wvwv. primorevision.dk An delsbol i gfo ren i n gen Th orsbo Thorsager 12 264 Hedehusene AnsneppoRT 1. januar 214-31. december 214 (25. Regnskabsår) t{ 2o1s MEDLEM AF DANSKE REVISORER F5K* Ringstedvej 73 4 Roskilde Tlt.:72 44O 355 info@primarevision.dk www.primarevision.dk
INDHOLDSFORTEGNELSE Påtegninger Bestyrelsespåtegning Den uafhæng ige revisors påtegning på årsregnskabet... 4 Ledelsesberetning mv. Foreningsoplysninger Arsregnskab 1. januar - 31. december 214 Anvendt regnskabspraksis... Resultatopgørelse Balance, aktiver... Balance, passiver Noter Nøgleoplysninger for Andelsboligforeningen Thorsbo Driftsbudgetter... 7 1 11 12 13 17 2 Side 2
wvvw primorevision dk BESTYRELSESPATEGNING U nderteg nede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Thorsbo. Arsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr.31. december 214 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar til 31. december 214. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foren ingens finansielle stilling. Arsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 3o Reerslev, den ly 215 Bestyrelse Side 3
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PATEGNING PA ARSREGNSKABET PRIMA www primorevision dk Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Thorsbo. Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Thorsbo for perioden 1. januar - 31. december 214, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Arsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 1 1, og 6, stk. 2 og I samt foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vorås opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 214 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 214 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2ogB samtforeningensvedtægter. Side 4
DEN UAFHÆNGIGE REVTSORS PATEGNING PA ANSNEGNSKABET R PRIMA www.primorevision.dk Supplerende oplysn inger vedrørende forståelsen af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervss relsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. Roskitde, den "1 f 2rc Side 5
\ A/r'w primorevision dk FORENINGSOPLYSN!NGER Foreningen Bestyrelse Revisor Andelsboligforeningen Thorsbo Thorsager 12 264 Hedehusene Regnskabsåi: '1. januar - 31. december Susanne Hansen John Nielsen Lone Dannesøe Jensen PRIMA Ringstedvej 73 4 Roskilde Side 6
wvvw primorevision dk ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS GENERELT Arsrapporten for Andelsboligforeningen Thorsbo er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. 1,og 6, Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 215, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 1 1, krævede oplysninger om til bagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Arsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. RESULTATOPGøRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det for!øbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afuigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold ti! budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter.!ndtægter Bolig afg ift vedrørende reg nskabsperioden indgår i resultatopg ørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende reg nskabsperioden indgår i resultatopg ørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld, Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om Side 7
ANVEN DT REGNSKABSPRAKSIS overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, i ndeksreg ulering ved rørende i ndekslån m.v. ). BALANCEN Materielle an!ægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). Under "andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse i overensstemmelse.med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægternes indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. "Overført resultat mv. " indeholder akkumu leret resultat. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter frad rag af afholdte transaktionsomkostninger. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. Øv rige gældsforpl igtelser Øvrige gældsforpligtelser værd iansættes til nom inel værd i. Side 8
www.primorevision.dk ANVENDT REGNSI(ABSPRAKSIS øvrige NOTER Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af noterne. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. Vedtægteme bestemmer, at selvom der Iovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Nøgleoplysninger De i noterne anførte nøgleoplysninger har ti! formål at leve op ti! de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 213 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Side 9
