpladsen kan være klar til åbning i foråret 2016. Skarridsøhjemmet, skal tænkes sammen med campingpladsen og anvendes til formål, som er med til at understøtte den samlede udvikling af særligt erhvervslivet, turismen og bosætningen i Jyderup by og dermed Holbæk Kommune. Det vil være et vilkår i handlen, at hvis ejendommenes anvendelse ændres, vil kommunen til enhver tid have ret til at kræve ejendommene tilbageskødet til den samme pris, som de oprindeligt blev solgt til, - dog reguleret i forhold til nettoprisindekset. Deklarationen bortfalder ikke ved ejerskifte. Det vil derudover være et vilkår i handlen, at hvis campingpladsen ikke fortsætter driften i 2016 vil kommunen til enhver tid have ret til at kræve ejendommene tilbageskødet til den samme pris, som de oprindeligt blev solgt til, - dog reguleret i forhold til nettoprisindekset. Deklarationen bortfalder ikke ved ejerskifte. Det vil endvidere være et vilkår for handlen, at Holbæk Kommune har forkøbsret, dvs. en ret til at købe ejendommen, hvis og når ejer ønsker at sælge den. Udbuddet vil blive gennemført af en af administrationen udvalgt ejendomsmægler med angivelse af en mindstepris, som kan betragtes som et vejledende udgangspunkt for afgivelse af købstilbud. For fastsættelse af fortrolig mindstepris henvises til lukket punkt om godkendelse af salgspriser på ejendomme og grunde. Side 2 af 5
Salg af Skarresø camping og Skarridsøhjemmet kan ikke finde sted til under markedsprisen. Beslutning om salg af Skarresø camping og Skarridsøhjemmet Udvalget for Kultur og Fritid besluttede på deres møde d. 27. april 2015, at administrationen skulle fremkomme med forslag til en strategi for den videre håndtering af Skarresø Camping. Administrationen indstillede på den baggrund, at Skarresø Camping og Skarridsøhjemmet blev udbudt samlet til salg gennem et udbud. Alternativt blev det indstillet, at alene Skarresø Camping blev udbudt til salg gennem et udbud. Dette blev behandlet på et møde i Kultur- og Fritid den 1. juni 2015, hvor hovedindstillingen blev indstillet godkendt, idet udbuddet skulle gennemføres efter et borgermøde i Jyderup og dialog med de interesserede parter. Økonomiudvalget tiltrådte på et møde den 10. juni 2015 Kultur og Fritids indstilling. Byrådet udsatte på denne baggrund behandlingen af sagen til afholdelsen af borgermødet. Borgermødet blev afholdt den 15. juni 2015. Administrationen deltog ikke i mødet, men modtog efterfølgende et referat, som er vedlagt. Holbæk Kommune sælger som led i den kommunale driftsoptimering, løbende kommunale ejendomme. Kommunen har i den forbindelse tidligere frasolgt campingpladsen i Holbæk. Skarresø Camping ligger naturskønt i grønne omgivelser ved Skarresø på en del af matrikel 26a. Den øvrige del af matriklen er 3-beskyttet natur. Den nuværende forpagter har været forpagter af pladsen siden 1. januar 2013. Den nuværende forpagter har siden overtagelsen af forpagtningen været i dialog med Holbæk Kommune om behovet for at renovere det store vedligeholdelsesefterslæb på campingpladsen, herunder de kommunalt ejede bygninger. Den nuværende forpagtningsaftale udløber 31. december 2015. Campingpladsens areal er afgrænset af hhv. Skarresø, Slagelsevej samt beskyttet natur og skov. Området er begrænset af en række restriktioner i forhold til naturbeskyttelsen. Derfor er det ikke muligt at udvide campingarealet. Et frasalg af campingpladsen i Jyderup, skal ses i naturlig forlængelse af tidligere frasalg af campingpladserne på hhv. Orø og i Holbæk, hvor det er vurderet, at ejerskab af campingpladser ikke er en del af den kommunale kerneopgave i Holbæk. Campingpladsen er pt. tildelt tre stjerner, men Holbæk Kommune har i september 2015 modtaget en henvendelse fra Campingrådet, som gør opmærksom på at der overvejes en nedklassificering til to stjerner, hvis der ikke foretages en række forbedringer på campingpladsen. Campingrådet har endvidere tidligere givet udtryk for, at det er vanskeligt at drive en campingplads rentabelt med den størrelse campingpladsen har i dag. Skarridsøhjemmet er et botilbud til primært voksne udviklingshæmmede. Skarridsøhjemmet er et ældre byggeri, og er på en række punkter mindre egnet til den nuværende brug af ejendommen. Derfor besluttede byrådet i 2013 at etablere nye og moderne boliger som erstatning for Skarridsøhjemmet. De nye boliger bliver etableret på Tornhøj og er klar til forventet ibrugtagning i 2016. Det er forventningen, at Skarridsøhjemmet skal sælges, når de nye boliger er klar. Side 3 af 5