P RIMA www primorevision di RESU LTATOPGØRELSE 1. JANUAR - 31. DECEMBER 214 214 Budget 214 lndbetalt, andelshavere... Overført til vandregnskab... lndtægter ved salg af andelsbolig....... 452.582-36. 1.5 452.581-36. lndtægter i alt... 418.82 416.581 1 2 Ejendomsskat... Tilbagebetalt ejendomsskat tidligere år... Forsikringer... Renovation Elforbrug Vedligeholdelse af fællesarealer... Arbejdsdag Fødselsdag/j ulearrangement Vedligeholdelse... Administrationsomkostninger... 64.667-29.756 9.63 16.179 4.693 2.147 1.199 2.591 19.677 29 168 75. 1. 2. 6. 1. 1. 1. 34 Omkostninger i alt -12.168-166. Resultat før finansielle poster 297.914 25.581 3 Finansielle indtægter 7.363 4 Finansieringsomkostninger... -12.845 Finansiering ialt -95.482 4. -11.7-97.7 Arets resultat 22.432 152.881 Forslag til resultatdisponering : Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag... Henlæggelse til opsparingskonto Overført restandel af årets resultat Resultatdisponering i a1t... 45.26 272. -519.828 22.432 469.45 272. -588.569 152.881 Side 1
R BALANCE PR. 31. DECEMBER 214 AKTIVER 214 Grunde og bygninger... Materielle anlægsaktiver i alt Deposita 1 1.6. 11.6. 2. Finansielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver... 11.62. Andre tilgodehavender... Tilgodehavender i alt... Likvide beholdninger... Omsætningsaktiver 869.411 869.73 12.471.73 Side 11
rwwv primorevision.dk BALANCE PR. 31. DECEMBER 214 PASSlVER 214 Andelsindskud... Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat m.v.... Andre reserver (f. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Reserveret til vedligeholdelse af ejendom Andre reselver i a t... Egenkapital... 1.7U.182 2.679.118 5.277.76 9.741.6 276.89 276.89 1.17.95 Prioritetsgæld... Langfristede gældsforpligtelser i alt... Skyldige omkostninger... Kortfristede gældsforpligtelser i alt... Gæ!dsforpligtelser... 2.387.497 2.387.497 66.256 66.256 2.453.753 PASSIVER 12.471.73 I Bestyrelsesansvarsforsikring 1 Hæftelser 11 Andelshaverindskud Beregning af andelsværdi 12 Nøgletalsoplysninger Side 12
www primorevlsion dk NOTER Vedligeholdelse Låseservice Elektriker Småanskaffelser Måling af skimmelsvamp... Maler Vedligeholdelse i alt... Adm i nistrationsomkostn i nger Kontorartikler/tryksager... lt-udgifter og Web side... Porto... Revision og regnskabsmæssig assistance Mødeudgifter... Kursus ABF kontingent... Administrationsomkostninger i alt... 214 95 4.29 4.89 2.63 8.366 19.677 1.52 198 144 23. 1.348 1.78 1.88 29.168 Budget 214 5. 5. 1. 4. 23. 5. 2. 34. Finansielle indtægter Renter, pengeinstitutter... Udbytter, værdipapirer... Kursgevinster, værdipapirer... Finansielle indtægter i alt 2.28 3.65 1.73 7.363 4. 4. Fi nansieringsom kostninger Prioritetsrenter, Realkredit gl. lån... Offentlig støtte - prioritetsrenter... Prioritetsrenter, Realkredit nyt lån... Finansieringsomkostninger i alt 167.242-158.88 94.483 12.845 167.242-158.8 93.258 11.7 Side 13
wvwv.primorevision dk NOTER 214 Grunde og bygninger Kostpris, primo... Opskrivninger, primo. Grunde og bygninger ialt 8.92.882 2.679.118 11.6. Otfentlig kontant ejendomsværdi for 214, kr. 1 1.6. Likvide beholdninger Danske lnvest Engros, Kommune 4 Fælleskassen Nordea Nordea Fælleskassen, ved ligeholdelseskonto Likvide beholdninger i alt. 151.265 219.217 221.983 56 276.89 869.411 Egenkapital Andelsindskud Saldo primo Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Saldo primo Overført resultat m.v. Overført overskud eller tab, primo... Arets resultat Betalte prioritetsafdrag... lndeksregulering lån 1.784.182 2.679.118 5.352.153-519.828 45.26 4.825 5.277.76 Egenkapita! før andre reserver Reserveret til vedligeholdelse af ejendom Saldo primo Arets tilgang... 9.741.6 4.89 272. 276.89 Egenkapital i alt 1.17.95 Side 14
wvvw primorevision dk NOTER 214 8 Prioritetsgæld Realkredit Danmark, gl lån, primo... Realkredit Danmark, nyt lån, primo... Arets afdrag Arets indeksregulering... 632.932 2.2. -45.26 4.825 Prioritetsgæld i alt 2.387.497 9 Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelsen har tegnet bestyrelsesansvarsforsikring med en samlet dækningssum på kr. 1.61.384, dog maksimum kr. 16.139 pr. bestyrelsesmedlem 1 Hæftelser Andelshaverne hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. For de lån i realkreditinstitutter eller pengeinstitutter, der optages i henhold til lovlig vedtagelse på en generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i andelsboligforeningens ejendom, hæfter andelshaverne personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Side 15
w^ww primorevision dk NOTER 214 11 Andelshaverindskud Andelsboligforeningen består af 1 boliger således: Type A B c D I alt Antal 2 4 2 2 m' 86 88 89 13 Oprindelig indskud 169.173 173.17 175.74 21.63 1 98 1.784.182 lndskud pr. lejlighed 169.173 173.17 175.74 21.63 1.784.182 lndskud er fuldt indbetalt. Beregning af andelskrone: Andelsboligforeningen har vedtaget at beregne andelskronen efter modellen "offentlig kontant ejendomsvurdering" Egenkapital ifølge regnskab 31112214... 1.17.95 Henlæggelse til vedligeholdelse, ultimo -276.89 Kursregulering prioritetsgæld m.v.... -1 5.1 53 Beregningsværdi i alt 9.635.97 Andelskroneværdi ud gør 5,47 Værdi af andelsbeviser pr. 31. december 214: Type A = bolig 12b og 12i... Type B = bolig 12c, 12e, 12f og 12h Type C = bolig.12a og 12k... Type D = bolig 12d og 12g... 913.66 934.96 945.53 1.88.952 Side 16
wvwv primorevision dk NOTER )plvsninqer i skemaet er udfvldt pr. 31t12-212 Grundlæooende oolvsninoer om andelsbolioforeninoen )plvsninqerne i afsnit 1-3 samt P oq R i afsnit 4 er opqiort pr. 31112-21t -åneoplvsninqer i afsnit 4 (undtaqen P oq R) er opoiort pr. 31t12-21t Seneste reg nskabsperiode 1. januar 214-31 december 212 B Anta BBR Area m: )1 \ndelsboliqer 1( 9t )2 rhvervsandele l3 lolioleiemål )4 rhvervsleiemål 35 Vvrioe leiemå. kældre. oaraoer mv. 36 alt 1C 9t iæt kryds )1 lvilket fordelingstal benyttes ved roo ørelse af andelsværdien? )2 lvilket fordelingstal benyttes ved rooørelse af bolioafo iften? 3 lvis andet, beskrives fordelingsnøglen ler: Boligernes areal (BBR) x Boligernes areal (ander kitde) Det rprindelige indskud X Andet ) )1 =oreninqen stiftelsesår 199( )2 liendommens ooførelsesår 199( Ja 1 læfter andelshaverne for mere end deres indskud? X lvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: =_2 Nei =or de lån i realkreditinstitutter eller pengeinstitutter, der optages i henhold til lovlig redtagelse på en generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i >jerpantebrev i andelsboligforeningens ejendom, hæfter andelshaverne personligt og pro ata efter deres andel iformuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom Side 17
wvwv primorevision dk NOTER lgrundlæqqende odlvsninoer om andelsbolioforeninqen iæt kryds Anskaffelsesorisen Valuarvurderino Offentlig vurderino =1 \nvendt vurderingsprincip til beregning lf andelsværdien Kr Gennemsnit kr.or.m2 =2 iiendommens værdi ved det anvendte vurderinosorincio 11.6.( 12.77! :3 3eneralforsamlinosbestemte reserver 276.89( 3r otr =4 leserver i procent af eiendomsværdi 2.3t J Ja Nei Jl -{ar foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal x ilbaoebetales ved foreninosopløsninq? 32 ir foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. x ov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. 'lovbekendtoørelse nr. 978 af 19. oktober 29)? -:5 ir der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på breninoens eiendom? x 2 Andelsboliqforeninqens drift. herunder udleininqsvirksomhed { 3ennemsnit kr, pr. andels-m' rr. år 11 lolioafoift 45 12 irhvervsleiei ndtæoter ( l3 lolisleieindtæqter ( x t1 \rets overskud (før afdrag), gennemsnit <r. pr. andels-m2 (sidste 3 år) Forriqe å Sidste år rå 24! 244 22i 3ennemsnit kr. or. andels-m' (1 \ndelsværdi 1.611 <2 3æld - omsætninqsaktiver 1.74! (3 feknisk andelsværdi 12.35i Side 18
wrwv primorevision.dk NOTER l Bvqqeteknik oq vedliqeholdelse t, Forriqe år Sidste år lår vtl V2 /edligeholdelse, løbende (gennemsnit «r.or-m2) 5t 3: 24 /edligeholdelse, genopretning og 3t 11i ( 'enoverino (qennemsnit kr.or.m2) \/l3 /edlioehold. i alt (kr.or..m' 7C 14( 24 I :inansielle forhold D )1 :riværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens eonskabsmæssioe værdi) o/o 78.t R Forrioe år Sidste år lår R1 \rets afdrao or. andels-m'(sidste 3 år) 46e 46( 49t Side 19
PR REV wvwv primorevision dk DRIFTSBUDGETTER lndtægter: Boligafgift.. Overføfttil vandregnskab..... lndtægter ved salg Realiseret 214 452.582-36. 1,5 Budget revideret 215 424.992-36. Budgetforslag 216 424.992-36. lndtægter i alt 418.82 388.992 388.992 Udgifter: Ejendomsskat... Er.........:.:.:.: Renovation og storskrald... Forsikringer... Vedligeholdelse fællesarealer, grønt udvalg Småanskaffelser... Jul og fødselsdag Øvrig vedligeholdelse Diverse 34.911 4.693 16.179 9.63 3.346 4.89 2.591 15.588 68. 6. 18. 1. 1. 5. 2. 1. 56. 6. 18. 1. 1. 5. 2. 1. 91. 138. 126. Administration: Revisorhonorar... EDB og kontorhold. Kontingent ABF... Møder, kursus og generalforsamling... 23. 1.862 1.88 2.426 23. 4. 1.8 4. 23. 1. 1.8 3. Finansiering: Renteindtægter... Renteudgifter, Realkredit Danmark... Rentebidrag, ydelsesstøtte... 29.168 Udgifter ia1t... -12.168 7.363-261.725 158.88 32.8 28.8-17.8-154.8 4.7-169.822 74.791 2.5-91. -95.482-9.331-88.5 Arets.resultat lør afdrag og henlæggelser 22.432 127.861 145.692 Afdrag, Realkredit Danmark... Overtuttil opsparing....... -45.26-272. -275.115-172.OOO -45. -72.OOO Arets resultat i alt... Finansieret via nedsparingslån Resultat, overføres til næste år eller opsparing -519.828 44. -319.254 22.OOO 28.692-79.828-99.254 28.692 Side 2