Det følger af erhvervs- og turismestrategien for Holbæk Kommune, at der er fokus på udviklingen af turismen i Holbæk med henblik på at skabe en øget indtjening og flere arbejdspladser. Herudover fremgår det af helhedsplanen for Jyderup, at der i Jyderup er et potentiale i forhold til turistfremmende tiltag i Jyderup med naturen som omdrejningspunkt, som bl.a. bliver understøttet af campingpladsen samt Naturpark Åmosen. Særligt udviklingen af Naturpark Åmosen må fremadrettet kunne forventes at tiltrække flere turister til området. Endelig kan turisme ses i et større regionalt perspektiv hvor attraktioner som Brorfelde, Holbæk Fjord, Geopark Odsherred m.fl. kan ses som en samlet pakke af attraktion i Nordvestsjælland hvor Jyderup og Åmosen er et naturligt stop på vejen. De begrænsede udvidelsesmuligheder for campingpladsen, herunder at det med den nuværende størrelse er vanskeligt at drive en rentabel campingplads samt fraflytningen fra Skarridsøhjemmet er baggrunden for kommunens ønske om at udbyde disse to områder samlet til salg, idet der herved er mulighed for at skabe synergi mellem benyttelsen af de to ejendomme og således give et generelt løft til Jyderup. Det er ønsket at de to ejendomme også i fremtiden anvendes til at etablere flere overnatningsmuligheder og turismefremmende aktiviteter. Et flertal i byrådet har 21. september 2015 indgået budgetaftale for årene 2016 til 2019. Af budgetaftalen fremgår det, at der inden udgangen af 2015 skal igangsættes et projektudbud omfattende både Jyderup Camping og Skarridsøhjemmet. Udbuddet skal sikre, at der sker et salg, når der er sikkerhed for, at der ligger et realiserbart projekt, som er med til at understøtte den samlede udvikling af særligt Jyderup by og dermed Holbæk Kommune. Salget ønskes gennemført således, at en ny ejer har mulighed for at åbne campingpladsen i foråret 2016 og campingpladsen derfor vedbliver med at være i drift. Den nuværende forpagter har efter afholdelsen af borgermødet, sendt opsigelse af forpagtningsaftalen pr. 31. december 2015 til Holbæk Kommune. Forpagteren har derudover gjort sin forkøbsret til campingpladsen gældende. Forkøbsretten til campingpladsen udløber samtidig med forpagtningsaftalen 31. december 2015, det vil derfor ikke være muligt at udbyde campingpladsen og Skarridsøhjemmet samlet til salg, før forkøbsretten er udløbet. Overtagelse af Skarridsøhjemmet kan først finde sted, når de nye boliger i Tårnhøj er klar til indflytning. Projektforslag fra Jyderup fonden Efter borgermødet i Jyderup i juni 2015 blev der nedsat en arbejdsgruppe, som skulle afsøge mulighederne for at oprette en fond, som kunne afsøge mulighederne for at overtage Skarresø camping og Skarridsøhjemmet hvis Holbæk Kommune vælger at gå videre med et salg. Arbejdsgruppen for Jyderup Fonden har i sommeren 2015 fremsendt projektgrundlag for etablering af restaurant, vandrehjem og campingplads ved Skarresø i Jyderup til Holbæk Kommune. Side 4 af 5
Projektgrundlaget forholder sig både til et salg af Skarresø camping alene og et samlet salg af Skarresø camping og Skarridsøhjemmet, og forholder sig til målsætningen om, hvordan salget kan styrke erhvervslivet, turismen og bosætningen i Jyderup. Af projektgrundlaget fremgår det, at Skarresø Camping vurderes for lille til at kunne skabe et rentabelt grundlag for en forpagter, hvorfor der peges på en samlet drift af Skarresø camping og Skarridsøhjemmet. Skarridsøhjemmet foreslås anvendt til forpagterbolig, restaurant og vandrehjem. Indenrigsministeriets har tidligere taget stilling til, i hvilket omfang kommuner kan drive vandrehjem mv. 3 Det er herefter fast antaget, at kommuner kan drive traditionelle vandrehjem med begrænset service og standard samt camping, hvis dette er begrundet i behovet for at fremme turisme mv. i området. Omvendt må kommuner ikke drive eller yde anlægsstøtte til hoteller, kroer, moteller eller vandrehjem med en standard og service, som svarer til billige hoteller. For vandrehjem omfattet af DANHOSTELs klassificering, fremgår det af Indenrigsministeriets notat, at kommunen kun må støtte/drive vandrehjem, der opfylder betingelserne for at blive klassificeret med 1,2 eller 3 stjerner. Det vil endvidere ikke være lovligt for kommunen at etablere f.eks. restaurant i tilknytning til det kommunale vandrehjem. Der er derfor kun en snæver mulighed for kommunen for at drive primitiv camping eller vandrehjem med begrænset service og standard. Når kommunen yder anlægsstøtte, vil fondens aktiviteter til tid og evighed være begrænset til lovlige kommunale opgaver. Det vil således ikke være muligt at yde anlægsstøtte til f.eks. et vandrehjem, der både varetager kommunale og ikke-kommunale opgaver, hvilket gælder i modsætning til driftsstøtte, hvor kommunen kan øremærke støtten til lovlige kommunale aktiviteter. Det vil ikke løse problemet, at forsøge at adskille aktiviteterne organisatorisk og regnskabsmæssigt, når det er salg af grundareal. Her skal alle aktiviteter på det grundareal, der sælges, være lovlige kommunale aktiviteter, hvis arealet skal undtages for pligten til at sende ejendommen i offentligt udbud. Det vil derfor ikke være juridisk muligt for kommunen at sælge de to ejendomme til Jyderup fonden under de forudsætninger som er skitseret i projektgrundlaget. Projektgrundlaget vedlægges som bilag. 3 Notat om kommunal støtte til vandrehjem mv. fra Indenrigs- og sundhedsministeriet af 26. maj 2003 Side 5 af 5